1、内容作用不同，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；服务的对象不同，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。5. 下列有关早期介入的说法，不正确的是 。A.早期介入可以从源头上堵住漏洞B.早期介入可以减少房地产开发建设的纠纷C.早期介入可以杜绝建设销售过程中存在的问题D.早期介入可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损坏业主利益的因素尽可能消除或减少解答 早期介入的必要性主要体现在它协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述
2、阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行。6. “掌握验收情况，收集工程质量，功能配套”是物业管理早期介入的 的方法和要点。A.建设阶段B.销售阶段C.规划设计阶段D.竣工验收阶段解答 物业服务企业参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。在参与验收时，应随同相关验收组观看验收过程，了解验收人员、专家给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。7. 在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容不包括 。A.服务规范到位B.管理用房到位C.物资配备到位D.物业管理人员到位解答 在物业管理实践中，
3、往往在业主入住之前就已经成立了物业管理项目机构，配备了相应的物业服务企业人员，设置了办公场所和进行了物资配备，但是，上述工作一般带有临时性和不确定性。因此，在前期物业管理的过程中，需要不断进行调整，具体内容包括：管理用房到位；物资配备到位；物业管理人员到位。8. 在物业竣工验收后，工程进入 。A.物业管理项目前期运作B.质量保修期C.前期沟通协调D.物业管理期解答 在物业竣工验收后，工程进入质量保修期。物业工程质量保修分为两部分：物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；业主从建设单位购买的产权专有部分。这两部分的保修事务都应由建设单位负责。9. 涉及业主产权专有部分的物业工程质
4、量保修，由 向建设单位提出，并由建设单位依法承担保修责任。A.物业服务企业自行B.施工单位C.业主自行D.业主委员会解答 物业工程质量保修分为两部分：业主产权专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求，在实际管理中，业主也可以向物业服务企业反映，物业服务企业应及时转告建设单位。10. 物业服务企业的工程保修工作，主要是 。A.接受业主关于产权专有部分质量处理要求，及时给予维修B.接受业主关于产权专有部分质量处理要求，及时转告施工单位C.向建设单位申报对物业共用区域及其设施设备的质量保修，跟踪并督促完成D.对物业共用区域及其设施设备的及时维修处理11. 在物业的质量保修期间，业主产权专有部分的保修
5、由 负责。A.建设单位C.监理单位D.物业服务企业解答 物业服务企业的工程质量保修相关工作，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。12. 前期物业管理最明显的特征是 ，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。A.管理服务呈现波动和不稳定状态B.经营收支一般呈现收支不平衡和亏损状态C.沟通与协调D.其特定内容是以后常规物业管理的基础解答 由前期物业管理工作的内容分析可知，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征。13. 前期物业管理的职责是在新建物业投入使
6、用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于 。A.早期介入与常规物业管理之间B.早期介入与前期物业管理之间C.前期物业管理与常规物业管理之间D.常规物业管理之后解答 前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡时期和过程。14. 前期管理阶段的经营收支一般呈现 状态。A.收入多、支出多、收支平衡和盈利B.收入少、支出多、收支不平衡和亏损C.收人多、支出少、收支不平衡和盈利D.收入少、支出少、收支平衡和盈利解答 在前期物业管理阶段，需要投入较大人力、财力、物力等资源，管理成本相对较高。
7、但与此同时，物业空置率却较高，管理费收缴率低。因此，前期物业管理阶段的经营收支一般呈现收入少、支出多、收支不平衡和亏损状态。二、多项选择题（每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项）1. 在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括 。A.与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案B.完成物业管理方案及实施进度表C.对内外装修方式，用料及工艺等从物业管理的角度提出意见D.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容E.配合设备安装，确保安装质量ABCDEACDE解答 物业建设阶段，早期介入的主
8、要工作内容包括：与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，确保安装质量；对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。 B项属于销售阶段物业服务企业早期介入的主要工作内容。 2. 下列关于早期介入的说法正确的有 。A.早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目和管理需要进行选择B.早期介入是建设单位开发建设物业阶段引入的物业管理专业技术支持C.早期介入由建设单位根据约定支付早期介入服务费D.早期介入是指新建物业竣工之后，建设单位根据需要所
9、引入的物业管理活动E.早期介入是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务ABC解答 D项，早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询活动；E项，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持，而前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。3. 在整个物业项目实施过程中，前期管理主要包括 。A.物业承接查验阶段B.物业入住阶段C.业主大会选聘物业服务企业阶段D.建设阶段E.竣工验收阶段解答 早期介入与前期物业管理的阶段划分如图41所示。4. 物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在 。A.物
10、业规划设计和施工安装存在问题B.建设单位不按规定提供物业管理的基础条件C.工程质量保修和工程遗留问题处理不及时D.建设单位从自身利益的考虑，一将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业单位承担E.建设单位在售房时向业主做出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任ABCE解答 物业建设和销售过程中，建设项目会存在以下问题：物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等；建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等；工程质量保修和工程遗留问题处理不及时；建设单位从自身的利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担；建设单
11、位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。5. 早期介入的作用有 。A.优化设计B.有助于提高工程质量C.制止售房时的不合理承诺D.为前期物业管理作充分准备E.有助于提高建设单位的开发效益ABDE解答 早期介入的作用主要有：优化设计；有助于提高工程质量；有利于了解物业情况；为前期物业管理作充分准备；有助于提高建设单位的开发效益。6. 要做好对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护，物业管理单位必须了解的情况包括 。A.建筑结构B.管线走向C.设备安装D.施工队伍E.承包单位解答 对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面
12、的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。7. 在整个物业项目实施过程中，早期介入主要包括 。A.规划设计阶段B.物业承接查验阶段C.竣工验收阶段D.销售阶段E.建设阶段解答 早期介入的内容主要包括可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。8. 早期介入中可行性研究阶段的内容包括 。A.根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式B.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准C.就物业的结构布局、功能方面提出改进建议D.提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见E.设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案ABE解答
13、早期介入中可行性研究阶段的内容包括：根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。9. 早期介入规划设计阶段的主要内容有 。A.根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容B.就物业的结构布局、功能方面提出改进的建议C.提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进建议D.根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准E.就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议BCE解答 早期介入规划
14、设计阶段的主要内容有：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。10. 某物业服务企业早期介入某房地产开发项目，并针对该项目情况为建设单位提出了咨询性意见，属于建设阶段内容的有 。A.提供了内外装修方式的意见B.对智能化系统的设计提供了主导性意见C.安排机电技术人员全员跟踪机电设施设备的安装D.记录管线的铺设情况E.整理并全面完成物业管理方案ACD解答 建设阶段物业管理早期介入的内容有：11. 下列各项属于早期介入销售阶段
15、的内容有A.拟定物业管理的公共管理制度B.拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续C.派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务D.熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容E.将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案解答 早期介入销售阶段的内容有：完成物业管理方案及实施进度表；拟定物业管理的公共管理制度；拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；将全部早期介入所形成的记录、
16、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。12. 物业服务企业早期介入参与的竣工验收包括 。A.单项工程竣工验收B.分期工程竣工验收C.综合竣工验收D.大型市政工程竣工验收E.家庭装修工程竣工验收解答 早期介入参与竣工验收阶段的介入内容主要是参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。13. 物业服务企业参与竣工验收的主要作用和目的有 。A.掌握验收情况B.派出工程技术人员，对工程进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议C.为物业的承接查验做准备D.参与验收结论E.收集工程质量、功能配套以及其他方
17、面存在的遗留问题ACE14. 物业管理项目前期运作的内容包括 。A.工程质量保修B.管理资源的完善与优化C.管理制度和服务规范的完善D.确定物业管理单项服务的分包E.前期沟通协调BCD解答 物业管理项目前期运作的内容包括：管理资源的完善与优化。具体内容包括管理用房到位、物资配备到位、物业管理人员到位。管理制度和服务规范的完善。确定物业管理单项服务的分包。15. 在物业前期管理阶段，保修期内出现以下保修事务应由建设单位负责的有 。A.物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分B.业主从建设单位购买的产权专有部分C.业主自行安装改造的暖气设备D.物业范围公共区域内市政给水管网设施压力爆
18、破E.物业范围公共区域内市政供电系统故障AB 物业服务企业承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分；16. 前期物业管理沟通协调的过程中，涉及的单位和部门主要有 。A.供水、供电部门B.政府行政主管部门C.社区居民委员会D.开发商E.规划设计单位ABCD解答 在前期物业管理期间直接涉及的单位和部门有政府行政主管部门、社区居民委员会、开发建设单位、物业服务企业、业主、业主大会及业主委员会等。相关的单位和部门有城市供水、供电、供气、供暖等公共事业单位，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门。17. 前期物业管理的特点有 。C.与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，
19、及时提出并落实整改方案D.前期物业管理的特定内容是以后常规物业管理的基础E.从物业管理的角度对开发建设项目提出合理化意见和建议ABD解答 前期物业管理的特点主要包括：前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特征；前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间；管理服务呈现波动和不稳定状态；经营亏损。三、案例题1. 案例一 M大厦是我国某沿海发达城市的中高层住宅物业，入住之初，物业管理处从业主的角度出发，考虑到业主乔迁初期开支较多，对大
20、多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式，入住满一年后，管理处考虑到小区的经济运营状况，开始据实收取户内维修费用。然而，这本来合情合理的做法，在运行起来却遇到了不少的麻烦。 问题请问如果你是该项目经理，你准备如何突破阻力，把入室维修工作引入正轨?假如我是项目经理，我会采取以下措施： （1）管理处起草并在公告栏张贴致业主客户的一封公开信。公开信引用物业管理法规，详细介绍物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴。 （2）说明当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了“交了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修有偿服务表示认同。 （3）针对个别业主客户不理解这一情况，继续深入做
21、工作。 （4）要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量。 （5）管理处还公开户内维修的收费标准，同时，告知业主客户有选择服务商的权利。案例二 星辰物业项目地处我国某沿海城市，总建筑面积达40余万m2，属中高层住宅物业。为了把这个项目经营好，建设单位在项目的立项阶段就选聘了当地一家具有丰富经验的物业服务企业A物业服务企业，来负责该项目物业服务的早期介入工作。A物业服务企业在接到该项任务后，也不辱使命，最终凭借其编制的一份高水平、高标准、高质量的“星辰大厦物业管理早期介入方案”顺利竞标成功。 问题2. 星辰大厦物业管理早期介入实施方案应包括哪些主要工作内容?星辰大厦物业管理早期介入实施方案的主要工
22、作内容包括： （1）立项决策阶段的实施。 （2）规划设计阶段的实施。在这一阶段，物业服务企业应做好以下工作： 考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善； 考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要； 考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。 （3）施工安装阶段的实施。 就施工中发现的问题与相关单位共同商榷，及时提出并落实整改方案。 掌握物业的全部情况。 督促物业管理所需设施的落实。 （4）接管准备阶段的实施。 组织验收小组。 明确验收标准。 确定验收方案。 拟订日后物业管理方案和制度。 准备验收资料。 （5）参与竣工验收。3. 星辰大厦物业管理早期介入的准备工作应有哪些内容?早期介入的准备工作包括
23、： （1）了解物业管理对物业的基本要求； （2）组织技术力量； （3）收集相关资料； （4）确定工作方法； （5）准备设备器材和资金。4. 分别站在开发商和物业服务企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处（各不少于两个方面）。物业管理的早期介入对开发商的好处很多： 作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公司的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。 开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的问题，如工程监
24、理问题、设备选型与安装问题、业主入住问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。 开发商需要一个好的合作伙伴，使其集中精力做大事，开发销售更多更好的楼盘。 （2）物业管理的早期介入对物业管理公司也非常重要，主要包括： 通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业主的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开放商纠正设计施工中出现的不当之处，避免在潜在业主使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。 物业管理公司可以及时做好业主入住与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业主受益。 减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。
25、5. 请说明物业管理中的早期介入有哪些作用?物业管理中的早期介入的作用包括： （1）优化设计。物业服务企业可从业主（或物业使用人）及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。 （2）有助于提高工程质量。在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决。 （3）有利于了解物业情况。物业服务企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数
