1、鄂州市城市规划管理技术规定鄂州市城市规划管理技术规定 第一章 总 则 第一条 为了加强城市规划管理，保证城市规划的实施，根据中华人民共和国城市规划法、湖北省实施“城市规划法”办法、和鄂州市城市总体规划及有关法律、法规和规范，结合本市实际情况，制定本规定。第二条 在城市规划区(包括开发区、度假区等城市发展重点控制地区)范围内编制和实施城市规划，进行各项建设，除应满足国家工程建设标准强制性条文和各类专业技术规范要求外，必须遵守本规定。建设项目还应当符合相关专业技术规范。 第二章 建设用地分类及适建范围 第三条 城市建设用地按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）进行分类。(见附表一)
2、第四条 建设用地的划分和使用应当遵循土地使用相容性的原则，按照经批准的控制性详细规划执行；未制定控制性详细规划的，按照分区规划和各类建设用地适建范围表（见附表二）的规定执行。建设用地适建范围未列的，由城市规划行政主管部门根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定适建性。需要改变建设用地性质或者超出规定的适建范围的，应当符合以下规定，并依法对规划进行调整：（一）不得对相邻地块以及历史文化遗迹、自然环境造成负面影响；（二）不得突破原用地开发强度，导致该区域环境质量下降；（三）不得新增大量人流、车流，影响城市道路交通系统的有序运行；（四）不得擅自占用绿地、市政公用设施用地和公益设施用地。第五
3、条 取得城市规划道路一侧土地使用权的，其建筑密度、容积率等规划技术指标按照实际用地面积（净地）计算。 第三章 建筑容量控制指标 第六条 本市中心城区范围内建筑密度划分为密度一区、密度二区、密度三区和密度四区（详见附录二鄂州市中心城区建筑密度分区示意图），并按此进行建筑规划控制；开发区、度假区等城市发展重点控制地区除特殊标明外建筑按密度二区进行规划控制；城市规划区内其他地区建筑密度按密度三区进行规划控制。第七条 建设用地的建筑容量控制指标（含建筑密度和建筑容积率，下同），应按照本章有关规定执行。第八条 建设用地面积大于5000平方米的成片开发地区，必须编制修建性详细规划，经批准后实施；未编制修建
4、性详细规划的，不予审批。建设用地面积大于10000平方米，其修建性详细规划应包括配套的管线工程详细规划。第九条 建设用地面积小于或等于5000平方米的居住建筑和公共建筑用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已经确定的，应按批准的规划执行。尚无经批准的规划，其建筑密度控制指标应按表3.1的规定执行。建 筑容 量 控 制 表 表3.1 建筑容量 建筑基地类型密度一区密度二区密度三区密度四区建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率建筑密度容积率住宅低层居住建筑 25%0.60.820%0.40.620%0.40。5多层居住建筑32%1.51.830%1.21.625%1.01.420%0.8
5、1.0高层居住建筑25%2.02.525%1.82.020%1.61.8 办公一般办公建筑55%3.05.035%0.81.430%0.61.230%0.51.0公寓式办公建筑45%3.04.535%1.21.530%1.01.230%0.81.0商业商业建筑55%3.04.030%1.41.625%1.21.420%1.01.2商业综合楼45%3.04.530%1.21.525%1.01.225%1.01.2工业建筑(一般通用T层)低层 50%0.51.040%0.30.8 多层 40%1.02.030%0.81.8 普通仓库低层 50%0.51.040%0.30.8 多层 40%1.02.
6、030%0.81.8 本表仅适用于未编制详细规划的、小于或等于5000平方米的单一基地；第十条 对未列入表3.1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的修建性详细规划和有关专业规定执行。第十一条 建筑项目建设用地规模未达到以下标准的，不得单独建设：（一）低层、多层、中高层住宅为5000平方米；（二）多层公共建筑为1500平方米；（三）高层居住建筑高度小于或者等于50米的为2000平方米；（四）高层居住建筑高度大于50米的为3000平方米；（五）高层公共建筑高度小于或者等于50米的为3500平方米；（六）高层公共建筑高度大于50
7、米的为4000平方米。第十二条 建设用地规模未达到上款规定标准，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可予核准建设；（一）邻接土地已完成建设，原有道路改道或者有其他类似情况，无法调整、合并的；（二）因道路、市政公用设施等限制，无法调整、合并的。 第十三条 建设项目在建设用地范围内为社会提供了公共开放空间，可以相应增加容积率，增加的建筑面积按表3.2提供开放空间增加建筑面积控制表执行。在建筑物内部（包括地面层和其他楼层）或者外部提供全天候对外开放的步行空间或者通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间连在一起且有效宽度不小于4.5米的，可以作为城市公共
8、通道，并按照开放空间增加建筑容积率。增加建筑面积的标准可按表3.2的规定增加建筑面积：提供开放空间增加建筑面积控制表 表3.2提供开放空间增加建筑面积控制表 表3.2核定建筑容积率FAR每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（平方米）小于21.0大于、等于2，小于41.5大于、等于4，小于5.52.0大于5.525 第十四条 居住小区内建筑架空层用作停车、绿化、居民休闲等公共用途的，经城市规划行政主管部门核定，其建筑面积可不计入建筑容积率，但不得围合、改作他用或者出售、出租，建筑密度按照规定计算。第十五条 拆迁量较大的旧城改造地区，可按下列公式增加基本建筑容积率：FAR2=（S4
9、/S2 -1）FAR10.7其中：FAR1-基本容积率；FAR2-增加的容积率；S2-建设用地面积；S4-拆迁范围面积。基本建筑容积率的增幅最高不得大于1.0。 第四章 建筑间距 第十六条 建筑间距必须符合消防、卫生、环保、绿化、安全、工程管线、建筑设计规范和文物古迹保护等法律、法规的规定。第十七条 住宅间距，应当以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。第十八条 居住建筑应当综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，尽可能采用南偏东15度至南偏西15度朝向，原则上不再建设东西向居住建筑。第十九条 居住建筑间距，按下列要求确定： (一)建筑高度24米
10、以下(含24米，下同)的居住建筑之间的间距为：1、纵墙面与纵墙面的间距，密度一区内不少于建筑高度的0.9倍，密度二区内不少于建筑高度的1.0倍，密度三区内不少于建筑高度的1.1倍，密度四区内不少于建筑高度的1.2倍。2、纵墙面与山墙面的间距，密度一区内不少于12米，密度二区内不少于14米，密度三区内不少于16米；密度四区内不少于18米；3、山墙面与山墙面的间距，建筑高度在12米以下的不少于6米，建筑高度在12米以上的不少于8米。 (二)建筑高度24米以上(不含24米，下同)的居住建筑之间的间距为：1、纵墙面与纵墙面的间距，其中24米以下部分间距按前项第1目计算，24米以上部分在密度一、二区按不
11、少于所增加建筑高度的0.4倍进行递加计算，在密度三区按不少于所增加建筑高度的0.5倍进行递加计算，在密度四区按不少于所增加建筑高度的0.6倍进行递加计算，不足26米时，按26米计算；其最大间距，在密度一区内可以不超过40米，在密度二、三区内可以不超过45米；在密度四区内可以不超过50米；2、纵墙面与山墙面的间距，纵墙面在南面时，不少于20米，其余情况下不少于18米；3、山墙面与山墙面的间距，密度一区内不少于14米，密度二区内不少于15米；密度三区内不少于16米；密度四区内不少于17米；4、点式建筑的间距，按建筑之间的南北向重叠面进行计算：无重叠面时最近点距离不少于15米；重叠面小于12米时，间
12、距不少于18米；重叠面大于12米时，按本项第1目计算。(三)建筑高度24米以上的居住建筑与建筑高度24米以下的居住建筑之间的间距为： 1、建筑高度24米以上的建筑纵墙面与其南侧的建筑高度24米以下建筑的纵墙面之间间距按本款第(一)项第1目计算；与其北侧的建筑高度24米以下建筑的纵墙面之间间距按本款第(二)项第1目计算； 2、建筑高度24米以上的建筑山墙面与其北侧的建筑高度24米以下建筑纵墙面之间间距不少于20米；与其南侧的建筑高度24米以下建筑纵墙面之间间距不少于18米；与其东西两侧的建筑高度24米以下建筑纵墙面之间间距不少于14米；3、建筑高度24米以上的建筑纵墙面与其北侧的建筑高度24米以
13、下建筑山墙面之间间距不少于18米；与其南、东、西侧的建筑高度24米以下建筑山墙面之间间距不少于14米；4、建筑高度24米以上的建筑山墙面与建筑高度24米以下建筑山墙面之间间距不少于14米。在密度一、二区内临城市主、次干道，根据城市规划用地条件及城市空间景观要求布置的建筑与周边现有的永久性建筑之间间距按前款执行确有困难的，其间距可适当缩小，但不得少于应退间距的50%，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。 第二十条 非居住建筑之间的间距，可按本规定第十九条规定的间距适当减少，但减少幅度不得超过20%，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。 第二十一条 居住建筑与其南侧非居住建筑的间距，按本规定第十九
14、条规定确定；与其北、东、西侧非居住建筑的间距，可按本规定第十九条的规定适当减少，但减少幅度不得超过20%，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。 第二十二条 建筑间距按以下规定计算： (一)建筑间距按相邻建筑外墙轴线间距计算； (二)建筑纵墙面外挑阳台、梯平台、走廊及凸出辅助设施部分的累加长度超过纵墙面长度二分之一的，其间距以最大外凸部分或外凸部分轴线的垂直投影线计算； (三)建筑山墙设置外挑阳台的，建筑间距按阳台外轴线的垂直投影线计算；(四)建筑山墙若开有卧室窗，则按建筑纵墙计算建筑间距。建筑间距按前款规定仍无法确定的，由城市规划行政主管部门结合实际情况确定。第二十三条 非平行布置建筑之间的建
15、筑间距，按建筑之间的平均距离计算。非平行布置的建筑之间最近点的距离应不少于标准间距的0.7倍，并应符合建筑设计防火规范的间距要求。非平行布置建筑之间的角度超过60度的，则按建筑纵墙面对山墙面的规定计算建筑间距。 第五章 建筑物退让 第二十四条 建筑物沿城市道路、公路、铁路、河道、排水干线、人防设施、文物古迹、电力保护区及用地边界建设时，须符合有关法律、法规、规范的规定及本章规定。第二十五条 建筑物后退用地界线按下列规定执行：(一)相邻建筑双方各自从建筑用地界起计算后退距离。(1)相邻建筑高度等同的其后退距离不少于本规定第四章节计算规定距离的一半。(2)相邻建筑高度不等的，按建筑高度比例计算，各
16、退够规定距离；(二)在现有永久性建筑南北两侧新建建筑，且永久性建筑在本规定颁布前未按本条前项相关规定退够间距的，新建建筑的后退距离应在自身应退用地界线间距基础上再行后退,其中：新建建筑在北侧时，间距不少于本规定第四章节相关规定间距的80% ;新建建筑物在南侧时，间距不少于本规定第四章节相关规定间距的90%，并符合消防间距、卫生防护间距要求。(三)相邻各类公共绿地,新建各类建筑,其最小离界距离：1、高度6米以下建筑，离界距离不得少于3米；2、高度6米至20米以下建筑，离界距离不得少于8米；3、高度20米以上建筑离界距离不得少于11米。4、地下建筑的离界距离，不少于地下建筑物深度(自室外地面至地下
17、建筑物底板的底部距离)的0.7倍,且最小不得小于5米。第二十六条 临街建（构）物后退道路规划红线按下列规定执行：（一）30米以下建筑（含台阶、有柱雨棚，下同）在主干道两侧退让道路规划红线的距离不得少于10米，在次干道两侧不得少于8米；山墙临街的不得少于5米。30米以上高层建筑主楼退让距离，在以上规定的基础上，建筑每高3米增加1米。其中：吴都大道、葛山大道、鄂州大道、滨湖南路、滨湖东路等园林景观干道临街建筑物的退让道路规划红线距离不得小于20米。（二）临街新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙楼），其退让道路规划红线的距离除详细规划另有规定
18、外，不得小于20米，并应当留出与城市道路相连的临时停车或者回车的场地。（三）道路交叉口周边的建筑物退让道路规划红线距离，视距三角在条第一款规定的基础上至少增加5米。（四）地下建筑物后退道路规划红线、绿地规划绿线及其用地边界的距离，不得小于5米。修建的围墙必须后退道路红线3米。在退让道路规划红线的范围内，不得建设或者设置雨篷、阳台、招牌、灯饰等建筑物和构筑物。第二十七条 沿洋澜湖湖岸规划蓝线两侧新建、扩建建筑物，其后退规划蓝线的距离除有关规划另有规定外，不得小于50米。沿其它河港规划蓝线两侧新建、扩建建筑物，其后退规划蓝线的距离按有关规划规定执行。第二十八条 在铁路两侧新建、改建建筑物退让距离应
19、符合铁路管理的有关规定。第二十九条 在电力架空线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。建筑物与电力架空线路的最小水平距离应当符合电力管理的有关规定：第三十条 修建临时建筑物的，退让主、次干道道路规划红线不小于2米，其他道路不小于1米。 第六章 建筑物的高度控制 第三十一条 建筑物的高度控制应符合本章的规定，并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。第三十二条 在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施的周围新建、改建、扩建建筑物，高度应当符合有关规定。第三十三条 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护
20、的有关规定，并按经批准的详细规划执行。尚无经批准的详细规划的，应先编制城市设计或建筑设计方案，进行视线分析，提出控制高度和保护措施，经建筑和文物保护专家小组评议后核定。视线分析方法参见附录二。第三十四条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度，除经批准的详细规划另有规定外，应符合下列规定：(一)沿城市道路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：H1.5（W+S）；(二)沿城市道路两侧建筑高度达到道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)的1.5倍，宜按斜线向后退让。(三)沿城市道路高层组合建筑的高度，按下式控制：AL(W+S)式中：A-沿
21、城市道路高层组合建筑，1:1.5（即56.3度）的高度角投射在地面上的投影总面积L-建筑基地沿道路规划红线的长度W-道路规划红线宽度S-沿城市道路建筑后退道路规划红线的距离计算方法见附录二。第三十五条 建筑基地临接两条以上道路，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。第三十六条 建筑基地临接或道路对侧有广场、河道、电力线路保护区等永久性旷地的，在计算控制高度时，可将广场、河道等永久性旷地的二分之一宽度计入道路规划红线宽度。 第七章 城市绿地 第三十七条 城市道路绿地率应当符合下列规定：（一）园林景观路绿地率不得小于40%；红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30%；红线宽度在4050米的道路绿
22、地率不得小于25%；红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20%。旧城改建道路酌情降低，但不得低于上述绿地率指标的一半。（二）中心岛绿地应保持各路口之间的行车视线通透。（三）公共活动广场集中成片绿地不应小于广场总面积的30%；车站、码头、机场的集散广场绿化应选择具有地方特色的树种。集中成片绿地不应小于广场总面积的20%。（四）在分车绿带和行道树绿带上方必须设置架空线时，应保证架空线下有不小于9米的树木生长空间。架空线下配置的乔木应选择开放形树冠或者耐修剪的树种。（五）行道树绿带下方不得敷设管线，树木与其他设施的最小水平距离应符合附表八树木与其他设施最小水平距离控制表的规定。第三十八条 居住区绿
23、化应当符合下列规定：（一）新建居住区、居住小区、居住组团的绿地配置按城市居住区规划设计规范（GB50180-93）的要求执行。（二）居住区内绿地，按相应规模配置包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。（三）绿地率：新区建设不应低于35%，旧区改建不宜低于25%。（四）公共绿地的设置应符合下列规定：组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动。第三十九条 新建工业与其它民用建筑的绿化用地按下列控制指标执行：（一）行政办公绿地率不少于35%。（二）金融商业绿地率不少于20%。（三）文化、娱乐、宾馆绿地率不少
24、于40%。（四）学校、科研绿地率不少于35%。（五）工业企业绿地率不少于30%，有污染的工业项目绿地率按有关绿地率指标执行。第四十条 规划确定的绿化用地，任何单位或个人不得擅自改变用地性质，不得非法占用。第四十一条 在沿江、沿湖、沿港地区应当留足可供绿化建设的用地，只拆不建，具体范围为：（一）洋澜湖周边50米以上；（二）青天湖周边80米以上；（三）长港、新港两侧50米以上；(四)熊家沟、五丈港两侧20米以上。(五)长江沿线80米以上；宜黄高速公路、汉鄂大道两侧100米范围内也应当留足可供绿化建设的用地。 第八章 城市景观和环境 第四十二条 编制城市规划应当重视创造良好的城市景观，确定城市景观体
25、系，重视城市轮廓线和视线通廊等景观要素。重要区域应当专门编制城市景观规划或者城市设计。第四十三条 城市道路两侧的建筑应当符合以下要求：（一）沿街建筑群体要形成活泼有变化的天际线，协调而丰富的街道立面，结合建筑功能、交通、绿化等需要灵活设置，以利变化街道空间，丰富城市景观；（二）主干道两侧原则上不建住宅楼，确需建造的，其立面设计、装饰应当与所处建筑环境协调，不得设置突出开敞式阳台；（三）主、次干道两侧原则上不建小型或者带式商业网点；（四）沿街不得设置锅炉房、烟囱、烧火道、垃圾道、污水池、化粪池、厨房、储藏间等有碍市容景观的附属设施；（五）沿街建筑立面原则上不设置空调室外机，确需设置的应当结合建筑
26、立面统一隐避处理；（六）主要商业街道两侧的广告、招牌等应当统一规划、设置；公共建筑及16层以上的高层建筑应当作外墙、屋顶的灯光设计。第四十四条 修建围墙应当符合以下规定：（一）体育设施、影剧院、旅游宾馆、图书馆等对社会公众开放的大、中型公共建筑，临街面原则上不得修建围墙，应当以花台、绿化带等建筑小品作为隔离带或者隔离墙；确需修建围墙的，应当设计成通透型，高度不得超过1.8米；（二）医院、大中专院校、中小学、幼儿园、托儿所、居住区以及风景区等需修建围墙的，应当设计成通透型，高度不得超过1.8米；（三）监狱、看守所、油库、煤气罐站、各种物质储备专用仓库区、发电厂、水厂、煤厂、电台、部队营房、宗教场
27、所以及畜、禽饲养场等有特殊要求的，可以修建封闭式围墙，但应当进行美化处理，原则上不得超过2.2米；（四）建设工地可以利用原有围墙作为临时围墙，也可以设置围墙或者围档，但应当进行美化处理；在使用期结束时应当无偿拆除。第四十五条 居住建筑景观应当符合以下规定：（一）新建居住建筑应当成片规划，形成居住小区或者居住组团，避免零星插建；（二）同一居住建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一，并在此基础上，从造型、色彩、细部、小品等方面谋求单幢居住建筑的标识性；（三）新建居住小区应当按照规范设置社区服务、物业管理、邮政信报以及公厕、垃圾站、液化气站、配电房等市政公用设施；（四）不得在成套的居住建筑院落内和属
28、于文物保护单位的院落内增建建筑物；（五）改变居住建筑外部造型、色彩的，应当以栋为单位整体规划设计，并保持与周边环境的协调统一；（六）空调室外机及排水、太阳能热水器等户外设施应当统一预留设置位置。第四十六条 沿街建筑室外装修应当符合以下规定：（一）造型、尺度、色彩、材料符合城市街景要求；（二）不得增设突出建筑红线的立柱、台阶；（三）高层建筑消防登高面上不得作悬挑装修；（四）不得增加使用面积，屋顶装修不得违反有关间距、景观的规定。 第九章 市政道路管线 第四十七条 市政工程设计和建设应当符合城市规划、专业规划和有关标准、规定，采用统一的城市坐标系统和高程系统。第四十八条 新建城市道路应当按照方便残
29、疾人使用的城市道路和建筑物的设计规范设计和建设方便残疾人通行的无障碍坡道及其标志。第四十九条 鄂州市城市道路按照其交通功能划分为四级，既快速路、主干道、次干道和支路。城市各级道路指标见表.1城市各级道路规划指标 表.1城市各级道路规划指标 表.1道路类别设计车速 (km/n)路网密度 (km/km2)道路中机动车道条数（条）道路宽度 (m)每车道宽度 (m)快速干道60-800.4-0.56-860-803.75主干路50-600.8-1.26-840-603.5-3.75次干路40-501.2-1.44-630-403.5支路30-403.0-4.02-415-303.25-3.5居住区内道路 1、小区道路20 210-203.252、组团道路15 28-103.253、宅间小路 2.5 第五十条 在道路上开机动车道口应当符合以下规定：（一）建设项目原则上开一个机动车道口，相邻两条或者两条以上道路的，在最低一级的道路上开口，并尽可能远离交叉口；（二）在道路交叉口范围开口，开口位置距城市主、次干道交叉口，不得小于70米，在支路上的，可以适当放低标准。第五十一条 管线工程规划应当符合以下规定：（一）新建、改建、扩建道路工程应当编制道路管线工程综合规划，并取得市政道路管线工程规划许可证；（二）电力、电信、给水、排水、燃气等各种管线原则上下地埋设，已有的城市架空线结
