1、东距郑州148公里，西距西安324公里，北隔黄河与济源市相邻，南连平顶山与于南阳。2人口结构洛阳辖1市8县6区，即：偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、栾川县、汝阳县、洛宁县以及吉利区、郊区和市区内的涧西、西工、老城、瀍河四区，全市总面积15208平方公里，占全省总面积的9%。其中市区面积544平方公里。洛阳市人口中有汉、回、满、蒙古等32个民族，其中汉族人口约占全市总人口的98.8%；少数民族中，回族人口最多，2005年末，洛阳市总人口达到648.7万人，其中市区人口达到153万人。3自然气候洛阳市属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季节转换明显。年平均气温14.7C，年平均降水量6
2、07毫米，年相对湿度68%，年平均无箱期220天，年平均日照时数22049小时，年平均风速1米秒。洛阳市地处豫西黄土丘陵区，为新生代形成的凹陷盆地。主要河流除黄河干流外，还有洛河、伊和、涧河、瀍河、北汝河、老灌河和白河等，分属于黄河、淮河、长江三大水系。4自然资源洛阳市矿产资源十分丰富，其中钼矿储量居国内首位，铝土矿、白钨、黄铁矿、水泥灰岩、硅石、水晶、耐火粘土、白云炎等储量居全省前列，另外还拥有3个省级煤田。除自然资源外，洛阳市还有丰富的人文景观，据不完全统计，洛阳发现的古文化遗址有327处，现有古墓群500余座（群），大中小型石窟造像8处，碑刻、墓志2300余方、馆藏文物40多万件。洛阳出
3、土文物数量占全省的三分之一，约占全国的十分之一。此外，以龙门石窟人文景观为主，与伊阙自然景观相结合的国家级风景名胜区龙门几乎与洛阳齐名，每年都吸引着大批中外游客，而“甲天下”的洛阳牡丹及每年一度的洛阳牡丹花会更是名扬天下。5历史与人文景观洛阳是中国建都最早、朝代最多、历史最长的古都。先后有夏、商、东周、东汉、曹魏、西晋、隋、唐、后梁、后唐、后晋等十几个王朝在此建都，历时1300多年。洛阳是中国首批公布的历史文化名城，文物古迹众多，自然风光秀丽。现有国家级文物保护单位处，省级处，市县级余处，出土文物近万件。国家级重点风景名胜区共处，自然保护区共处。6. 城市交通铁路：两大铁路干线陇海、焦枝线在此
4、交汇，同时又是第二条欧亚大陆桥（连云港鹿特丹）的重要一站，可直接发货运往中亚、东欧、西欧等国家及世界其他地区。洛阳铁路口岸已建成投入使用。公路：横贯东西的310国道和纵贯南北的207国道纵横交错，郑汴洛高速公路、洛三高速公路、洛届高速公路在此汇合。公路运输快捷畅通。航空：洛阳机场是国内净空条件最好的二级机场，已开通洛阳至北京、上海、广州、深圳、大连、西安、重庆等城市的航线以及通往香港和日本冈山的包机。距郑州国际机场170公里，有高速公路连接。7. 产业结构洛阳是新中国首批重点建设的工业城市之一。经过五十多年的发展，现已成为拥有机械电子、石油化工、冶金、建材、轻纺、食品等六大支柱产业、40多个工
5、业门类、6000多家工业企业的新兴城市。8. 工业基础洛阳工业基础雄厚，是新中国重点建设的老工业基地之一，是河南省重点建设的新型工业城市和先进制造业基地。洛阳经济资源富集，工业、科技实力雄厚，是中西部重要的工业城市。“一五”时期，全国156项重点工程有7项安排在这里，现已成为以先进制造业基地为依托，机械制造、冶金建材、石油化工、煤电铝、钨钼钛、硅材料等六大优势产业产业为支撑的重要工业基地。9.“十一五”规划发展洛阳“十一五”计划发展目标：工业强市、旅游强市，GDP、财政收入均翻一倍，城市人口达到260万。在2010年GDP突破2000亿大关，城市人口几乎在现有的基础上实现翻一倍，城市经济、人口
6、、规模与2006年的郑州基本相当，经济持续快速增长，城市规模迅速扩张，新增人口带来的商业消费需求，蕴藏商业发展很大的机会。洛阳的目标是将洛阳打造成为中西部最具商业潜力的城市，成为中西部的中心商业城市，在政策扶持下，洛阳城市辐射力、影响力将得到更大提升，商业发展将大有可为。二.洛阳经济发展概况2006年全市生产总值达1331.7亿元，增长15.6%，位居全国第45位，中部地区第4位，全口径财政收入达到154.5亿元，增长27.8%，并入选福布斯“中国大陆最佳商业城市榜”。2007年上半年洛阳GDP达717.2亿元，同比增长15.7%,在岗职工平均工资8936元，增长23%，城市居民可支配收入口6
7、910元，增长15%，显现出整体良好的运行态势。 2007年前三季度洛阳市生产总值1146亿元，按可比价格计算比上年同期增长15.5%，高于全国和全省平均增速，已连续19个季度保持在15%以上高位运行。其中，第一产业增加值126.9亿元，增长5.1%；第二产业增加值690.8亿元，增长18.8%；第三产业增加值328.3亿元，增长12.5%。2007年年以来，洛阳市工业生产继续呈现出较高的增长态势。前三季度，洛阳市规模以上工业完成增加值436.2亿元，增长25.5%，高于全省平均增速1.6个百分点。分析：2007年以来，洛阳市工业经济保持了快速增长的良好态势，工业经济规模总量和效益水平实现大幅
8、跃升，大中型工业企业全面发力，成为拉动洛阳市工业增长的重要力量。根据洛阳市“十一五”规划纲要：到“十一五”末的2010年，洛阳国民生产总值突2200亿元，人均GDP达到3.3万元（约4342美元），房地产发展势头强劲。三.消费市场运行情况2006年全年洛阳社会消费品零售总额达到394.8亿元，创历史新高，比上年增长15.9%，增幅同比增长1.5个百分点，高于全省、全国的平均增速。其中，2006年洛阳城市社会消费品零售总额214.4亿元，比上年同期增长17.0%，占全市社会消费品零售总额的54.3%，比上年提高了0.5个百分点。2006年洛阳市社会消费品零售总额累计增长速度分别为15.3%、15
9、.9%、15.8%、15.9%，增长速度稳定保持在15%以上，全年增长速度比上年高出1.5个百分点；与2001年至2005年12.5%的平均发展速度相比，高出3.4个百分点，增长速度比前几年进一步加快。从行业分布看，2006全年洛阳市批发零售贸易业实现零售额337.3亿元，增长15.3%，比上年增速提高了1.1个百分点；住宿餐饮业实现零售额54.5亿元，同比增长26.2%。批发零售贸易业和住宿餐饮业在全市零售总额中所占比重分别为85.4%和13.8%，其中批发零售贸易业比重较上年下降了0.5个百分点，住宿餐饮业则较上年上升了1.1个百分点。2007年前三季度，洛阳市社会消费品零售总额334.1
10、亿元，增长17.5%，同比加快1.6个百分点，增幅居全省第3，高于全省平均水平，增幅创2000年以来新高。与此同时，洛阳市社会消费品零售总额当月增幅均保持在16%以上，呈现高位平稳运行态势。且居民消费价格总指数逐月攀升，对消费品市场增长也起到一定拉动作用。2007年19月洛阳市消费品市场实现零售额185.5亿元，增长18.8%；县及县以下农村市场实现零售额128.1亿元，增长16%，增速同比分别提高1.9个和1.5个百分点。2007年19月洛阳市家用电器、汽车、家具类及服装鞋帽针纺织类零售额分别增长40.9%、53.8%、1.9倍和30.8%。2007年19月，洛阳市批发零售贸易业零售额实现2
11、82.5亿元，同比增长16.1%，较上半年增速加快了0.6个百分点；2007年19月份洛阳市住宿和餐饮业零售额实现49.1亿元，比上年同期增长25.1%。2007年19月份洛阳市限额以上批发贸易企业消费品零售额累计完成69.2亿元，同比增长33.8%，比限上、限下批零贸易企业总体增速快了11.1个百分点，比个体贸易业增速快了20.9个百分点。2007年19月份洛阳市限额以上贸易企业15大类居民生活类商品零售额较上年同期均为增长，其中有12类增幅超过30%，电子出版物及音像制品类增长2.3倍，家具类增长1.8倍，文化办公用品类增长78.5%，位居前三；中西药品类、五金电料类、汽车类、家用电器及音
12、像器材类等4类商品增幅超过40%，同比分别增长了53.8%、53.4%、50.7%和41.8%。洛阳市经济增长带动了企业效益的提高和城镇居民收入的增加，给洛阳市消费品市场平稳快速发展提供了有力保障。四.城乡居民收入分析2007年19月份洛阳市城市居民人均可支配收入突破万元，达10042元，增长15.8%，扣除物价因素实际增长10.3%；城镇在岗职工平均工资12874元，增长18.9%，扣除物价因素实际增长13.2%；2007年19月份洛阳市农民人均现金收入3336元，增长23.8%，扣除物价因素实际增长18.1%。9月末，城乡居民储蓄存款余额691.5亿元，比年初增加26.5亿元。以上数据显示
13、： 洛阳GDP总量升幅稳定全社会经济总体运行良好； 洛阳人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强； 持续、稳定地提升城市的总体经济发展水平，提高洛阳城市地位，增强居民对未来的合理预期，是逐步引导居民消费观念，提升生活方式的基础，也是为商业提供健康发展的基础。第二部分商业发展概况一洛阳商业整体格局洛阳商业整体呈现城南、城北两大专业市场群，市中心商业中心沿洛阳东西走向中轴线中州路分布的格局。1.专业市场群城南关林市场群，以小商品、建材、塑料产品等为主，关林市场起源于明朝万历年间，至今已经有400年历史，从80年代至今得到了长足的发展。依托关林客
14、运站以批发为主导，兼顾市内零售。城北道北路以及道南路市场群以建材、石材、家电、图书等为主，依托汽车站、火车站为中心，形成物流配送的市场集群。2.中州路商业中轴线中州路贯穿洛阳东西，是重要的交通主轴线，分布了洛阳最重要的商业中心，如老城的南、北大街，西工百货楼商业中心、王府井商业中心，涧西的上海市场、广州市场以及诸多的知名品牌专业店等，以百货购物、餐饮及娱乐服务为主，是洛阳市中心最繁华、商业氛围最浓郁、商业中心最集中的主干道。二洛阳商业格局分析在洛阳中心城区老城、西工、涧西分别形成了相对独立商业中心，市级跨区域的商业中心现阶段尚未形成。其中西工区位居洛阳城市中心，对洛阳其他各区均形成了较大的辐射
15、能力，洛阳对西工的发展目标也是将西工打造成为洛阳的商贸、物流中心，从西工在洛阳的地理位置、商贸业发展趋势、西工现有的商业形态及发展趋势看，西工最具备发展成为洛阳市级商业中心的条件。1.老城区商业格局老城区在洛阳的历史最悠久，洛阳几千年文化、发展就是从老城开始的，南大街、东大街、西大街依然是青石板路，路两旁都是明清时代建筑风格的沿街低层铺面，几乎每个店面都挂出布幌，布幌飘摇五彩斑斓，如同回到大唐盛世中，感受商业的繁华与城市的繁荣。在城市发展进程中，目前以十字街、南大街、北大街为中心构成了老城区的商业中心，集购物、娱乐、休闲、餐饮等为一体，经营商品主要以百货、古玩、字画等，百货类基本以中低档商品为
16、主体，丹尼斯百货进驻后，填补了老城区中档大型百货店的空白，一定程度上改变了商业格局。老城区商业中心属于洛阳次级商业中心，其商圈辐射为老城区、廛河区以及部分农村市场。目前老城区重要的商业项目有，亚威金城北大街、八角楼金街。这些商业项目将相继投入使用，丰富老城的商业业态，一方面丰富老城商业中心百货类商品品种、档次，另一方面弥补老城区商业中心一直存在的商品销售为主，而餐饮、娱乐等服务性质商业业态档次较低、较单一的局面，将进一步加强老城区商业中心的地位。2.西工区商业格局西工区以前是洛阳市级商业中心，洛阳唯一的大型百货商场百货楼就在西工，并形成了以百货楼为核心的百货楼商业圈。自2005以来，王府井百货
17、进驻纱厂路，带动周边餐饮、娱乐、休闲业态的迅速发展，形成的王府井商业中心，与百货楼核心商业区相距约1000米，两大商业中心核心商圈与次级商圈绝大部分形成重叠，新型商业中心的崛起对传统商业中心形成激烈竞争，给予百货楼商业中心非常大的压力。现阶段王府井商业中心已经形成了以王府井百货、新都汇步行街、家乐福超市、王府井超市为代表的百货、超市购物商业，以及奥斯卡影城、时代广场、纱厂南路餐饮、休闲娱乐等提供服务的商业中心，经营产品覆盖日用百货、中高档商品以及餐饮娱乐服务等，依据现有业态分布，商业中心已经基本成熟。百货楼商业中心在百货楼与南京中央百货重组后，形成了以中央百货为核心，网通、移动等通讯产品服务相
18、辅的商业中心，其中餐饮以小街的小吃为主，娱乐性质的商业较为缺乏，待国际商街运营后，此种局面有待改观。目前两大商业中心竞争激烈，但存在互相连通，共同打造洛阳市级商业中心的潜力。从王府井百货向东，物资宾馆地块已被丹尼斯选址打造新商业项目，新都汇的营业以及家乐福的进驻，王府井商业中心的东扩，并且王府井对角地块出让在即，预计商业体量不在少数。与此同时，百货楼商圈也同时向东西两边扩张，东有洛阳国际商街（已经开始VIP卡认购），向西有国际贸易中心的铜锣湾百货、枫叶国际广场底商，王府井商圈与百货楼商圈将被打通并连成一体的趋势将不可避免。3.涧西区商业格局涧西区商业格局以上海市场、广州市场为中心的两大商业中心
19、，不可忽视的是丹尼斯在南昌路以及建业集团与一拖合作的SHOPPINGMALL商业项目，涧西区又一商业中心即将形成，涧西区在未来将会出现三大商业中心互相竞争的局面。上海市场商业中心经营商品以超市、中低档百货等为主，沃尔玛入住东方国际广场，待投入使用后，上海市场商业中心的地位将得到进一步的加强与巩固，但其辐射能力依然有限。此商业区位于洛阳市大型工业厂区聚集区涧西区。上海市场步行街，是全省有名的繁华商业街，街长300米，共有大型商业企业30余家，个体工商户4000余家，从业人员达到万余人。麦当劳快餐、迪信通手机商城、通利家电量贩、国美电器商城、八方电器商城、大张购物广场、上百金鑫珠宝城、王子鞋业、百
20、姓鞋业等众多国际国内知名品牌大店相继进驻，巩固了本商圈在洛阳市商业中的重要地位，成为市民购物、休闲、娱乐的主要消费场所之一。距上海市场不远的广州市场同样汇集了润峰广场（7万平方米）、大张形象店、广州市场百货大楼、爱新量贩等当地知名商业企业，与上海市场相互晖映共同打造洛阳西区的商业文化中心。广州市场由于与上海市场定位雷同，出现经营困难局面，广百大楼、润峰广场等在调整经营业态，目前易购万家进驻润峰广场，经营建材类商品，广州市场能否转型成功有待进一步验证。南昌路商业中心是今期新近崛起的商业中心，丹尼斯量贩与百货的先后开业，使该区域商业氛围日渐浓郁，国际SHOPPINGMALL的运作将与丹尼斯共同打造
21、南昌路商业中心，考虑到南昌路板快、新区房地产的快速发展，以及丹尼斯、建业等企业对商业以及房地产运作的实力，南昌路商业中心崛起指日可待。南昌路商业中心将填补涧西区中高档商业缺乏的空白。但总体而言，由于地理位置原因以及商业业态组合等方面因素，涧西商业中心只能属于次级（区域性）商业中心、对西工、老城等地的辐射有限。4.新区商业格局洛阳新区于近两年快速发展，开发程度已经比较高了，由于诸多项目工程进度因素，洛南人口入驻不多，商业开发量虽然不小，但多为底商，现阶段还没有新区商业中心。依据现有商业项目分析，宝龙城市广场体量大，位置好，开发商对商业的成功运作经验以及商业资源，最具备成为新区的商业中心的潜力。其
22、他如帝都0379、第一大街、秀谷尚街等商业项目，定位基本为餐饮娱乐等，一是经营规模有限，二是提供的购物功能太少，不具备成为商业中心的能力，但作为单体商业项目，其前景还是非常值得看好的。三洛阳商业供应、销售分析1.供应分析从2002年至2006年5年间，洛阳商业地产每年市场投放量都大于销售量，累计投放的商铺面积达145.14平方米，总销售面积62.21万平方米，平均销售率为42.86%。2007年下半年，洛阳商业地产商业面积在5万平方米以上的项目在5个以上，规模在几十平方米至10万平方米，产品涵盖购物中心、专业市场、商业街、底商等各种形式，投放区域从涧西到厘河再到新区，预测2007年全年洛阳商业
23、物业投放面积将超过40万平方米。2销售分析2007年上半年，洛阳市共销售商铺张浪费1127套，销售面积7。88万平方米，与2006年同期相比，分别减少了13.8%和9.2%。呈明显下降趋势。从2002-2007年洛阳商铺投放成交面积对比图中可以清楚地看到，在5年期间，每年的市场投放量都大于销售量，累计投放的商铺面62.21万平方米，平均销售率为42.86%,市场销售形势有待变化。2007年1-5月洛阳商业地产销售1917套，面积10.68万平方米，金额6.12亿元。5月商业地产平均成交价格为4982.2元/平方米。四洛阳商业发展前景近年来，随着王府井百货、铜锣湾百货、丹尼斯百货、家乐福百货、沃
24、尔玛超市、家世界超市等国内外商业巨头入驻洛阳，使洛阳的商业地产呈现出了蓬勃发展的局面。2007年以来，洛阳市王府井百货、大张量贩、丹尼斯量贩、家乐福超市、华润万家超市等一大批新兴商业企业在洛阳实现快速发展，但洛阳市限额以上批零贸易企业整体经营形势不容乐观。据统计，18月份，洛阳市限额以上批零贸易企业主营业务收入较上年同期增长31.5%，主营业务利润同比增长35.8%，但是同期的营业费用、管理费用和财务费用同比分别增长了54.1%、34.2%和80.6%，导致利润总额同比下降22.1%，主要财务数据较上半年呈现恶化趋势。按照“十一五”规划，洛阳市社会消费品零售总额2010年达到680亿元，市区人
25、均零售商业网点面积将超过0.7平方米，商贸服务业从业人员占全社会的比重将由2004年的24.7%提高到32%以上。届时，洛阳将成为中西部地区具有一定影响的区域性商贸中心城市。五洛阳商业发展机遇在洛阳良好的宏观经济背景下，洛阳商业发展迎来了很好的发展机遇。1.城市扩张发展、旧城改造带来的商业机会：城市的快速发展，新城区房地产快速启动，居住人口聚集，汇集了很大商业需求。如洛阳新区的发展，规划50万人口，50万人口带来的商业配套消费需求，新的商业中心呼之欲出。衍生了宝龙城市广场、秀谷尚街、帝都0379等商业项目；南昌路房地产板块聚集了中高收入人群，丹尼斯先开量贩店汇集人流，后开百货店，其商业氛围经过
26、培育，一个新的商业中心开始崛起。传统市中心商业繁华地段的旧城改造，也新增了很大的商业需求机会，如珠江路、北大街商业街的形成与成熟，与旧城改造紧密相关。2.市中心传统商业中心改造升级带来的商业机会洛阳商业地产起步较晚，本土具备实力的商业企业比较少，传统的商业规模、商品、服务等不能再满足由于城市经济发展、个人财富增长带来的更高消费需求。传统的商业中心由于经营理念等综合因素原因，在商业管理升级、对新经济条件下服务人群的消费心理变化把握欠缺等方面因素，带来了商业升级换代面临的商业需求，同时由于旧城改造，也带来了新兴商业发展的机会。如王府井百货的进入，一定程度上填补了洛阳中高档百货业缺乏的市场空白点，与
27、周边的商业体共同形成了王府井商业中心，城市中心新商圈迅速崛起，取得了相当大的成功。3.专业市场升级改造带来的商业机会很多的专业市场是在一定历史条件下，自发生成或政府扶持形成，很多专业市场形成时间较久，老的建筑形态，以及市场发展经历长时间的发展，不能适应新经济条件下对市场的经营的要求，存在升级改造的需求。如宝龙城市广场就是立足于关林市场升级改造以及新区的城市发展。其他许多城市很多传统的专业市场都经历了升级改造，洛阳专业市场同样也面临这样的商业机会。4.社区商业中心发展带来的商业机遇社区商业功能主要以满足社区或区域居民日常生活必需的就近商品、服务及餐饮性需求为主，同时根据社区规模、人群特点等进行休
28、闲、娱乐等功能的设置。社区商业中心一直被诸多的开发商所忽视，目前洛阳社区商业设施不足，网点布局不合理，服务功能单一的状况，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。第三部分区域市场研判一区域商业目前概况涧西区作为洛阳市人口最多、工业基础最雄厚、房地产开发总面积（每年）最大的城区，在商铺开发方面以大卖场和特色商业街为主。涧西商业中心以上海市场、广州市场为重点，以景华路商业带为联接，向南昌路延伸，发展的重点是“巩固基础、突出优势、形成特色”。位于上海市场步行街北侧的正大东方国际广场项目是该区在建的最大商业中心，总建筑面积万多平方米；金福运美食广场是一拖集团生活区内最大的商业项目；万国银座三银街、绿
29、鲜连锁生鲜超市长春路店、珠江路商业街续建项目等则共同构成了涧西区东部的特色商业街。二区域商业状况分析上海市场商业中心位于河南省洛阳市涧西区，是豫西规模最大、最集中、最密集的商业街区，是洛阳市的核心商圈。沃尔玛、麦当劳、国美电器等知名商业企业云集于此。中国一拖集团、洛阳轴承集团、中信重机公司、中铝洛阳铜业有限公司、中钢集团洛阳耐火材料有限公司、河南柴油机集团等大型企业，机械工业部第四设计院、中钢耐火材料研究院、矿研院、中船集团725研究所、洛阳轴研科技、拖研所等8所部属科研院所及中国人民解放军洛阳外国语学院、河南科技大学等大专院校座落在商业中心周边，聚集了大量高档消费人群，日均人流量达10万余人。上海市场商业中心功能定位：发展为集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、健身等功能为一体的一站式大型购物中心。2、规划改（扩）建范围:改（扩）建以步行街为核心，东至湖南路，西至牡丹路，南至联盟路，北至中州路，打造上海市场新商圈。改（扩）可开发地块六个，总面积约为689亩，可分块分期进行开发。1上海市场商业现况总述A.上海市场核心商圈可供开发的空间很小，商业物业供应向城市边沿扩散。B.上海市场商业物业饱和的一个原因在于市场产品供应存在结构性问题。C.商业物业客户以本地人购买自营为主,商业消费者以区域核心商圈为中心。 商业物业购买客户包括公
