1、 丨可行性研究报告咨询仓储物流项目可行性报告泓域咨询丨 WORD 格式可编辑110第一章 项目绪论一、项目名称及投资主体（一）项目名称仓储物流项目（二）项目投资主体某某有限公司二、项目拟建地址及用地指标（一）项目拟建地址该项目选址在三明市 xxxx 工业园区。（二）项目用地性质及用地规模1、该项目计划在三明市 xxxx 工业园区建设，用地性质为工业用地。2、项目拟定建设区域属于工业项目建设占地规划区，建设区总用地面积 120000.6 平方米（折合约 180.0 亩），代征地面积1080.0 平方米，净用地面积 118920.6 平方米（折合约 178.4 亩）， 土地综合利用率 100.0%
2、；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照仓储物流行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局， 符合仓储物流制造和经营的规划建设需要。（三）项目用地控制指标1、该项目实际用地面积 118920.6 平方米，建筑物基底占地面积 81579.4 平方米，计容建筑面积134261.2 平方米，其中：规划建设生产车间 109169.0 平方米，仓储设施面积 14983.9 平方米（其中：原辅材料库房 9037.9 平方米，成品仓库 5946.0 平方米），办公用房 5232.6 平方米，职工宿舍 2973.0 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1902.7 平方米；绿化面积 7848.8
3、平方米，场区道路及场地占地面积 29492.3 平方米，土地综合利用面积 118920.5 平方米；土地综合利用率 100.0%。2、该工程规划建筑系数 68.6%，建筑容积率 1.1 ，绿化覆盖率6.6%，办公及生活用地所占比重5.2%，固定资产投资强度3177.0万元/公顷，场区土地综合利用率 100.0%；根据测算，该项目建设完全符合工业项目建设用地控制指标（国土资发【 2008】24 号）文件规定的具体要求。三、项目建设的理由“推动我国制造业的发展与转型升级，需要坚持市场化策略， 化解过剩产能，淘汰落后技术与企业，支持企业兼并重组，发挥 市场优胜劣汰作用。”政府可以采取财政贴息、加速折
4、旧等措施，推动传统制造业企业进行技术改造。另外，要支持创新，坚持绿色发展，创新商业模式，提升制造业活力，建立与市场的紧密联系。四、项目建设内容（一）土建工程该项目在三明市 xxxx 工业园区建设，总用地面积 120000.6 平方米（折合约 180.0 亩），预计总建筑面积134261.2 平方米，其中：规划建设生产车间109169.0 平方米，仓储设施面积14983.9 平方米（其中：原辅材料库房 9037.9 平方米，成品仓库 5946.0 平方米），办公用房 5232.6 平方米，职工宿舍 2973.0 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1902.7 平方米，建筑物基底占地
5、面积 81579.4 平方米，场区道路及场地占地面积29492.3 平方米，绿化面积 7848.8 平方米，土地综合利用面积118920.5 平方米；该项目工程容积率 1.1 ，建筑系数 68.6%，建设区域绿化覆盖率 6.6%，办公及生活用地所占比重 5.2%，场区土地综合利用率 100.0%。（三）公用工程及其他该项目建设公用工程包括：电气系统、给排水系统、供热系统、办公生活设施、消防系统、污染物处理系统等，提供完善的配套设施及便捷舒适的配套环境。五、投资估算及资金筹措方案（一）项目投资方案1、根据谨慎财务测算，项目总投资51676.3 万元，其中：固定资产投资 37781.6 万元，占项
6、目总投资的 73.1%；流动资金13894.7 万元，占项目总投资的26.9%；在固定资产投资中，建设投资 37052.4 万元，占项目总投资的 71.7%；建设期借款利息 729.2万元，占项目总投资的 1.4%。2、该项目建设投资37052.4 万元，其中：工程建设费用34204.3 万元，占项目总投资的 66.2%，包括：建筑工程投资 16344.6 万元， 占项目总投资的 31.6%；设备购置费 17339.6 万元，占项目总投资的 33.6%；安装工程费 520.1 万元，占项目总投资的 1.0%；工程建设其他费用 2300.5 万元，占项目总投资的 4.5%，其中：土地使用权费 1
7、512.0 万元，占项目总投资的 2.9%，预备费 547.6 万元， 占项目总投资的 1.1%。（二）资金筹措方案1、项目总投资（TI）51676.3 万元，根据资金筹措方案，某某有限公司计划自筹资金 36855.3 万元，占项目总投资的 71.3%。2、根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额 14821.0 万元，占项目总投资的 28.7%，其中：项目建设期申请银行借款 14821.0万元，占项目总投资的 28.7%；项目经营期申请流动资金借款 0.0万元，占项目总投资的 0.0%。3、该项目其他资金 0.0 万元，占项目总投资的 0.0%。六、项目达纲年预期经济效益1、项目达纲年预期经营收
8、益：92631.0 万元（含税）。2、年总成本费用 72863.3 万元。3、营业税金及附加 434.6 万元。4、项目达纲年利润总额：19333.1 万元。5、项目达纲年净利润：14499.8 万元。6、项目达纲年纳税总额：9808.7 万元。7、总投资收益率（ROI）：38.7%。8、资本金净利润率（ROE）：52.5%。9、项目达纲年投资利润率：37.4%。10、项目达纲年投资利税率：47.0%。11、项目达纲年投资回报率：28.1%。12、全部投资回收期（所得税税后）：4.6 年（含建设期 12 个月）。13、全部投资财务内部收益率（FIRR）：28.6%（达纲年）。14、固定资产投资
9、回收期：3.9 年（含建设期 12 个月）。15、项目经营盈亏平衡点：37.3%（达纲年）。七、项目建设进度规划“仓储物流生产建设项目”按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，该项目建设期限规划为 12 个月。八、报告编制说明投资可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报 告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重 关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目的盈 利能力。具体概括为：政府立项审批、产业扶持、银行贷款、融 资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。九、项目综合评价1、
10、该项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合三明市及xx 行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进 xx 仓储物流产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。2、备受期待的中国制造2025出台，提出了“三步走”战略目标，明确了9 项战略任务和重点，描画了中国制造未来10 年由大变强的清晰路线图，全面吹响了迈向“制造强国”的冲锋号角。3、某某有限公司为适应国内外市场需求，拟建“仓储物流生产建设项目”，该项目的建设能够有力促进三明市 xx 经济发展， 为社会创造 799 个就业机会，达纲年纳税总额 9808.7 万元，可以促进 xx 区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收
11、入做出积极的贡献，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。4、该项目总投资 51676.3 万元，其中：建设投资37052.4 万元，建设期借款利息 729.2 万元，流动资金 13894.7 万元；经测算分析，项目建成投产后达纲年营业收入 92631.0 万元，总成本费用 72863.3 万元，年利税总额 24308.5 万元，其中：年净利润14499.8 万元，纳税总额 9808.7 万元（增值税 4540.8 万元，营业税金及附加 434.6 万元，年缴纳企业所得税 4833.3 万元），年利润总额 19333.1 万元，税后财务内部收益率（FIRR）28.6%，全部投资回收期 4.6
12、 年，固定资产投资回收期 3.9 年，该项目可以取得较好的经济效益。综上所述，通过本章上述所做的技术、经济、环保、安全等 方面分析结果表明，“仓储物流生产建设项目”技术上可行、经 济上合理；本报告认为：该项目所提供的仓储物流市场前景良好， 投资方向正确，技术方案设计先进合理，经济效益突出，因此， 该项目的投资建设并实施无论是经济效益、社会效益还是环境保 护、清洁生产都是积极可行的，因此，该项目建设是必要的也是 完全可行的。第二章 项目建设背景及必要性一、项目提出的背景（一）产业发展政策符合性“推动我国制造业的发展与转型升级，需要坚持市场化策略， 化解过剩产能，淘汰落后技术与企业，支持企业兼并重
13、组，发挥 市场优胜劣汰作用。”政府可以采取财政贴息、加速折旧等措施， 推动传统制造业企业进行技术改造。另外，要支持创新，坚持绿 色发展，创新商业模式，提升制造业活力，建立与市场的紧密联 系。（二）区位发展背景全年实现地区生产总值 2136.06 亿元，比上年增长 7.9%。其中，第一产业增加值 282.52 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值1095.15 亿元，增长6.8%；第三产业增加值758.38 亿元，增长11.1%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为 13.2%，第二产业增加值比重为 51.3%，第三产业增加值比重为 35.5%。人均地区生产总值83440 元，比上年增长 7.1
14、%。全年全部工业增加值 895.62 亿元， 比上年增长 7.7%。规模以上工业增加值 847.18 亿元，增长 8.1%。在规模以上工业中，分经济类型看，国有控股企业增长 3.3%；国有企业增长 3.1%，集体企业增长 5.0%，股份制企业增长 8.3%， 外商及港澳台商投资企业增长 6.9%；私营企业增长 8.0%。分轻重看，轻工业增长 10.7%，重工业增长 6.7%。分门类看，采矿业增长 4.1%，制造业增长8.8%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长 6.7%。工业产品销售率 98.97%，比上年提高 0.26 个百分点。全市规模工业中冶金、林产等七个主要产业实现增加值 711.4
15、0 亿元，占全市规模工业增加值总量的 84.0%；增长 7.2%，低于规上工业增速 0.9 个百分点。（三）产业发展符合性2015 年第一季度，中国经济依然面临较大的下行压力，第一季度国内生产总值（GDP）增速降至 7.0%。受经济下滑拖累，上市公司整体经营业绩表现不佳，第一季度营收增速为 -0.01%，较上年同期下滑了 7.01 个百分点。与此同时，作为经济发展新力量的战略性新兴产业上市公司经受住市场的考验，业绩表现良好， 成为支撑总体发展的重要力量。2015 年第一季度，战略性新兴产业上市公司实现营收达 4449.6 亿元，同比增长 16%，较上年同期提升 5.1 个百分点，且连续 10
16、个季度保持两位数高速增长，而上市公司总体持续下滑，仅维持个位数增长，两者增速差逐年加大。2015 年第一季度，战略性新兴产业上市公司实现利润总额达 366.7 亿元，同比增长 26%，较上年同期大幅提升 10.4 个百分点，且上升趋势明显，增速达上市公司总体利润增速的 5 倍以上。仓储物流制造名列其中，覆盖拟建项目投产后的产品，因此，该项目属于当前国家重点鼓励发展的产业；综上所述，该项目符合国家及地方相关行业的准入规定。（四）有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平1、通过该项目的建设可为社会提供 799 个工作职位，可为当地农村剩余劳动力和大学毕业生提供就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时，
17、可增加当地就业人的员的收入，进而提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。2、某某有限公司通过自身拥有的专业技术和前期调研、询价掌握的市场信息等准备工作，已经建立起来的基础条件与优势将使各项工作顺利开展。二、项目建设的必要性1、国际经验表明，在工业化早期阶段，实现高速增长相对容易，而从中等收入阶段向高收入阶段的过渡中，发展的难度明显 增大，只有少数经济体能成功跨越这一关口。我国经过长期努力，经济发展取得历史性成就、发生历史性变革，形成了世界上人口最多的中等收入群体，但同时也面临不少困难和挑战。推动高质量发展，正是我国跨越关口、攻坚克难、应对挑战的一剂“对症良药”。2、准确认识、深入
18、认识、全面认识新常态下的新趋势、新特征、新动力，是做好今后经济工作的重要前提。新常态之新，意味着不同以往，意味着我国经济发展的条件和环境已经或即将发生诸多重大转变，经济增长将与过去 30 多年 10%左右的高速度基本告别，与传统的不平衡、不协调、不可持续的粗放增长模式基本告别，增长从高速转为中高速，动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动；新常态之常，意味着相对稳定，这一稳定是更高水平的稳定，是经济结构不断优化升级、增长质量加快“上台阶” 的稳定。因此，新常态绝不只是增速降了几个百分点，更是增长动力的转换和发展质量的提升。第三章 项目选址科学性分析一、项目选址及用地方案1、某某有限公司通过对项目拟
19、建场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等。2、通过对可供选择的建设地区进行比选，综合考虑后选定的项目最佳建设地点三明市 xxxx 工业园区，所选区域完善的基础设施和配套的生活设施为项目建设提供了良好的投资环境。3、由某某有限公司承办的“仓储物流生产建设项目”，拟选址在三明市 xxxx 工业园区，工程场界为：东接健身广场，西靠幸福公园，南临园区主干线，北依（连）蓝天小区。所选建设区域土地资源充裕，而且地理位置优越、交通便利、四方通衢、地形平坦、土地平整、交通条件便利、配套设施齐备，符合项目
20、选址要求。4、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积120000.6 平方米（折合约 180.0 亩），代征地面积 1080.0 平方米，净用地面积 118920.6 平方米（折合约 178.4 亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照仓储物流行业生产规范和要求， 进行科学设计、合理布局，符合仓储物流生产经营的需要。二、现有土地状况及征地拆迁条件（一）现有土地状况项目建设区域土地现状为净地，地上不存在需要拆除的建筑物及构筑物等设施。（二）征地拆迁条件该项目用地地面及地下均没有任何建筑物和构筑物，没有拆迁工作量。三、项目节约用地措施1、土地既是人类赖以生存的物质基础，也是社会经
21、济可持续发展必不可少的条件，因此，某某有限公司在利用土地资源时， 严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。2、在项目建设过程中，某某有限公司根据 xx 的总体规划以及工业园区对该项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。3、该项目依托 xx 工业园区已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。4、该项目建设认真贯彻执行专业化生产的原则，除了主要生产过程和关键工序由某某有限公司实施外，其他附属商品采取外
22、协（外购）的方式，从而减少重复建设，节约了资金、能源和土地资源。5、采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。四、项目选址综合评价1、该项目用地位于三明市 xxxx 工业园区，用地周边交通便利，由于规划科学合理，项目与相邻大型建筑物有一定安全距离， 与周围建筑物群体及城市规划要求协调一致，项目施工过程中及 建成运营后不会对附近居民的生活、工作和学习构成任何影响， 是该项目最为理想、最为合适的建设场所。2、拟建项目用地位置周围 5km 以内没有地下矿藏、文物和历史文化遗址
23、，项目建设不影响周围军事设施建设和使用，也不影响河道的防洪和排涝。3、项目选址所处位置交通便利、地理位置优越，有利于项目生产所需原料、辅助材料和成品的运输；通讯便捷、水资源丰富、能源供应充裕，适合于仓储物流生产经营活动；为此，该区域是 发展仓储物流行业的理想场所。4、场址周围没有自然保护区、风景名胜区、生活饮用水水源地等环境敏感目标，无粉尘、有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源，自然环境条件良好；拟建工程地势开阔，有利于大气污染物的扩散，区域大气环境质量良好。综上所述，项目选址位在 xx 工业园区工业项目占地规划区， 该区域地势平坦开阔，四周无污染源、自然景观及保护文物；供电、供水可靠，给、
24、排水方便，而且，交通便利、通讯便捷、远离居民区；所以，从场址周围环境概况、资源和能源的利用情况以及对周围环境的影响分析，拟建工程的场址选择是科学合理的。第四章 总图布置一、项目总平面布置方案（一）平面布置总体方案1、按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。2、根据某某有限公司发展趋势，综合考虑工艺、土建、公用等各种技术因素，做到总图合理布置，达
25、到“规划投资省、建设工期短、生产成本低、土地综合利用率高”的效果。3、达到工艺流程（生产程序）顺畅、原材料与各种物料的输送线路最短、货物人流分道、生产调度方便的标准要求。4、同时考虑用地少、施工费用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿植物，改善和美化生产环境。（二）主要生产车间布置方案1、某某有限公司在工艺流程、技术参数和主要设备选择确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。2、车间布置方案需要达到“物料流向最经济、操作控制最有利、检测维修最方便”的要求，生产车间布置详见主要生产车间布置示意简图。（
26、三）场区道路设计方案1、某某有限公司项目建设场区所有道路均采用水泥混凝土路面，其坡路及弯道等均按国家现行有关规范设计。2、道路在项目建设场区内呈环状布置，拟采用城市型水泥混凝土路面结构形式，可以满足不同运输车辆行驶的功能要求。3、场区道路布置满足安装、检修、运输和消防的要求，使货物运输顺畅，合理分散物流和人流，尽量避免或减少交叉，使主要人流、物流路线短捷、运输安全。4、应与场外道路衔接顺畅，便于企业运输车辆直接进入国道、高速公路等国家级道路网络，场区道路应与总平面布置、管线、绿化等协调一致。5、道路设计注重道路之间的贯通，同时，场区道路应尽可能与主要建筑物平行布置。（四）项目建筑设计方案在建筑
27、形象上充分考虑工业建筑的特性及建筑风格的地方性，根据总体布局、功能分区明确等特点，设计将充分利用建设场地的自然地貌和气候特征，通过运用建筑设计的手法，在满足使用功能的前提下，尽量使每个建筑物都具有良好的朝向及采光； 考虑到当地气温及气候特点，在建筑物色彩方面采用浅淡色调， 局部利用明快的暖色加以点缀。（五）项目建设区绿化设计1、场区绿化设计要达到“营造严谨开放的交流环境，催人奋进的工作环境，舒适宜人的休闲环境，和谐统一的生态环境”之目的。2、场区植物配置以本地区树种为主，绿化设计的树木花草配置应依据项目建设区域的总体布置、竖向、道路及管线综合布置等要求，并适合当地气象、土壤、生态习性与防护性能
28、，疏密适当高低错落，形成一定的层次感。3、该项目绿化的重点是场区周边、办公区及主要道路两侧的空地，美化的重点是办公区，场区周边以高大乔木为主，办公区以绿色草坪、花坛为主，道路两侧以观赏树木、绿篱、草坪为主， 适当结合花坛和垂直绿化，起到环境保护与美观的作用，创造一 个“环境优美、统一协调”的建筑空间。（六）给排水布置方案1、该项目用水由三明市 xxxx 工业园区给水管网统一供给， 规划在场区内建设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网， 即可保证项目的正常用水。2、给水系统由 xx 工业园区给水管网直供；场区给水网确定采用生产、生活及消防合一系统的供水方式，在场区内形成环状， 从而保证供水水
29、压的平衡及消防用水的要求。3、项目所在地供水水源来自 xx 工业园区自来水厂，给水压力0.3Mpa，供水能力充足，水质符合国家现行的生活饮用水卫生标准。4、消防水源采用低压制，同一时间内按火灾一次考虑，室内外均设环状消防管网，室外消火栓间距不大于 100.0 米，消火栓距道路边不大于 2.0 米。二、运输组成（一）运输组成总体设计1、项目建设规划区内部和外部运输做到物料流向合理，场内部和外部运输、接卸、贮存形成完整的、连续的工作系统，尽量使场内、外的运输与车间内部运输密切结合统一考虑。2、某某有限公司外部运输和内部运输可采用送货制；采用合适的运输方式和运输路线，使企业的物流组成达到合理优化；把
30、企业的组成内部从原材料输入、产品外运以及车间与车间、车间与仓库、车间内部各工序之间的物料流动都作为整体系统进行物流系统设计，使全厂物料运输形成有机的整体。（二）场内运输1、场内运输系统的设计要注意物料支撑状态的选择，尽量做到物料不落地，使之有利于搬运；运输线路的布置，应尽量减少货流与人流相交叉，以保证运输的安全。2、场内运输主要为原材料的卸车进库；生产过程中原材料、半成品和成品的转运，以及成品的装车外运；场内运输由装载机、叉车及胶轮车承担，其费用记入主车间设备配套费中，该项目资 源配置可满足场内运输的需求。（三）场外运输1、场外运输主要为原材料的供给以及产品的外运；产品的远距离运输由汽车或铁路
31、运输解决，xx 社会运输力量充足，可满足该项目场外远距离运输的需求。2、短距离的运输任务将利用社会运力解决，基本可以满足各类运输需求，因此，该项目不考虑增加汽车运输设备。3、外部运输应尽量依托社会运输力量，从而减少固定资产投资；主要产成品、大宗原材料的运输，应避免多次倒运，从而降低运输成本且提高运输效率。三、总图主要数据该项目总用地面积120000.6 平方米，其中：代征地面积1080.0平方米，净用地面积 118920.6 平方米（折合约 178.4 亩），场区总建筑面积 134261.2 平方米，项目计容建筑面积 134261.2 平方米，建筑物基底占地面积81579.4 平方米，绿化面积7848.8 平方米，场区道路及场地占地面积 29492.3 平方米
