1、3、成交特点中小户型受到青睐 22（六）龙岗区 221、成交量周边社区明显改善，带动该区稳定发展 222、成交均价价格涨幅较快 243、成交特点中等户型份额稳定且占据绝对主流 25三、成交特点分析 25（一）总价和单价分析 251、成交总价百万以上的二手住宅增幅显著 252、成交单价高端物业比重明显增加 26（二）面积和户型分析 261、成交面积中等户型更受青睐 262、成交户型结构变动不大，2房和3房市场占比有所增加 27（三）购房者的特点分析 271、成交客户户籍分布变化不大 272、购房用途投资客户明显减少 28四、后市展望 28一、市场成交综述 今年全市二手住宅的成交量走势呈现波动较大
2、的局面，而成交均价呈现小幅度波动的特点。受国家调控政策及节假日的影响，一季度的市场进入淡季，成交量大幅度减少，随后形成V形反弹，积压已久的需求在3月份集中释放，导致整个市场迅速回暖，而成交均价因成交量的大幅度增加的拉动下显著抬升；二季度起，4月中的“新国十条”推出，大量潜在客源因等待楼价下跌而停止入市，成交量迅速掉头下跌，成交价格受压下调。进入第三季度，市场对于“新国十条“逐步消化，成交量逐月回升，成交均价受高通胀及供不应求加剧的影响再次抬升。第四季度，调控逐步细化、市场监管收紧和限贷令及限购令的推出，自住需求受抑观望，成交量于10月再次回落，后期市场对政策逐步消化，成交量再次回升，成交均价随
3、后平缓上升。 2010年，二手住宅市场在不同时期分别受到多项楼市政策的影响。在国家实施强调稳定的背景下，始于2009年12月中推出的“国四条”政策及其信贷收紧的背景下，使得贷款成本增加。连同今年1月份推出的“国十一条”，大量建设保障性住房，以及将个人住房转让营业税免征时限由2年重新恢复到5年的政策，年初年尾成交量受到显著影响。从3月开始国家进入遏制房价高速上涨而推出一系列政策，“新国十条”、二套房贷认定标准、限购令等措施限制过度抬高房价，使得市场受压而进入淡季。此外，国家还通过金融手段（五次提高商业银行存款准备金率、两次加息等）调控市场。总体而言，深圳市二手住宅市场对于楼市政策较为敏感，201
4、0年整体信贷和政策趋于收紧。 中原地产相关交易数据显示（见图1-1），深圳二手住宅市场在2010年全年波动起伏较大，市场进入调整期。今年二手住宅销售面积的高峰为3月份的215万，而最低点为5月份的28万。成交均价方面，上半年调控政策“新国十条”出台前主要是继续上涨，4月份价格突破19000元/的水平，随后因政策调控，一度下跌至16792元/。下半年二手住宅成交价格持续高位攀升，于9月份创下本年新高19692元/。截至12月，全市二手住宅平均成交价格达到20973元/。图1- 1 2010年深圳市二手住宅月度成交量及价格走势图数据来源：深圳中原市场研究部 注：深圳市二手住宅成交量数据根据中原实际
5、二手住宅成交量估测，非交易中心登记数据。由于不受交易登记周期影响，中原数据时效性更强，相对更能及时反映市场动向。（一）买卖成交分析1、成交量分析罗湖福田两区减幅明显根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示（见表1-1），2010年全市二手住宅买卖成交套数为123217套，同比减少21.41个百分点，相较去年扩增幅度惊人的形势有所不同，今年成交量呈现有所减少，显示出市场调整时间较长的特点。表1- 1 2009年和2010年二手住宅成交量变化对比类型时期成交套数（套） 二手住宅买卖2009年1567922010年123217年增长-21.41%深圳市规划和国土资源委员会此二手房成交数据
6、包括住宅、商业、写字楼及其他。从各行政区成交套数来看（见表1-2），成交量增长幅度低于全市平均水平的有福田区和罗湖区，同比减少分别为27.65和32.66个百分点。其余区域除盐田区有增幅以外，同比下跌21%以下，相对温和。由于深圳市经济发展需求，房地产已向福田区以及罗湖区周边区域发展，特别是深圳一体化以及前海发展规划势必将会使各区的均价之间的差异大大缩小，而关外两大区的房价也会因经济的发展、交通的贯通和信息的传递而与全市各区涨跌形势形成一致。因而向罗湖区以及福田区以外区域置业的需求不断增加，带动其成交量不断攀升。表1- 2 各行政区二手住宅成交套数表（单位：套）增长2010年各区成交面积占全市
7、比例罗湖区3599124235-32.66%19.67%福田区3605226083-27.65%21.17%南山区2623220743-20.92%16.83%盐田区2262319641.29%2.59%宝安区2600323373-10.11%18.97%龙岗区3025225587-15.42%20.77%全市从各行政区成交面积来看（见表1-3），罗湖区与福田区较去年同比跌幅为全市之首，同比减少分别为27.66和28.59个百分点。其余区域除盐田区以外为21%以下的跌幅，而盐田区由于区域市场容量小，增长幅度较为显著。表1- 3 各行政区二手住宅成交面积表（单位：万）同比增长2010年各区成交套
8、数281.69 203.78 -27.66%17.99%325.26 232.28 -28.59%20.50%248.27 196.06 -21.03%17.31%18.81 28.57 51.91%2.52%247.95 222.43 -10.29%19.63%287.75 249.75 -13.21%22.05%1409.74 1132.88 -19.64%2、成交价格各区成交均价普涨，平均增幅接近三成根据深圳中原的内部成交监测数据显示（见表1-4），今年全市二手住宅成交均价为18774元/，同比增长19.27个百分点，并且呈现出各区普涨的局面。今年以来，龙岗区的成交均价以30.69%的增
9、长率排行全市增幅榜的榜首；而罗湖区、盐田区以及宝安区的成交均价增长率均有22%，其余区域约有15%左右的涨幅。受今年紧张的供不应求关系及通货膨胀的影响，全市各区均出现两成左右的增长。表1- 4 各行政区二手住宅成交均价表（单位：元/）13748 16803 22.22%20827 24907 19.59%20924 23890 14.17%14917 18215 22.11%11195 13673 22.13%8681 11346 30.69%15741 18774 19.27%深圳中原市场研究部3、全市供求关系供不应求局面加剧从深圳中原每月的新增盘源数据来看，受到放盘量的大量释放，上半年的供
10、求关系较为温和，甚至于4月期间形成供过于求，但由于4月开始趋紧的楼市调控政策及金融形势，今年下半年的供求比普遍低于去年同期，形成严峻的供不应求关系。今年1至2月份，市场进入淡季，受传统节日的影响，访客量与放盘量同样减少50%左右，使得市场成交趋于紧缩。3月，节假日所累计的需求大量释放，市场有所回暖。其中，3月的访客量与放盘量较2月分别大幅上升171.48和146.7个百分点。4月新政实施，市场纷纷趋于观望状态，使得大量楼盘未能及时消化，市场形成供过于求，令此后价格有下调的压力。随后刚性需求大幅度增加，但楼盘供应仍无改善，下半年供求关系趋于紧张（见图1-2）。图1- 2 2009年和2010年深
11、圳中原监测二手住宅月度供求关系（二）租赁成交分析1、租赁市场概况租金上涨根据深圳中原的内部成交监测数据显示（见表1-5），全市平均水平为45.33元/月，较去年同期41.53 元/月的租金水平回升了9.15%。在高通胀的背景下，今年租金有所上调。表1- 5 2009和2010年租赁市场量价对比时间涨幅租金 （单位:元/月）41.53 45.33 9.15%2、租金小幅波动上涨，南山增长最大今年上半年的租金较去年第四季度低，但租金走势在7月份后开始上扬，并从43.72元/月的低谷（见图1-3），小幅波动上涨至年末的49.07元/月。从各区租金变动来看（见图1-4），全市各区租金均价普遍比去年高。
12、其中，福田区今年平均租金为55.35元/月，较去年上涨10.68个百分点，仍然是全市租金水平最高的区域；南山区的租金均价为53.37元/月，该区的增幅为全市最大，较去年上升12.83个百分点；罗湖区的租金均价较去年上升了11.24个百分点。盐田区和关外宝安、龙岗的租金水平依然较低，相对去年上升6.44、12.17和11.27个百分点。图1- 3 2009年和2010年中原成交各月租金走势对比图1- 4 2009年和2010年各区租赁均价示意图二、区域市场分析（一）罗湖区1、成交量缺少成交热点，名次相对较后根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，2010年罗湖区二手住宅共成交203
13、.78万，同比减少27.66个百分点，并占全市成交面积的17.99%（见图2-1）。罗湖区二手住宅共成交24235套，同比减少32.66个百分点，并占全市成交套数的19.67%（见图2-2）。由于该区二手住宅大多楼龄较长，缺少新开发好的楼盘，使其楼盘竞争力较其他区域弱，入住该区的需求逐渐减少，导致该区成交量较去年大幅度锐减，令其成交面积及成交套数分别位于全市成交量的跌幅榜第二名和榜首。今年罗湖区的成交面积及成交套数排名分别位居全市第三名和第四名。图2- 1 罗湖区二手住宅成交面积 图2- 2 罗湖区二手住宅成交套数中原的实际成交月度估测结果显示（见图2-3及2-4），罗湖区在整个2010年的市
14、场调整期期间，各月走势基本上与全市情况一致，成交面积呈现大起大落的现象。图2- 3 2010年罗湖区二手住宅月度成交面积走势图2- 4 2010年罗湖区二手住宅各月度成交套数走势2、成交价格价格增长较快根据中原的实际成交月度估测结果显示（见图2-5），今年罗湖二手住宅实现均价16803元/，同比涨幅为22.22个百分点。其中，第二季度涨幅最大，涨幅达到5.7个百分点，而下半年增幅一直保持在季度均为3个百分点左右。而从罗湖区二手住宅各季度均价走势来看，成交均价的增幅由08年第三季度开始不断扩大，其后自09年第三季度开始，增幅开始减少。图2- 5 罗湖区二手住宅各季度均价走势从月度成交均价来看（见
15、图2-6），罗湖二手房均价于今年呈现较大波幅。第一季度罗湖区成交均价较为平稳，因受到宏观调控的影响，从第二季度开始，该区成交均价开始呈现较大的波动。价格高点出现在4月的17748元/，随后下跌至6月的14639元/，随后市场对“新国十条”逐步消化，成交量快速回升，成交均价攀升到7月的17317元/；而最新的12月的成交均价更是升至18800元/。图2- 6 2010年罗湖区二手住宅各月度成交均价走势3、成交特点户型以中户型为主，套均面积与去年相近根据深圳中原的内部成交监测数据显示（见表2-1），2010年罗湖区二手房成交套均面积为77.53，与去年相近，但是套均总价上涨明显，从去年的105.0
16、4万元/套上升至今年的130.28万元/套。成交户型方面，3房和4房及以上的中大户型市场份额出现上升，其比重分别上升了3.91个百分点和0.28个百分点。表2- 1 2009和2010年罗湖区成交特点对比表指 标套均总价：万元105.04130.28 套均面积：76.40 77.53 均价：元/13748成交户型1房25.45%20.81%2房42.32%42.76%3房25.84%29.75%4房及以上6.40%6.68%（二）福田区1、成交量同比下跌27.46%，成交仍列全市之首根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果显示，2009年全年福田二手住宅买卖成交约325.26万，而该数
17、字到2010年下跌至232.28万，同比跌幅为28.59个百分点，并占全市成交面积的20.50%（见图2-7）。福田区二手住宅共成交26083套，同比减少27.65个百分点，并占全市成交套数的21.17%（见图2-8）。由于深圳一体化以及前海规划的实施促进关外以及前海片区房地产发展迅速，使入住该区的需求逐渐转移至关外或附近区域，导致该区成交量较去年大幅度锐减，令其成交面积及成交套数分别位于全市成交量的跌幅榜的榜首和第二名，但今年福田区的成交面积及成交套数排名分别位居全市第二名和第一名，稳居前列。图2- 7 福田区二手住宅成交面积 图2- 8 福田区二手住宅成交套数从各月的成交量变化曲线可以看到
18、（见图2-9及2-10），福田区年内的成交量高点出现在3月，当月该区成交大幅放量，成为支撑“大阳春”的重要力量，此后因政策调控影响成交面积有所回落，但是由于该区的区域属性和环境因素使其随后的成交量较其他区域稳定。图2- 9 2010年福田区二手住宅各月度成交面积走势图2-10 2010年福田区二手住宅各月度成交套数走势2、成交均价走势稳健，增幅平缓根据深圳中原的内部成交监测数据显示（见图2-11），今年福田区二手住宅实现均价24907元/，同比涨幅为19.59个百分点。从各季度价格变化来看，今年第二季度开始，福田区二手房均价便刷新记录，且第三季度均价增幅继续上行3.56个百分点，与传统旺季因素
19、密不可分。图2- 11 福田二手住宅各季度均价走势纵观今年价格的整体走势（见图2-12），福田区二手市场价格处在稳步上升趋势中，月度价格的波动主要受政策调控所带来的影响。图2- 12 2010年福田区二手住宅成交均价走势3、成交特点成交结构变化不大从今年的成交统计可见（见表2-2），福田区二手住宅市场的成交结构明显趋于中户型，2房及3房户型的市场份额占据7成，但套均面积在减少2.9的情况下，套均总价增长了32.69万元，反映出今年的套均总价较去年有明显的涨幅。表2- 2 2009年和2010年福田区成交特点对比表203.68236.37 97.8094.90 14.15%14.28%35.36
20、%34.56%36.01%36.57%14.48%14.59%（三）南山区1、成交量二手住宅逐渐成为焦点，但该区成交量排名靠后根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果，2010年南山区二手住宅共成交196.06万，同比减少21.03个百分点，并占全市成交面积的17.31%（见图2-13）。南山区二手住宅共成交20743套，同比减少20.92个百分点，并占全市成交套数的16.83%（见图2-14）。该区的新开发楼盘较多，而该区的二手住宅价格仅次于福田区，前海发展规划带动该区二手住宅市场逐渐成为热点。虽然成交量较去年有所下跌，但下跌幅度略低于全市跌幅。而今年南山区的成交面积及成交套数排名分
21、别位居全市第五名和第四名。图2- 13 南山区二手住宅成交面积 图2- 14 南山区二手住宅成交套数从各月的成交走势来看（见图2-15及2-16），南山区的成交量高峰出现在3月和12月。因春节节后的需求大量释放，使其3月份的成交量形成“大阳春”。总体而言，南山区二手住宅市场的成交量相对2009年处于稳步发展的趋势。图2- 15 2010年南山区二手住宅各月度成交面积走势图2-16 2010年南山区二手住宅各月度成交套数走势2、成交均价成交均价紧随福田之后，且差距日益缩小根据深圳中原的内部成交监测数据显示（见图2-17），今年南山区二手住宅实现均价23890元/，同比涨幅为14.17个百分点。从
22、南山区二手住宅各季度均价走势来看，虽然2009年市场成交均价每季度有12.87个百分点的涨幅，但从今年一季度起，价格增幅便由正转负，并随后连续实现多次V型逆转，显示该区受到成交结构的影响较为明显。图2-17 南山二手住宅各季度均价走势南山区为中高档二手住宅聚集的区域，该区的成交均价受其成交结构的影响也较大，因此其成交均价走势呈现较为明显的月度涨落，从7月开始，该区成交均价节节攀升，显示受到该区前海片区的发展规划带动下，成交均价的发展趋势上扬。（见图2-18）图2- 2 2010年南山区二手住宅成交均价走势3、成交特点套均总价明显增加从今年南山区的户型统计来看（见表2-3），大户型比重虽有所减少
23、，但是总体成交结构依然较为稳定。然而对比2009年和2010年套均统计数据，发现在套均面积在减少7.58情况下，套均总价增长了14.34万元。成交户型方面，2房和3房的中户型市场份额出现上升，其比重分别上升了2.7个百分点和1.59个百分点。表2- 3 2009年和2010年南山区成交特点对比表228.84243.18 109.37101.79 2092411.97%11.77%29.53%32.23%37.40%38.99%21.10%17.01%（四）盐田区1、成交量整体较为理想，增幅跃升为全市榜首根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据监测结果，2010年盐田区二手住宅共成交28.57万
24、，同比大幅度增加51.91个百分点，并占全市成交面积的2.52%（见图2-19）。盐田区二手住宅共成交3196套，同比增加41.29个百分点，并占全市成交套数的2.59%（见图2-20）。虽然盐田区成交面积走势与全市其他五区相比，其二手房市场成交量一直处于劣势，但由于该区的需求明显较去年增加，令其成交面积及成交套数同为全市成交量的增幅榜榜首。今年盐田区的成交面积及成交套数排名同为全市第六名。图2- 39 盐田区二手住宅成交面积 图2- 20 盐田区二手住宅成交套数从各月成交情况来看（见图2-21及2-22），由于盐田区本身市场容量较小，其每月成交面积一直维持在4万平方米左右，而每月成交均为340套。图2- 21
