1、但是也有学者认为不应将划定土地使用权视为企业存货，其主要理由是土地的所有权始终由政府所掌握，并且划定土地使用权难以被准确计量。我们小组参考两种观点后选择后一种观点。由于两种算法的结果有较大差异，故在此说明。现金比率：从“偿债能力分析图”可以发现在06年到08年，富力地产的现金比率逐年下降，但是07年猛增，08年保持稳定。由此可以看出企业近两年的具有较好的支付能力，能够保证债务的偿还。结合整体5年的数据分析，可以认为富力地产的管理层有意识地增强企业的直接偿付能力。资产负债率：富力地产的资产负债率基本都保持在70%左右的水平，反映出其具有较大的财务风险。单纯的分析资产负债率，我们认为富力地产的数据
2、反应出企业在更多地进行贷款等融资，以谋求更快速地发展。而如果将企业的资产负债率和现金比率相联系，可以发现正是由于资产负债率常年保持在一个较高的水平，公司管理层才相应地提高现金比率，企图减小财务风险，增强偿债能力。股东权益比率和权益乘数：股东权益比率在06-07年有较大幅度的下降，之后基本维持稳定。该数值和资产负债率的走势相反（前者下降后维持稳定；后者上升后维持稳定）。两个数据所反映内容相同。富力地产股东资产占总资产的25%左右，说明企业有一定财务风险。权益乘数基本在4左右，反映出资产总额维持为股东权益总额的4倍水平，企业财务杠杆较大。营运能力 流动资产周转率：总体呈下降趋势，10年较09年略有
3、上升。反映出富力地产流动资产周转次数降低，流动资产的利用效率降低，管理层需要节约流动资金，避免浪费现象，提高利用效率。固定资产周转率：07、08年相对于其他年度较低，总体呈增长态势。说明企业固定资产利用率高，具有较好的管理水平。总资产周转率：基本保持稳定，略有小幅波动，总体维持在较高比率。说明富力地产具有良好的盈利能力。另外，从图中可看出在2008年，几乎各项营运能力制表都处于最低值或者相对低值，考虑到当年发生经济危机，可以得出结论：富力地产在经济危机中受到了较大的影响。但是08年之后，几项指标都有所回升，说明公司管理层增强对公司资产的管理，试图摆脱经济危机的不良影响。盈利能力资产报酬率：06
4、、07年上升，但是在08年下降幅度较大，09年也有所下降，10年上升。反映出06-07年富力地产利润增加，但是08年起利润有很大的下降，10年才有所增加。我们小组认为大幅度的利润下降同样可以解释为受到经济危机的巨大影响。股东权益报酬率：06-07年报酬率增幅很大，08年迅速下降，之后基本保持稳定。该数据说明06-07年富力地产具有很强的盈利能力。08年之后盈利能力下降，且在2009年企业盈利能力为近五年最低值。销售净利率：07年达到近五年的峰值，且与06、08年的数值差距很大，说明富力地产当年通过销售赚取利润的能力很强。除去07年，其他年份销售净利率相差并不突出，可以认为在07年由于房地产行业
5、景气，富力地产得以具有较好的盈利能力。资产净利率：基本趋势和销售净利率相同。综合这两个数据，我们认为由于企业受到外部因素的影响而导致近两年的盈利能力下降，所以公司管理层应该加强资产管理，提高资产利用率，同时加强营销管理，增加销售收入，节约成本，提高利润。横向分析（一）选择这四家企业的原因（二）偿债能力对比分析1.短期偿债能力对比单从流动比率来看，富力地产的流动比率为1.50，不仅低于其他几家公司，而且略低于最佳值2，说明富力地产公司的短期偿债能力稍有欠缺，但是问题不大。从速动比率可以发现富力地产的速动比率和流动比率是一样的，同时在图中可以发现：富力地产、中国海外、合生创展、雅居乐地产4家公司的
6、流动比率和速动比率都相等。造成这种现象的原因是富力地产和其他三家企业的存货比率非常低。这一点在纵向分析中已经提到，此处不再赘述。单看富力地产的速动比率等于1.50，说明企业的短期偿债能力很好。然而富力地产的速动比率在以上五家公司中排名倒数第二。由此可见房地产行业具有它的特殊性，不能单纯按照1:1的比例来分析。此外，由于在流动比率和速动比率两个指标上，几年的差别都不大，所以在此处并未做纵向多年的对比。另外，需考虑富力地产应收账款的变现能力。在纵向分析中我们已经了解到富力地产在2008年出现管理费用为负值得情况，据猜测可能是由于坏账的冲抵。如果是这样的话，说明富力地产应收账款的变现能力较差，那么速
7、动比率也未必能够真实地反映富力地产的偿债能力。2.长期偿债能力对比（1）2010年度五家企业偿债能力对比首先，通过资产负债率，我们发现在以上五家企业中，富力地产的资产负债率是最高的，达到了74%。换一种形式，富力地产的产权比率达到了2.87，也就是说富力地产的负债是股东权益的2.87倍。股东权益对债务的保障程度很低。我们知道在一些情况下，资产负债率是可以适当提高的，其中包括营业周期短，经营状况良好，利润率低和通货膨胀率高以及流动资产比率高等几种情况。对比来看，房地产企业的营业周期大致相同；而银行将借款的利率一再上调。另外，我们计算了以上五家企业的流动资产占总资产的份额，富力地产的67%在五家企
8、业中位列末位。由此看来，富力地产的负债水平在同行业中偏高，长期偿债能力并不乐观。（2）五家企业资产负债率五年对比20062007200820092010中国海外58.47%60.03%61.57%63.36%64.29%合生创展67.99%58.11%61.28%56.83%55.03%雅居乐地产57.77%68.53%60.56%65.88%70.90%华润置地56.12%58.83%54.73%61.58%60.67%四家平均60.09%61.38%59.54%61.91%62.72%富力地产67.94%76.57%72.67%74.35%74.17%在图中可以发现富力地产的资产负债率一直
9、以来高于四家企业的平均值，偿债能力相对较差。而整体走势基本趋同，说明富力地产未出现重大问题。08年的最低值由金融危机造成。3.（三）盈利能力对比分析富力地产的毛利率虽然在五家公司中排名靠后，但是差距并不大。然而通过对比税前利润率可以发现，富力地产已经比其他四家企业低出十几个百分点。出现这样的现象，其主要原因是富力地产的资本结构中，负债占了很大一部分，因此需要支付的利息比较多，从而拉低了利润率。最终，富力地产的净利率均低于其他四家企业，只有17.13%。但仍然高于行业的平均水平（行业的表）。32.8446.5343.2531.5640.1134.8440.0845.0941.5839.5542.
10、850.4936.8537.1645.7532.3736.6835.6935.8939.4635.712543.44540.2236.547541.217536.0637.5433.5831.637.7118.01 20.7317.2920.3625.40 23.21 25.079.1422.9617.60 21.03 25.7147.8113.8736.25 8.49 9.217.9413.5716.62 17.69 20.18 20.55 23.97 31.01 50.0822.6218.2224.08 富力地产的净资产收益率在五家企业中排名第三，处于五家企业的平均水平。而房地产行业的平均
11、净资产收益率为5.56%。由图可以发现，富力地产的净利润率是五家企业中最低，造成这种差异的主要原因是富力地产的资产结构中，负债占了很大的比重，较少的股东权益拉高了净资产收益率。富力地产的净资产收益率较高，说明企业的盈利能力较强，同时股东可以获取很高的投资报酬。这会促使更多投资者购买富力地产的股票，得到更多的资本。富力地产的总资产报酬率为12.54%，在五家企业中排名第三。说明富力地产的盈利能力比较强。而对比总资产收益率上，富力地产处于末位。这是因为企业过多的负债使之需要支付很高的利息，导致了最终企业赚到的钱大大减少，投入资产的盈利效率并不高。图-和图-都显示了同样的情况。伴随着银行将贷款利率进
12、一步上调，企业需要支付更高的利息，居民购房的数量会减少。企业的盈利能力可能会进一步下降。管理层或应考虑适当降低负债。（四）2、营运能力：（1）流动资产周转率流动资产周转率比较合生创业42.4137.5924.221.9323.91 30.4121.0820.5724.9929.48 雅居乐58.7655.5236.7545.3348.82 中国海外发展44.5439.8430.0645.240.44 4家平均44.03 38.51 27.90 34.36 35.66 80.7668.8843.5640.4148.91 流动资产周转率表明在一个会计年度内企业流动资产周转的次数，它反映了流动资产周
13、转的速度。该指标越高，说明企业流动资产的利用效率越高。从图中可以看出，2006年至2010年，富力地产的流动资产周转率一直比其它四个企业的平均流动资产周转率高，说明富力地产的流动资产利用效率在港股地产行业处于领先水平。（2）固定资产周转率固定资产周转率比较159.41 220.97 183.99 124.59 92.44 49.38 60.04 82.30 103.85 114.24 308.03 229.81 146.41 148.44 158.19 368.09 415.29 326.56 507.60 396.10 221.23 231.53 184.82 221.12 190.24 1
14、18.20 88.84 95.07 140.67 155.13 固定资产周转率主要用于分析企业对厂房、设备等固定资产的利用效率，该比率越高，说明固定资产的利用效率越高，管理水平越好。从图中可以看出，2006年至2010年，富力地产的固定资产周转率一直比其它四个企业的平均固定资产周转率低，说明富力地产的生产效率相对于其他港股地产优秀企业来说处于劣势，可能会影响企业的盈利能力。富力地产应加强对固定资产的管理水平，提高企业的生产效率。但值得高兴的是，从2008开始富力地产的固定资产周转率开始提高，并且在2010年，当其它四个企业的平均固定资产周转率下降时，富力地产的固定资产周转率却提高，说明富力地产
15、在提高企业生产率方面的努力已有了一定成效。（3）总资产周转率总资产周转率比较30.5630.2320.2917.4117.77 17.6914.9515.8919.6122.69 49.2644.6529.2933.6835.98 35.7733.1425.1737.3832.07 33.32 30.74 22.66 27.02 27.13 46.4336.5728.1229.9834.28 总资产周转率反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。从图中可以看出，2006年至2010年，富力地产的总资产周转率一直比
16、其它四个企业的平均总资产周转率高，说明富力地产的全部资产利用效率在港股地产行业处于领先水平。因此，从营运能力这个角度来看，富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，处于优势，其资金周转情况较好，经营管理水平较高，资金利用效率较高。但是，富力地产在固定资产利用效率方面还有较大提升空间，管理层应该在提升企业的生产效率方面再接再厉，努力缩小在固定资产利用效率方面与其它港股地产优秀企业的差距。4、发展能力：（1）销售增长率销售增长率比较12.82%60.84%-3.20%4.18%28.10%45.43%44.31%64.86%77.78%54.53%24.29%54.49%-9.56%42.94%53
17、.95%56.50%52.45%13.59%97.55%18.73%34.76%53.02%16.42%55.61%38.83%73.96%45.01%3.98%18.47%35.42%销售增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要指标，也是企业扩张增量资本和存量资本的重要前提。该指标越大，表明其增长速度越快，企业市场前景越好。从图中可以看出，从2007年到2010年，富力地产的销售增长率一直比其它4个企业的平均销售增长率低，这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，营业收入的成长性较差，企业的发展能力较弱，市场竞争力较弱。但值得高兴地是，从2008年到2010
18、年，富力地产的销售增长率开始上升，并且当其它4个企业的平均销售增长率从2009年到2010年下降时，富力地产的销售增长率却增加，其2010年的销售增长率和其它4个企业的平均销售增长率已经非常接近。这说明富力地产的成长性、市场竞争力虽然相对于其它港股地产优秀企业来说相对较弱，但从2008开始处于增长趋势，其销售增长率在未来很可能超过其它港股地产优秀企业的平均水平。（2）资产增长率资产增长率比较31.26%86.48%21.57%21.25%29.02%50.43%84.29%39.24%47.46%24.16%81.74%64.19%21.85%26.30%58.17%42.60%79.96%3
19、2.63%33.35%42.18%51.51%78.73%28.82%32.09%38.38%53.97%103.74%1.57%20.52%16.69%资产增长率是从企业资产规模扩张方面来衡量企业的发展能力。企业资产总量对企业的发展具有重要的影响，一般来说，资产增长率越高，说明企业资产规模增长的速度越快，企业的竞争力会增加。从图中可以看出，从2008到2010年，富力地产的资产增长率一直比其它4个企业的平均资产增长率低，并且当其它4个企业的平均资产增长率从2009年到2010年继续上升时，富力地产的销售增长率却降低，使其2010年的销售增长率和其它4个企业的平均销售增长率差距更大。这说明富力
20、地产相对于其它港股地产优秀企业来说，企业资产规模增长的速度较慢，企业的竞争力可能较弱。管理层可以考虑采取措施来扩大企业资产规模，提升企业的竞争力。（3）股权资本增长率股权资本增长率比较42.72%144.03%12.38%35.17%34.41%40.86%72.93%53.09%25.17%27.09%63.72%22.34%52.70%9.27%34.91%38.12%73.21%27.51%27.14%38.59%46.35%78.13%36.42%24.19%33.75%60.63%48.93%13.12%17.51%股权资产增长率反映了企业当年股东权益的变化水平，体现了企业资本的积累
21、能力，是评价企业发展潜力的重要财务指标。该比率越高，说明企业资本积累能力越强，企业的发展能力越好。从图中可以看出，从2007年到2010年，富力地产的股权资产增长率一直比其它4个企业的平均股权资产增长率低，并且2009到2010年的股权资产增长率增长幅度小于其它4个企业的平均股权资产增长率增长幅度。这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，资本积累水平较差，发展能力不容乐观。（4）净利润增长率净利润增长率比较35.22%118.46%-45.07%212.61%3.29%94.35%73.18%38.15%132.85%54.65%27.22%68.79%158.55%-63.32%220
22、.62%38.16%82.41%20.28%49.91%66.61%48.74%85.71%42.98%83.01%86.29%69.48%147.79%-40.96%-6.91%52.55%净利润增长率反映了企业盈利能力的变化，该比率越高，说明企业的成长性越好，发展能力越强。从图中可以看出，从2008年到2010年，富力地产的净利润增长率一直比其它4个企业的平均净利润增长率低，这说明富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说，其成长性不容乐观。但值得高兴的是，从2008年到2010年，富力地产的净利润增长率增长幅度一直比其它4个企业的平均净利润增长率增长幅度大，这说明，富力地产的净利润增长率在未来几年有可能超过其它4个企业的平均净利润增长率。因此，从发展能力这个角度看来，富力地产相对于其它港股地产优秀企业来说处于劣势，其成长性和市场竞争力不容乐观。其中，从现
