1、第三条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。第四条 市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。第五条 业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。第六条 市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定;（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施;（三）指导、协调全市物业使用
2、安全监督检查工作;（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作;（五）建立全市统一的物业管理信息平台;（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作;（七）法律、法规规定的其他职责。区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责，依法开展物业管理相关工作。街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理
3、活动进行监督管理。支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。第七条 倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。第二章物业管理区域及共用设施设备第八条 物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地
4、不得分割管理。第九条 建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有，应当办理产权登记并具有正常使用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自变更用途。第十条 业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。物业服务办公用房面积按照下列标准提供：（一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米;（二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，
5、按照该部分面积的千分之二提供;二十五万平方米以外部分，按照该部分面积的千分之一提供。物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。第十一条 物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。物业管理区域物业的以下部分属于业主共有：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等;（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其
6、他权利人所有的场所及设施设备;（三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业;（四）法律、法规规定的其他共有部分。建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。第十二条 利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。第十三条 新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。现有
7、住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合移交工作。第三章业主和业主组织第十四条 本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：（一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人;（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;（三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;（四）因合法建造
8、取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人;（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。第十五条 业主依法享有下列权利：（一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权;（二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权;（三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况;（四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权;（五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议;（六）法律、法规规定的其他权利。第十六条 业主、物业使用人应当依法履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大
9、会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度;（二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定;（三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金;（四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;（五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。第十七条 管理规约应当包括下列内容：（一）共有物业的使用和维护规则;（二）合理使用物业专有部分的权利和义务;（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;（四）物业管理区域相关费用的分摊规则;（五）违反管理规约应当承担的责任。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其
10、他事项作出规定。业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻;不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。第十八条 业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定：（一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算;（二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算;（三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。业
11、主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。第二节首次业主大会会议筹备第十九条 新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。街
12、道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。第二十条 筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处在民
13、主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。第二十一条 筹备组应当自成立之日起一个月内组织召开首次筹备工作会议。筹备组应当自首次筹备工作会议召开之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。首次筹备工作会议召开之日起六个月内无法召开首次业主大会会议或者首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，经街道办事处批准，可以延长三个月。筹备组自物业承接查验工作结束后，自行解散。第二十二条 筹备组负责下列筹备工作：（一）确认并公示业主名单、业主人数和总投票权数;（二）确定首次业主大会会议召开时间、地
14、点、方式和议题;（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;（四）确定首次业主大会会议表决规则;（五）确定业主委员会委员、候补委员候选人产生办法和名单;（六）制定首届业主委员会选举办法;（七）首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组成员就筹备工作意见不一致的，由筹备组组长作出决定。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处公章。本条第一款所列事项应当在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。第三节业主大会第二十三条 物业管理区域全体业主组成业主大会。一个物业管理区域依法成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。业主大
15、会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。物业管理区域业主不足十人，经全体业主一致同意并作出书面决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。第二十四条 首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后，由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。第二十五条 除本条例另有规定外，下列事项由业主大会会议作出决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;（二）选举或者
16、更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员;（三）审议业主大会年度计划和预算方案;（四）审议业主委员会工作报告;（五）制定共有物业和业主共有资金使用与管理办法;（六）选聘、续聘、解聘物业服务企业;（七）筹集、管理和使用物业专项维修资金;（八）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业用途;（九）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由体业主公摊费用的收取标准;（十）决定物业管理区域其他有关事项。前款第一至八项所列事项不得授权业主委员会决定。管理规约和业主大会应当自通过之日起三日内予以公示，并由业主委员会保管。第二十六条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委
17、员会召集，或者由物业所在地街道办事处依法召集。业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。业主大会会议采用互联网方式表决的，应当通过市住房和建设部门建立的电子投票系统进行。第二十七条 业主大会定期会议每年至少召开一次。经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。召开住宅物业的业主大会会议，应当提前三个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委
18、员会应当派员列席会议或者了解会议情况。业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。第二十八条 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责令限期召集;逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处组织召集。第二十九条 业主大会会议表决采用记名投票的方式进行。一个专有部分拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的投票权数。第三十条 业主大会会议参会业主人数和参会业主所持投票权数符合法律规定比例的，业主大会会议方为有效。业主大会会议作出决定，应当符合法律规定的参会业主
19、人数比例和参会业主所持投票权数比例。第三十一条 业主大会会议依法作出的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人具有约束力。业主大会会议召集人应当自业主大会会议作出决定之日起三日内将决定予以公示。第三十二条 业主大会可以设立业主监事会或者监事，监督业主委员会的工作。具体办法由市住房和建设部门另行制定。第四节业主委员会第三十三条 业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。候补委员人数按照不超过委员人数确定。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会设主任一名，由业主委员会从委员中选举产生。鼓励和支持符合条件的物业管理区域中国共产党基层组织
20、委员会委员通过规定程序担任业主委员会委员。业主委员会可以聘请执行秘书和财务人员，负责处理业主委员会日常事务和财务工作。执行秘书、财务人员的工作职责及薪酬标准由业主大会确定。业主委员会应当向全体业主公开业主委员会主任、委员、执行秘书的联系方式。第三十四条 业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会、业主监事会或者监事以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：（一）召集业主大会会议，向业主大会报告工作;（二）编制业主大会年度预算、决算方案;（三）拟订共有物业、业主共有资金使用与管理办法;（四）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用;（五）拟订物业服务内容、标准以及收费方案或者需要由全体业主公摊费用
21、的收取标准;（六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案;（七）督促业主、物业使用人遵守管理规约，催缴拖欠的物业管理费、物业专项维修资金;（八）调解物业管理纠纷;（九）法律、法规规定或者业主大会授予的其他职责。第三十五条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力;（二）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;（三）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：
22、（一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年;（二）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚;（三）候选人报名日期截止前三年内欠缴物业管理费或者物业专项维修资金累计达三个月以上;（四）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退;（五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响;（六）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。第三十六条 业主委员会委员、候补委员候选人由筹备组进行资格审查与确定。十名以上业主联名可以向筹备组推荐候选人，物业所在地社区党委也可以向筹备组推荐候选人。同一业主只能推荐一名候选人。筹备组在确定候选人名单
23、之前应当征得物业所在地社区党委同意。筹备组确定业主委员会委员、候补委员候选人名单后，应当予以公示。业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。第三十七条 业主委员会委员、候补委员的首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意。如果首轮选举未能足额选出委员、候补委员的，则按照不少于尚未选出的委员、候补委员名额的百分之一百二十从尚未当选的候选人中依照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人。第二轮选举的候选人按照该轮选举的得票顺序当选。得票顺序按照所得投票权数占参会业主总投票权数的比例，与所得投票人数占参会业主人数的比例之和的大小确定，两者之和相等的，所得投票权数
24、较多者排名靠前，所得投票权数相等的，抽签确定排名顺序。第三十八条 业主委员会委员、候补委员、监事、执行秘书和财务人员不得有下列行为：（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定;（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章;（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订、修改物业服务合同;（四）侵占、挪用业主共有资金，将业主共有资金借贷给他人或者以业主共有资金为他人提供担保;（五）收受物业服务企业或者与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金、减免收费、停车便利等利益;（
25、六）违规泄露业主信息;（七）与本业主大会订立合同或者进行交易;（八）为在本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;（九）拒不执行街道办事处、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判;（十）侵害业主合法权益的其他行为。第三十九条 除任期届满外，业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：（一）不再是本物业管理区域的业主;（二）丧失民事行为能力;（三）因犯罪被判处刑罚;（四）存在本条例第三十八条所列禁止行为且受到行政处罚;（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后。第四十条 业主
26、委员会委员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其职务并予以公示，提请下次业主大会会议决定终止或者恢复其职务：（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正;（二）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议;（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职;（四）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施;（五）其他不适宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定的，由街道办事处责令限期作出;逾期未作出的，由街道办事处作出中止相应人员职务的决定并予以公示。中止业主委员会委员、候补委员职务时，应当允许该委员、候补委员
27、提出申辩并记录归档。第四十一条 业主委员会委员职务终止后，由业主委员会从候补委员中按照得票顺序依次递补为委员并予以公示，在公示结束之日起十五日内向区住房和建设部门备案。全部候补委员递补为委员后，业主委员会委员人数低于原有人数百分之五十的，应当告知街道办事处，依照本条例关于业主委员会换届选举的规定重新选举业主委员会。第四十二条 业主委员会每届任期五年，委员任期与业主委员会任期相同。业主委员会任期届满六个月前，街道办事处应当成立由业主代表和街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会派员组成的业主委员会换届小组（以下简称换届小组）。换届小组具体组成和工作办法由市住
28、房和建设部门参照本条例有关筹备组的规定制定。第四十三条 业主委员会委员不领取劳动报酬。业主大会可以根据业主委员会委员的工作情况，决定给予其适当津贴。实行业主委员会主任任期和离任经济责任审计，审计事项由业主大会决定，审计费用从业主共有资金中列支。第四十四条 业主委员会应当自换届小组成立后三个工作日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交换届小组。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，换届小组应当及时提供。新一届业主委员会选举产生后向区住房和建设部门办理备案。换届小组应当在完成备案后十个工作日内，将其保管的前款物品移交新一届业主委员会，并自行解散。业主委员会未按照本条第一款规定移交有关物品的，由街道办事处责令限期移交;拒不移交的，辖区公安机关应当予以协助。第四十五条 物业管理区域分期开发的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过本条例第三十三条规定的最高人数。第四十六条 业主可以查阅业主
