1、538公司(温州市瓯海区茶山街道中心区6-a地块)项目市场调研方案1调研目的降低项目开发成本，提高项目开发投资回报率。确定适应市场需求的商业街业态组合。积累项目推广经验与信心。分析目标买家（包括投资者和自用经营者）的消费心理及承受能力。 分析目前与商业城定位相符的经营者投资商业城的意向及其强烈程度。2本项目简介（1）本项目具体位置 温州市瓯海区茶山街道（2）本项目规模 33098平方米（3）本项目周边交通情况 1）本项目周边共有4条公交线路 38路：医学院 - 温师院 - 职业技术学院 - 温州大学东大门 - 茶山 - 温州大学 - 睦州垟 - 鹅颈头 - 白象镇 - 白象村 - 上蔡村南 -
2、 上蔡村北 - 三垟路口 - 温州中学 - 老殿后 - 河庄 - 东垟(瓯海三医) - 月乐垟 - 新南站 - 火车站 - 火车站东小区 - 划龙桥村委会 - 东小区菜场 - 惠民路 - 市审批中心 - 实验中学绣山校区 - 上新桥 - 坝接桥 - 桃源居 - 蒋家桥 - 黎明立交桥 - 黎明侨村 - 海上天大酒店 - 十八家支路 - 株柏 - 康乐坊(温州市二医、一一八医院) - 百里坊 - 八字桥 - 信河街 - 沧河巷 - 松台广场 - 妙果寺 - 西站 52路：蒲州镇 - 上江 - 公交总站 - 汤家桥 - 市质检院 - 华瓯佳园 - 旺增河 - 吕家新屯 - 永丰桥 - 张家桥 -
3、站南小区 - 老殿后 - 温州中学 - 横港头 - 三垟路口 - 上蔡村北 - 上蔡村南 - 白象后 - 白象村 - 白象镇 - 鹅颈头 - 睦州垟 - 温州大学 - 高教园区 - 温州大学东大门 - 职业技术学院 - 温师院(高教园区) - 医学院 - 求真路 - 茶山 53路：浦东 - 华侨中学 - 西湖村 - 前花 - 三浃 - 金蟾大道 - 新桥中学 - 温州农校 - 货运市场 - 岙前 - 兴通桥 - 车管所 - 牛山北路 - 客运中心 - 法派路口 - 东屿路 - 南塘大桥 - 南浦六区 - 友好医院(南浦农贸) - 南浦八区 - 龙野花园 - 上吕浦 - 火车站 - 火车站广场
4、- 新南站 - 瓯江大厦 - 月落垟 - 东垟(瓯海三医) - 河庄 - 老殿后 - 温州中学 - 横港头 - 三垟路口 - 上蔡村北 - 上蔡村南 - 白象后 - 白象村 - 白象镇 - 鹅颈头 - 睦竹垟 - 温州大学 - 高教园区 - 茶山 - 温州大学东大门 - 职业技术学院 - 温师院 - 医学院 - 高教园区始发站 54路：府东家园 - 上陡门 - 特警桥 - 上陡门新村 - 杨府山(人才市场) - 山下 - 新城站 - 广电中心 - 汤家桥 - 公交总站 - 江前 - 国际花园 - 家景花园 - 鸿基花园 - 双车路 - 景秀湾 - 旺增河 - 吕家新屯 - 永丰桥 - 张家桥
5、- 站南小区 - 老殿后 - 温州中学 - 横港头 - 三垟路口 - 上蔡村北 - 上蔡村南 - 白象后 - 白象村 - 白象镇 - 鹅颈头 - 睦州垟 - 温州大学 - 高教园区 - 温州大学东大门 - 职业技术学院 - 温师院(高教园区) - 医学院 - 求真路 - 茶山 2）温州市将布设5条轨道交通线路，其中M1、M2、M3为市区普线，S1和S2为都市区快线。目前，温州市发改委等相关部门正抓紧向国家、省有关部门报批，从铁路温州南站至瓯江口新区的S1线作为先行先试线路，确保在2011年11月动工建设。（4）本项目周边消费需求情况3调研报告内容规划4调研方法（1）定性与定量相结合本次调研活动
6、采用定性调研方法和定量调研方法相结合的调研模式，具体调研的方法包括以下内容。 1）举办调研座谈会，开展定性调研。 2）实行问卷调查，通过统计分析，进行定量调研。 3）实行入户访问调研，搜集分析数据。 4）实施文献搜集，获取基础信息和资料。（2）具体研究内容所使用的调研方法 1）本项目所在城市商品房宏观环境研究，通过文献搜集的方法获取信息。 2）本项目所在城市社会宏观环境研究，包括政策环境、法律环境等，通过文献搜集 3）本项目商品房的定位和规划研究，通过问卷调查、入户访问调研 4）本项目营销媒介研究，通过调研座谈会5调研的具体安排（1）座谈会 1）第一场共邀请10人，主要对象包括茶山居民 2）第
7、二场共邀请2人，主要对象包括房产专家（2）问卷调查 1）问卷调查采用随机问卷发放形式，预计发放调查问卷共1000份，采取统计分析 2）对于问卷分析方法采用联合分析方法进行统计分析。6调研所使用的分析方法 1）聚类分析 聚类分析指将物理或抽象对象的集合分组成为由类似的对象组成的多个类的分析过程。它是一种重要的人类行为。 2）因子分析 因子分析是指研究从变量群中提取共性因子的统计技术。 3）联合分析 联合分析是用于评估不同属对消费者的相对重要性，以及不同属性水平给消费者带来的效用的统计分析方法。 联合分析始于消费者对产品或服务（刺激物）的总体偏好判断（渴望程度评分，购买意向，偏好 排序等），从消费
8、者对不同属性及其水平组成的产品的总体评价（权衡），可以得到联合分析所需要的信息。 4）回归分析 回归分析（regression analysis)是确定两种或两种以上变数间相互依赖的定量关系的一种统计分析方法。7质量控制 1）质量控制方法 一、对于新客户开发的重视程度不够。既然该客户的订单量比较大，具有开发价值，对于前期的试单产品，应作好相应的订单评审工作，确定生产工艺路线及要求。 二、未严格执行文件要求做好产品的首检与抽检工作。首检的目的是通过产品的首件确认，在无质量异常的情况下投入批量生产，防止不良发生。而抽检是确定工序的稳定性，通过抽检进一步掌握产品的质量动态，并根据其波动情况对生产工艺
9、进行适当调整，最终保证产品质量。 三、过程质量控制不合理。对于生产的产品质量控制由生产部门自行把握，及易出现质量失控状态，并且未做好相应的监督、检查工作。 四、对于发生的质量问题不重视。在出现产品质量问题时，不仅没及时进行原因分析，而且在后续的加工过程中也未采取任何的控制措施，同样还是按习惯生产，结果导致第二次质量事故的发生。 五、人为的工作习惯、经验不能作为生产操作的标准和依据。如果仅靠习惯和经验做事，走不出习惯和经验的人，其生产的产品质量将得不到有效的保障。 2）对所收集数据的质量控制方法 1、正确规定统计数据质量标准。数据质量标准是指根据不同的统计目的对统计数据精度所提出的要求。满足统计
10、目的精度的统计数据就是准确的，高质量的统计数据。首先要作充分的调查，系统地收集市场和用户对统计数据的反映和实际使用效果的情况；其次要分析研究过去统计数据的主要质量问题，找准统计数据质量控制的主攻方向；最后要进行反复论证，考虑到统计工作中实际能够达到的水平。 2、合理设计统计指标体系及其计算方法。统计指标设计得是否合理，也是影响统计数据质量的因素之一。采用统计报表搜集资料，首先要实行标准化管理，制定的指标要符合统计制度的规定，范围要全，分组要准，指标涵义的解释和计算方法要精确；其次要对统计报表的设计、颁发、填制、汇总的全过程实行全面质量管理。8项目研究人员（1）人员分类 1）项目经理（包括姓名、
11、人物介绍） 2）专家组成（包括姓名、人物介绍） 3）执行人员（包括姓名、人物介绍）（2）工作任务调研工作分配的具体内容如下表所示。调研人员类别主 要 工 作地产研究专家了解、掌握和研究房地产估价和经纪、咨询行业发展动态和形势，及时向行业主管提供相关信息和资料，提出对策和工作建议；问卷调研人员设计编写问卷、分发问卷、会谈组织人员主持会谈，记录资料，整理资料文献资料搜集人员通过网络等工具搜集资料，分析选出有价值的资料9调研日程安排调研日程的具体安排如下表所示。工 作 进 度工 作 天 数备 注调研准备1设计、测试、评估调研内容2座谈会样本选择和预约2座谈会召开1培训问卷调研人员1实施问卷调研3数据
12、录入和分析1数据统计1撰写调研报告1本次调研的时间约13天，最多不超过15天。需要说明的是，本次调研的专家邀请以及专家所实施的调研活动同其他调研活动同时进行，不再另行安排时间。10调研费用调研活动各项费用支出如下表所示。调研费用预算明细表调研项目所需数量单价（元）金额（元）备注项目调查研究设计6100600专家费用210001000座谈会费用130003000督导/访员招聘培训1500500入户调查20020400拦截访问10002020000数据处理、统计分析110001000报告制作（包括专家费用）1500300其 他合 计1211614026800温州居民房产需求调查问卷 您的性别（ ）
13、A.男 B.女您的年龄（ ） A.20-29 B.30-39 C.40-49 D.50-59E.60-69 F.70以上您的学历（ ） A.博士以上 B.硕士 C.研究生 D.本科 E.专科 F.高中及以下您目前居住在温州的哪个区域（）.鹿城区.龙湾区.瓯海区.瑞安市.乐清市.洞头县.永嘉县.平阳县.苍南县.文成县.泰顺县您现在的住房户型（ ） A.两室一厅 B.三室二厅 C.四室两厅 D.其他您现在的住房来源是（）.商品房.单位福利分房.自建房.出租房您若买房，你的购买目的是（）.解决居住需要.改善居住环境.投资.养老.为子女买房.投资居住皆可您打算购买建筑的面积是（）平方米.以下.60-80 .80-100 .100-120 .120-140 .140-160 .160-180 H.180-200 I.200以上.您能承受的总价范围是（）万以内.万以内.万以内.万以内您的月收入是（）.以下.以上您选择房子最关注的是（）.总价.单价.地段.品质.配套设施
