1、析分题专园五第科万,价格定位系统分析与总结,第五园第一期预计在2005年6月份入市，对于第五园的价格定位，中原充分考虑第五园项目的产品特殊性，运用市场比较法结合未来市场的价格走势预测，籍此科学合理的对第五园项目的价格进行定位。第五园第一期物业类型多样化，有多层、TOWNHOUSE及宽景HOUSE等多种物业类型，而片区的目前缺乏具有可比较性的TOWNHOUSE及宽景HOUSE物业，因此在确定这部分类型的物业的价格时，我们拟采用在市场类比市场的横向比较，分别对项目中不同类型的物业进行分别定价。,价格定位前言,1、价格参考物业的确定第五园项目座落于坂田雅园路，紧邻五和大道，处于规划中的坂田中心区。在
2、此区域的房地产市场上，我们根据项目的市场影响力、开发规模、开发时期等参考因素选取具有较强参考性及竞争性的项目作为分析比较的项目。根据片区目前在售或即将销售的项目的情况，我们选取了万科城、中海日辉台、四季花城、世纪春城四个项目作为本项目的市场价格类比项目。,多层物业价格定位,市场比较项目概况一览,2、定价的基本原则结合坂田片区的市场情况及中原在该区域的操盘经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质：参考同区同类楼盘之价格水平，利用“市场比较法”制定整体平均价格；,多层物业价格定位,根据加权平均及修正得出第五园普通住宅物业（非TOWNHOUSE及宽景HOUSE）参考均价：5213元
3、/平方米,多层物业价格定位,3、权重分析与初步价格预测,深圳市整体房价2004年比2003年上升6.8，坂田片区的整体房价2004年比2003年上升超过了10，预测2005年的坂田片区的房价将比2004年继续上涨，上涨幅度在10%左右，第五园的推售时间预期在2005年的8月左右，因此，第五园一期（非TOWNHOUSE与宽景HOUSE）住宅物业的均价预计在现在测算的基础上将有8左右的提升：5213（18）5630元/平方米 因此预期第五园普通住宅（非TOWNHOUSE与宽景HOUSE）物业的销售均价为：5630元/平方米,4、制定最终的物业均价,多层物业价格定位,TOWNHOUSE定价,对于第五
4、园的Town House物业，我们在定价中拟采用如下三种方法从不同角度分别得出项目的参考均价，再根据三种方法的科学性与可比性赋予不同权重得出万科第五园的最终均价：通过与万科城Town House物业的比较得出本项目的参考均价；参考深圳同一项目中普通住宅物业与Town House物业的价格差异比例来得出项目的参考均价；参考其他城市中式Town House E物业与普通Town House物业的价格差异得出本项目的参考均价；,TOWNHOUSE定价方案一,在同一片区内，目前有近似档次TOWNHOUSE物业类型的项目只有万科城一个，我们通过与万科城一期TOWNHOUSE物业的价格比较得出第五园的TO
5、WNHOUSE物业参考均价。由于两个项目为同一开发商开发，其同一类型物业的价格差异主要由区域环境，配套，规划与产品及物业的景观资源等四个方面的因素所影响。,前言,TOWNHOUSE定价方案一（续）,由此方法得出第五园的Town House物业均价万科城一期Town House物业均价第五园的综合得分万科城一期综合得分=14270元/平方米,TOWNHOUSE定价方案二,同一项目多种物业类型并存，通过不同物业类型间的差价比例来测定本物业TOWNHOUSE的均价。由于第五园内的多层住宅与TOWNHOUSE物业在建筑成本、品质等方面的差异较大。根据市场中同状况产品的研究，我们选取了万科城、熙园、国际
6、公馆、南海玫瑰园等项目作为第五园TOWNHOUSE价格评定的参考。以下是各参考项目的详细情况及对第五园定价参考的权重建议：,前言,TOWNHOUSE定价方案二,由此方法得出第五园的TOWNHOUSE物业均价：TOWNHOUSE价格=普通物业均价(1+131.08)=5213(1+131.08%)=12050元/平方米,TOWNHOUSE定价方案三,根据其它城市同一片区物业档次近似的中式TOWNHOUSE与非中式TOWNHOUSE物业价差做为参考。选取万科城的TOWNHOUSE物业作为参照，制定第五园的townhouse参考均价。,由于目前深圳无此类可比性项目，我们分别选取了位于广州番禺的的中式
7、住宅社区清华坊以及位于同区域、档次近似的非中式住宅碧桂园项目进行类比：,TOWNHOUSE定价方案三（续）,由此方法得出第五园的TOWNHOUSE物业均价：TOWNHOUSE价格=万科城TOWNHOUSE物业均价（1+23.6）13000（1+23.6）16070元/平方米,TOWNHOUSE定价总结,综合以上3种定价方法分别得出第五园的均价，我们再根据这3种定价方法的可参考性结合第五园项目的实际情况，对其分别确定的均价进行加权汇总，得出最终的第五园的参考均价：,TOWNHOUSE定价总结（续）,按照上述定价方法，第五园TOWNHOUSE物业均价为：14816元/平方米。考虑项目认筹客户较多，
8、市场反响很好，再结合片区地产的发展潜力，第五园一期townhouse物业的均价预计在现有测算的基础上还将有8左右的提升：预期第五园TOWNHOUSE物业均价为：14816（1+8）16000元/平方米,宽景HOUSE定价,宽景HOUSE的物业档次与叠加式别墅较为相似，因此，对此类型物业定价时，中原选择部分项目的叠加式别墅户型作为定价参考。在考虑项目的权重时，首先考虑同一区域的可比性较强的项目，因此将万科四季花城七期与万科城作为主要的参考对象；其他项目根据各项目的物业类比性进行权重的分配。,前言,宽景HOUSE定价（续）,宽景HOUSE定价,考虑未来发售时8的价格提升空间，宽景HOUSE最终均价
9、建议：7026（1+8）7590元/平方米,宽景HOUSE价格：=普通物业均价(1+34.77%)=5213(1+34.77%)=7026元/平方米,依据市场比较法得出的各物业类型的均价如下：普通住宅均价：5630元/平方米宽景HOUSE均价：7590元/平方米TOWNHOUSE均价：16000元/平方米以上价格为根据目前市场其他项目情况比较，并结合本项目目前的物业特征通过市场比较法得出。受市场环境、周边各利好利弊因素及项目自身销售配合（软硬件）的影响，价格为一个变动值。根据中原以往的操盘经验，以上各类型物业测定的均价可能在3左右幅度变化。,各类型物业的均价定位总结,因此，在本项目各方面配合到位的情况下，本项目售价可望达到以下水平：普通住宅均价：54605800元/宽景HOUSE均价：73607820元/TOWNHOUSE均价：1552016480元/,第五园各物业类型均价定位总结,
