1、办公生活区停车场项目建设可行性方案办公生活区停车场项目建设可行性方案*办公/生活区综合停车场建设项目可行性方案*公司二O一六年十一月一、项目背景1二、项目基本情况2三、项目必要性分析3四、项目可行性分析4（一）项目建设概况及费用预估4（二）运行费用6（三）经营预期7（四）可行性分析7（五）资金来源8五、项目路线图8六、项目风险8七、结论11（五）前期已开展工作已完成前期市场调研、可行性研究以及按*公司要求，由*设计院设计初步图纸等前期工作。上述项目最终实施数量、规模以及项目名称、建设地址等可能会发生变化，最终以泸州*资产经营有限公司确定实施的为准。三、项目必要性分析（一）项目建设是消除现有停车
2、场安全隐患的需要现有位于2号场地的*停车场存在较大的安全隐患，由于现有停车场未安装限位器，对靠近边坡一侧长约20米的围墙无任何保护，一旦车辆停靠时撞上围墙，可能会造成围墙垮塌甚至冲下高坎导致车毁人亡，部分废弃车辆还存在漏油，自燃等安全隐患，对其他车辆及周边办公楼造成严重安全风险，因此目前停车场急需加强管理，规范停车秩序。项目建成后，将在围墙外安装限位器对围墙实施保护，安装视频监控对停车场实行全天候无死角监控巡查，车辆的安全可以得到保障，消除安全隐患，为客户提供高效、规范、便捷的服务。（二）项目建设是满足公司职工停车需求的需要现有停车场区域由于被外来车辆无序占用，公司员工车辆停车困难，员工对此意
3、见很大，规划好的通勤车车位也被外来车辆长期违规占用。项目建成后，可以增加停车位160多个，完全可以满足公司职工的停车需求，同时规范管理后将杜绝车位被外来车辆无序占用的情况，使得职工停车难问题得到根本的解决。（三）项目建设是城市发展的需要随着近年来纳溪区经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。纳溪中心城区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求，停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。此次拟打造的1号场地停车场主要定位于为社会车辆提供停车服务，可有效缓解纳溪中心城区停车难的问题。（四）项目建设符合国家
4、产业政策符合国家发改委产业结构调整指导目录（2011年本）2013年修订中第一类“鼓励类”，城市基础设施14（14、城市立体停车场建设）的范畴，为国家鼓励发展的产业。（五）项目建设是*公司自身发展的需要项目建设后，可以拓展*公司的业务范围，有效盘活存量资产，让闲置资产产生效益。根据*（集团）有限责任公司关于调整纳溪区资产管理模式的通知（*集团资2016231号）的要求，从2017年1月1日起*公司将承担1,400,000.00元的土地和房产租金。在关联交易大幅削减的前提下，*公司要充分利用这些土地的经济价值，在增加收入并提供工作岗位的同时，可为*公司带来一定的利润，符合公司长远发展需求。（六）
5、项目建设是*公司深化改革改制的需要目前，*公司正在进行深化改革改制工作，配合公司近期深化改革改制实施方案，项目建成后可新增6-9个岗位，可消化安置内部富余人员，符合公司深化改革改制的要求和需要。四、项目可行性分析（一）项目建设概况及费用预估1、项目设计概况，包括：（1）分区设计根据项目现场面积大小及实际情况进行分区。（2）地坪设计根据要求进行设计操作（包括：车位、车道、人行出入口等）。（3）车流设计根据地面实际情况决定车流走向同时根据坡道以及车道宽度决定单双向行驶。（4）标线设计根据车流走向进行箭头等相关设计。（5）交安设计根据需求进行反光镜、反光道钉等交通设施的相关设计。（6）喷涂墙、柱面设
6、计根据分区，进行墙、柱面文字、图案的相关设计方案图。（7）停车场车位布局图、施工图、总图以上设计项目费用预计85,000.00元（含税价，下同）。2、土建施工项目，包括：（1）树木移栽：停车场建设过程中需移栽树木25株，其中直径小于0.50米的树木20株，直径大于0.50米的树木5株；（2）泥土清运：由于新停车场需要将现物业公司门口长为58.00米，宽为14.80米高为0.90米（地面0.40米，地下0.50米）的草坪改建为停车坪，预计需清运泥土770.00立方米；（3）对上述（2）条所涉场地进行地平夯实，铺草坪砖或广场砖，面积860.00平方米；（4）疏通出口车道：物业公司前停车场现有中心花
7、园疏通改建一个宽度为5.00米的出口车道，需进行动土作业，地面平整，水泥浇筑等作业；（5）增加出入口：现有股份公司办公楼背后停车场是封闭独立的，为了实现三个停车场互通，需在靠近办公楼右侧通向职工餐厅的路口一侧开设车辆进出通道宽度为6.00米2，需进行动土，地平，水泥浇筑等作业；（6）扩宽入口，需对现有天晟超市前停车场入口进行扩宽至6.00米，进行树木移栽、动土作业，地面平整，水泥浇筑等作业；（7）增加人行阶梯，为了实现人车分流，保护行人的安全，需要在灰堡土小区到天晟超市前停车场之间修建一条宽度为2.00米长度为36.00米的人行道路，需进行土建施工；（8）增加人行通道，为了实现人车分流，保护行
8、人的安全，需要在李子林中心花园入口到纳溪区人民医院后门口新修一条宽度为1.20米长度为82.00米的人行通道，需进行土建施工；以上施工费预计199,693.95元（详细费用预算见附件2）。3、自动收费系统项目，包括：（1）入口系统，包括：入口道闸3台，地感处理器3套，一体式网络高清车牌识别摄像机3台，LED聚光灯安装立柱3套，地感线圈300.00米，室外防水机柜3套，安全岛2个，8口百兆交换机2台，线圈切割6个，费用预计74,780.00元；（2）出口系统，包括：出口道闸2台，地感处理器2套，一体式网络高清车牌识别摄像机2台，LED聚光灯安装立柱2套，收费主机及显示器、键鼠2套，地感线圈200
9、.00米，室外防水机柜1套，安全岛2个，8口百兆交换机2台，线圈切割4个，不锈钢收费岗亭2个（含空调2台），服务台2个，费用预计98,440.00元；（3）收费中心系统，包括：全光纤核心交换机1台，停车场管理软件1套，服务器机柜1台，服务器显示器1台，千兆24口交换机1台，价格预计57,400.00元；（4）网络传输系统，包括：4芯单模光纤2,000.00米，网线3箱，RVV31.5电源线800.00米，光纤收发器5对，光纤终端盒5个，辅材若干及线路敷设费用，价格预计44,440.00元；自动收费系统费用合计275,060.00元（不含税），增值税46760.00元，合计含税价为321,820
10、.20元（费用预算详见附件3）。4、监控系统项目，包括：300万像素高清枪机摄像机29台，网络硬盘录像机1台，监视器键鼠1套，摄像机4.50米立杆29根，摄像机电源29个，8口百兆交换机5台，户外防水机柜5台，4芯单模光纤1,500.00米，光纤收发器6对，光纤终端盒6个，网线3箱，RVV31.5电源线800.00米，辅材若干及线路敷设费用。监控系统费用预计144,025.00元（不含税），增值税24,484.25元，合计含税价为168,509.25元（费用预算详见附件4）。以上项目建设费用合计约775,000.00元（二）运行费用1、人工成本按三进三出设计方案需用人9名工作人员，按照36,0
11、00.00元/人.年的工资标准，年人工成本为C1=324,000.00元；2、能源费用按每月电费2,000.00元，一年电费为C2=24,000.00元；3、维修费用按每月维修费用2,000.00元，一年维修费用为C3=24,000.00元；4、以上运行成本费用总额C =C1+C2+C3=372,000.00元（三）经营预期1、收入根据实际情况，可将车辆按月租车和临停车进行区分：（1）月租车辆停车费收入项目建成后共有停车位约250个，按照一半车位采用月租方式，月租金参考周边停车场价格，暂定为120.00元/月，闲置率为20.00%，年月租车辆停车收入为W1=125120.001280.00%=
12、144,000.00元；（2）临停车辆停车费收入项目建成后共有停车位250个，三个停车场区域可以互通，除月租车辆外，其余车位用于临时停放，收费标准参考周边停车场按照3元/小时，超过1小时按照1元收费，根据统计资料，泸州市停车场24小时平均车位周转率为17.7次，考虑到项目具体情况，按照4次/天的周转率则：每个车位的日收入为W2=43+201=32.00元；预计临停车位闲置率为50.00%，则临停车位年收入为W3，则W3=32.00250-125（1-20.00%）50.00%365=876,000.00元以上合计年停车费预计收入为W，则W= W1+ W3=1,020,000.00元2、税金及其
13、他（1）增值税：T1=W-W/（1+6.00%）=57,735.85元（2）城建税：T2= T17.00%=4,041.51元（3）教育附加：T3= T13.00%=1,732.08元（4）地方教育附加：T4= T12.00%=1,154.72元税金及其他合计T= T1+ T2+ T3+ T4=64,664.15元3、利润利润S=W-C-T=583,335.9元（四）可行性分析1、经济可行性分析项目建成后，预计年收入可达1,020,000.00元，可实现利润583,335.90元，其中税收64,664.15元，项目总投资775,000.00元，项目投资回收期为1.3年，属于投资少，见效快，经济
14、效益显著的项目，项目风险较小。2、环境影响评价本项目无特殊污染源。基本无土建施工，采用先进的、自动化程度较高的控制收费系统，能耗低、符合国家环保法规的要求。3、社会影响评价该项目的社会影响积极，不但有利于解决城市停车难的问题，还可以为社会提供更多的就业机会，同时，该项目的发展，能够完善当地城市的基础设施建设，为纳溪区建设的发展起到了积极的作用，同时拓展了公司的业务，增加了公司的效益。员工停车方便（五）资金来源项目资金由*公司自筹解决。五、项目路线图（一）前期设计委托*设计院进行勘察设计，设计停车场规划总图这一工作已经启动。时间进度安排：2016年10月31日前完成；（二）可行性论证由*公司组织
15、起草项目方案，召集相关专业技术人员进行项目论证，提交*股份公司审批。时间进度安排：2016年11月15日前完成；1、项目经上级批准后，委托*设计院设计施工图，比选确定项目工程施工方，制定项目施工方案，签订施工承包合同及施工安全协议，施工方进场施工。时间安排：2016年12月15日完成；2、项目经上级批准后，提出技术要求，比选确定停车场智能管理系统承建方，制定技术方案，签订承揽合同，进场安装施工、调试。时间安排：2016年12月31日前完成；3、人员招聘，签订聘用合同，技术培训。时间安排：2016年12月31日前完成。4、试运行，项目验收，按照双方签订的合同相关条款，时间安排：2017年1月15
16、日前完成。5、正式运行：经前期调试，试运行正常后，项目投入正式运行。时间安排：2017年1月16日起。六、项目风险本项目投资主要有以下风险：（一）法律变更风险主要是指由于采纳、颁布、修订、重新诠释法律或规定而导致项目的合法性、市场需求、产品/服务收费、合同协议的有效性等元素发生变化，从而对项目的正常建设和运营带来损害，甚至直接导致项目的中止和失败的风险。规避措施：充分做好前期准备工作，认真研究学习相关法律法规，项目实施过程中，遵纪守法，严守法律底线。（二）组织机构风险组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于项目的建设或营运，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理，影响项目的实施
17、。规避措施：制定合理的人事任命，充分发挥人才优势，组建良好的管理运营团队。（三）施工技术风险施工项目技术方面的风险主要指项目采用技术（包括引进技术）的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，可能给项目带来的风险。规避措施：科学合理使用先进技术和施工工艺，认真研究建设方案。（四）工程风险本项目建设场址位于*三块场地，周边地形、建筑情况较为复杂，有可能造成施工不便等。规避措施：文明施工，认真勘察评估项目区环境状况。（五）审批延误风险主要指由于项目的审批程序过于复杂，花费时间过长和成本过高，且批准之后，对项目的性质和规模进行必要方案调整非常困难，给项目正常建设和运维造成严重影响。规避措
18、施：提前准备好项目报批资料，紧密跟进审批进展情况。（六）决策失误/冗长风险指由于项目决策程序不规范、缺乏项目的运作经验和能力、前期准备不足和信息不对称等因素，造成项目决策失误和过程冗长。规避措施：认真研究和论证项目方案，结合项目实际，制定应急方案。（七）员工反对风险1、由于项目建成后对所属区域停车进行收费，势必引起车主的反对和抵制，可能会引起群体性事件，影响项目的完成进度及收益预期。2、现有李子林中心花园及天晟超市门口两个区域早晚各有部分*小区居民在场地内进行锻炼，项目建成后会对这部分人员锻炼造成不便，可能会存在一定反对甚至抵制。3、基于地理位置等多方面的因素，停车场建设无法完全实现人车分流，
19、停车场建成后对过往行人安全存在一定的风险，可能会导致周边居民的反对。规避措施：对内积极与*公司保卫部、退管委等部门建立联动机制，制定应急预案，做好宣传解释、沟通协调工作，对外与纳溪区政府、派出所等相关部门积极沟通，征得支持，将矛盾化解在萌芽状态，消除各种隐患，使项目顺利开展，同时，在项目实施前，做好社会稳定性评价，积极采取措施，降低项目社会风险。（八）不可抗力风险目前根据泸州市委市政府的工作部署，*“退城入园”正在进行论证阶段，不排除在项目建成后不久就面临因实施“退城入园”而导致项目无法达到预期收益的风险。规避措施：在项目论证阶段，谨慎决策，尽量减少不必要的投入，按照“小投入，高效率”的原则进
20、行规划，同时本项目总投资小，回收期短，主要投资在用于设备设施的购置，这些均可以移动和再利用，对“退城入园”规划不会造成不利影响。（九）财务风险本项目主要由*公司自筹资金解决，财务风险由*公司承担。本项目在设定的收费标准等各项参数条件下，具有一定的盈利能力，并有一定的抗风险能力，因此财务风险较小。规避措施：合理结算年度支出和收入，科学制定来年财务预算，并制定财政应急方案。（十）投资估算风险投资估算风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班、各种费率、利率的提高等。近期以来，我国物价水平明显上升，并有进一步上涨的趋势，物价的上涨会带动人工、材料、机械台班、各种费率的提高，
21、从而增大投资，形成一定的投资风险。可以按照投资额的一定比例预计风险成本。规避措施：实时掌握材料及人力价格，严格控制预算成本。（十一）市场收益不足风险是指项目运营后的收益不能满足收回投资或达到预定的收益。本项目具有独立收益能力，因此，市场收益不足风险较小。规避措施：规范经营体系，严格控制市场收益风险。（十二）同类项目竞争风险是指政府或其他投资人新建或改建其他项目，导致对该项目形成实质性的商业竞争而产生的风险。目前项目所处纳溪区主城区极度缺乏停车场，因此本项目不存在同类项目竞争风险。规避措施：本项目不存在同类项目竞争风险。（十三）市场需求变化风险是指排除唯一性风险以外，由于宏观经济、社会环境、人口
22、变化、法律法规调整等其他因素使市场需求变化，导致市场预测与实际需求之间出现差异而产生的风险。规避措施：本项目不存在市场需求变化风险。七、结论本项目属于投资小，见效快，投资回收期短，系国家鼓励的产业，前景乐观，项目建成后既有利于消除安全隐患，又为纳溪区城市发展做出贡献，同时又盘活了闲置的存量资产，对发挥中心城区地理位置的土地价值具有显著的经济效益和社会效益。经风险评估，总体认为该项目风险可控，属于可行性高的项目，建议加快推进速度，尽快建成并投入使用。附件：1、*办公/生活区综合停车场布局图2、*办公/生活区综合停车场建设工程造价预算书3、*办公/生活区综合停车场自动收费系统项目费用预算清单4、*办公/生活区综合停车场视频监控项目费用预算清单泸州*资产经营有限公司2016年11月11日
