1、房地产经济学,中国城市土地使用制度,一、土地制度和土地所有权,土地所有制：是指一个国家或地区在一定的社会制度下占有和控制土地的法定形式。土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、使用、处分和收益的权利。（法律实现）地租：是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。（经济实现形式）,土地所有权的属性,1 土地占有权 土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。2土地使用权 土地使用权就是土
2、地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有人使用。,3土地收益权 土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密切相关，土地收益就是土地使用的结果。4土地处分权 土地处分权就是依法对土地处置的权利，即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。,二、我国的土地所有制,土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。土地管理法第2条第1款规定：“中华人民共
3、和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据这一规定，我国的土地所有制有两种基本的形式，一种是全民所有制土地即土地国家所有制，一种是劳动群众集体所有制土地即土地集体所有制。,我国传统城市土地使用制度,我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让土地的制度。基本特征就在于：一是行政划拨二是无偿无限使用三是禁止转让,城市土地使用制度改革,我国的城市土地属于国家所有，但随着计划经济体制向市场经济体制转换，土地使用制度发生了根本变化。城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶段：1、征收土地使用费2、实行土地使用权有偿出让和转让3、修改
4、宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件,我国城市土地使用制度,城市土地使用制度可以分为两大类：无偿的行政划拨制度有偿的市场交易制度从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致包括以下几个方面：1、城市土地使用权出让2、土地使用权划拨3、城市土地使用权转让4、城市土地使用权出租5、城市土地使用权抵押6、城市土地使用权收回与终止,城市土地使用权出让,定义：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。城市房地产管理法规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。,城市
5、土地使用权出让的特征,（一）土地使用权出让是国家行为 土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份出让土地。土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。,（二）土地使用权出让的年限是有限的 土地使用权出让的最高年限是由国务院按照土地的不同用途规定的，它是指一次出让签约的最高年限。不同用途的土地，出让的最高年限如下：（1）居住用地70年；（2）工业用地
6、50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。土地使用权出让年限届满时，土地使用者可以申请续期，但应当至迟于届满前一年申请续期。,（三）土地使用权出让是有偿的 土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金主要包括一定年限内的地租，此外还包括土地使用权出让前国家对土地的开发成本以及有关的土地安置补偿等费用。只有当土地使用者支付全部土地使用权出让金后，才能由市、县人民政府发给土地使用权证书，土地使用者方可取得受让的土地使用权。,（四）土地使用者享有权利的范围不含地下之物 我国城镇国有
7、土地使用杈出让和转让暂行条例第二条规定：“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。”由此可见，土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权利。,城市土地使用权出让的方式及程序,城市房地产管理法和土地管理法规定，国有土地使用权出让的主要方式有协议、招标、拍卖三种。2002年5月，根据我国土地市场的实践，国土资源部颁布了招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定。国土资源部号令规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对经营性土地已禁止协议出让方式。,协议出让,1.
8、协议出让的概念：协议出让是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般由土地使用者向政府土地管理部门提出用地申请，经法定程序批准后，再由出让方与受让方就地价、使用年限、付款方式以及用地条件等达成协议，并签订出让合同的行为。2.适用范围：协议出让的土地主要适用于工业、仓储、市政公益事业项目以及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠扶持的建设项目。,招标、拍卖或者挂牌出让,招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土
9、地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,土地使用权出让金,1.土地使用权出让金的概念：是政府将土地使用权出让给土地使用者，并向受让人收取的政府放弃若干年土地使用权的全部货币或其他物品及权利折合成货币的补偿。2.土地使用权出让金的确定有三个过程：第一是估价过程。在这个过程中，政府选择有土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。
10、第二是确定出让底价过程。在这个过程中，政府根据其产业政策和其他有关政策，对土地估价结果进行修订，形成出让底价。第三是批准过程。,土地使用权划拨,（一）土地使用权划拨的概念 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得上地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但划拨使用的范围有严格限制。,国有土地使用权划拨的适用范围,(1)国家机关用地和军事用地。国家机关用地是指各级权力机关、行政机关、审判机关和检察机关用地。(2)城市基础设施用地和城市公益事业用地。城市基础设施用地是指给
11、排水、环境保护、供电、通信、煤气、道路桥梁、消防保安等设施用地，城市公益事业用地是指城市内教育、文化和卫生等设施用地。(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。(4)法律、行政法规规定的其他用地。,城市土地使用权划拨的基本程序,（1）申请。建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向城市土地管理部门申请建设用地。（2）审批。城市土地管理部门根据用地申请书等有关文件，依法定权限进行审核、批准，核发建设用地批准证书。（3）划拨。获得建设用地批准证书后，由城市土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨建设用地。（
12、4）发证。建设项目竣工后，由城市规划管理和土地管理部门核查实际用地后，土地管理部门核发国有土地使用证。,例题：国有土地使用权划拨具有的特征中，不包括()。A国有土地使用权划拨是国家的一种行政行为 B因划拨而取得的国有土地使用权一般有期限上的限制 C土地使用权人仅需以较小的代价或不付任何代价即取得划拨的土地使用权 D国有土地使用权的划拨要经过县级以上人民政府的批准，由同级土地管理部门负责实施,答案：B 解析：国有土地使用权划拨具有的特征中，因划拨而取得的国有土地使用权一般无期限上的限制。,土地使用权转让,（一）基本概念：土地使用权转让指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与和继
13、承。（二）当事人须订立书面转让合同土地使用权转是要式民事法律行为，当事人应当以书面形式签订土地使用权转让合同（三）土地使用转让过户登记土地使用权转让的过护登记是指受转让人凭依法取得的有关土地使用权的有效文件到法定机关办理土地使用权变更登记。,城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。,以划拨
14、方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。,以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的年限减去原上地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,国有土地使用权的出租,(一)概念和
15、条件 国有土地使用权的出租，是指土地使用人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。出租国有土地使用权，应当符合以下条件：(1)城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第28条规定，未按土地使用权出让合同约定的期限和条件开发利用土地的，土地使用权不得出租。(2)因划拨而取得的土地使用权，如不符合法定条件不得出租。,按我国目前的城市土地使用相关法规的规定，土地使用权人通过出让方式、转让方式的土地使用权可以出租。当土地使用权人获得的是划拨土地使用权，经土地管理部门批准后，与土地管理部门补签了土地使用权出让合同且补交了土地出让金的，也可以出租。
16、,国有土地使用权的抵押,概念:城市土地使用权抵押是指通过出让和转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物向金融机构或债权人提供财产保证的行为。,土地使用权作为贷款担保时，如果使用权抵押人到期不能偿还贷款本息，那么土地使用权转归贷款方所有，或者由贷款方进行处置，用处置收入偿还贷款本息。城市房地产管理法规定，房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。设定房地产抵押权的土地使用权如果是以划拨方式取得的，那么依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。,土地使用权的收回和终止,一、
17、城市土地使用权收回土地管理法规定，下列情况可以收回城市土地使用权：（一）国家因社会公共利益需要而提前收回土地使用权（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，可以收回土地使用权（三）土地使用权届满收回土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。,（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的，可以收回国有土地使用权（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的，可以收回国有土地使用权 此外，
18、城市房地产管理法还规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。,二、城市土地使用权终止（一）因土地灭失而终止土地灭失主要是指由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。由于土地使用权应以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地灭失而导致使用人实际上不能继续享用土地，使用权自然终止。（二）由于土地使用者抛弃而终止由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行，也造成土地使用权的终止。,三、城市土地使用权收回和终止的法律后果（1）土地使用者不再享有该幅土地的使用权，土地使用权受让人与土地所有者或者其代表之间关于在该幅土地上的权利义务随之解（2）地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得。（3）土地使用权出让合同规定必须拆除的设备等，土地使用者必须在规定的期限内拆除。,
