1、房地产开发中工程造价的有效控制 当今这个竞争激烈的市场经济大潮中，如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求的产品外，最重要的价格，尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的技资收益，这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注，即为热点又是难点。如何降低工程成本，提高企业工程投资收益，有效地控制工程造价是关键。 一、优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提 影响项目投资最大的阶段，设计阶段。初步设计阶段，影响项目投资的可能性为 75%-95% 因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定
2、，这些在建筑工程中占工程总造价 75%-95% 技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的 35%-75% 施工图设计阶段，影晌项目投资的可能性为 5%-35% 很显然，项目投资控制的关键在于施工前的投资决策和设计阶段。有资料分析，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的 1% 以下，但正是这小于 1% 费用，对工程造价的影响度占 75% 而长期以来，国人普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制，而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段，这样作尽管也有效果，但毕竟是亡羊补牢 ” 事倍功半。要有效地控制工程造价，就要坚决把重点转到前期阶段上
3、来，当前尤其是抓住设计这个关键，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果。 另外，对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。也就是说，工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。 还要指出，要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来，国内工程建设领域，技术与经济相分离，难以有效地控制工程造价。为此，要尽快改变这种现状，以提高效益为目的要通过技术比较、经济分析和效果评价
4、，正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。 从工程造价控制的基本原理上来看 : 所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。其特点 : l 控制包括三个步骤 : 即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。 2 全过程控制分为三个阶段 : 即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投人阶段就开始，可以起到事半功倍作用。控制要素包
5、括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。 3 控制的状态是动态控制。首先确定各种目标值，项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据，然后将实际数据与计划值比较，若出现较大偏差时采取纠正措施，以确保目标值的实现。 建安工程造价的有效控制，以合理确定为基础，有效控制为核心。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标和实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。要做好此项工作应注意以下几个方面。 首先，要设置好各阶
6、段工程造价的控制目标，使其成为一个有机联系的整体，各阶段目标相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平不能太低，也不可太高，要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力，否则工程造价控制将成为一纸空文。 其次，工程造价全过程控制中，必须重点突出。工程造价的控制实际上是一个系统工程，涉及到方方面面。依据长期的工作经验和工程造价控制的有关原则的方法，着重从可操作性的角度进行一些分析。 影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段，设计阶段是投资控制的关键环节，建设项目设计的节约是最大的节约，设计确定了工程造价，预算、结算只
7、能计量而并不能改变工程造价。因此，建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅要取得良好的社会效益，还应具有经济的合理性。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，搞前期的专门只管催图不管设计方案需要花多少钱，而搞经济的只按设计图纸来算账，不懂施工，不管设计方案在经济土是否合理，经常出现设计过于保守，或为了赶进度各专业不配套矛盾重重，图纸不校对等现象，其结果带到施工阶段，施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建安工程造价的主要精力放在施工阶段一一审核施工图预算，或在编制合理工程标底和
8、结算工程价款算细账上。这样作尽管也有效果，但毕竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建安成本，就要把工作重点放在建设前期阶段土来，尤其是要抓住设计这个阶段。公司对建安成本影响最大的设计阶段是从下面五个方面控制的 :1. 实行设计方案招投标制度。市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。例如 : 公司开发的新洲商务大厦，装修时为了节约设计费
9、，没有进行设计招标，而是让这项工程装修的施工方进行设计，结果竣工后发现许多设计不合理，交用后改造不断，给我带来了很大的浪费。 2. 实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作讼。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。例如 : 清华大石桥教师住宅工程就是一个典型的例子。为了满足清华大学对建筑面积和使用
10、功能的需要，住宅楼设计为七层条形楼，建筑成本为 4200 元 /M2 除去土地费用，用于建安费用为 1260 元 /M2 按照设计规划要求，七层以上住宅必须为全现浇结构，而按照以往的设计方法，全现浇结构最低造价为 1400 元 /M2 针对这种情况，设计结构上做文章，全现浇内墙上留洞，再用砌块填充上，这样可以满足设计对结构形式的要求，同时经过计算又降低了工程造价，严格把工程的建安成本控制在 1251 元 /M2 达到限额要求。 3. 开展价值工程的应用。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方讼。一般来说，提高产品价值的途径有五种 :一是
11、提高功能，降低成本，这是最理想的途径； 二是功能不变，降低成本； 三是成本不变，提高功能； 四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低； 五是成本略有上长，但带来功能大幅度提高。 运用价值工程原理，科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是 : 以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，满足功能要求的前提下，降低成本。例如 : 上面所说的清华大学教师住宅，由于地质问题，基础设计深度为 25-2.7 米，为了利用深基础，建议增加地下室。而当初为了节省投资，未考虑建地下室，通过利用价值工程进行分析、测算，这
12、种深基础的情况下，建地下室增加的建安成本为 100 元 /M2 而给教师带来的方便却远远大于 100 元 /M2 住户有了地下储藏室，可以放杂物和自行车，小区可以不必建地上自行车停车场，既节约了用地，还美化了环境。这就是利用价值工程，虽成本略有上升，但带来功能大幅提高的结果。 4. 加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，取得的效果最好。设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量
13、，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。 5. 加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，采取的方陆是必须有副总经理以上的领导签字方可生效，同时分清洽商是那方的责任，及时进行经济处罚，做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。例如 : 恩济庄 3# 楼装修的消防工程中，由于对施工洽商的管理不严，致使一个 358 万元的工程，竣工时竟有 50 万元的洽商费，占整个工程的 14% 给我带来的损失是惨重的 二、工程招投标是有效控制工程造价的核心 新开工建设项目应进行招投标，通过招投标一是
14、引进竞争机制，二是降低工程成本。对施工单位的选择是比较慎重的因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标
15、条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。实践证明，凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下，或投标报价均超过标底 20% 以上，最多的超出 65% 如 : 公司开发的曙光甲 54 楼，原中标价为 l130 元 /M2 后由于我公司修改了中标图纸，将原两联体塔楼改成三联体塔楼，外檐增加了少量 GRE 装饰线，由于已有中标单位，就没有再招标，请施工方根据图纸重新报价，施工方的报价高达 1980 元 /M2 让我大吃一惊，后经过几轮的审核、谈判，历经几个月，终于把造价降到 l560 元 /
16、M2 通过这个工程给了很多的教训。 另外工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位应尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等，都有详细的约定。对投标包
17、干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备、列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。 通过招标给我带来很大效益的装修和消防工程，公司开发的曙光花园一期有一个 26500M2 车库，由于消防工程有行业特殊性，公司没有进行招标，直接委托给了消防专业公司进行施工。现工程已竣工，还没有结算，工程造价已 700 多万元。曙光花园二期也有一个车库，面积为 20722M2 采取邀请三家消防专业公司进行投标，引进了竞争机制，由于有了竞争，各施工方在保证最低的企业利润情况下，报出了非常优惠的价格，中标价为 426 万元。而中标方还是曙光花园一期车库的施工方。从这个项目可以看到同
18、一家施工单位，同样的工程项目，没有招投标时单方报价为 270 元 /M2 而引进竞争机制后投标报价为 206 元 /M2 一次为我公司节省投资 132 万元。 通过招投标我受益最大的回龙观文化居住区工程，大家都知道回龙观文化居住区是经济适用房，政府定的售价为 2600 元 /M2 为晌应政府号召，公司 2000 年在回龙观开发了 389296M2 经济适用房，为了保证公司在不亏损的情况下能略有盈余，采取了向全国大型建筑施工企业招标，一共有 20 家单位参加了本次投标，经过激烈的竞争有五家单位中标。中标平均价为 930 元 /M2 比回龙观一期结算价 1251 元 /M2 每平米降低造价 321
19、 元。而且，采取合同价一次包死不留口。此项目招标共节省工程投资 l2496 万元。 三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节 施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实
20、。对签证一般要求自发生之日起 20 天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。 四、竣工结算是有效控制工程造价的关键 工程造价
21、的合理确定是工程造价管理的重要环节，确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是 为了合理确定工程造价，计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则，定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序，还要掌握三者的编制原理、内在联系，确保工程造价计算的准确性。此外，预算人员要坚持到现场了解情况，掌握工程动态，对特殊材料进行市场询价，掌握价格动态；提高工程计价的准确性。 控制建
22、安造价的最后一道关，竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续，从多年工作的经验来看，工程竣工结算中洽商漏洞很多，有的有洽商没有施工；有的施工没有进行应核减，却没有洽商；还有的洽商工程量远远大于实际施工工程量；诸如此类举不胜举。因此结算时，要求我人员要有耐心、细致的工作方法，认真核算工程量，不要怕麻烦，多下现场核对。同时，为了保证工作少出纰漏，应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和我投资收益。 五、 以人为本 有效控制工程造价的基础 以人为本 众多企业所强调的一个管理理念，工程造价管理中，人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模式，但由于个别人的业务能力、责任心以及工作态度的缺憾，使得工程造价在管理上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失，这样的事例屡见不鲜。从这个意义上看，人才的竞争，真正是企业生死存亡的竞争。 工程造价控制涉及多个环节和专业，如 : 前期规划、施工管理、竣工验收等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成相关工作，工作中的任何失误，都会最直接、最迅速、最残酷地令企业 合理合法 效益递减。要提高工程投资效益，企业就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，有胆有识地重视 以人为本 要强化激励和约束机制。回顾过去，展望未来 11
