1、两室两厅70109平方米为181.73万平方米，占总销售面积29.60；三室两厅110169平方米为368.36万平方米，占总销售面积60；四室两厅 169平方米以上 为41.56万平方米，占总销售面积6.77。 近九成的购房者钟情于两室两厅和三室两厅的户型，这两种户型是目前的主力户型，而169平方米以上的超大户型销量不足7。 2004年，房屋建筑面积在80平方米以下的商品住宅销售面积为24.5万平方米，占总销售面积3.99；80120平方米的为197.68万平方米，占总销售面积32.2；120160平方米的为330.33万平方米，占总销售面积53.81；160平方米以上的为61.4万平方米，
2、占总销售面积10。 建筑面积在120160平方米之间的住宅销量最大，反映了市民在总房价一定、房价相对较低的情况下，建筑面积偏大的住宅更受欢迎。 全年二手房住宅均价为1582.97元平方米，同比增长37.1。 2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，分别同比下降12.1和3.3；其中，二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米不含房改出售公房，分别同比增长17.2和12.2。 全年房屋租赁价格为31.49元平方米月，其中，住宅租赁价格为6.83元平方米月；办公用房租赁租赁价格为36.50元平方米商服用房租赁价格为33.08元平方米月。 据有关部门调查显示
3、，目前武汉市90的购房者为本地居民，10的购房者为外地居民。 在所有购房者中，购房投资比例占到88.5。 青山区房地产市场环境分析 一、关于青山 青山区是由于国家“一五”期间重点项目武钢确定在此兴建，而于1955年2月15日正式立的，至今已有四十四年历史。 青山区位于武汉市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。 全区国土面积47.93平方公里，辖10个街道办事处，217个（家）居委会，现有人口41.89万人。 随着武钢生产规模不断扩大，青山区已成为全国著名的冶金工业基地，享有“十里钢城”的美誉。 二、经济环境 青山辖区内拥有门类齐全的工业企业，其中地专级以上的企业就有十多家
4、。 冶金、能源、军工、化工、机械、船舶、建材等多种门类相配套的中央、省、市属重点骨干企业在这里首聚，形成了以重工业为主的企业群。 全市确定的“钢、车、机、新”四大支柱产业，青山就“钢”和“机”两大支柱产业；全市财政收入的主要来源是“钢、油、烟”，而青山就占有“钢”和“油”两部分。 1998年全地区实现工业总产值209.3亿元，约占全市的17；上缴税金32亿元，约占全市财政收入的32。 三、基础设施与市容环境 全区道路由建区初期的一条干道发展为主干道、主要联通道近百条210余万平方米，通车里程达130余公里的宽敞便捷的交通网络。 城区排水系统以9座泵站为主体，形成了6大排水系统。 营造防护林17
5、0余万平方米，建设完善公园7个，居民小区游园随处可见。 全区绿化覆盖率达34，人均公共绿地面积5.4平方米，名列全市前列。 人均居住面积近15.04个平方米，居民生活燃气普及率达80以上，位居全市首位。 工业废气处理率达96，工业废水排放达标率、工业固体废物综合利用率分别达87和112。 青山区有着高标准的堤防，经受了1998年特大洪水考验无大险情，被国家水利部誉为“样板堤防”。 四、社会环境 全区拥有各类专业技术人员3648人，其中具有中级以上职称的1134人，有9人享受市政府专项津贴。 各类教育健康发展，1993年底在全市率先实现基本普及九年义务教育和基本扫除青壮年文盲达标。 全地区共有各
6、类医疗机构142个，居民拥有的医疗设施和医务人员数量已达到中等发达国家水平。 文化工作被评为全国文化模范区。 群众性体育活动踊跃，被评为全国群众体育先进集体。 计划生育工作连续七年获全市人口目标一等奖。 社区服务是全国首批示范城区，“双拥”工作连续三次被命名为全省模范区。 社会治安秩序持续稳定，连续多年被评为武汉市社会治安综合治理优胜单位。 全区居民整体文明素质较高。 已顺利通过市级文明城区的检查验收。 探索形成的以治城育人一体化、共建文明城区的政企共建新路子具有青山特色，并取得良好成效。 其经验在全国得到了推广。 五、改革成就 改革开放二十年来，对外开放成效显著。 全区共完成经济协作总金额5
7、.8亿元，引进区外资金（不含境外）1.8亿元。 共审批利用外资项目57个，投资总额4.4亿元人民币，注册资本2.9亿元人民币，协议利用外资1.8亿元人民币，实际利用外资1249万美元。 青山区委、区政府面向二十一世纪，提出了力争用三年时间在全市率先建成山水园林城区，用四年时间建成文明城区，用五年时间建成经济强区的奋斗目标。 区域房地产市场发展状况 一、青山房地产发展回顾 沉寂岁月 青山是武昌区发展最晚的一个区域，给人的是城市边角的印象。 相对封闭的地理与交通状况，商贸环境不够活跃，使青山房地产市场长期显得较为沉寂，项目主要是周边大型重工型企业的自建型住房，户型设计和小区规划落后，更没有园林景观
8、和物业管理的考虑，物业形态均为多层的砖混结构，房价始终处于武汉各个区域的末端。 开始成长 2000年来，青山房地产业发展有所起色，产品档次稍有提高，产品的设计也相对成熟，并考虑了多方面的因素，当时的代表楼盘有杨园新村、绿苑花园、柴林花园等。 部分开发企业的先行进入，吸引更多开发企业的目光，随后在武青三干道，形成了集中开发的态势。 二、青山房地产发展现状 1、 房地产市场区域分析 青山区房地产市场较为特殊，整体房地产开发主要集中在两条大道的周边地区，形成和平大道区域和友谊大道区域两大片区，两片房产因开发时间和地域拓展的空间存在一定差异，在楼盘开发中表现出各自的特色。 （1）和平大道区域 本片区为
9、青山老城区，是房地产早期重点建设区域，居住氛围较为成熟。 由于单位自建房和经济适用房较多，旧城改造力度较小，房地产项目规模普遍较小。 欧景苑是该区早期开发的代表之作，其 一、二期建筑为砖混结构，到三期物业形态改变为框架结构，当时销售均价达到1800元平方米。 这也是整个和平大道沿线周边地区房地产建设的共同规律。 随着青山区自然环境的改善、商贸配套设施的健全以及产业结构的调整，为满足区域环保及新兴产业需求，和平大道沿线房地产开发逐渐向商务楼建设偏移，新建项目有江城商业广场、康馨大厦等。 （2）友谊大道区域 在市政建设提速的促进下，友谊大道沿线房地产开发逐渐升温，形成了扎堆开发的效应。 绿景苑、美
10、地家园、虹琦花园、牡丹园等中高档项目集中于此，总开发量达到200多万平方米。 同时，目前项目的品质也不可与早期同日而语，如“绿景苑”是湖北省第一个康居示范工程住宅小区，该项目运用了成熟先进的“四新”技术，采用了8类技术体系，58项顶新科技成果。 该项目综合评定为AA级，智能化达二星级标准，厨卫全部一次性装修到位。 本片区主流价格水平集中在2400元平方米以上，绿景苑销售价格现已达到3000元平方米以上。 片区房地产开发相应表现出多层建设为主体，小高层为辅的分布格局。 2、房地产市场具体分析 （1）从建筑形态上看 青山区开发楼盘物业形态，在不同地域有着明显的区别。 和平大道沿线，因其一直属于青山
11、区的主干道较为繁华，可供直接开发的地块较少，所以其沿线开发楼盘多为高层及小高层项目。 而友谊大道沿线，是因五青三干道的规划及贯通后逐渐发展加快，其地区可供开发地块较多面积较大，所以沿线所开发楼盘以多层项目为主小高层为辅。 总体看这种发展态势仍旧会持续一段时间。 （2）从价格上看 2004年第四季度住宅平均价格为元平方米，同比增长。 由于青山区少有新盘面市，开发速度有所减缓， 区域供给减少，供给不足刺激了房价持续上涨。 （3）从购房客户特征上看 据调查，该区的购房客户具有以下特征第 一、从职业上看，可以归纳为个体私营业主、武钢及大型厂矿职工、科研设计院所职员/设计师、高校教师等；第 二、从区域分
12、布上看，其中很大一部分来自青山本区域内，其它来至徐东和武昌区域，这部分客户主要考虑距离原居住地点不远、交通较为方便、居住环境好、价格低等因素； 三、从收入水平上看，大部分为中等收入，能承受当地的房价； 四、从购房目的上看，以自住为主，投资所占比例较低。 （4）从开发品质上看 以绿景苑为代表的一批开发项目，极大地提升了区域房地产品质，在2003年11月举办的第五届中国住宅与建材科技博览会市长论坛暨“名人名盘名企”评选活动中，绿景苑获得“中国名盘”的称号，总经理王海春也荣膺“2003年度中国地产百杰”。 三、青山房地产发展展望 1、拥有雄厚的产业支持 青山区是武汉市工业化程度最高，应用型科技实力最
13、强，发展钢材深加工、环保产业、现代制造业最具优势的城区，武汉市重点发展的5大产业基地（光电子信息产业基地、现代制造业、钢材制造及新材料产业基地、生物工程及新医药产出业基地、环保产业基地）青山有其二。 雄厚的产业为区域房地产业的发展提供了巨大的市场需求支持。 2、区位优势将得到提高 国家计委预计在“十五”后期至下一个五年计划期间完成的武汉火车站，就选址在武东；作为武汉市重点工程的天兴洲公铁两用桥和阳逻长江公路大桥都已在去年开工，两桥建成后不仅会将青山与城市中心联系的更加密切，甚至会再造一个新的城市中心；规划日客流量1.2万人次的青山客运中心也在拟建之中这些都将会极大地提升青山的区位优势。 3、环
14、境主题将更加突出 “让绿色绕着居民走”已成为青山区多年来的绿化口号，区域内见缝插绿，绿地面积逐年增加，绿化档次不断提高。 可以预测以环境为主题仍旧会是青山地区房地产开发的主流。 去年末至今年初，长城建设、武钢房地产、天人房地产先后以150万元/亩、168万元/亩和190万元/亩的“天价”拿地，正是对青山房地产发展前景充满信心的体现。 区域房地产市场分析 一、市场分析说明 本案正临青山友谊大道，由于整个青山区域在售项目的目标消费群体具有较大的共有性，且整个区域房地产发展与该区域旧城改造密切相关，因此本次市场分析将锁定整个青山区域目前的在售楼盘。 本案将对区域各在售项目的物业形态、地段、价格、物业
15、档次、消费者身份等方面进行着重的分析，以期能为本项目寻找最佳的市场切入点，为本项目后期的顺销奠定良好的基础。 根据区域消费群体购买特点、地段、物业形态、售价对可比项目进行科学的分析和比较，我司在本次分析中涉及的已售和在售楼盘为21个。 分别为 友谊大道沿线华城广场 虹琦花园 青鹏国际 冶建花园 美地家园 牡丹园 钢洲花园 绿景苑 东方花园 现代花园 钢花南苑 铁机馨苑 和平大道冶金大道沿线康馨嘉园 健吾公馆 现代梅竹园 雅苑公寓 欧景苑 宝安公园家 兰亭雅居 金域花园 冶金新苑 重点调查项目 绿景苑 宝安公园家 健吾公馆 钢花南苑 康馨嘉园 兰亭雅居 虹琦花园 青鹏国际 牡丹园 华城广场 铁机
16、馨苑 同时，为了确保方案数据的真实性、可信性，除在原有资料基础上，我方特别对涉案楼盘的资料进行了更新，其中特别是在销售率的分析中，我方采取现场消费者调查和售楼人员调研相结合的方式，因此，取得了相当真实、可信的第一手资料。 同时，在分析中，为了剔除时间对总销售率的影响，销售情况分析均采用月均销售率。 并将部分分析项与月均销售率结合起来，可以明显看出市场对其的敏感程度。 二、区域房地产市场具体分析 1、开发基本情况分析 n 占地面积 本项目区域竞争楼盘的平均占地面积为3.5万方，其中占地面积最大的项目是华城广场，其占地达到了10万方；其次是绿景苑，其占地面积也达到了8万方，占地面积较小的如康馨嘉苑
17、、青鹏国际，面积不足5000平方米。 区域整体占地面积百分比见下图 从以上的图表可以看出，本项目区域占地面积在12万方的项目占到了37，占地面积5万方以下的项目合计占到了整个区域的73，可以看出本项目区域的地块开发还是以中小规模为主。 从房地产经营的角度来看，大规模的开发，对于树立项目的品牌和开发商的品牌都起到了至关重要的作用，联体长效、合理支配的推广，能在消费者心理建立较为稳固的项目形象，为开发商企业可持续发展战略奠定了良好的基础。 n 容积率 本项目区域在售项目的平均容积率为2.7，其中容积率最高的青鹏国际，容积率为6.7，容积率最低的为1.38，区域容积率具体百分比见下图 容积率与月均销
18、售情况的关系 从以上分析的情况来看，容积率在2.0以下的项目均占到了50，且容积率在2.05.0之间的项目也占到了30。 可以看出，本项目竞争区域在售项目在开发形态上仍然处在多层为主的阶段。 从以上对整个竞争区域容积率与月平均销售率的分析中可以看出，容积率的高低在本区域对项目的整体销售构成较大影响，容积率低的项目月均销售率明显要高于容积率高的项目。 由于青山是典型的老工业区，商业氛围相对不足，受传统居住习惯以及对空间舒适性的追求，消费者的消费观念较为保守，对物业外部条件如地理、商业氛围、投资性等关注度不高， n 总建面 竞争区域项目的平均总建筑面积为6.165万方，其中建筑面积最大的华城广场达
19、到了20万方，区域具体总建筑面积百分比见下图 高于和低于区域平均总建筑面积的月均销售情况 从以上建筑开发规模来看，竞争区域在售项目建筑面积在2-5万方之间的项目占到了32，而5万方以下的项目合计占到了66，从以上对竞争区域的总建筑面积的分析可以看出，中小规模开发占据目前市场的主流，并且从实际的调查中发现，总建筑面积规模的大小具有很强的地域性。 从总建筑面积与销售情况的关系来看，高于本区域平均总建筑面积的项目平均月销售率为12.7，而低于平均总建筑面积的项目月平均销售率为11.8。 可以看出，建筑规模大的项目在销售过程中起到了一定的作用，由于建筑规模大的项目在销售过程中，比较有利于项目整个品牌的
20、造势和宣传，并能长时间在消费者心理形成较大的视觉冲击力和品牌心理印象，有利于整个项目的营销推广。 n 总户数 本项目竞争区域在售项目的平均户数为382户，其中规模最大的华城广场总户数达1200户，宝安公园家，铁机馨苑，绿景苑等项目的规模均在600户以上，居住户数最小的康馨嘉苑，只有105户；具体户数百分比见下图 从上表可以看出，竞争区域100-500户之间和500户以上的项目均占到了40；300-500户之间的项目占到了20，出现两头大中间小的布局特点，可以看出，区域在开发规模上呈现两极分化的趋势。 n 开盘时间 本项目竞争区域具体开盘时间百分比见下图 n 交房时间 从以上开盘时间和交房时间的
21、分析可以看出，区域在售项目2004年下半年开盘的项目占到了50，2005年初开盘的项目占到了20；而2005年上半年交房的项目占到了40，2005年下半年交房的项目占到了30，可以看出2005年度是本项目区域房地产项目交房的一个高峰期。 从以上图表可以看出，目前区域市场的竞争较为激烈， 2004年年底至2005年上半年将是本项目区域的一个期房到现房过度的高峰时期，更是一个房地产市场竞争的高峰期，大量现房的涌现，不光加剧了市场竞争，而且会对整个市场的物业价格造成不同程度的提升，因此本案进入市场的时机选择是否恰当，就显得格外的重要。 结 论 本项目区域竞争楼盘的平均占地面积为3.5万方，可以看出本
22、项目区域的地块开发还是以中小规模为主。 本项目区域在售项目的平均容积率为2.7，本项目竞争区域在售项目在开发形态上本项目竞争区域在售项目在开发形态上仍然处在多层为主的阶段。 由于青山是典型的老工业区，商业氛围相对不足，受传统居住习惯以及对空间舒适性的追求，消费者的消费观念较为保守，对物业外部条件如地理、商业氛围、投资性等关注度不高， 竞争区域项目的平均总建筑面积为6.165万方，中小规模开的开发占据目前市场的主流，并且从实际的调查中发现，总建筑面积规模的大小具有很强的地域性。 建筑规模大的项目在销售过程中起到了一定的作用，由于建筑规模大的项目在销售过程中，比较有利于项目整个品牌的造势和宣传，并
23、能长时间在消费者心理形成较大的视觉冲击力和品牌心理印象，有利于整个项目的营销推广。 本项目竞争区域在售项目的平均户数为382户。 区域在开发规模上呈现两极分化的趋势。 目前区域市场的竞争相当激烈， 2004年底至2005年上半年将是本项目区域的一个期房到现房过度的高峰时期，更是一个房地产市场竞争的高峰期，大量现房的涌现，不光加剧了市场竞争，而且会对整个市场的物业价格造成不同程度的提升，因此本案进入市场的时机选择是否恰当，就显得格外的重要。 2、开发形态分析 n 开发形态 区域在售项目各建筑形态所占的比例见下表 从以上图表可以看出，多层和小高层相结合的的开发模式已经成为了本项目区域的主流开发模式
24、，并且高层建筑的开发模式呈现了较大的增长势头，占到了区域各建筑形态的18，随着区域商业的不断繁荣，高层项目的开发将代表着未来青山房地产开发的主流模式。 区域各建筑形态的平均月销售情况见下表 从上表可以看出，本项目区域在售项目中，销售情况最好的还是以多层项目为主，说明区域消费群体对价格相对还是很敏感，部分消费者对多层建筑比较容易接受。 其中，在售小高层项目的月均销售率达到了13.6，同时高层项目凭借其较好的地理位置、交通条件、完善的小区配套以及优质的物业管理奠定了其顺销的基础，月平均销售率也达到了10.1，取得了相对较好的销售业绩。 从区域各在售项目建筑形态的定位以及建筑功能上来看，由于本项目区
25、域近一两年来，逐步成为一个开发的热点区域，地价等相关影响房地产价格的因素也开始加大，商业及居住氛围也开始逐步成熟，物业形态的转变也成为了该区域发展的一个大的趋势。 n 绿化率 本项目区域在售项目的平均绿化率为35.8，其中绿化率最高的达到了50，绿化率最低的有25左右，区域具体绿化百分比见下图； 区域绿化率与销售情况的关系 从区域绿化情况来看，绿化率在40以上的项目占到了40，绿化率在30以上的项目合计占到了80。 可以看到，本项目竞争项目对于绿化投入了较大的关注力度。 同时，绿化程度的高低直接影响了项目的整体销售率，说明了本项目区域无论是开发商还是消费群体对绿化、生态环境都较为关注。 体现了
26、身处工业环境下的消费群体对绿色、生态住宅环境的向往。 多层和小高层相结合的的开发模式已经成为了本项目区域的主流开发模式，高层项目的开发将代表着未来青山房地产开发的主流模式。 本项目区域在售项目中，销售情况最好的还是以多层项目为主，说明区域消费群体对价格相对还是很敏感，部分消费者对多层建筑比较容易接受。 由于本项目区域近一两年来，逐步成为一个开发的热点区域，地价等相关影响房地产价格的因素也开始加大，商业及居住氛围也开始逐步成熟，物业形态的转变也成为了该区域发展的一个大的趋势。 本项目区域在售项目的平均绿化率为35.8，本项目区域无论是开发商还是消费群体对绿化、生态环境都较为关注。 体现了身处工业
27、环境消费群体对绿色、生态住宅环境的向往。 3、户型分析 n 开发主力户型及热销户型 从以下的户型分析可以看出，3居室户型以46.7的市场占有率，明显处于市场主力户型的位置，其次是2居室户型占市场各类户型开发总量的38。 从各户型的销售情况来看，市场热销户型也集中在2居室户型和3居室户型，其月平均销售率分别达到了12.1和11.7。 从整个竞争区域供应情况来看，4房、复式户型由于面积设置偏大，滞销情况较为严重，1居室户型的市场供应量存在很大的缺口，整个市场供应量不到1。 本项目区域，工业企业效益以及其它相关配套设施的建设相对较好，居民经济收入相对较高，但现有住房条件仍然面积有限，从我司对该区域主
28、要的几个社区了解的情况来看，其现有住房面积平均只有60-70平米左右，且家庭成员在3口以上，居住相当拥挤。 而从区域各在售项目现场售楼部对消费者咨询的情况来看，本项目区域的居民其购房意愿都偏向于2居室户型。 而3居室户型需求者则主要集中在经济收入相对较高，家庭居住成员较多的区域，急于解决和改善现有住房环境的部分消费群体。 n 各户型热销面积 根据区域在售项目户型组成特点，并结合本项目户型设计特征，本次户型分析主要以1居室、2居室、3居室、4居室和复式户型为主要分析对象 1居室户型 从本次调查的情况来看，由于本区域建筑形态以多层为主，容积率较低，开发商为了保证尽可能大的利润空间，并结合区域内消费
29、群体的需求特点，房型设置以2房、3房为主，面积也普遍较大，但从现有在售1居室的销售情况来看，并且与其它各类户型的销售情况相比较，1居室户型还是具有一定的市场开发空间。 一冶的一个小户型项目正在筹备当中。 2居室户型 见表， 从下表可以看出， 2居室户型中80-90平米占到了2居室开发总量的32.5，其次是面积在100-110平米的2居室户型，占到了市场开发总量的25.9。 从市场对2居室户型各面积段的反映情况来看，90-100平米之间面积的2居室户型受到了消费者的青睐。 且从市场该面积段的供应量与销售情况来看，该面积段的户型仍具有较大的市场开发前景。 3居室户型 从以下的图表可以看出， 3居室户型开发，130-140平米之间的占到了34.1，120-130平米之间的占到了26，从各面积
