1、 和中心镇为基础构建 一核一圈三群城镇体系框架 一核即由太原市区晋中市区清徐县城阳曲县城构成的太原都市区 是全省城镇体系的组织核心经济转型发展的增长极核2015年都市区城镇人口达到 400400万人万人 一圈即太原都市圈是以太原都市区为核心 以太原盆地城镇密集区为主体 包括太原晋中吕梁阳泉忻州五市的30个县市区该区域是省域经济与社 会事业最为发达的核心区域和最为重要的城镇密集地区2015年城镇人口达到830万 人 三群群即以大以大同朔州为核心的朔州为核心的晋北中部城镇群北中部城镇群 以临汾以临汾运城为核心的运城为核心的晋南南 中部城镇群以长治晋城为核心的晋东南中部城镇群3个城镇群是区域经济发展
2、的 核心区域核心区域 省域经济持续增长的重要区域省域经济持续增长的重要区域晋北中部城镇群晋北中部城镇群 以大同盆地为主体以大同盆地为主体 包括包括 大同市朔州市的10个县区 一太原城市介绍城市发展规划 一核指太原都市区的核心区主要为 太原中心城区 主要发展区域性服务功 能先进制造业和新型材料 三片指太原都市区外围分别以阳曲县 城城清徐清徐县城和古交市城和古交市中心城中心城区为中心为中心 的三个城镇-产业发展片区建设以煤炭 -能源能源焦炭焦炭-化工化工煤炭煤炭-铝镁金属为主铝镁金属为主 的循环产业基地 两带分别为北部生态保护地带和西部生态涵养地带逐步引导人口向外转移并引导娄 烦县城等城镇的集中建
3、设烦县城等城镇的集中建设 五联为五个主要的交通联系通道分别为东向经过榆次地区的石太通道 东北向经 过阳曲的北同蒲通道 西向经过古交娄烦 西南向经过清徐的太中银通道 南 向经过小店区的大运通道 一城市介绍产业发展 十二五期间全市的发展规划指 出依托八大功能区做强10大产业板块 重点发展的重点发展的1010大产业板块有大产业板块有 煤化工产业煤化工产业 煤机装备产业铁路装备产业不锈钢深加 工产业工产业 镁铝合金产业镁铝合金产业 物联网应用产业物联网应用产业 环保再利用产业现代物流业文化会展 业旅游高效观光农业 二主要经济指标GDP 太原市2006-2010年GDP及增长示意图 180 20000
4、164 17781 161600 1800018000 15452 140 14681 16000 115 14000 120 12550 110 12000 101000 1101301344 81 10000 80 8000 60 6000 4400 26 4000 20 2000 00 - 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 GDP 增长率 经济增速止跌上涨经济总量不断增加已经摆脱金融危机带来的影响 2010年1778亿增长112011年为2080亿增长99其中第一产业增 加值3388亿元增长31第二产业增加值94919亿元增长116第三 产业增加值109705亿
5、元增长87 二主要经济指标产业结构 太原市2006-2010年产业结构变化示意图 1200 1000 800 600 400 com - 第第1产产业 第第2产产业 第第3产产业 城市工业基础牢固产业结构不断调整第三产业成为拉动城市经济发展的 主力军 2011年第三产业中交通运输仓储和邮政业增加值15687亿元增 长65批发零售及住宿餐饮业增加值36694亿元增长141金融保险业增 加值加值2062069393亿元亿元 增长增长5500 二主要经济指标固定资产投资 太原市2006-2010年固定资产投资及增长率示意图 2500 10000 2180 90090000 2000 8000 178
6、0 1720 7000 1510 1500 6000 1130 5000 91648 1000 78202 4000 7026 5767 3000 5011 500 2000 000 - 固定资产投资 增长率 固定资产投资总量不断加大第三产业城市太原市投资重点产业全年固定 资产投资102414亿元比上年增长251其中中央项目投资9051亿元增 长143省属项目投资22437亿元增长251市属项目投资70926亿元 增长267 二主要经济指标房地产投资 太原市2006-2010年房地产投资及增长率示意图 500 461 3000 450 24109 2500 400 357 350 2000 2
7、82 300 16501 250 1500 1216 181 200 150 803 948 100 505000 50 11 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 房地产投资额 增长率 房地产投资增长迅猛自2007年开始太原市房地产进入高速发展期 20112011年年 全市房地产投资完成全市房地产投资完成3123120808亿元亿元 比上年增长比上年增长292944 增速比上年回落增速比上年回落 167个百分点比十一五时期年均增速提高45个百分点从隶属关系看省 属投资完成属投资完成21212323亿元亿元 增长增长141499 市属投资完成市属投资完成290290818
8、1亿元亿元 增长增长303077 二主要经济指标一般预算收入 居民收入稳步增加人们生活水平不断提高居民潜在购买能力增强 2010年城市居民人均可支配收入为17258元2011年为20149元2010增长 1062011年增长17社会总体水平已经进入较为富裕阶段 除2009年收到金融危机影响外太原市一般财政预算收入总量持续增长 五大税收成为城市收入主要来源2010 全市一般预算收入13848亿元增长 178其中税收收入11155亿元增长193五大税收占总收入的 5922011年为1593亿元 人均居住面积对于全国水平未来市场需求空间巨大根据住建部发布信息 显示显示 中国中国城市人均住宅建筑面积约
9、城市人均住宅建筑面积约30平方米平方米按按此数据计算数据计算 太原市要达到全太原市要达到全 国平均水平市场空缺住宅面积约1000万平方米 以及目前非太原户籍的购买 需求量也比较大房地产市场潜力巨大 二主要经济指标小结 宏观市场-宏观经济从2010年2011年稳固正常在10产业结构优化合 理理 政策利好对未来经济的进政策利好对未来经济的进一步发展带来新步发展带来新机遇机遇 在在2012年上半年产年上半年产业调调 整上力度继续加大加快城市发展进程和固定资产的投资 区位优势明显发展潜力巨大太原作为山西省会地理位置得天独厚根 据山西省十二五规划太原作为一核一圈三群的双核心区域势必会 带来一定的政策引导
10、和经济扶持发展空间巨大 宏观经济摆脱低迷进入平稳通道全市经济各项指标均呈现平稳浮动趋 势全市加大科研金融业投资力度大力发展第三产业同时该市经济对政 策及经济形势变化反应敏感策及经济形势变化反应敏感 房地产业发展迅猛已经进入高速发展期近年来全市房地产投资呈现高速 发展态势近4年平均增速达到32房地产业已经进入成长期同时市场 需求空间较大目前为进入该城市的最佳时期 城市居民生活富裕度较高具有一定的购买力近几年城镇居民收入支出差 不断加大居民储蓄额不断提高社会已经进入相对富裕阶段对房地产后续 发展具有一定程度的支撑作用 三三三三太原土地市场成交情况太原土地市场成交情况太原土地市场成交情况太原土地市场
11、成交情况 三土地市场土地供应 受调控政策影响土地供应面积减少市场主要以消耗前期存量土地为 主主2011年供应土地面积年供应土地面积668339公顷公顷 1002509亩亩 其中划拨土地面积其中划拨土地面积4396 亩出让土地面积562825亩 按照用途划分商服用地543462公顷 81519 亩 工矿仓储用地729069公顷 10936亩 住宅用地2956981公顷 443547 亩 其他用地2453878公顷 368082亩 三土地市场土地成交 2011年太原市招拍挂出让土地面积共计182459649平方米划拨转让土地面积 共计36164449平方米协议出让土地面积共计29833956平方米
12、总交易量共 计248458054平方米同比2010年下降467 三土地市场土地成交价格 2010年太原土地市场价格大幅上涨与去年相比上涨了8527但受到调 控影响2011年成交量有所萎缩随着太原新城市建设未来三五年内太原市 商品房价格走势将保持稳步发展 从区域土地成交价格来看小店区和杏花岭区比去年有较大增幅迎泽区基 本持平这表明了目前小店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧 万柏林晋源与尖草坪区由于有工业用土地成交平均价格比去年略低 四四四四太原房地产市场调研分析太原房地产市场调研分析太原房地产市场调研分析太原房地产市场调研分析 四房地产市场商品住宅供需关系 2010年太原年太原商品住宅商品住宅市
13、场年供应市场年供应面积为面积为74398万万 较较上年年上涨涨443 年成交年成交 面积为5876万 较上年上涨2354市场供求比例下降只1272011年 四房地产市场商品住宅成交价格 2010年太原房商品房住宅成交均价为6788元 2011年6500元 较较上年上涨上年上涨34349898 20122012年年44-66月成交量迅速增加月成交量迅速增加 价格在价格在68000元均价元均价 浮动基本成交价格浮动不大其上涨过快的主要原因为众多高端高价位楼盘 不断开盘不断开盘 代表性楼盘有星河湾代表性楼盘有星河湾万达广场万达广场摩天石以及万国成摩天石以及万国成MOMAMOMA等等 四房地产市场商品
14、住宅价格分月走势 2010年上半年太原房商品房住宅成交均价呈平稳态势且较年初有小幅提 升升均价在均价在70007000元左右浮动元左右浮动 因入市楼盘单价差较大因入市楼盘单价差较大 造成价格不动比较大造成价格不动比较大 2011年小幅下调2012年4-6月成交量迅速增加价格在6800-7300元均价浮 动动 基本成交价格浮动不大基本成交价格浮动不大20112年年55月成交在月成交在1717-3030万平米左右万平米左右 四房地产市场商品住宅成交区位 杏花岭区 迎泽区 晋源区 2020 12 6 尖草坪区 14 万柏林区 小店区 16 32 太原市场商品住宅成交最大的区域为小店区占比为32其次为
15、杏花岭区占 比为比为2020 然后为万柏林区然后为万柏林区 占比为占比为1616 再次为尖草坪区再次为尖草坪区 占比为占比为1414 迎泽迎泽 区占比为12最后为晋源区占比为6 四房地产市场面积供应区间 3500 3000 1500 500 000 面积占比面积占比 套数占比套数占比 市场不同面积段产品的成交与供应表现出极大的差异性80-100面积段 的产品成为市场产品的成交主力的产品成为市场产品的成交主力 此类产品以中小户型为主此类产品以中小户型为主其次成交面积较大其次成交面积较大 的为150-180面积段产品此类以舒适型三房为主的户型另外250以上 的豪华住房产品成交量占比也较大的豪华住房
16、产品成交量占比也较大 五五五五太原房地产项目案例太原房地产项目案例太原房地产项目案例太原房地产项目案例分析分析分析分析 五代表楼盘 1星河湾 小店区龙城大街南侧滨河东路以东 项目位置 平阳路以西 项目规模规模 占地1020亩建筑面积173万 产品形式 公寓全精装修 价格 均价27000元 2010年年7月月开盘盘 一期期1396套套 现剩现剩 销售状况 余100多套开盘当天销售约457 月份销售3套总销售额18545万元 太原十大重点项目太原十大重点项目 太原机场太原机场 汾河景汾河景 周边配套周边配套 观 五星级酒店9洞高尔夫球场户外游 自身配套 泳池泳池会所会所商业街商业街体育馆体育馆 2
17、60-500平米标准层500-1083平米 户型 复式复式主力户力户型330平米平米 五代表楼盘 2摩天石 万柏林区滨河西路滨河体育中心北50 米 项目规模规模 占地84亩建筑面积153万 产品形式 高端公寓 价格 均价11000元平方米 2010年底年底开盘盘 总计总计364套套 截止截止 销售状况 2011年8月累计销售200套7月份 销售2套总销售额1151万元 周边配套周边配套 滨河体育中心滨河体育中心 汾河景观汾河景观 6路866路831路865路807路 交通状况 803803路等漪汾桥西路等漪汾桥西 户型 四居314-485复式553-910 五代表楼盘 3恒大绿洲 小店区大运路
18、以西康宁街以北 富士康 企业对面 项目规模规模 占地1084亩建筑面积200万 产品形式 住宅普通住宅 价格 均价7300元平米 7月份销售93套总销售额109679万 销售状况 元 周边配套周边配套 中铁十七局中心医院中铁十七局中心医院美特好超市美特好超市 交通状况 840870836460富士康站下车 户型 75平方米2居-300余平方米跃层 五代表楼盘 4万达广场 项目位置 杏花岭区龙潭片区 项目规模项目规模 占占地地560560亩亩 建筑面积建筑面积150150万万 产品形式 高层 价格 均价16000元平米 一期开盘期开盘 20092009-44-3030 二期开盘二期开盘 销售状况
19、 2010-5-307月份销售4套总销售 额19375万元 中心医院中心医院太原市第二人民医院太原市第二人民医院省省 机关幼儿园龙潭公园 180727 813 公交公交 户型 260-390平米 五代表楼盘 5十二院城 万柏林区南内环西街与和平路交 项目位置 界口西南角100米处 项目规模规模 总建筑总建筑面积845万平方方米 产品形式 商业住宅精装修 花园洋房均价7000元平方米 价格 西山院墅12000元平方米 7月份销售178套总销售额 销售状况 133313万元 和平路小学和平路小学千峰南路美特好超千峰南路美特好超 周边配套周边配套 市八方商贸城 5路402路403路606路 交通状况
20、 606路814路832路839路 等山纺厂下车等山纺厂下车 7080多平米的两居120 130平米的平米的三居居140平米的四居平米的四居 五代表楼盘 6绿地半山国际 小店长风东街长风高速收费站 往东1公里 总规划面积1700亩一期项目规 项目规模规模 划用地452 亩建筑面积近20万 平方米 产品形式 别墅 一期均价10185元平米二期 预计均价17000-18000元平 销售状况 一期售罄二期未开盘 周边配套周边配套 无 交通状况 831837路公交 六六六六太原地块市场投资建议太原地块市场投资建议太原地块市场投资建议太原地块市场投资建议 太原房地产市场总结 国内品牌开发商云集市场竞争激
21、烈众多一线开发商均已进入太原市场如万科万达恒大富 力星河湾绿地海尔地产首开等知名企业均已开发且多为高品质楼盘未来竞争激烈 高端楼盘不断涌现商品房品质差距较大近2-3年以星河湾为首的高端楼盘不断涌现城市内各档 次楼盘均价差距较大如高端楼盘均价均在13000-20000元平米中端楼盘均价约7000-10000元平 米米 而低端楼盘均价约而低端楼盘均价约40004000-60006000元元平米平米 市场不同面积段产品的成交与供应差异性强自住型刚性需求仍占市场主导需求面积区间在80-100 平米平米 二次置次置业的改善性需求面积的改善性需求面积区间在间在以以150-180平米为平米为主 高端客群需求
22、面积则在高端客群需求面积则在250平米以平米以上 受限购政策影响严重太原市2011年房地产销售受到限购政策影响商品住宅去化速度及去化量较 2012年均有所好转成交量较大提高但价格浮动不大 城市对外地购房群体具有一定吸引力 目前太原市高端产品均存在一定比例的外地购房群体如星河湾 购房客户中外地购房者约占到50恒大绿洲项目外地购房群体约30 城市南部西部为城市未来房地产市场发展的重点区域发展潜力巨大城市南部的小店区成为商品房 成交主力区域占市场总份额的32区域内人口吸附能力强随着中央商务区及政府办公区南移区 域未来将成为城市热点域未来将成为城市热点 发展潜力巨大发展潜力巨大 SWOT分析SWOT分
23、析 优势分析1太原土地供应量逐年减少随着土地资源的稀缺性未来土地升值空间较大 2政府在新开发区前期招商中会有政策支持和区域推广市场影响力比较大未来的区域优势明 显但目前周边配套还不完善短期无法实现区域优势考虑到太原新城的土地资源稀缺性未来 土地升值空间较大土地升值空间较大 弱势分析1太原房地产是中国小产权房最多的地方以前80均为村镇成立的开发公司开发 的小产权房目前市场小产权销售还很多市场化操作压力大2周边环境配套还不完善3距 离市区较远上班工薪族来此购房可能性不是很大具有区域性及市场竞争压力 机会分析1周边的远期政府规划较为理想未来增值潜力巨大在政府能够按照时间规划如 期完成整体的市政目标期完成整体的市政目标 此区域适合开发建设高端房产此区域适合开发建设高端房产 社区环境纯粹社区环境纯粹 周边环境优雅周边环境优雅周边典型周边典型 项目星河湾的价格目前24000元远远高出其它房产3倍以上的价格未来随着政府市政建设的逐 渐完善土地增值潜力巨大应在在3-5年期间目前大环境还无法支持 THANKSTHANKS - 营销中心呈报营销中心呈报 -
