1、西安商品房市场月度分析报告-2011年12月份西安房地产信息网数据研究中心2012-01申明：根据合同约定本报告仅限于订阅客户内部使用，严禁传递给第三方，如有违约根据合同约定将中止合同执行，同时追究对我司带来的负面影响，谢谢配合！目 录一、宏观运行背景 1.1政策法规 1.2规划建设 1.3 热点动态二、土地市场2.1 12月全国土地市场动态2.2 12月西安土地市场分析三、商品房市场 3.1本月市场销售特征 3.1.1 各物业销售情况 3.1.2各物业销售排行3.2 商品房40指数四、分城区商品房市场 4.1 城南区4.1.1 各物业销售情况4.1.2 普通住宅销售情况4.1.3 商服用房销
2、售情况4.1.4 写字楼销售情况4.1.5 城区营销情况4.1.6 城区新盘介绍4.1.7 城区动态4.1.8 典型楼盘介绍 4.2 城北区4.2.1 各物业销售情况4.2.2 普通住宅销售情况4.2.3 商服用房销售情况4.2.4 写字楼销售情况4.2.5 城区营销情况4.2.6 城区新盘介绍4.2.7 城区动态4.2.8 典型楼盘介绍4.3 城西区4.3.1 各物业销售情况4.3.2 普通住宅销售情况4.3.3 商服用房销售情况4.3.4 写字楼销售情况4.3.5 城区营销情况4.3.6 城区新盘介绍4.3.7 城区动态4.3.8 典型楼盘介绍4.4 城内区4.4.1 各物业销售情况4.4
3、.2 普通住宅销售情况4.4.3 城区营销情况4.4.4 城区新盘介绍4.4.5 城区动态4.5 高新区4.5.1 各物业销售情况4.5.2 普通住宅销售情况4.5.3 商服用房销售情况4.5.4 写字楼销售情况4.5.5 城区营销情况4.5.6 城区新盘介绍4.3.7 城区动态4.5.8 典型楼盘介4.6 城东区4.6.1 各物业销售情况4.6.2 普通住宅销售情况4.6.3 商服用房销售情况4.6.4 写字楼销售情况4.6.5 城区营销情况4.6.6 城区新盘介绍4.6.7 城区动态4.6.8 典型楼盘介绍五、分物业市场 5.1 普通住宅5.1.1 销量走势5.1.2 购买年龄分布情况5.
4、1.3 普通住宅分面积段销售情况5.1.4 普通住宅分户型销售情况5.1.5 普通住宅分价格段销售情况5.1.6 普通住宅购买人群来源情况 5.2 商服用房5.2.1 价格表现5.2.2 销量走势5.3 写字楼5.3.1 价格表现5.3.2 销量走势 5.4 别墅5.4.1 价格表现5.4.2 销量走势六、本月新开盘项目简介一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响12月住建部：地方住房限购政策到期后需延续住建部目前全国已经执行限购的46个城市中，有10个城市的限购政策截止时间都是年底。限购调控是否将继续？据中国经营报前日报道，住建部日前已知会地方政府，对于限购政策将于今
5、年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。12月房产税试点扩大方案将出台 促进行业健康发展财政部财政部财政科学研究所所长贾康日前接受记者专访时表示，未来房产税进一步推开的大方向已经明确，但目前还未到全面推开的地步。他透露，今年年底将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的方案。12月西安出台保障房新标准 申请人家庭3年内不得转让房屋西安市住房保障中心根据陕西省保障性住房管理办法(试行)对经济适用房购买资格审核程序的调整，市住房保障中心公布了我市保障性住房购买资格审核的新标准及程序。1.2规划建设12月西安渭河岸要建25万人新城 相当于一座中等城市预计
6、2020年，草滩及毗邻的渭河两岸将变成一座中等繁华的宜居“新城”，学校、医院、公园一应俱全，将有25万人在此定居。近日出台的西安市渭河城市段总体规划如此描述。12月西安未来5年将建3条路6座立交 让城区与三环畅通记者从西安市利用国外贷款办公室获悉，未来五年，西安将建6座立交桥、3条新改建道路，以及一批人行天桥、交通换乘枢纽、立体停车场、加油加气站。这些项目建成后，将使西安城区与三环路之间的通道更多、更宽，城区的交通压力也将得到有效缓解。1.3热点动态时间主题内容及影响11.30下调存款准备金率 中国货币政策步入“稳中趋松”格局中国央行11月30日宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，将中
7、国货币政策再度推向关注的风口浪尖。按照今年10月末中国金融机构人民币存款余额79.21万亿元计算，此次下调将释放出约4000亿元人民币流动性。12月顺延?加码?放松?限购令年底到期引发市场联想据统计，近十个城市的限购政策将于今年年底到期，其中青岛、石家庄、厦门、合肥、中山、福州、海口、苏州等城市在颁布限购令时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。12月汇丰银行屈宏斌:明年上半年或三次下调存准率汇丰银行大中华区首席经济学家屈宏斌6日在接受中国证券报记者采访时表示，明年将是保增长之年，短期来看，明年上半年可能会三次下调存款准备金率。明年年中CPI增幅预计降到3%左右，降息最早会在年中
8、出现，明年降息幅度最多为0.25个百分点。12月房贷利率或普遍回调至基准 首付比例亦将微降元旦后，个人房贷尤其是首套房贷政策将会如何变化呢?随着国家住建部部长姜伟新“明年楼市调控不放松，优先保证首套房贷”以及广州国地房管局相似观点的传播，刚性购房者开始憧憬元旦后的银行房贷新政。南都记者昨日遍询广州地区各大中小商业银行相关部门发现，商业银行对明年的房贷政策仍持谨慎态度，但多认为首套房贷利率将普遍恢复至基准水平，首付比例亦将微降。二、 土地市场2.1 12月全国土地市场动态2011年土地溢价率已现明显下降在日前搜房网举行的2011-2012年中国房地产形势报告会上，业内人士分析，由于今年内许多一、
9、二线城市陆续发布了调控政策，三线城市的楼市价格总体涨幅始终高于一、二线城市。值得注意的是，今年1-11月土地平均溢价水平是13%，去年这个数字是33%，2009年是50%，显示土地市场溢价率明显下降。国土资源部：土地招拍挂要逐步扩大范围规范程序12月6日，国土资源部网站挂出题为国土资源部关于进一步推进依法行政实现国土资源管理法治化的意见(下称意见)，提出“进一步完善建设用地使用权招标拍卖挂牌制度，逐步扩大范围、规范程序”。意见共分30条，显示的发布时间为2011年11月18日，“从发文之日起，本意见的有效期为10年”。其中第14条写道，“要深入治理土地交易过程中串标、设定限制条件和门槛、商业关
10、联交易等违法违规问题”，积极推进建设用地使用权网上交易和网上监管。国土部：逾期未动工开发闲置土地可无偿收回12月22日，国土资源部公布闲置土地处置办法(修订草案)，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未动工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。 根据修订草案，闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后，未经原批准用地的人民政府批准，超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。修订草案规定，构成闲置土地的，县级以上地方国土资源主管部门应当下达责令限期动工通知书，土地使用者接到通知书后，应当在3个月内动工开发建设。修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能
11、就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未动工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。对依法收回的闲置土地，可以依据国家土地供应政策，确定新的土地使用者开发利用；纳入政府土地储备；对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由县级以上地方国土资源主管部门委托有关单位组织恢复耕种。住建部：遏制投资投机仍是楼市调控主线12月28日举行的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新再次强调明年要坚持房地产调控不动摇，并提出要加强研究，完善制度，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，促进价格合理回归。2.
12、2 12月西安土地市场分析2011年最后一个月，西安市土地市场供应量为本年度最高的一个月，成交宗数虽然只有5宗，但地块规模都比较大，所以成交面积较上个月出现了上涨。楼面价稍有回暖之势，出现小幅度上涨。但是从另一方面来看，本月土地流拍率也是全年最高的一个月，流拍率达到9成以上。整体来看，西安土地市场持续了前两个月的低迷。在楼市调控不放松的情况下，明年楼市行情显得扑朔迷离，开发商对于明年的市场普遍不看好，拿地谨慎。出现这样的情况也在情理之中。数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月，西安市共供应土地64宗，供应面积217.3万平方米，环比增加了327.8%，供应量增加明显，年底政府为了完成年度
13、土地供应计划，集中放量，供应面积为全年最高；成交土地5宗，较上个月减少4宗，成交面积40万平方米，环比上涨497.9%，成交金额116740万元。本月成交的5宗土地全集中在城东的浐灞区和国际港务区，全部都是住宅和商业用地。12月，西安市土地楼面价为884元/平米，较上个月有了小幅上涨。本月成交的几宗地仍然以底价成交为主。1、 土地供应： 12月，全市共出让土地64宗，出让面积217.3万平方米，环比增加了327.8%。供地主要集中在城东，城东一个城区全月供应量占到了全市供应量的50%以上，其他几个城区供应量比较平稳，没有太大起伏。本月，住宅和商业用地共供应56宗，占总供应量的90%以上，最后一
14、个月是住宅和商业用地集中放量期。1） 、12月份西安市分城区土地挂牌出让情况12月份分城区土地供应情况城区供应宗数供应面积（万平方米）城南1729.7城北210.5城西11.76城东19119长安835.4高新1522.45阎良10.35数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心 本月，城东是供地大户，一个城区的供地量就占到了全市总供地量的50%以上。城南、高新、长安三区平分秋色，三个城区都有适量的土地供应。值得注意的是，城北本月土地供应量明显下滑，今年以来政府明显加大了城北区土地供应量，每个月城北土地供应量在各城区中名列前茅，最后一个月的减少与前面的过快放量有关。 2）12月份西安市分用途土地
15、供应情况12月份分用途土地供应情况用途供应宗数供应面积（万平方米）住宅24107.1商业2152教育科研321.68工业44.6商住共用1231.89数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心本月，也是住宅用地和商业用地集中放量期，住宅用地和商业用地共放量56宗，占全月总供应量的90%以上。从10月份开始，政策调控效应显现出来，影响了开发商拿地热情，这在一定程度上影响了政府供地计划，政府连续两个月放缓了供地速度。最后一个月，集中放量，这也是住宅和商业大幅上涨的原因。2、 12月份西安土地市场成交情况 本月，西安市共成交土地5宗，全部集中在城东。其中1宗商业用地，4宗住宅用地。5宗地块规模都比较大
16、，所以成交面积较上个月有了明显的增加。从楼面价来看，位于国际港务区的商业用地由于地段比较偏，所以楼面价比较低，其他几宗住宅用地都集中在浐灞地区，楼面价相差不远。地籍编号城区土地面积（万平方米）用途使用年限容积率成交价格(万元）楼面价（元/平米）竞得人GW3-(12)-1城东8.9商业403.4811800380西安广汇汽车产业园投资开发有限公司CB3-1-71城东9.8住宅702.9317001115西安金图置业有限公司CB3-2-121城东3.2住宅702.9102001099西安金图置业有限公司CB2-7-914城东14.8住宅703.551560995陕西新天力置业有限公司CB2-9-4
17、8城东3.3住宅703.511480993西安中建浐灞置业有限公司数据来源： 西安房地产信息网数据研究中心和土地放量形成鲜明对比的是，最后一个月土地市场成交量依旧低迷，从成交宗数上来讲，为近几个月最低的一个月，但是几宗土地规模都相对来说比较大，所以成交面积较前两个月有了明显的增加。从目前情势来看，在整个市场低迷的情况下，更愿意选择投资热点区域，而且选择规模比较大易于规划开发的地块。3、12月西安土地市场特征1）、供地集中放量，土地流拍率明显增加本月共供应土地64宗，为全年最多的一个月，但是只有5宗土地成交，流拍率在90%以上。在最后一个月，政府为完成供地计划，集中放量，与此形成鲜明对比的是成交
18、量继续低迷。2)、成交土地集中在热点区域，且地块规模相对比较大成交的5宗土地全部集中在浐灞和国际港务区，规模最低在3万平米以上。在土地市场整体低迷的情况下，开发商对于热门区域的大宗用地情有独钟。3）、城东成为土地市场最热门区域无论从供应还是成交来看，12月份，城东在市场上占据绝对的主角。供应方面，城东供应面积占到了全市总供应量的50%以上，成交的几宗地全部集中在城东。4）、年底是住宅用地和商业用地集中放量期最后一个月，政府加大了土地供应量，尤其在住宅和商业用地上，总供应量占到各类用地的90%以上，成交的5宗地全部是住宅和商业用地。三、商品房市场3.1本月市场销售特征3.1.1 各物业销售情况1
19、2月份西安各城区各物业销售套数一览表单位：套车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北1351336130791680城东181131999101609城南801580404681754城内99624城西568927111832西高新5148691245873总计45254193964978677212月份西安各城区各物业销售面积一览表单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北4197.21146499.0933836.767943.4192476.46城东5183.29141935.4828432.21986.49176537.47城南2985.37175943.1614
20、379.0828483.132050.8223841.54城内688.07611.46283.141582.67城西252.2960282.2716689.164733.2481956.96西高新4943.1154065.523156.9220482.87102648.4总计17561.27579413.57117105.5962912.272050.8779043.5本月西安商品房市场成交量为77.9万平方米，环比上月下滑8.7%，同比上年同期下降51.14%；分物业来看，普通住宅物业销量57.94万平方米，环比下滑15.4%，同比上年同期下降58.64%；商服用房类物业本月销售量为11.7
21、1万平方米，环比上涨27.48%，同比上涨5.81%；写字楼类物业本月销售量6.29万平方米，环比上涨10.1%，同比上涨5.81%；别墅类物业本月销量为2050.8平方米，环比上涨42.3%，同比下降92.96%。12月份西安普通住宅销售排行一览表排名城区楼盘名称成交套数（套）成交面积（平方米）1城南新旅城45734937.622城南曲江茗筑20729366.53城北佳家SPORT(文景花园)16023527.514城东海璟印象城19618614.085城东绿地国际生态城二期13218067.286城南中海国际社区御湖公馆10613334.397城南裕昌太阳城13412176.578城北凤苑
22、龙居11612105.889城西浩林方里13111379.2910城东暖山西安10010894.093.1.2本月市场销售特征在楼市10月开始的一波降价潮的持续发酵下，进入12月，一、二线城市大型房企部分项目降价的趋势已逐步向三、四线城市蔓延，加上12月5日银行信贷出现了逐渐宽松的迹象，重点城市年底成交量呈现小幅回升，但总体来看，这个时间段市场的回升偏温和。伴随着年关将至，更多开发商已步入了“以价换量”的行列，推盘变得活跃起来，促销手段也是花样频出，房企在岁末做着最后的冲刺。作为二线城市的西安，12月，楼市销售情况依旧低迷，人们的购房意向较为冷淡，商品房及住宅市场均呈现出同环比双跌的走势，在2
23、012年楼市调控将不放松的情况下，西安楼市来年的走势被笼罩在了重重的迷雾之中。2012年楼市调控不放松 12月住宅市场销量同比跌58.64%12月9日召开的中央政治局会议和中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，这被业界解读为管理层为2012年房地产行业的政策走向定下了基调。2011年最后一个月，在各方对2012年房产调控及其影响将持续的预期下，楼市买卖双方博弈进一步加剧，市场观望氛围愈发浓重。12月，西安楼市销量继续走低，商品房及住宅市场销量纷纷呈现同环比下跌的走势，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年12月，西安商品房交易面积为77.9万平方米，环比
24、上月下滑8.7%，同比上年同期下降51.14%；其中普通住宅成交面积为57.94万平方米，环比下滑15.4%，同比上年同期下降58.64%。年底房企资金趋紧 出货量明显下降 12月西安住宅供量下降76.81%尽管在12月5日央行近3年来首次下调存款准备金率，但是，目前房企的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，资金杠杆使用过度的迹象、积聚的风险在不断加大，而在持续绷紧的资金链条的驱使下，开发商在2011年年底集中出货量开始增加，西安房地产信息网数据研究中心数据显示：12月，西安商品房新批准预售面积156.96万平方米，环比上月上涨17.11%，同比上年下滑8.55%。其中普通住宅124
25、.58万平方米，环比上涨11.48%。目前，西安楼市供需结构仍处于不平衡的状态，商品房市场库存量高居不下，而市场销售的持续低迷，从12月西安商品房供销差额情况来看，市场供销差额为79.06万平米，由于受资金压力影响，年底集中推货已成为市场总体趋势。然而在高压的库存量面前，减少推货量、以消化当前存量为重心的营销策略，应该是理性的房企所做的最好选择。12月住宅销量走低 商办物业销量翘首从各物业成交比例来看，本月，普通住宅类物业市场份额为74.4%，较上月减少5.9个百分点；商服用房市场份额15.03%，较上月上涨4.26个百分点；写字楼物业占本月商品房市场份额的8.08%，较上月增长1.38个百分
26、点。从区域来看，除城南、高新商服用房销量及城内区商办物业销量都有所下滑外，其余城区商办物业都表现出增长的态势，其中，以城西区商服用房销量上涨最为明显，环比上月增长11.9倍，另外，城东区商服用房销量较上月也增长了7.5倍。而从具体楼盘来看，商服用房销售中，高山流水和城、天朗御湖、凯森.福景美地三项目12月销量都在8000平米以上，而写字楼销售中，碧水西岸南湖号、高山流水和城两个项目销量较为可观，分别成交2.15万和0.89万平米。城南区外来户置业减少 全市本地人群购置比例上涨12月，本市购房人群比例开始上涨，除城北外来人群比例依旧较大外，其他各城区本地人群比重都占据了主导低位。其中，随着外来人
27、群对曲江片区高端物业购置数量的减少，该城区本月外来人群占比已明显下降，其占比较上月下降4.26个百分点。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：12月，西安本市购房人群占92.84%，较上月增长2.51个百分点。住宅市场低迷 陕北人开始转战商业2011年年底，在住宅销量持续走低的情况下，西安商办物业销量开始攀升，12月，商服用房和写字楼物业销量较上月分别上涨27.48%和10.1%。高山流水和城、碧水西岸南湖号月度销量均破万平米。年底，在对住宅投资前景不明的情况下，很多陕北客户纷纷打入西安商业市场，房产投资转向商业开始再次升温。住宅办公楼商业12月末结转可售量1032.92132.19366.3
28、3月均销化量76.815.397.8存量去化周期13.4524.5346.97截至12月末，西安商服用房为366.33万平米，写字楼为132.19万平米，商服用房和写字楼的存量去化周期分别为46.97个月和24.53个月。3.2 商品房40指数在市场“以价换量”趋势逐渐增强的情况下，加之年底房企促销打折力度的进一步放大，西安商品房市场均价呈现走低的态势，12月，西安商品房40指数为1265点，较上月下滑5点。四、分城区商品房市场4.1 城南区西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2011年12月份城南区商品房销量为223841.54平方米，占全市总成交的28.73%，销量环比下滑14.75%，
29、同比下滑46.22%。其中，本月普通住宅销量为175943.16平方米，环比下滑20.93%。在房价依然没有出现大幅度下降、保障房建设尚未形成实质性供应的环境下，房地产调控一旦放松，必定引发楼市大幅反弹。因此，在政策层面，预计2012年从紧的宏观调控方向依然不发生改变，但是局部微调的可能性依然存在。对比各类微调条款，除土地松绑条件外，其他各项措施均针对刚性或改善性需求。预计在2012年，这种惠及刚需的松绑有望继续得到默许，而在“限购”等焦点政策上中央与地方政府的博弈仍将持续。 4.1.1 各物业销售情况城南区2011年12月份销售情况单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城南2985.37175943.1614379.0828483.132050.8223841.542011年12月份城南区商品房销量为223841.54平方米，占全市总成交的28.73%，销量环比下滑14.75%，同比下滑46.22%。其中，本月普通住宅销量为175943.16平方米，环比下滑20.93%。商服用房销量为14379.08平方米，环比下滑29.14%；写字楼销量为28483.1
