1、2010济南的16个城市综合体猜想奥体文博片区、长清高科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED示范区、华山片区、华强电子城及魏家庄片区。12月26日山东济南经济会议透露，2010，济南将投资4000个亿打造16个城市综合体，济南规划局也在紧锣密鼓的加强济南城市综合体规划，全运会让济南面貌焕然一新，2009是济南城建的呈现年，西有高铁、长清有园博会、东有全运会，济南市政府网站公布的济南市2009建设重点项目，一共有204个，总投资1660个亿，期中基础设施投资800多个亿建设济南2009让济南政府得到了甜头。首先
2、是2009济南土地出现井喷，地王频现，多年招商不成功的九曲、祝舜、小清河沿线等大地块被中海、保利、北大资源、鑫苑拿下；其次旧城改造注入活力，2009旧城改造也迎来的绿地、万达等大企业的成片开发。其实2009年土地供应计划安排土地供应总量为2103公顷，其中，1753公顷为存量土地。较之2006、2007、2008年度平均实际供地1200公顷，本年度土地供应总量增加了约70%。从济南投资控股有限公司获悉，2010年济南在香港招商即将推出轻骑、大化纤等老国企用地，老城区的用地越来越“金贵”了！这都取决于济南在城市建设巨大投入。2010年4000个亿将继续拉动济南经济。2010年济南重点策划了16个
3、城市综合体，总用地面积30多平方公里，总投资4000多亿元，总建筑面积约7000万平方米，其中公建面积约3500万平方米，可提供就业岗位100多万个，将成为拉动固定资产投资、促进现代产业发展、提升城市功能形象的强大引擎。在这次会议上，济南政府信心十足，会议指出明年和今后一个时期，济南将做到“四个结合”。一是把促增长与转方式、调结构结合起来，切实提高发展的可持续性。二是把推进城市建设与加快经济社会发展结合起来，大力拓展发展空间、增强支撑能力。要强力推进城市“扩大”，高起点、高标准加快新区开发建设，重点抓好西部新城、东部新区和小清河两岸三大新区规划建设。要强力推进城市“长高”，精心组织实施老城区改
4、造提升，通过转变规划理念释放城市发展潜能，通过加快老城改造促进城市形象转变，通过加大有关项目搬迁力度拓展建设空间。要强力推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心、奥体中心、文化中心、枢纽中心。三是把统筹城乡协调发展与推进城市化结合起来，努力形成城乡良性互动、共同繁荣的新格局。四是把加快经济发展与保障改善民生、确保社会和谐稳定结合起来，进一步提高经济社会发展的协调性。济南更具期待！东西北新区各具亮点，济南楼市在2010年将继续升温2010年济南将重点抓好西部新城、东部新区和小清河两岸三大新区规划建设；在全面完成棚户区改造的基础上，力争用三五年时间基本完成城中村改造
5、。在推进新区建设方面，奥体文博片区将重点强化生活居住设施和公共服务设施建设，带动210平方公里东部新区发展；西客站片区将重点加快6平方公里核心区、26平方公里中心区建设，带动周边120平方公里西部新城发展；小清河沿岸则要重点搞好综合整治和连片开发，逐步将沿岸120平方公里打造成集防洪灌溉、旅游观光、娱乐休闲、商贸服务于一体的特色景观长廊和服务业发展带。我们注意到12月24日，一位住建部人士在接受记者采访时表示，市场上对于要全面打压楼市的看法实际上有误解，现在只是在调整，不会全面打压楼市，不会搞一刀切。未来的政策重点依然是增加供应、完善保障、抑制投机。“谁都不希望楼市大动。”上述人士强调。12月
6、23日，财税2009157号2改5具体的营业税细则公布，对于普通住宅和非普通住宅进行了严格的区分。自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。普通住宅差额征收营业税，没有向外界猜测的那么狠，这就是一个信号。新确定的16个城市综合体城市成为2010楼市热点！16个城市综合体是哪些？会议透露，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心、奥
7、体中心、文化中心、枢纽中心，新确定了以西客站片区、魏家庄片区等16个城市综合体建设。会议没有公开，但是09年8月份结束的济南市委理论学习中心组读书会上，已明确了“加快打造城市综合体建设”的概念，其中提及，奥体文博片区、长清高校科技园及园博园、恒隆广场、万达广场、大地锐城 (论坛 新闻)、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖、LED 示范小区、华山片区、华强电子商城以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设开发为城市综合体的良好条件。济南市各县(市)区已着手在开发建设城市综合体上下工夫。其中，槐荫区将以西客站片区建设为重点，打造具有明显带动力的城市综合体
8、；市中区拟开发建设十大城市综合体；历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上。 西客站片区建设是带动西部乃至整个城市建设的重点工程，槐荫区任务艰巨。随着高铁正线及场站、安置区、基础设施建设的全面展开，槐荫区千方百计加快基础设施建设步伐，全面拉开西部新城区大建设框架，加快推进“两片、两线、两点、两纵、两横”基础设施建设。“两片”即安置一区、二区建设。“两线”即腊山河、小清河整治。腊山河拟建成纵贯新区南北90米宽的城市生态景观带，前期工作已展开，近期将开始施工建设；小清河西客站片区自然景观带建设，将在全运之后展开。“两点”即热源厂、污水处理厂建设。目前已进场施工，2011
9、年京沪高铁通车之前投入使用。“两纵两横”即新区内4条主干道建设。目前，四条主干道已开工建设，年底前其他主次干道将陆续开工。另外，总建设规模约40万平方米的场站一体化工程，包括站房、交通客运枢纽、公交枢纽、商业设施、轨道交通预留线等已于7月初开工建设。集商业、商务、酒店等多功能于一体的站前广场标志性建筑 20万平方米的城市综合体，经过多方论证和遴选，方案已基本确定，即将开工建设。按照“山东新门户、泉城新商埠、城市新中心”的目标，槐荫区将着眼于长远拉动、产业集聚和提升城市综合服务功能，下工夫搞好片区功能及产业定位的策划论证。立足于省会城市未来发展，坚持高起点、高水平、高标准，坚持大规模、大体量、大
10、气势，精心打造“交易中心、会展中心、文化中心、商业中心、总部中心”等五大功能组团，努力把西客站片区建设成为布局合理、功能完善、产业集聚、代表省会城市新形象的标志性区域。 市中区将着重抓好总投资800亿元、总建筑面积1470万平方米的十大城市综合体建设。一方面，加快推进万达广场、九曲、领秀城和阳光舜城 (论坛 新闻)等在建综合体建设：其中，万达广场总投资60亿元， 总建筑面积100万平方米，建成后将成为金融商务中心区标志性区域，目前该项目主体工程正在抓紧建设；九曲项目总投资130亿元，总建筑面积270万平方米，建成后将成为集居住、酒店、办公、商业等多种功能为一体的大型综合体。另一方面，抓紧启动大
11、观园东、上新街、山东书城、西部新区核心区、南北康和兴隆等待建综合体建设：其中，大观园东综合体总投资40亿元，总建筑面积35万平方米，已与上海绿地集团签订框架性协议；西部新区核心区总投资120亿元，总建筑面积260万平方米，建成后将形成以腊山科技文化城为主体的总部经济、高新技术、服务外包等产业发展聚集区。同时，集中打造两张城市名片：围绕增强金融服务、总部办公、商务商业、酒店公寓、休闲娱乐五大功能，加快推进金融商务中心区建设，形成现代服务业发展新高地。其中，经四路沿线抓好大观园东超高层地标性项目、万达广场超五星级酒店、5A级写字楼、商会大厦、民族大厦等高端楼宇建设，与目前已有的银座晶都、齐鲁银行、
12、恒昌大厦等十几座商务楼宇一起，在千米范围内形成高端和现代服务业密集的财富大道。立足1904年以来的开埠历史、建筑风情、商业文化和老建筑、老字号等历史文化资源，坚持传统风貌与现代气息相统一、产业发展与城市形象相结合，传承历史文脉，发展商贸旅游休闲等现代产业，形成历史文化氛围浓厚、时代产业特色鲜明、发展活力强劲的“老商埠、新天地”。 历下区将把城市建设的重点放在打造体量大、配套全、主业突出的功能片区上。舜井街片区。这个区域目前正在建设和即将开发的有恒隆广场、解放阁项目和贵和三期工程。解放阁项目已与港企签订意向，确定投资40亿元进行开发，总建筑面积近40万平方米；恒隆广场项目总建筑面积26万平方米，
13、预计年底主体竣工。明府城片区。以大明湖扩建、护城河通航为契机，加快苗家巷、百花洲、泰府广场等项目建设，打造旅游商业区；搞好民居和街巷的保护性开发，再现家家泉水、户户垂杨的泉城特色风貌。解放路片区。这一片区包括铁道职业技术学院和历山宾馆项目。历下区将加快铁道职业技术学院片区的开发建设，形成规模大、档次高、功能齐全的发展载体。历山宾馆项目已签订合作意向，近期可实施开发。泺源大街 和平路片区。该片区沿泺源大街、和平路两侧共规划了9个项目。其中，济南二中、天安时代广场两个项目建筑面积13万平方米；银座三期、东舍坊、山东新闻传媒大厦、文华园 二期都规划建设综合性楼宇；诚基中心 项目总建筑面积33万平方米
14、，其中沿街有6栋商业楼，建筑面积8万平方米；轻骑集团地块占地120亩，将规划建设建筑面积30万平方米的大型商业设施。东部新区。在策划建设的东部新区91个项目中，规模较大的有奥体西苑项目建筑面积45万平方米，金融商贸区项目建筑面积50万平方米，黄金时代广场 (论坛 新闻)项目建筑面积36万平方米。天桥区泺口片区为济南小清河综合治理工程沿岸开发改造的重要片区之一，也是天桥区“老城提升、新区开发”战略的重要组成部分。片区位于济南城市中轴线北端，规划范围东至津浦铁路，西至无影山北路，南至泺安路，北至二环北路，项目总用地4000多亩，总投资额达到300多亿。世茂集团签订了泺口片区开发意向书，投资300亿
15、建设济南北部新城城市综合体项目。泺口将建成为济南北部新城，并将拥有济南北部城区首家五星级酒店。项目规划建设面积610万平方米，并将完成泺口片区济泺路两侧的所有棚户区的拆迁工作，并建成集商贸金融、五星级酒店、办公、娱乐、休闲、居住为一体的城市综合体。以上涉及了西客站片区、万达广场、大观园东综合体、九曲、领秀城、阳光舜城南外环片区、腊山科技文化城、舜井街片区、明府城片区、解放路片区、泺源大街-和平路片区、东部新区的奥体西苑项目、金融商贸区、黄金时代广场等项目、泺口片区、魏家庄片区等，我个人认为的西市场十二马路片区。城市网点规划与城市综合体规划的关系判断济南规划局局长王新文介绍，这些综合体可以划分为
16、不同类型，如区域级城市综合体(如西客站片区、奥体文博片区等)、街坊级城市综合体(如魏家庄片区、解放阁片区等)、地块级城市综合体(如恒隆广场、全民健身中心等)。2006年济南公示了城市网点规划，规划形成老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，构筑起与城市总体布局相适应的现代化都市型商业发展新格局。根据“三大商圈”的总体设想，我市确定商业网点总体布局形成“一核两区四片四心”结构。同时，对商业中心的规划是形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心，20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。我想这16个城市综合体应该在城市网点规划的基础上突出重点。而城市综合体的
17、规划对应的是济南四级商业中心规划，主要应位于都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心这三个级别中。都市级商业中心是济南市的商贸中心，也是山东省的商贸中心，又是环渤海地区及黄河中下游地区重要的商贸中心。以趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域为核心呈放射状的商业街区。在这个范围内，主要是解放阁舜井街片区，包括恒隆广场、解放阁项目和贵和三期工程等项目；泺源大街-和平路片区，包括轻骑、诚基中心、银座三期、二中等项目。市级商业副中心含唐冶商业副中心位于东部城区的唐冶片区核心区，应该有新的城市综合体项目亮相；燕山商业副中心燕山新区位于主城区东部二环东路以东、大辛河以西，包括奥体西苑项目
18、、金融商贸区、黄金时代广场等项目；腊山商业副中心腊山新区位于主城区西部二环西路以西，玉符河以东，这个片区主要是西客站和腊山文化广场等项目；崮山商业副中心位于西部城区的崮山片区核心区，主要包括园博园、大学城配套的特色城市综合体项目。区域级商业中心，06年济南规划共设置20个区域性商业中心，新建16处，改造提升4处。东部城区设置3处。规划分别在郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处区域级商业中心。主城区设置15处，分别是：大观-人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、高新区、凤凰山、王舍人。西部城区设置2处，分别在文昌(长清城关)、平安(经济技术开发区)
19、各设置一处区域级商业中心。 这16个新项目可能比较多的具体在主城区网点规划还是上，大观-人民主要是万达和绿地大观园综合体；西市场主要是绿的和银座中心 (论坛 新闻)；伟东、领秀城包括阳光舜城的综合体；党家就是中海九曲的项目；浆水泉包括中润的三四期项目；奥体包括奥体中心、高新区目前有黄金时代三期和中铁、大地锐城等项目；王舍人的火车东站的未定中；北湖涵盖世贸洛口的项目；英雄山包括山东书城、南北康和兴隆等项目附录：济南城市网点规划1、首先是老城、主城、新城三大商圈老城商圈即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、纬十二路、经十路围合的区域。这一商圈是济南市传统的商业区，它由位于古城区的中心商
20、业区与位于古城西侧的商埠区两部分组成。主城商圈位于城市总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的区域，地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。新城商圈即城市总体规划确定的“一城两区”整个城市规划建设用地范围中，主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区。2、总体布局：一核两区四片四心一核：都市级商业核心区。以老城区为主体，以泉城路为核心呈放射状。按照在历史中改造建设、在整治中配套完善的原则，建设古城、泉水、老字号商业等代表济南特色的中心商业核心区。以泉城路商业金街为中心，规划建设大型摩尔(Shopping Mall)业态综合商贸项目，以
21、及县西巷特色商业街、明湖路南侧的湖滨特色商业街、解放阁片区、芙蓉街特色街区等，精心规划发展一批不同业态、不同特色、既保持传统风貌又引领现代消费潮流、满足不同层次消费者需求的特色商业街、专业店、品牌店、主题商厦、高档客房等贸易服务业设施，重点打造国际商务区，培育形成世界500强企业的聚集地，形成规模庞大、网点密集、功能齐全、商品丰富、高中档结合的全市商业最繁华的地区，成为反映城市经济发达程度的重要窗口。两区：两个特色商业街区。山大路科技文化特色商业街区位于历山路以东、二环东路以西、经一路(延长线)以南、经十路以北的区域。以洪楼广场、山大路科技一条街为中心，加快提升洪楼地区集大型商场、高档专卖店、
22、休闲娱乐中心、中西餐饮、金融、通讯为一体的，多功能、高品位的区域性商业中心地位，打造以山大路科技市场（华强）为主体，以IT产业为龙头，具有全国影响、省内最大的现代化科技文化商贸区。商埠区历史文化特色街区位于顺河街以西、纬十二路以东、经一路以南、经七路以北的区域。规划将商埠区发展为体现历史文脉特征和传统文化特色、兼具休闲娱乐功能的历史文化特色商业街区（万达和大观园）。四片：四个商业片区。英雄山商贸片区重点抓好经十一路美食街东扩、海鲜大市场提升改造、鲁能广场整体运营、经十一路人防商城扩建、马鞍山路到英雄山路地下商业街建设五大工程。北部商品市场商贸片区位于经一路(延长线)以北，北外环以南的区域。改造
23、提升传统批发市场，实现片区内各类批发市场群的合理布局和资源整合。奥体燕山现代商业片区位于二环东路以东、大辛河以西、龙洞附近。规划在这一地区将建设奥体中心、政务中心和金融商务区。商业网点建设坚持高起点规划、高标准建设、高层次引进、大手笔运作的原则。崮山大学园文化休闲商业片区规划建设为高等教育、高科技产业、生活居住和旅游休闲配套服务的现代化商业新区，形成集购物、餐饮、文化、娱乐、旅游于一体的文化休闲商业片区。四心：四个市级商业副中心。即东部燕山新区和西部腊山新区、新城商圈的东部城区和西部城区的核心区规划设置4处市级商业副中心。3、商业中心规划：四级商业中心都市级商业中心：既是济南市的商贸中心，也是
24、山东省的商贸中心，又是环渤海地区及黄河中下游地区重要的商贸中心。以趵突泉北路、明湖路、黑虎泉北路、泺源大街围合的区域为核心呈放射状的商业街区。以泉城路商业街为核心，以大型零售网点为主要节点，以古城、泉水、老字号商业为特色，对老字号商业进行改造提升，以商业设施内在质量的提高为主，数量规模的增加为辅，强调商业网点的改造提升与历史文化名城的保护有机结合，商贸设施的建设改造应以不破坏历史文化名城的传统格局和风貌特色为前提。市级商业副中心：唐冶商业副中心位于东部城区的唐冶片区核心区。居住人口约70万人。该商业中心规划用地面积约85公顷，设置大型购物中心、大型综合超市、百货店、大型专业店、专卖店等商业业态
25、，核心商业街长度不少于800米，其他特色商业街1到3条，积极引进外资商业企业，适当配置一批中小型商业网点，完善综合服务功能。燕山商业副中心燕山新区位于主城区东部二环东路以东、大辛河以西，是城市总体规划确定的以行政办公、公共服务、体育休闲、生活居住为主的现代化新区，居住人口约50万人。规划商业中心用地面积约100公顷。腊山商业副中心腊山新区位于主城区西部二环西路以西，玉符河以东，是城市总体规划确定的以京沪高速铁路枢纽为依托，以物流、商务和会展产业为主导的现代化新区，居住人口约40万人。规划商业中心用地面积约95公顷。崮山商业副中心位于西部城区的崮山片区核心区。西部城区地处主城区西南侧，是以发展高
26、等教育、高科技产业、生活居住和旅游休闲为主的现代化新城区，居住人口约50万人。规划商业中心用地面积约90公顷。区域级商业中心：基本设置业态为大型综合超市、百货店、大型专业店、专业店、专卖店以及文化娱乐、餐饮等，基本商业面积不少于10万平方米。规划共设置20个区域性商业中心，新建16处，改造提升4处。东部城区设置3处。规划分别在郭店、孙村和彩石三个片区中心各设置一处区域级商业中心。主城区设置15处，分别是：大观-人民、西市场、英雄山、洪楼、北湖、伟东、领秀城、无影山、白马山、党家、浆水泉、奥体、高新区、凤凰山、王舍人。西部城区设置2处，分别在文昌(长清城关)、平安(经济技术开发区)各设置一处区域
27、级商业中心。 社区级商业中心：根据城市总体规划，到2020年济南城市人口将达到410万人，需要大约100个左右的社区级商业中心。按照商业分级设置规范和零售业态规范，配置中型超市、小型超市、便利店、专业店、小型生鲜活食品超市、餐饮店、美容美发店、维修店、洗染店、照相冲印、再生资源回收站等，各类配套商业服务网点不少于15个，商业业态10个以上，达到人均拥有社区商业服务设施1平方米的标准，辐射半径宜在2000米左右，逐步实现步行十分钟的社区商圈。4、大型购物中心控制在5个以内商业副中心各设1处大型购物中心。大型零售商业网点主要包括大型购物中心、大型百货商店、大型综合超市、仓储式商场、大型专业店五种现
28、代新型业态，主要分布在都市级商业中心、市级商业副中心和区域级商业中心内。大型购物中心：控制在5个以内，规划增加4处，主要分布在市级商业副中心内，每个市级商业副中心各设置1处。大型百货商店：规划设置22处左右，新增9处，其中都市级商业中心增加1处，唐冶、燕山、腊山和崮山市级商业副中心各设置2处。大型综合超市：规划设置43处左右，新增25处，其中都市级商业中心增加2处，4个市级商业副中心各设置2处，其余15处分别配置在规划新建或改造提升的区域级商业中心内(大观-人民商业中心和西市场商业中心因现状已有同类业态，规划不再重复设置)。仓储式商场：规划设置7处左右，新增6处。分别布置在东部城区、西部城区、
29、腊山、王舍人、贤文等片区的适宜地段。大型专业店：规划设置30处左右，新增7处。其中都市级商业中心增加1处，唐冶、崮山市级商业副中心各设置2处，燕山、腊山商业副中心各设置1处。5、建设43条商业街。现有24条商业街，规划建设商业街共计43条，其中综合性商业街25条，专业性商业街12条，特色小吃街6条。内环路以内不再新建大型批发市场。城市内环路以内原则上不再新建大型批发市场，逐步引导现有批发市场外迁或提升改造，着力构筑经十路沿线商品市场群带、铁路沿线商品批发市场群带、小清河沿线商品批发市场群带、黄河沿线商品批发市场群带四大市场群带和一个以二环路与绕城高速之间的为城市服务配套的环绕状批发市场群带。沿经十路两侧，形成以汽车销售及配件批发交易为主的专业市场群带；沿铁路线两侧，形成以农副产品批发、建材批发为主体的市场群带；沿小清河南北两岸，形成以服装、鞋帽批发交易为主的专业市场群带；位于黄河沿线，形成以农副产品、旅游产品为主的生产资料、生产要素市场群带；沿二环路与绕城高速之间，在这一环状带，形成具有一定规模、辐射和集散能力较强的专业批发市场群带。6、再建两处会展中心。规划分别在燕山新区和腊山新区建设两处会展中心，基本达到20万平方米的展区，相应的配套设施达到10万平方米的要求。
