1、房地产企业资金链管理研究毕业作品摘 要：房地产行业是资金密集型行业，资金需求量大、风险集中、投资回报高和投资回收期长，这些特点使得资金瓶颈始终是制约房地产企业发展的重要因素。由于全球经济的影响，国家有关部门宏观调控一系列房贷政策的出台，更加重了我国房地产企业的资金负担，以至于企业资金链断裂，导致企业经营失败。本文对应该如何解决我国房地产企业资金链的管理问题进行了研究，从资金筹措、资金使用、资金回流三个重要方面出发，对我国房地产企业资金链的管理及其运作进行了剖析，分析了我国房地产企业资金链管理存在的问题，依据国内现状，就如何完善我国房地产企业资金链的管理提出了若干建议。关键词：金融危机；房地产企
2、业；资金链管理Abstract：Real estate is a capital-density industry, it demand large volume of money, risk-centralizing, high investment return and long callback term, which make capital bottleneck be always an important factor of restricting the development of Chinas real estate enterprise. Effected by the i
3、nternational economy, a series of policy coming on about a loan from commercial bank, real estate enterprise has a severe burden of capital, which may lead to a rupture of capital chain and firm failure. This paper conducted a study on this issue, from funding sources, the use of funds and capital r
4、etum three important stage, analyzed Chinas real estate enterprise funds management and operation of the chain under the financial crisis. According to the domestic status quo, the article proposed the establishment of mechanism on how to improve Chinas real estate chain management, to perfect capit
5、al chain management of Chinese real estate companies.Key Words：Financial Crisis; Real Estate Enterprise; Capital Chain Management一、引言房地产开发企业的资金犹如房地产的血液，是企业生存的必备条件。由于房地产市场中存在较多不可控因素，导致房地产开发项目的经营管理具有风险大、成本高、资金回笼速度慢等特点。一旦房地产企业资金链断裂，不仅严重阻碍企业的持续经营，还将威胁到房地产行业价值链上的相关利益各方。由此可见，资金链的良好运作是房地产项目顺利开发的根本保证。2009年，
6、面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，我国房地产企业的资金局面不堪重负。一方面，受金融风波和经济下滑的影响，潜在消费者的收入和价格预期发生变化，使得消费者延迟和减少大额消费，导致房屋存货走高，房地产企业面临巨大的销售回款压力。另一方面，在房价尚未调整到位之前，银行普遍持谨慎态度，银行“惜贷“使资金的来源变得更加紧张。2010年房地产市场政策收紧倾向明显，国家政策主要通过卡住资金流，限制房地产开发商的现金流，以遏制房价过快的上涨。多种因素所导致的房地产业投入资金、运行资金和回笼资金循环困难而引起的房地产企业资金链紧张，是目前房地产企业面临困难的实质性原因和最大的影响因素。为此，从房地产企业经营的
7、现状入手，对房地产企业的资金链管理进行初步探讨研究，以便管理当局及时采取有效措施，使房地产企业健康稳定发展，具有重要的现实意义。二、房地产企业资金链管理的相关概念所谓房地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源与去向，即房地产企业的项目从土地批租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金的流动过程。这不仅是一个资金总量的问题，也是一个资金结构的问题，尤其还涉及资金周期和资金增值的问题。资金链是维系企业正常运转所必需的基本链条，涵盖了投融资、业务组合等多重内涵。房地产作为国民经济的重要产业，是典型的资本密集型产业。房地产企业运营的每个过程都要占用大量资金，但是开发商的自有资金有限，无
8、法满足自身对大型开发项目的资金需求，所以房地产开发通常需要大量外部融资。从房地产开发的一般过程来看，房地产企业内部资金的流动大体经过这样的过程：资金土地在建工程商品销售收入+经营收入+存货(滞销、空置)，如图1所示：图1 房地产企业内部资金流动过程概括地说，房地产企业的资金链主要由资金筹措，资金使用和资金回流三方面构成。其中资金回流通过销售收入和经营收入实现，这里的经营收入指房地产开发企业除销售收入之外的各种收入，如租赁收入、土地转让收入和其他收入等。房地产企业外部资金的来源与流动过程也相对简单，大体经过这样的过程：资金(银行贷款、投资公司投入资金、发行股票、债券资金等)开发投资销售收入+经营
9、收入资金(还贷、投资公司股东回报、到期债券还本付息)。如图2所示：图2 房地产企业外部资金流动过程如以上两图所示，房地产企业资金循环形式有两种：内部循环和外部循环。因而，房地产企业的资金链也就有两个相对独立的组成部分：内部资金链和外部资金链。但在现实中，企业经营管理者通常不将资金链分为两部分，而是将它们视为一个综合的整体。房地产企业的资金链管理就是企业经营管理者根据实际情况需要，运用科学方法，对企业资金的流动过程进行有效的控制和管理，以实现资金的循环流动，为企业创造价值。三、我国房地产企业资金链管理现状及原因分析（一）资金筹措的现状及问题目前，我国房地产开发企业的资金来源方式有：（1）企业自有
10、资金；（2）银行贷款；（3）股权、债券融资；（4）销售、租赁回款；（5）房地产投资公司；(6)房地产预收账款融资。表1反映了我国房地产企业的资金来源构成比例：表1 我国房地产企业的资金来源构成比例年份本年资金来源小计国内贷款利用外资自筹资金其他资金来源（万元）（%）（%）（%）（%）19984414942223.86 8.19 26.43 41.04 19994795901223.18 5.35 28.04 43.02 20005997630923.09 2.81 26.91 47.01 20017696387721.99 1.76 28.38 47.69 20029749953622.77
11、1.61 28.09 47.38 200313196922423.78 1.29 28.57 46.27 200417168766918.40 1.33 30.33 49.87 200521397838918.31 1.20 32.72 47.77 200627135551619.74 1.47 31.68 47.10 200737477961018.72 1.71 31.41 48.16 200839619360219.20 1.84 38.65 40.32 200957799036519.66 0.83 31.05 48.45 201072494000017.30 1.10 36.84 4
12、4.77 数据来源：中国统计年鉴2010由表1可以看出，除了企业自筹资金和其它来源以外，我国房地产企业利用外资的数额相对较小，主要还是依赖国内银行贷款居多。表中的其它资金来源包括企业或金融机构通过发行各种债券筹集到的资金、群众集资、个人资金、无偿捐赠的资金及其他单位拨入的资金等。此外，过高的资产负债率，再度凸显出房地产企业资金链趋紧的问题。1998年至2009年我国房地产开发企业的资产负债率情况如图3所示：图3 1998-2009年我国房地产开发企业资产负债率数据来源：中国统计年鉴2010由图可以看出，我国房地产企业近十二年的资产负债率均超过72%，其中1998年和1999年最高达到76.1%
13、，2008年受金融危机影响，消费者住房消费能力降低，银根缩紧，使得房地产企业可获得的外源融资渠道变窄，资产负债率有所降低，2009年至今，资产负债率又有增高的趋势。总体看来，我国房地产开发企业融资渠道比较单一，这也是房地产企业受国家宏观金融政策的影响大的原因，这一问题进一步导致了房地产开发商盲目融资忽视融资风险的行为。此外，自有资金的不足使企业不得不尽可能多的依靠大量的债务型投资，过高的负债比率增大了企业的经营风险，使企业的融资能力大大降低，极易受到系统风险影响。系统一旦波动或受其他因素影响，销售形势不佳，将直接导致房地产企业资金链紧张，使企业徘徊在破产边缘。（二）资金使用的现状及问题房地产开
14、发商在2007年和2008年对房地产市场估计过于乐观，大量买地，开发建设房屋，以致年房屋空置面积大幅攀升，房屋大量积压，变现能力差，吸收资金回笼缓慢，空置商品房造成了企业资金的严重沉淀。图4可以反映2006至2009年住房面积的空置情况：图4 2006-2009年房地产企业土地开发及购置对比数据来源：2010年中国统计年鉴国家统计局2010年数据显示，2000年至2009年这十年间，中国135家上市房地产企业共囤地12亿平方米，而2010年全国开发商完成土地开发面积仅为2.3亿平方米。若以2010年土地开发量为基准，则十年间房地产企业的空置率接近50%，而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%1
15、0%之间为合理区。其次，房地产企业在项目开发过程中，不事先拟定资金使用计划，进行项目成本管理，常常使项目实际成本超出计划成本。据零点调查数据显示，目前我国己上市的地产商中建立了完整、专业的成本管理控制中心的企业仅占5%。再次，开发过程中不可预见因素导致的变更事项，也增加了资金的浪费。最后，部分企业存在资金运用的违规行为，无法保证流动现金的安全。因此，就目前我国房地产企业来看，资金使用方面存在以下问题：1、盲目囤地，资金沉淀严重，效率低下2、成本控制的力度不够，导致完工总成本都超出成本控制计划3、对资金链缺乏系统管理。（三）资金回流的现状及问题我国房地产的资金回流形式主要有两种：销售回流和租赁回
16、流。一般说来，如果房地产开发商资金周转存在困难，都采用销售资金回流的形式。因此，销售资金回流就成为了中国房地产企业资金回流的主要形式。但受金融危机影响，房地产企业销售情况很不乐观。国家统计局公布的数据显示，2008年全年，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%，销售额下降20.1%。再加上2010年政府对于房地产企业实施的旨在增加供给，抑制消费者的需求，以遏制房价非正常上涨的宏观调控新政策，使大多数房地产企业的销售能力和资产利用率下降。对于那些资金紧张的开发商来说，不得不选择大幅降价以提高资金的
17、周转率。当然，对于商业地产特别是大型商业地产来说，一般就会以租赁的方式作为其投资回报的主要形式。可以看出我国房地产企业目前存在的问题为：资金回流形式单一，没有与资本市场形成有效互动，资金回流速度较慢，资金回流存在较大的风险。（四）资金链管理问题的原因分析 1、外部原因（1）金融危机对我国房地产企业的影响。由于受金融危机的影响，我国居民收入近几年来大幅度下降。而居民收入水平恰恰是决定房地产市场需求的主要因素，两者呈正相关的关系。即居民收入水平高，市场需求扩张，居民收入水平低，则市场需求缩减。金融危机下的房地产行业已呈现出楼盘成交量萎缩，购房者持币观望，房地产企业资金链紧张等特点。（2）资本市场发
18、展不完善，金融产品单一。目前我国资本市场的发展仍处在初级阶段，与欧美发达国家相比尚有较大差距，受此影响，房地产融资市场也仍处在起步阶段，金融产品单一。这个客观因素导致我国房地产融资渠道不通畅，因此出现资金来源和流出途径不匹配的问题，最终导致房地产企业获得资本市场资金支持的能力下降，这一切都大大增加了房地产企业资金链断裂的可能。2、企业内部原因（1）尚未建立多元化的融资渠道。目前为止，我国房地产企业还未建立符合企业自身特点的多元化资金来源渠道，能否建立起合适的多元化融资渠道与企业本身的意识以及资本运作的经验密切相关。（2）尚未建立合理的资金管理体系。包括资金的预算管理、资金的风险管理和资金的监督
19、管理。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。企业的资金风险主要有使用风险，在途风险和或有风险。资金的监督管理对确保资金的安全和完整起着重要的作用。（3）尚未建立科学的项目成本控制体系。房地产开发项目的成本控制是影响企业生存发展的核心问题，也是能否实现企业目标利润的根本保证。房地产企业面临的不仅仅是如何降低成本的问题，而是如何站在战略的高度认识成本，如何进行系统地筹划，提供一个良好的低成本环境，如何持续地获取成本优势，以实现房地产企业资金链的良性循环的问题。四、完善房地产企业资金链管理的措施（一）政府角度完善房地产企业资金链管理的具体措施1、建立房地产资金融资筹集机制在中国这样
20、的发展转型国家，政府往往采取金融抑制政策，用行政手段分配资本资源，导致投资效率降低。而房地产商品是资本密集型商品，这种状况在房地产投资中表现尤为明显。因此，应当从房地产金融体系的特征出发，降低其对于银行信贷体系的依赖，通过发展市场信用，有效地增加金融资源的供给，提供多样化的投资、融资渠道，以提高我国房地产市场金融资源的配置效率。想要促进房地产行业快速、健康的发展，政府急需制定出一个完善合理的资金筹集机制，改变这种单一的资金来源渠道给房地产业带来的不稳定情况。具体如何建立房地产资金融资筹集机制，可以按照以下几点进行：第一，建立专项住房储蓄信贷制度。从投资性购房来看，由于房价不断上升，存款利率却基
21、本保持不变，造成居民选择购房这一方式来达到资产增值保值的目的。如果实行住房储蓄信贷制度，按照市场利率吸收住房储蓄资金，存款期内提供一些优惠政策，并且到期后按优惠利率发放住房贷款，不仅可形成稳定的住房资金来源，还可以延缓居民的购房欲望。第二，完善住房公积金制度。首先，目前我国的住房公积金只是在公务员、事业单位和少数企业中实行。因此，要不断健全和完善公积金制度的普及性，使各中小型企业也能建立起较为完善的住房公积金制度。具体可以通过以下方式实施：（1）提高公积金的覆盖率。（2）强化各用人单位按时足额缴存的义务。（3）制定合理的住房公积金缴交率。（4）保护公积金所有者的合法权益。此外，在我国现阶段，由
22、于资本市场不健全，投资风险大，再加上公积金积累不多，因此，住房公积金保值增值的渠道只能是发放个人公积金贷款和购买国债。但从长远看来，在资本市场逐渐实现规范运作和法律法规健全的情况下，我国公积金应积极探索商业运营方式，稳健地投资优质金融工具和品种，使公积金的运营实现效益最大化，达到公积金增值的目的。比如可以像其他社会保障资金一样，由一些精通资本投资业务的人员和专业机构来运作，投资于财力雄厚、信誉良好的公司债券、符合国家政策导向的建设项目以及具有安全性和成长性的股票和基金。第三，在风险控制的前提下，发展住房抵押贷款的二级市场。首先，应建立严格的审核制度并持续地完善制度。其次，成立政府担保机构，完善
23、抵押贷款保险机制。政府成立的担保机构，应具有官方性质。它在二级市场上对个人住宅抵押提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，并为抵押贷款组合进行加保，以提高债权的信用等级。担保机构成立后，再依照我国担保法、保险法等法律规范建立起专门的保险机构来完善这种保险机制。最后，加快实行住房抵押贷款证券化的进程。住房抵押贷款证券化是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款以发行证券的方式出售给投资者。实行抵押贷款证券化可以满足房地产开发商巨额资金的需要。这主要是因为证券化活跃了住房抵押贷款的二级市场，增强了资金的流动性，降低了投资者的风
24、险，使投资房地产与投资其它金融资产不再有本质的差异，从而吸引大量的资金流入房地产金融市场。第四，加快商业银行资产结构的改革，例如加快发展房地产抵押贷款证券化的业务进程，以分散经营风险。同时，作为资本市场的一个重要接口，商业银行还应当不断拓宽传统业务，积极主动地参与到资本市场中。2、稳步发展我国资本市场，建立完善的融资法律、法规体系完善的资本市场，可以为广大的中国房地产公司带来更为丰富的投资及筹资渠道，推进房地产公司资金管理更快更好地发展。而资本市场的完善，必定要借助强制性的法律法规。国家政策法规的不完善直接影响了房地产融资渠道的正常发展。因此，要将法律制定工作进一步细化和完备化，真正使房地产融
25、资多元化过程有法可依。只有这样，才能保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，从而推进房地产融资市场健康、理性地发展。完善政策法规可以从以下几个方面考虑：第一，加速产业投资基金法的出台。产业投资基金法的出台可以使房地产开发企业通过房地产投资基金实现融资需求。同时，应当规范在中国房地产市场投资的私募基金的运作行为，使投资者的合法权益得到保护。第二，完善房地产企业通过上市融资和通过发行企业债券进行融资的管理控制机制。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响大的特点，是房地产企业借助资本市场成为一个趋势。但由于房地产泡沫，房地产企业直接上市和发行企业债券面临监管层大量的法律法规的屏障
26、。因此，一方面，在国家相关政策的推动下，监管部门应适当地降低企业上市的标准，使具有一定规模和一定实力的房地产企业可以通过发行股票进行融资，同时应加强对其融资行为的监管；另一方面，应大力规范和完善企业债券市场的建设，适度放宽对房地产企业债券的发行主体、融资项目和利率等限制条件，对符合条件的房地产企业，适当增加其发行长期债券的额度，为房地产企业的债券融资创造良好的条件，以鼓励企业进行债券融资，改善房地产企业的融资环境。第三，完善外资投资房地产业的相关法律法规。外资参与中国房地产业的方式正在发生根本性的改变。近几年来，受宏观调控政策的影响，以及在国际资本流动过盛、人民币不断升值的背景下，外资有原来的
27、合资、合作开发房地产项目的方式，转变为通过其他渠道，直接或间接地参与到中国的房地产业中。例如，通过基金形式直接购买和持有大型经营性物业项目等方式。然而，对外资这种通过新的形式和渠道参与中国房地产的行为、对开放外资银行经营人民币的业务及其对中国房地产市场产生的影响等一系列问题，我们还没有制定出相应的管理政策，应该加快完善的步伐。（二）企业自身角度完善房地产企业资金链管理的具体措施1、建立多元化的融资渠道房地产公司通常将“银行贷款作为企业资金筹措的首选。但2008年以来，银行贷款不断紧缩，以银行贷款为主要资金来源的房地产企业普遍面临着巨大的资金压力，因此，房地产企业迫切需要寻找新的融资渠道来维持企
28、业的稳定与发展。引导长期资金进入房地产融资市场，能够使房地产开发商将融资更多地转向资本市场，改变融资模式的单一化。目前，除银行贷款外，值得借鉴的融资方式主要有以下几个方面：(1)私募股权基金：这种融资渠道经过发展，产业基金和股权投资已获得广泛认同，市场上形成了相对成熟的投资者群体，各类中介组织和监管机构逐步完善。(2)银信合作融资模式：原本较为宽松的货币政策出现了明显紧缩，银信合作的地位也因此变得越来越重要，尤其对一些信托公司而言。由于银信合作业务具有简易性、可复制性以及在扩大受托资产规模方面具有高效性的特点，信托公司通常都将它作为基础业务，并且是房地产企业在紧缩政策中重要的资金来源。(3)I
29、PO上市：IPO就是initial public offerings(首次公开发行股票)的简称。首次公开招股是指一家私人企业第一次将它的股份向公众出售来筹集资金。事实上，A股IPO重启至今，地产商中除央企中国建筑外，没有一家通过IPO的审批。由此可以看出，IPO虽然是除银行信贷以外的融资渠道之一，但目前的发展存在很多障碍。(4)房地产投资信托基金(REITs) ：REITs是证券化的产业投资基金，基金单位通过发行股票，集合公众的投资资金，由专门的机构经营管理，基金单位选择不同地区以及不同类型的房地产项目进行组合投资，可以有效地降低风险，同时将出租不动产产生的收入分配给股东，使投资者获取稳定的投
30、资收益。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于开放式基金与封闭式基金。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs”试点管理协调小组已完成试点实施方案的制订，京、津、沪三地经历数月紧锣密鼓的准备后，同时推出REITs试点。此外，我们也可以适当借鉴国际房地产融资的方式，结合我国资本市场的特点，进行创新融资，例如：(1)前沿贷币合约：这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。当房地产商计划开发某项目，因资金不足寻求合作，双方投资视为低息贷款并且约定利息率，合作开发，共同承担风险，扣除银行贷款和双方投资的利息之后，净收益对半分成。具体的融资形式有三种
31、：开发商提供土地和技术，投资者提供全部开发资金；开发商已从银行获得部分贷款，余额由投资者与开发商共同补足；除银行贷款外，资金缺额全部由投资者补足。前沿货币合约的特点是：不论何种方式，净收益均由双方平分，并且投资者的利润率不高于银行贷款利率。(2)房地产辛迪加：是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人主要负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，但不参与经营，以其出资额负有限责任。辛迪加可以汇聚开发商无法获得的权益或者短期资金，而且由于投资的多极化、物业管理的专门化，可以减少风险，资金有限或者缺乏投资经验的开发商也可以获得投资收益。我国房地
32、产企业应当结合自身的实际情况，在国家宏观政策和法律法规允许的情况下，综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，尽可能的拓展融资渠道，以解决企业资金链紧张的问题。企业应对各种融资方式的资金成本及融资条件进行综合分析，尽量选择偿还周期长，资金成本低的融资渠道。在融资渠道多元化方面，万科公司在国内房地产企业中可以称得上首屈一指，笔者根据新地产和21世纪经济报道等资料整理了万科公司从2004年至2008年的融资过程。2004年7月，万科与全球最大的房地产项目融资银行之一德国银行（Hypo Real Estate Bank Internatinal）达成了协议，开展外资商业贷款项目合作。由该项目由德国
