1、商业地产专业用词注释商业地产专业用词注释1过去曾有位朋友问及过Shopping Mall跟Shopping Centre有什么不同之处, 事实上, 两者的意思相同。现在我即在此将商业地产一些比较常用的专业用词，赋予较清楚的注释与定义, 或许能帮助大家在商业地产这块领域上更容易理解。购物中心(Shopping Mall 或 Shopping Centre) 就Mall这个单词而言, 英文原意是指严禁各种机动车进入的“步行区”或“海岸、河岸的徒步区”, 被用在商业地产上, 在北美洲称做Shopping Mall, 但在欧洲及澳大利亚叫做Shopping Centre, 两者的意思相同, 在中国我们
2、则统称为“购物中心。所谓的购物中心, 是由一座建物, 或一组建物所构成, 内置许多零售单位, 并由走道串通, 让购物者能轻松愉快地一家逛过一家店铺, 享受美好的购物环境与氛围。学术界给购物中心的定义约略可简述如下:“购物中心是有系统计划的零售开发项目, 涵盖了多种不同业态的零售店铺, 整体物业在单一产权下统一运营、管理及进行营销活动”。北美洲的Shopping Mall通常是指封闭式购物中心, 而Shopping Centre则是开放式结构。在英国一般都叫Shopping Centre, 也叫Shopping Arcade(有拱顶的购物广场), 但随着美国式的购物中心逐渐在英国盛行之后, 年轻
3、一代的消费者也慢慢地改叫Shopping Mall了。50年代以前, 美国还没有真正出现完全封闭式的购物中心, 后来由一位奥地利移民建筑师维克多尔. 古恩(Victor Gruen)提出这样的概念, 此后, Mall这个单词才被广泛的应用。北美洲的购物中心多半是在住宅区密集的市郊开店, 并提供面积广阔的停车场, 且最少会引进一家或多家百货公司入驻, 称做“主力店”, 其功能主要是稳定整个商业项目的租金收入, 同时亦能吸引大量的客流入店, 并带动中心内小店户的人气。一般来说, 开发商往往都会提供较低的租金给主力店, 如果同时有两家以上的主力店入驻, 则尽量安排将主力店之间的距离拉远, 以扩大客流
4、动线。购物中心的规模愈开愈大, 因而国际购物中心协会又将大型购物中心区分为区域型购物中心(Regional Mall)及超区域型购物中心(Super-Regional Mall)。在美国, 区域型购物中心的规模被定义在37,00074,000之间, 客源辐射范围要比一般社区型的小型购物中心要广阔一些, 而且至少引进两家以上的主力店, 并搭配许多不同业种的品牌店所构成。在欧美国家中, 有些购物中心甚至已成为观光客的热门景点。超区域型购物中心的规模则被定义为超过74,000以上的营业面积, 客源辐射范围又比区域型购物中心要广。现今购物中心的规模早已跨越了上述所定义的面积范围, 动辄十几数十万平方米
5、, 即所谓的Supermall 超级购物中心。该类超级项目一般都会将写字楼、住宅、或酒店、甚至娱乐公园都纳入规划之中。CBD大家常听到的CBD, 是Central Business District的缩写, 意思是指城市商业中心, 也是城市商业活动最频繁、人流车流穿梭最密集的地区。1998年, 北京CBD范围被定义为朝阳区内西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间约3.99平方公里的区域。在这块区域内, 是全北京高层建筑最集中、国际商务往来最频繁的地方, 是集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的商业中心。上海的南京西路、外滩、西藏路人民广场及浦东陆家嘴一带的地段, 或是徐汇区
6、的徐家汇, 我们都可称做是CBD, 英文也可叫做City Centre。商业地产专业用词注释2条型购物中心(Strip Mall)该类型购物中心也称做“购物广场”或“迷你购物中心”, 是一种开放式结构的购物中心, 通常是由一排或多排街铺型态的零售店组合而成, 因此被口语化称为条型购物中心, 整排店铺前是人行步道, 并设有辽阔的停车场。在美国和加拿大, 条型购物中心的规模并不大, 一般都在500到10,000左右, 开店地点多半选在住宅区的主要道路交叉口旁, 主要客源则来自于邻近的社区人口。北美洲几乎每座城市或城镇, 都可找到该类型的购物中心, 它的业态组合以服务为导向的店居多, 如日常用品及杂
7、货、音像出租店、干洗店、小型餐馆等。过去, 北美的药房大都设在日用品杂货店隔壁, 后来则进化成附设在日用品杂货店内。现今, 约有三分之一的超市内, 都附设有药房。 此外, 条型购物中心的停车场边, 一般都附加有单体建筑的加油站、银行、或其他服务型态的店面。不过, 有些分支银行和咖啡店现在已有跟着附属在日用品杂货店内的趋势。在美国也有一些超大型的条型购物中心, 引进大盒子店为主力店, 如沃尔玛、塔吉特(Target)。就商业地产而言，这种大型的条型购物中心也叫做“鲍尔中心”（Power Center），客源辐射面的设定，相对也较广。所引进的主力店通常是34家或56家不等，主力店型态包括大型超市（
8、如沃尔玛）、家电大卖场（如国内的永乐家电）、书城（如国内的新华书店）、家居家饰（如IKEA家居）等。总的来说, 一座城市并无法容纳太多的超大型条型购物中心或鲍尔中心。老式的条型购物中心, 它的建筑外观比较简单, 就是一排店铺排列在一块, 慢慢地已不合时宜了。新崛起的条型购物中心则是经过了刻意的规划, 融合了不同类别的业态和店铺, 有的建筑外观和来客购物动线甚至都经过精心设计, 意图吸引较高档次的购物者。在英国, 条型购物中心多半是在城市郊区开店, 周边环境相对较优美, 因此, 英国人也称为“城外购物中心”(out of town shopping centre)。该类型购物中心又称做“零售公园
9、”(retail park), 一般是将废弃的工业用地重新改造开发而成。商业地产专业用词注释3零售公园(Retail Park)零售公园这个单词是英国人的用语, 意思是指由一群大型的仓储店、超级量贩店或超大型超市所组合而成的购物中心, 一般都提供面积广大的公用停车场, 相当于北美洲的“鲍尔中心”(power centre)。换言之, 这种类型的零售模式英国人称为零售公园, 美国人则叫做鲍尔中心。在英国许多大城市几乎都开发了零售公园, 地点则选在交通动线较便利的郊区, 主要顾客群设定为拥有汽车的家庭。对英国的消费大众来说, 除了市中心之外, 零售公园也是他们购物目的地的另类选择。就地产开发而言,
10、 开店地点位于郊区地段, 除了土地成本较低外, 政府的法规限制也较宽松, 因而在开发与规划上都要比市区项目来得容易许多; 但近年来, 英国政府为了保护郊区环境, 法规逐渐严谨起来, 使得零售公园的开发受到一定程度的限制, 规模缩小到只有三到四家店, 而且被赶到已废弃并重新改造开发的工业区开店。典型的零售公园一般都是引进不同业态的连锁大店, 如大型超市、皮鞋与服饰超级店、家电超级店、家具家居或地毯超级店、家庭DIY量贩店等等。由于零售公园位于交通动线四通八达的郊区地段, 同时又提供广阔的免费停车场, 往往要比市内购物中心更省事方便, 因此, 该零售模式的崛起, 严重威胁到市内零售业者的生意。鲍尔
11、中心(Power Centre) 鲍尔中心是美国人的用法, 英国人则称做“零售公园”, 是一种开放式的购物中心型态, 营业面积约在25,000-70,000之间, 通常是由三家或多家大盒子店所组成, 同时搭配一些小零售店铺所构成的小型购物街(美国人称该购物街为Strip Mall), 并共用一个面积广阔的停车场。鲍尔中心较重视建筑外观的表现, 不像大盒子店那么单调。基本上, 鲍尔中心的功能与一般购物中心近似, 最大的差别在于现代的购物中心是封闭式的, 而鲍尔中心则是开放式的。近年来, 有些老购物中心即在原有的基础上, 扩张成鲍尔中心, 也就是在既有的开放空间再引进大盒子店、“品类杀手”(Cat
12、egory Killer), 并同时增设购物街。一般来说, 鲍尔中心多半在市郊开店, 但有些城市重新改造市区老旧商圈时, 尝试着在人口密集的地段开发鲍尔中心, 也都能获得不同程度的成功。品类杀手(Category Killer)原为营销与策略管理上的用语, 意指一个产品、服务、品牌或企业在市场上具有杰出的持续性竞争优势, 因而让业界其他业者的运营几乎无法获利, 而逐渐地退出市场, 形成业界由几个强势企业或品牌所主宰。就商业地产而言, 类似大盒子店连锁、大型主题专卖店连锁(如美国的玩具反斗城、国内的国美家电连锁等)都算是所谓的“品类杀手”。例如, 大盒子店的兴起, 直接压缩了百货公司的市场空间,
13、 玩具反斗城连锁则严重威胁到全美国其他玩具零售商的生存, 几乎形成了垄断态势。通常品类杀手在价格上都占有压倒性的绝对优势。大盒子店(Big-Box Store)美国人的口语用法, 主要是指特大型超市, 也有人称做“超级店”(Superstore)、超大型店(Megastore)或超级中心(Supercenter)。店内的商品组合十分广泛, 玩具、家电、电子产品、服饰、日用杂货、甚至家具、运动用品和汽车配件, 应有尽有, 特别强调“一站式购足”, 顾客入店想买啥都有、一次完成。事实上, 大盒子店也是一种购物中心型态,一般来说, 该类型的店多为单一楼层建筑, 从外观上看, 像个大盒子似的, 不像百
14、货公司为多楼层建筑。在美国, 沃尔玛即是标准的“大盒子店”。仓储量贩店(Warehouse Store)仓储量贩店是一种“以量制价”的零售模式, 也就是以较低折扣的价格贩售大量商品, 店内的商品种类较不丰富, 不像超市那么五花八门、应有尽有, 换言之,店内并不出售零散的单品包装产品, 例如, 可乐包装最少都是六罐装, 要不就是一打装, 或是整箱装。基本上, 仓储量贩店和“仓储俱乐部”(Warehouse Club)的零售方式类似, 唯一的差别在于后者必须持会员卡才能入店购物。该类型店也可将其归类为 “大盒子店”, 主要目标顾客群是低收入家庭, 价格敏感度较高。美国著名的仓储量贩店如Food 4
15、 Less连锁, 商品组合以食品和药房为主。国内的麦德龙也是标准的仓储量贩店商业地产专业用词注释4折扣店购物中心(Outlet Mall)折扣购物中心是折扣店或工厂直销店的延伸。首先我们得先将折扣店(或工厂直销店)定义清楚, 所谓的折扣店是工厂或制造商为了销售大量的过季库存商品, 而直接将商品放在自己所属的品牌店内面向消费者进行销售活动。折扣店的由来已有相当的历史, 最早是由美国皮鞋制造商哈洛德.阿尔泛德(Harold Alfond)于1960年所创立, 当初他的工厂所生产的皮鞋难免都会有一些小瑕疵品, 于是便将这些未达质量要求的鞋子, 以每双一块钱美元卖给自己的员工, 但聪明的员工却以高于四
16、、五倍的价格转卖出去, 后来他发现有利可图, 便开了第一家折扣店, 专卖工厂的瑕疵品, 没想到生意出奇的好, 工厂哪来那么多瑕疵品可卖, 根本来不及补货, 于是将仓库里过季的库存品都放进折扣店里销售, 生意还是十分火热, 慢慢地店愈开愈多, 到了90年代已发展成超过80家店的连锁规模。折扣店购物中心则是将这些工厂或制造商所属的折扣店聚合在一起, 直接将过季的品牌商品以较低折扣的价格销售给购物者, 折扣店的品类包括服饰、皮鞋、运动用品、电器电子产品、化妆品、玩具等等, 应有尽有。全球首家折扣购物中心也是在美国诞生的, 开店通常都选在交通动线便利的市郊地区, 除了可降低经营成本之外, 同时也是为了
17、避免与厂商自己在市区里的折扣店产生直接竞争。在欧洲, 折扣购物中心也相当盛行, 但他们并不叫Outlet Mall, 而是称做Designer Outlet(设计家折扣店)。荷兰著名的罗尔蒙德(Roermond)设计家折扣购物中心, 营业面积28,000, 中心内入驻超过100家以上的世界高档名牌店, 高端品牌超过170种,这些过季名牌奢侈品以37折的价格就可买到,. 每年吸引将近280万人次来客入店购物, 同时已成为荷兰国内第二大观光景点。美食广场或美食区 (Food Court)一般的购物中心内都设有美食广场或美食区, 是由许多家美食小吃店所构成, 并提供公共用餐区, 属于自助式服务, 顾
18、客可在每一家店前点餐、结账、取餐, 然后到公共用餐区食用(见下图)。国内多年前曾出现过由新加坡引进的“大食代”美食广场连锁, 唯一的不同是顾客必须先在美食区逛一圈, 看看自己想吃那家店的餐及价格, 算好大概是多少钱, 然后到指定的收银台购票或购卡, 再回到美食区的店户点餐、交票、取餐, 如果所购的票或卡用不完, 再回到指定收银台退钱, 或是留到下次再使用。我个人认为“大食代”的这种方式极其不便, 如果不改善的话, 估计发展有限。在美国的美食广场用餐, 每餐的人均消费额大概是6块钱美元。美食广场特别注重卫生、干净、清爽的用餐环境, 因此, 所有的设施、建材、用具, 都必须使用较容易清洁保养的材料
19、。行人徒步区(Pedestrian Zone) 它的原意是指城市里的某些地区街道被划定为不准任何车辆入内的行人徒步区。在城市的CBD区域内应该都会有休闲购物的步行街区, 例如上海的南京西路步行街。事实上, 在欧美所谓的步行街, 可能是单一的一条街, 也可能是由多条街道串连在一起而形成较大规模的步行区, 车辆无法进入, 必须停放在区外的停车场。步行街的管理相当严格, 街区内只准许商户的货车在大清早的规定时段内进出补货, 以及在晚间所有商店打烊关门后, 才让清洁车入内进行清洁工作。60年代及70年代初, 美国许多中型城市的市区内即曾出现行人徒步区购物中心, 换言之, 也就是将购物中心周边的街道划为
20、行人徒步区, 禁止车辆入内。典型的徒步区内一般都设有喷水池、休闲坐椅、绿化景观、游戏区.等。90年代末, 美国大概有30座行人徒步区购物中心。死亡摩尔(Dead Mall)美国是购物中心最发达的国家之一，事实上，在美国每年都有新的购物中心落成开业，但并非每家购物中心都是成功的，这些失败的购物中心就称做Dead Mall 死亡摩尔。一般失败的Mall要再重新起死回生的机会并不大，至少笔者在研究文献中还没发现过有这样的案例。因此，死亡摩尔的命运大概就两条路， 一是重新定位，重新再开发，另一是闲置在那等着拆除。美国人很有意思，有个专门介绍死亡摩尔的网站，大家可以去瞧瞧： 。垂直购物中心（Vertic
21、al Mall）许多人口高度密集的都市，因为土地昂贵，零售物业的产值也必须要高才行，所以就出现了所谓的“垂直购物中心”，事实上，该概念也是从西方传统式的扁平型购物中心结构衍生出来的，只不过它是往上发展，换言之，也就是多楼层的结构体，香港铜锣湾的时代广场即是典型的垂直购物中心。对开发商来说，也算是个挺大的挑战，因为一般购物者较习惯于平行式的购物动线，对于上上下下的动线是否合适，则有待观察。商业地产专业用词注释5广场 (Plaza)Plaza是西班牙语, 原意是指“场地(field) ”的意思, 特别是指市区的公共开放空间。第一座以”广场”为名的购物中心是美国密苏里州堪萨斯市的“乡村俱乐部广场”(
22、Country Club Plaza), 建于1922年, 是一座西班牙风味十足的建筑结构。后来, “广场”这个单词就经常被用来当做购物中心的命名, 但有些市区内的单体建筑, 通常都规划了酒店或写字楼及面积较大的半开放式空间, 因而也常被冠以“广场”之名。购物中心零售亭(Mall kiosk)Kiosk来自波斯语。英系国家则是指开了窗口的“小亭子”或“摊棚”, 销售一些便宜的小商品, 如报纸、杂志、打火机、市区地图、香烟、饮料及零嘴食品等等。在国内, 我们经常可在街道路边看到所谓的“书报亭”, 就是Kiosk的一种。在国外, 也可以经常看到“信息亭”(information kiosk), 专
23、门提供免费的市区地图、宣传小册子及其他相关资料, 同时有驻亭人员提供咨询服务。美国旧金山市地铁系统即在一些乘客密集的商业中心站点设有“信息亭”, 提供电视屏幕显示列车进出站时间表(类似机场的班机起飞和抵达时间表)、免费的交通指南及列车时刻表, 也销售一些市区旅游地图及纪念品, 并有驻亭人员提供往来乘客的咨询服务。零售亭于90年代在零售业界盛行起来, 且首度出现在购物中心的年度收益报表上。购物中心开始大量利用公共空间引进零售亭入驻, 而形成中心的主要收入之一。对零售商来说, 零售亭是一种较独特的销售点, 每天吸引着成千上万口袋揣着现金穿梭于购物中心和机场走廊的冲动型购物者, 创造了亮眼的销售。购
24、物中心内的零售亭又有别于所谓的“零售花车”(mall cart), 零售花车的面积较小, 可移动的, 多半是非常态性的零售点。过去的十五年来, 各种型态的零售店不断地在改变, 但零售亭的概念并没受到太大的影响, 反而它的设计、功能及应用却愈来愈精致与广泛, 从90年代四方形的书报亭、电话亭, 进化到色彩缤纷、形状精致多样化的专卖亭, 所售商品从冰品、珠宝, 到化妆美容及地产租售服务, 应有尽有。据资料显示, 美国购物中心内的零售亭及花车每年约创造120亿美元的销售。在美国, 几乎每座购物中心、机场、主题公园、生活型态购物中心及各主要交通站点, 都有计划性地设有零售亭及花车。零售花车在非销售旺季
25、的每月租金大约是1,5004000美元, 租金高低以位置好坏而定。零售亭的租金则要比花车来得贵一些, 一般都是租给知名品牌使用, 如手机。在国外, 销售旺季在11月、12月, 这段期间的租金相对要高, 约在7,50030,000之间, 同样是根据亭子的位置好坏而定, 表面看来, 零售亭或花车的租金并不便宜, 但也有它贵的原因:花车或零售亭一般都放在客流动线最频繁的重要位置, 换言之, 只要顾客进入中心, 就会经过这些花车或零售亭。有些购物中心每年入店的客流量甚至可达到数百万人次。花车一般都是销售旺季期间才会出现, 因而能确保销售。花车和零售亭的造价要比中心内的店面装修来得节省成本, 通常装修一
26、家店面约在10万美元左右。许多购物中心或其他卖场对花车和零售亭是采用保底加扣点的方式收取租金。例如, 保底租金3,500美元, 再加上10%扣点, 如果每周的销售超过5,000元以上。计算方式如下: 固定保底租金: 3500元美金扣点方式: 如承租者的周销售额为7,500元, 超出5,000元的2,500元即为10%的扣点基数, 也就是250元必须缴给购物中心。许多小零售商之所以壮大并慢慢成为大公司, 早期都是利用花车或零售亭的方式测试市场接受度, 等到时机成熟时, 才正式转成开店的方式发展成连锁集团。此外, 许多制造商及服务提供者也都利用花车和零售亭来销售商品, 通常都能获得一定程度的成功, 因为花车和零售亭的摆放位置往往都是人流客流最密集频繁的地方。
