1、重庆房地产业的现状与发展前景重庆市房市的基本形态及结构：重庆是一座具有活力的城市，是一个大城市，大农村，二元结构十分突出的城市。整个重庆市有40个区市县，土地面积是82000平方公里，和其他的北方城市不一样，它受地区限制，是一个多中心的组成结构。城市建设和房地产开发主要集中在主城九区。主城九区的行政辖区的面积约5400平方公里，规划面积约2616平方公里，建成区面积约400平方公里左右，这是地域上的概念。重庆市大环境的铺垫：农村人口所占的比重较大-是人口分布的情况.整个重庆总人口3190万人，非农业人口占三分之一，农业人口占三分之二，全市每年经营性用地约1300公顷，主城区占了80。主城区房地
2、产开发可以说是全市的“晴雨”表。重庆市直辖后城市发展很快，在发展过程中除了很多外来人口和公司来渝发展以外，今后随着重庆的城市化进程的加快，农村人口的转移，给我们城市发展和房地产开发带来一些机遇。重庆市房市的现状：国家政策的协调：重庆市发展的总的情况近几年来是健康发展，有四个基本协调，第一个就是房地产开发投资增长和全社会固定资产增长基本协调。04年我们重庆在房地产上的投资是393亿元，增长19.9，固定资产是1609亿元，增长26.8；房地产投资与全社会固定资产投资的比重基本协调；房地产投资占社会固定资产投资比重为24.4%；房价的增长和城镇居民可支配收入的增长基本协调，我市主城区03年的平均房
3、价是2103元/平方米，04年是2372元/平方米，房价的增长是12.9，城镇居民可支配收入03年是8151元/人，04年是9284元/人，居民收入的增长是13.9%；商品房市场的供应结构与市场消费基本协调，从04年房地产供应的比例来说，普通商品房占到了75以上，经济适用房、廉租房安置房等近10。重庆受地形限制，城市土地利用集约化程度较高，主城区房地产开发项目平均容积率在2以上，04年每亩土地成交价平均是75万元左右，楼面价498元/平方米，这是整个房地产市场的情况，从几个数据我们感觉，重庆的房地产发展应该是健康的。去年国六条出来以后，引起图行天下的社会的振作，尤其是房地产行业振作是非常大的。
4、但是国六条类似于一刀切的强硬的措施，今天对于我们很多的开发商对于城市发展来说它又形成了一个一时难以评判的这么一个局面。那么究竟重庆房地产在国六条的情况下，如何面对一个硬性的转型的这么一个政策，同时根据国六条如何找到一个机遇，重新找到自己的发展和发挥的空间。普通商品房17173的供应是有一个比较大的增量。短期的时间肯定会把中低档供应会有所增加，从而达到一种房价控制的效果，整体房价会有一个回落。从整体来说，这种中小户型的增加，它的整体房价会有一个回落，但是这个回落有可能只是一个表面现象。因为如果你把一些要求和规划70%以上要90平米以下的房子，硬性的去控制一些，但是很可能小的房子一般单价容易去做得
5、更高一点，所以可能在中小户型或者中低档房的价格同时下降。当然还有一点就是信贷的收紧方面，这种心理预期有比较大的影响，购房者的持币观望应该说就更严重。当然重庆本身房价相对比较低，而且经过上一轮的调控以后，可能消费者在习惯这种政策或变化的时间可能比上次会缩短，但是马上会拉动持币观望是非常严重的。从一手和二手客户来访的情况都是看到有这样一个影响。现在我们重庆房地产的开发都是先产品，后再做产品的推广。那么如果你单纯地去做风格化的东西，那么他的策划人也好，广告人也好，他们需要在产品之后进行价值发现。就是这个产品它chinaren的价值对消费者来讲到底在哪里？你要翻译成消费者能够懂的语言，然后表现艺术化的
6、那一部分，这个价值本身的定位是新发现。他没有一种策略的发现。然后在传播方面来讲，我们很多媒体也做了很多工作，但是我们做房地产的更多的是想在报纸上怎么来做传播，所以你必须站在楼盘他对消费者的信息接触形态当中，所谓的整合传播这一块来做。那现在来讲，你要走向一种有效的传播，各种媒体工具有效的组合，节省广告费，很好的合理利用你的营销费用。这一块也是需要策划的。所以这两块开拓的价值发现，到后头媒体传播的有效性，到现在整个房地产市场更加走向一种理性化。出台“国六条”这次苗头很明确的指向这个就是你自住性的需求，每个老百姓根本没资格去需求，他想把产品的供应来控制到大家就住这个小房子蛮好的，或者70%的人就住小
7、房子蛮好的。其实调控来调控去目的只有一个，我相信无论从中央到地方，大家意见相似，或者不同都是一样的目的。就是让房地产市场健康、和谐、科学的发展。这是一个根本的命题。其实我们不管是察言观色，不管是怎么样可能我们都要问一个问题，什么样图行天下的房地产市场是和谐健康的房地产市场。换句话说和谐、健康、科学的房地产市场的标准有哪些？列出条条来，我们才会因此而找到我们重庆市场我们所在的开发商，我们的消费者，这会儿我在健康的开发，健康的发展，健康的消费吗？不管它拿哪些条来描述他的意愿和思想，它无非就是想让它和谐、健康、科学发展。所以新地产提出来这个需求这个调控，令我想到一个比较费解，不太敢讲，第一个这次很明
8、显的跟以往不同的是，以往就是调控房价，这次房价不太提，调控结构。 我们知道影响需求，如果真的像新地产所解读的，影响需求的两个方面，一个是量一个是价。那么这次调整供应结构是对这个量和供应结构的一个强制性扭转，不管扭转几个月，或者强制几个月，反过来我们看看政府或者这个市场在做些什么工作，刚才中原的肖总提到了重庆的房价会降，重庆的成本，现在大约在2300-2500建面，稍微讲点品质的楼盘，它的售价也就在这个水平，还不包括广告不要乱打。广告多打两天控制不住，可能仅有的百八十块钱就玩完了。所以在这种情况下，我先是认为重庆房地产不是他不愿意降，是他降不了。要降就要杀头了。第二个是建安，建安这一块政府受品质
9、和整个城市发展观的促进，他是缓缓的分步骤的在调整。 重庆地产市场的发展就像这座山城，原本在大雾迷茫中沉睡，只要有一缕阳光，就灿烂开放。如果说城市扩张推进了重庆地产的大步向前，那么，随着国家信贷、土地等方面宏观调控的接踵而来，重庆地产的转折节点也开始凸现。一方面是来自城市扩张深层欲望的蠢蠢欲动，另一方面，作为西部开发的重点城市，重庆自然又是国家宏观调控矛头的重点指向。重庆房价上涨的原因有三：第一，政策因素的影响。去年第三季度开始，受国家宏观调控影响，房地产的交易量持续回落，一直延续到今年一季度，部分市民对住房开始持币观望。第二，是从需求方面来看，银行按揭购房比例和利率的提高抑制了购房需求增长。第
10、三，去年重庆市城市拆迁规模的适度调整，使一些拆迁户和农转非居民购买商品房的被动需求减弱，导致了部分交易量下降。这是市场因素的一个方面。其次，从产业本身分析有这样几个原因。第一，今年一季度大量优质楼盘推出拉动了房地产交易单价的上升。第二，建筑材料价格上升，还有新技术、新材料的运用。第三，城市周边区域建设的发展推动了商品房价格上升。第四，居民收入提升推动了商品房交易价格的上升。这是市场因素的第二个方面。还有第三个因素就是房价和城镇居民可支配收入比例协调。虽然重庆房地产严格遵循中央相关规定，但目前我们在重庆市场检查上也发现了一些不足。第一，结构还不尽合理，中、低价位的商品房的供应量偏少。第二，商业用
11、房空置过大，投资规模偏大，个别地区房价上涨过快。虽然在大经济背景下，房地产要发展，但重庆房价涨幅提升过快，其中包含了不少投机因素。从长期来看，这会造成一些不稳定。因为，重庆老百姓的收入并没有像楼价一样在一年内出现飞涨。所以宏观调控对重庆房地产市场的影响是积极的。房地产不是即时消费品，价格里建设成本不是最主要的，最主要的是地价。实际上房价上涨意味着地价的上涨，这就意味着土地将变得越来越稀缺。快速上涨的房价，发出了一个错误信号，吸引了更多的开发商涌进来掘金，包括一些实力不足的开发商和有一定资金的非专业企业。土地被瓜分更显得稀缺，价格自然会进一步上涨。总之，房价在任何情况下涨得太快都不是好事。政府的
12、宏观调控着力点就是要控制房地产价格上涨太快。重庆房地产市场的发展状况，首先包括了一个市场透明度的问题。如果要了解重庆房地产市场状况，房地产代理中介应该是一条很好的渠道。比如，从中原(地产)等比较大众化的中介公司，可以拿到市场交易一线的资料来分析市场。但对于一些比较官方的，比较有权威的数据，反而不容易了解到。此外，内部交易的存在，交易的不公开性让重庆房地产市场的规范程度成为一大问题。在一个成熟的房地产市场里边，二手房市场发展程度是一个标志。作为银行更关注的就是投资回报率，就是租金。比如说商业用房叫价10万元，那么我买了之后，可以增值多少，投资回报率是多少？我们可以从重庆二手市场上来看。中原地产在
13、重庆二手市场上的一家店，一个月的利润大概在2万元左右，二手市场相当活跃。但是二手商业用房过多，也是重庆地产二手市场不合理的一面。宏观方面看来，房地产投资的速度、投资额度的增长速度在下降；微观方面看来，就重庆来说，房地产发展逐步趋于协调，供应量、供应面积，销售面积和批准销售的面积基本达到平衡，房价的增长和老百姓的可支配收入的增加基本协调，重庆的房地产市场不会因为国家宏观调控而自己进行大幅度的调整。重庆的发展分三个阶段，第一个阶段是基础设施建设；第二个阶段是提升产业；第三个阶段是建成国际大都市。到目前为止，我们还处于第一阶段的基础设施建设阶段。基础设施建设里边包括高速路、滨江路、桥等的建设，这些建
14、设的大块会采用BOT的方式去做，当然政府会直接拿出一些钱，房地产商也会直接或间接地参与进来。比如说现在建华村大桥，一旦建桥，必然会拉动桥附近商业，所以房地产商马上就进来，直接或间接地参与这个过程。重庆这几年经济高速增长，主要就是靠基础设施拉动的。现在重庆老百姓对房价的问题有很多看法，其中有一个原因，就是无论房地产怎么发展，都会导致一些利益再分配的结局。比如说原来老百姓在城区有老房子，现在政府把这个地买了，把他们拆迁到别的地方去，问题的关键是政府补偿金加上自有积蓄，能不能买到合意的房子。事实上是房价太高，他们的利益必然受到损害。政府应该做的事情很多。我们不能所有的房都靠商业化运作来推进，房价越来
15、越高，利益受到损害的弱势群体必须要给予补偿。目前一种国际化的方式，就是政府拿出一块地，建廉价房子，这是对房地产价格的一个平衡。与东部的地产相比，重庆的房地产可谓“大器晚成”。也许在气势上无法一气呵成，技巧上无法玄关处处，但重庆的地产大亨们却成熟得自成一体。据说，就连京城的地产大亨来重庆考察时，低价格、高品质的住房条件都禁不住让这些业内人士羡慕不已。的确，重庆的房地产在地产大亨们的地产业 “围城”里越来越成熟了。而成熟的标志，是开始自觉地审视自身的经营业态，各种意义上的突围便势在必行。近几年重庆房地产有较快速度的发展，首先得益于重庆市政府有一套清晰的城市建设的整体发展思路。这套思路起点高、可操作
16、性强,如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费，把城市各个部分拉得更近。同时，房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌，避免了暗箱操作，给大家提供了公平竞争的机会。另一方面，政府为抑制房地产泡沫现象的产生，推出了诸多市场监管措施，使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确，才使得市场出现政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了，有更多的财力提升基础设施的建设水准；开发商也受其环境得利，楼盘也销得更好了；而老百姓也能以较实惠的房价买到满意的房子。重庆直辖后房地产市场总体看好，外来的房地产大企业骤然增多，对重庆楼市增添了竞争的压力，同时也是对重庆房地产业的一大促动。我们有理由相信，重庆能够怀着这一发展的信念，让我们的居住梦想快速得以实现。不难发现，重庆的房地产产业正像热辣的火锅一样，充满了活力和激情，也充满了各种机会。越来越多品牌的诞生见证了重庆地产的发展之路，也留下了一个个具有深远影响力的坐标和脚印。
