1、然而却是这些新兴的房地产开发公司给市场带来了活力，尽管其中有许多开发商早已退出了历史的舞台，但目前杭城数一数二的开发公司都是从这些开发商中成长起来的。而原先老十八家官属开发商目前都处于江河日下的困境中。同时，大量台资港资的中外合资企业相继成立，但多也是原先没有搞过房地产的外商。由于经验不足和水土不服，这些外商最终并没有在杭州形成气候，大部分以失败告终。当时的杭州的房地产开发，也可以称得上是热闹非凡，供应量迅速放大，但很快因需求不足而回落。总的说来，这一阶段的发展有如下特点：1、计划经济的开发模式仍占主导地位，但投资开发主体多样化。省市区政府所属国有企业大多以承担政府规划的旧城改造任务为主，在城
2、市内开发，以福利分房单位为目标市场；行业类国有企业开发商则以自有土地的改造为主，在满足自身需求之外，为市场提供商品住宅；台资港资和国内其他财团的投资主体，一部分在市区内以协议出让的外销地块形式开发，一部分在郊区征用农地开发，以山水型外销别墅为主。当时纯私营经济较少，或以小规模形式在城市边缘地带开发，或以合作形式与国有企业共同开发。在这一时期，国有企业无论是市场占有率、影响力、客户接受程度都要远高于其他新组建的开发商。2、供应量迅速增大，供应品种多样化。这时期的房产开发基本上是分为老城改造和新城开发。前者多由官属开发商来开发，也有少量原为企业土地而通过协议转让由一些新兴的房地产公司开发的。后者由
3、于在近郊远郊的新建区获得土地更容易，甚至可以先付定金，即可开发，所以，多数新兴开发公司集中在近郊远郊进行开发。市区开发市区开发多为旧城改造项目，开发的主体是官属开发商。在初级阶段，开发规模不大，以多层住宅为主；开发水平不高，销售广告投入少，市场运作化程度较低，内部销售的比例较高；销售业绩好，房价低，即使是最好地段，内销商品房的价格一般也仅在40005000元/m左右；开发无创新，也无太多失误。所以总体上可认为市区开发还是成功的。在当时杭城中心出现了一些涉外楼盘，它们定价较高。比较典型的为西湖边的西子花苑，房价超过10000元/ m，还有位于市区北侧的中山花园与西子花园，均为高层涉外公寓，房价约
4、在7000元/ m左右。这些楼盘的销售并不理想，主要是因为价格偏高。本地人除了房价偏高这一点外，还有另外两个原因：一是对高层住宅没有接受；二是本地人对光线和日照要求较高，而外籍人员购买并没有预期的那么好。中山花园虽经一再降价，但仍然难以销售。现部分用于出租，实际上已作为写字楼使用。另一个高层楼盘皇城花园也遭遇类似情况。房价从近4000元/ m一路下跌至3000元/ m以下，销售长期处于低迷状态。在这一时期市区并没有出现品质较好的典型楼盘。近郊开发近郊有城西的蒋村商住区，城北的大关、德胜一带，城东的景芳、洑家新村与滨江四号地块等。这些区块中，以蒋村商住区的开发规模最大，开发商最多，市场影响力也最
5、大。其次为滨江四号地块。从杭城近郊三个区域早期的开发情况看，当时这三个区域的房价水平大致相当，都在2200元/ m左右，最低的1800元/ m，个别定位错误的楼盘甚至在4000元/ m。在以后的时间里这三个区域的房价均呈稳步上扬之势。城北的情况较为简单，主要由官属开发商且结合旧城改造的安置项目进行开发的。楼盘不多，通过市场销售的数量也不多。城东的景芳、洑家新村一带的房地产项目多为官属开发商开发，然而城东滨江四号地块的开发则多由一些新兴的开发公司来开发。滨江四号区块项目操作的市场化程度比城北与城东的其他项目要高，竞争也更为激烈一些，但仍不与城西蒋村商住区。在这里，重点介绍一下城西蒋村。群雄混战
6、蒋村商住区是当时许多新兴的房地产公司搏杀、成长、壮大的地方。许多公司在这里走向没落，也有更多的开发商在这里迎来了辉煌，杭州目前几家最有影响力的房地产开发商均是在这里发家的。整个蒋村商住区的开发史，从某种意义上说就是杭州房地产的发展史。蒋村商住区是目前杭州市商品房开发量最大、品牌楼盘最多、开发时间最长、房价上涨最快的一个区域。开发最初兴起时就有数十家房地产开发公司涌向这里进行开发，且多是一些新兴的开发公司和一些民营开发商，几年同时推出了许多楼盘。这些楼盘中有多层住宅、高层住宅、别墅、排屋，甚至还有多层电梯公寓。杭城的跃层住宅、错层住宅也都首先出现在这里。由于同时期推出楼盘的数量很多，蒋村商住区的
7、基础配套还相当不完善，道路了不通，该区域当时又属于余杭，加上老百姓的购买能力和购买意识还不强等原因，因此蒋村商住区当时的房地产市场情况还是比较萧条的，竞争也非常激烈，有些开发商销售不畅，资金又跟不上，出现了烂尾楼盘，如皇朝城市花园。总的说来，当时蒋村所有开发商的开发水平基本都还不高，大家处于一种无序竞争状态，更多的是一种投机行为，相互之间尚难分出高下，给人总体感觉是群雄混战，场面难以捉摸。公司成长的舞台 在蒋村商住区搏杀的众多房地产开发公司中，有三家在竞争中脱颖而出，成为后来杭城房地产开发中的重量级公司。这三家开发公司分别是绿城房产、南都房产与金都房产。绿城房产可以说是目前杭城房产开发中的第一
8、品牌，去年上市以后更是有了逐鹿全国市场的资本。该公司几乎完全是在蒋村商住区成长起来的，与其他一些开发商的投机行为不同，绿城房产在开发理念、规划、设计开发质量上均远领先于其他开发商，它一直侧重于高档房产的开发，即使是现在来看，绿城房产最早开发的楼盘也具备相当的水平，绿城在1995年开发的丹桂公寓，定位为“舒适型房产”，即便以现在的眼光来看，还是非常高品质的楼盘。绿城的经营风格也较为务实，没有过多的营销花样，用老总宋卫平的话来说就是“用产品说话”，这种产品至上的理念，吸引了一大批的购房追随者，从后来的桂花城、紫桂，到公元大厦边上的绿园、钱塘江边的春江花月。另一家开发商是南都房产，当然现在已经被万科
9、兼并，改名为万科南都了，这也是我们公司发展的老基地。在公众视野中，这是一家重视营销、善于炒作的公司，当然，产品做得也很不错，很有新意。我们公司现在的重点发展后一条，避免成为一家说得比做得好的公司。南都的第一个楼盘南都花园也是蒋村商住区最早推出的楼盘之一。在南都花园的销售过程中，正好碰上了第一次的宏观调控，前一个月还是排队买房，一个月卖掉200多套，后一月就彻底进入低迷期，连续三个月都卖不出一套房。开发完南都花园后，南都房产一直没有什么动作，直到98年才一鸣惊人，推出德加公寓。从蒋村成长起来的另一家开发商是金都房产。它在蒋村开发的金都花园、金都新城、新金都城市花园代表了三代房产的开发水平。虽然风
10、格没有绿城和南都那么鲜明，但它凭着第三个楼盘的开发水平在杭城的开发公司中获得了一席之地。开发水平不均。 蒋村早期的开发可谓是丰富多彩，开发商有成功、有失败，杭州市第一个商品楼盘就出现在这里。这个叫做紫金小区的楼盘，在刚推出时就出现了排队买房的场面。有些项目推出明显困难，如亚洲城的高层住宅。当时杭州人对高层远还没有接受，即使在市区地是如此。而亚洲城却在当时看来还是非常偏远的地区建了高层住宅，且房价在3000元/ m而周边的多层住宅价格仅为18002200元/ m左右，最高也不过2500元/ m另一个明显的错误发生在天湖公寓。天湖公寓为带电梯的多层公寓，售价高达4000元/ m而当时周边的一些别墅
11、售价不过2800元/ m3000元/ m，使得天湖公寓的销售长期不畅。还有当时蒋村开发区的一些别墅、排屋建设连农民房子都不如，足见当时开发水平之低。外围开发 外围房地产主要集中在富阳银湖开发区、下沙九堡与钱江南岸三个区域。政府开放房地产开发后，马上就有外围的房地产项目推出。这些外围房产的推出与近郊房产的推出几乎是同步的，从物业类型看，开发的大部分为别墅项目。其中项目最多的为富阳银湖开发区，当时有8-9个项目。其次为钱塘江南岸，约有5-6个项目。下沙九堡三个项目（其中两为多层公寓）。当时杭城外围的房价基本在2000-3000元/ m之间，多层一般为2000元/ m，高层的则便宜一些。总的说来，杭
12、州市外围房产大部分是不成功的，项目烂尾和项目终止的比例相当高，而且此后相当长时间内外围没有新的楼盘推出过。勉强维持下来的仅有海景城、伊甸山庄、紫云山庄、之江花园、之江公寓等几家，但耗费了极大的精力和财力，使得难以继续开发新的项目。多数外围的开发商也没有继续在杭州搞别的房地产项目。外围三区房地产项目直到20XX才有了复苏的迹象，开始有一些楼盘推出。杭城外围房产的失败，原因是多方面的。其中最主要的原因是时机不成熟。主观原因是消费者的观念不成熟，而同时又没有多少国外、境外的客户来购买，客观原因如：道路交通状况不好，楼盘周边的农村大环境欠隹，城市化水平不高，生活配套不完善，轿车进入家庭的数量不多，开发
13、商开发的楼盘档次较低。如此种种原因，造成外围楼盘几乎全军覆没。3、市场需求不足且与供应结构不吻合。当时福利分房制度仍在执行，大量的机关事业企业单位的职工仍以分配形式获得住房，单位经济收入高低和住房享受指标直接制约了需求总量。因此，除原有的国有企业继续提供福利分房的房源外，此阶段，大量开发的城内高档住宅与城郊别墅都以社会上极少数收入较高又无法通过分配获得住房的人和境外消费者为目标客源。但事实上，前者的数量在93年还很少，而境外消费者更是极小一部分“出口转内销”的中国人，因此，当供应量远远大于这部分需求量时，这些高价楼盘出现销售困难。尤其是郊区以别墅为主的楼盘终究因目标市场不明而陷入困境。另一方面
14、，低价位的商品房供应严重不足，市区的旧城改造项目和中外合资项目供应价格都在3500-6500元/平方米，远远超过一般市民的承受能力，而1500-2000元/平方米的住宅分布在当时水电路条件极差的蒋村。4、开发水平低下，无品牌意识，几乎没有出现经得起时间考验的精品楼盘。当时的几大开发主体中，占主导地位的国有企业采用的是计划经济的开发模式，住宅质量只需满足基本的建筑标准，其余概不考虑；其他投资主体以经济效益为开发的第一原则，虽然不得不以非福利性的市场需求为销售目标，但因缺乏开发经验，且急功近利，开发的楼盘大多品质低下，多层住宅间距过近，高层住宅出现纯北向单位，别墅间距过小等等。这一时期住宅质量不高
15、而价格高企也是导致需求不足的重要原因。二、1995年一1997年的平稳调整期随着宏观经济进入调整期，同时也随着供大于求且结构不合理等矛盾，杭州楼市进入平稳调整期。有如下特征：1、开发主体以政府所属开发企业与行业类开发企业为主，其他类型的企业淡出市场，但私营企业蓄势待发。此阶段，杭州的经济形态仍带有浓重的计划经济色彩，在房地产市场上消费者仍以福利公房占绝对优势，市场需求的主体仍是团购，市中心和次市中心地段房产成为团购的首选，以此类房产为主的国有企业继续兴旺繁荣。而93年一哄而上的以外销为主的楼盘因销售受阻而进入低潮，尤其是郊外的别墅项目大多以失败告终，以高档楼盘和郊外楼盘开发为主的众多合资和非当
16、地中资企业淡出市场。但值得注意的是，一些资金虽小、但“用心做产品”的私营企业崭露头角。2、供应方面土地供应总量因政府的控制和其他郊外土地开发的降温而比94年回落，使得杭州楼市的调整期相对于其他城市而言，得以平稳过渡。杭州市控制房地产供应总量是促使杭州市楼市迅速步出低迷期、进入繁荣期的重要因素。但由于93、94年掀起的开发高潮，96年的施工和竣工面积均较大，而市场需求不足，导致此时期空置面积迅速增加，许多房地产公司面临困境。年份供地量总投资施工面 积新开工面积竣工面积销售面积预售面积空置面积（亩）（万元）（万m2）1995518.2359576398.40166.3117.671.041.59.
17、81996581.7294285470.01166.8200.962.951.933.91997611.9358528406.83166.7185.3102.536.071.119982204.1345961470.77273.0160.6118.768.048.51999492.2462600550.62249.6231.3162.0109.134.5从供应结构看，比上个阶段有所调整，地域分布上由市中心向次市中心和外围扩展，次市中心有京都苑、中河花园、和平小区等开发量较大的楼盘，外围有城西的蒋村商住区，城北的大关、德胜一带，城东的景芳、洑家新村与滨江四号地块等。城北的大关、德胜一带，城东的景
18、芳、洑家新村基本上用于市中心区域旧城改造安置拆迁户，因此由国有企业进行开发，作为商品房提供给市场的供应量并不大。而城东滨江四号地块则是由杭州市政府市场化行为出让各类开发商，蒋村开发区则是余杭市政府出让给各类开发商，因此，此阶段，杭州市新区开发和商品房供应最集中的供应地是滨江四号地块和蒋村商住区。蒋村商住区在杭州的楼市发展中具有重要的地位。94-97年是蒋村商住区的开创期。当时，在蒋村开发的开发商以私营企业占绝对多数，大多缺乏资金实力，也缺乏开发经验，虽然开发初期（95年以前），因价格低廉，某些楼盘出现较好的销售业绩，如南都花园、紫金小区、康乐新村，但由于整个蒋村商住区基础设施配套极差，在杭州市
19、民心目中远非理想居住地，大部分楼盘销售情况很差，相当数量的开发商倒闭，楼盘或转让或烂尾，即使是目前已有较大知名度的金都房产，当时差点因金都花园的滞销而面临倒闭。95年以前在蒋村开发区最为成功的是绿城房产开发的桂花园系列城市别墅。直到96年后丹桂公寓、金都新城、湖畔花园等优质楼盘的出现和开发商的优质服务，以与蒋村商住区紧邻杭州高新技术开发区和文教区的优势，一部分先富起来有眼光的知识分子克服基础设施不到位带来的不便利，开始青睐城西房产，城西房产的品牌由此逐步建立。滨江四号地块虽有一定竞争，但因土地供应量远小于蒋村，竞争并不激烈，也因此造成开发水平较低，产品创新程度较低，无较知名品牌房产，因此虽然开
20、发量较大，但在杭州楼市上占有的地位并不高。此阶段，郊区房产进入低迷期，原有的项目停止或烂尾，富阳的银湖开发区内宏福山庄、下沙九堡一带的圆梦园，钱江南岸的钱江城、之江度假区的天怡山庄等烂尾，伊甸山庄、紫云山庄成本价销售，之江花园、之江公寓、梦湖山庄、金苑山庄、西湖山庄等只建设了第一期，且有大量空置。供应价格方面，此阶段，市中心5000元/平方米的价格基本维持不变，一些高价的外销楼盘价格回落，次市中心如中河花园销售均价在3500左右，外围房产大多在2000左右。供应品种方面，市中心和次市中心出现高层住宅（不属于高档外销房），但因市民尚未接受，销售较困难。3、需求方面此阶段市场需求的主力是团购，团购
21、的需求特征明显：地段在市中心或次市中心，价格在3500-4500元/平方米，品种以多层为主，户型面积60-90平方米为主。除团购外，当地一部分先富起来的人和省内其他地区的来杭州工作者成为外围房产（城东、城西）的主要消费者，此时93年热闹一时的境外消费者基本消失。由于福利购房制度的存在，以与普通老百姓收入的有限、银行按揭贷款政策尚未全面实施，购房商品住宅对大部分人来说是遥不可与的事。因此，此阶段并非真正意义上的市场经济时期。4、开发水平方面由于团购为主要消费对象，此阶段，绝大多数国有企业的开发水平仍停留在90年代初期甚至80年代，市区楼盘几乎是单一的兵营式排列，由于地价上升，为追求经济效益，幢间
22、距小于规定的标准，又缺乏必要的绿地，小区内总是十分拥挤，而且，由于缺乏物业管理，小区投入使用后不久立即变得破旧不堪，城市景观较差。国营开发公司的市场研究、产品创新能力、营销能力几乎为零，可以说实行市场经济后，房地产业市场竞争能力的提高，比起别的产业来是最弱的，而且最糟糕的是，绝大多数国营开发商此时并不意识到提升自身竞争力的重要性，除了有一定的资金积累，运营了十几年的国营企业在其他方面并无具备必要的竞争力。而此阶段，在土地获得方面不能获得平等代遇、资金实力有限、市场竞争激烈的环境中苦苦挣扎的私营企业，或者在竞争的炼狱中灭亡，或者炼就一身本领，城西的几家成功私企此时已具有相当的开发水平，而且其高质
23、量的楼盘激发了消费欲望，为杭州楼市后来的繁荣起了不可磨灭的贡献。三、1998年至20XX的持续繁荣期98年初停止福利分房政策和银行按揭贷款的全面推行是点燃杭州楼市的导火线，前者导致了团购的集中消费，后者大大降低了普通消费者的入市门槛，从而开始了持续至20XX的繁荣期。此阶段大致有以下特征：1、供应方面供应总量：1998年因蒋村划入杭州后，该区域基础设施有较大改善，开发量进一步增加，加上次中心旧城改造的速度加快，以与城东成片开发等原因，总体供应量有较大增长。99年下半年开始土地供应制度发生根本性改革，因新旧制度交替，已初步取得开发权的土地需重新确权，除统计资料表明的1999年的供应量492亩外，
24、其他土地（约1800亩）其实须按新的地价供应，其中500亩在当年已经以预订形式上市供应，700亩左右在20XX下半年陆续上市，560亩左右将在2001陆续开盘。20XX全年公开招标的住宅用地约为450亩，是历年来供应量最小的一年。20XX招拍总用地1010亩左右，20XX供应1325亩，20XX是供应量最大的一年，一下子增长到4720亩左右，20XX又回落到2910亩左右。地域分布：市中心旧城改造项目中住宅建设项目增多，东河两岸、凤起路、延安南路两侧是此阶段市中心楼盘集中分布区，次中心旧城改造项目主要分布在运河沿岸；城东因庆春路、凤起路的延伸而大大改善了与城市中心区的联系，销售兴旺而促进开发，
25、城西蒋村一带也因划入杭州市区范围、基础设施大大改善而再次成为开发热土，98、99年上市的南都德加、新金都城市花园、桂花城成为蒋村历史上开发规模最大的楼盘；与城东、城西相比，城北和城南的供应量相对较小，开发的楼盘主要用于安置拆迁户。在20XX以前，郊区房产仍处于相对沉寂的时期，别墅开发的失败大大挫伤了开发商和消费者的积极性，因此自93、94年的开发高潮后郊区别墅开发基本停止，直到97-99年绿城九溪玫瑰园的成功开发，再度唤醒了消费者对郊区别墅的热爱，20XX以后别墅供应量明显放大，银湖别墅万安秀水山庄打出“唤醒一生激情”的广告，产品不怎么样，倒是真唤醒了一部分新富阶层对于别墅的激情，银湖的金都富
26、春山居，老余杭的绿城桃花源成为代表性的楼盘。建筑形态：高层住宅增多，市中心旧城改造地块大多呈多层、小高层、高层多种形式混合状态，蒋村和城东仍以多层为主。户型面积：户型面积有较大增加，多层在80-130平方米之间，高层在90-150平方米之间。销售价格和销售率：此阶段，市中心的销售价格范围在4500-6500元/平方米（西湖周边区域除外），主要集中在5800元/平方米左右；次中心价格范围在3500-4800元/平方米，外围区域在2500-3200元/平方米的水平上。虽然价格比前一阶段上涨明显，但销售情况相当不错，市中心和次市中心的一些现房楼盘都实现近100%的销售率，外围区域的销售速度更快，开发
27、水平较高的楼盘往往未竣工，就已实现100%的销售率，可以说从1998年年初起，杭州楼市进入了牛市时期。2、需求方面停止福利分房的政策和按揭贷款的普与大大激发了潜在的住宅需求，98年初至99年底，团购掀起了几次购房高潮，几次出现现房告急的现象，由此引起的市场兴旺又激发了个人买房的热潮，允许外地人购房的政策也吸引了大量XX其他地区的人进杭购房，此外，此阶段一些高质量楼盘的开发产生的消费引导作用也是激发住宅消费的一大因素。在98、99两年中，团购集中消费是主要消费力量，但个人购房迅速增加。20XX以后团购基本消失，个人消费中以增加居住面积改善居住条件的置换购房者和青年人首次购房为主，外地人购房成为相
28、当比例的楼市消费者，约占30-40%。地域选择：团购的需求仍集中在市中心和次中心，但市中心一些高价楼盘有相当比例是外地人消费的，杭州当地或在杭州经商的个人购房者则大多选择城西和城东。建筑形态选择：对高层的接受程度增加，尤其对地段较好、户型设计合理的高层接受程度并不低于多层，销售率达100%，如东方豪园、XX公寓等，积压的部分高层住宅也因消化空置房优惠政策而有较大的消化，如景苑公寓、静怡花园。此阶段初期虽然仍以团购为主，但已不是以往那种单位统一购房、统一分配的形式，而是单位给总价额度、由消费者自行选择的形式，较多的消费者不只限于单位规定的面积，而是加上自己的积蓄，一步到位，购买面积较大的户型，因此，此阶段户型面积在90-120平方米的需求量较大。外地购房者则往往更是一步到位，选择120-150平方米甚至更大的户型；首次购房的青年人选择80-100平方米左右的为多数。消费特征：因此阶段的消费行为大多由个人承担，除注重地段外，也注重户型结构、小区环境、建筑风
