1、宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计任务书2合用标准宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计任务书(稿本 1)一、规划背景为了贯彻落实省委省政府“两圈一带”战略，推进宜昌现代化特大城市建设、加快建设三峡旅游度假区，更好地利用规划区内山、河、水、坝、岛、城等优异组合特色，按国际一流、国内当先的水平规划、建设、经营好宜昌长江三峡游轮中心项目，湖北宜昌长江三峡游轮中心开发有限公司委托澳大利亚 PTW公司睁开宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划的编制工作。二、规划设计任务本次规划设计的主要任务是， 在宜昌市城市整体规划的引领下，在克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司编制的宜昌三峡游轮中心项
2、目咨询报告的基础上，对项目地块进行的建设深入和细化设计，用于指导项目的施工图设计。其编制深度要达到中华人民共和国建设部、湖北省及宜昌市规划局关于编制“修建性详细规划”相关规章和规定的要求。三、规划范围宜昌长江三峡游轮中心项目拟建于西陵区夜明珠和夷陵区虾子沟一带，地块位于宜昌市西陵区和夷陵区平湖半岛文档合用标准风景区内，黄柏河左岸。项目用地总面积为400514 平方米（约 600 亩）。用地范围依照行政地区划分为两宗用地，一宗地位于西陵区夜明珠，用地面积 144719 平方米（下称 A地块，约 217 亩）；另一宗地位于夷陵区虾子沟，用地面积约 255795 平方米（下称 B 地块，约 383
3、亩）。四、设计依照1、宜昌市城市整体规划（ 2011-2030 年）；2、城市规划编制方法 （中华人民共和国建设部令第146号）；3、城市规划编制方法及推行细则 （中华人民共和国建设部建规 1995 333 号）；4、湖北省修建性详细规划编制技术规定（校正稿） （2001.11.23 ）5、宜昌市城乡规划管理技术规定 (2010 年版 ) ；6、当地块规划用地地形图；7、克而瑞 ( 中国 ) 信息技术有限公司编制的宜昌三峡游轮中心项目咨询报告 。五、规划经济技术指标见附件。六、规划设计目标经过深入研究宜昌悠久的历史底蕴，感觉流淌在这一区文档合用标准域内深邃而特其他巴楚人文气味，掌握宜昌现代文明
4、强烈的跳动脉搏，认真倾听宜昌要实现第三次跳跃的心声，充分发掘长江三峡地区储蓄的优异自然资源秉赋，突出宜昌地处三峡入口， 山川妖娆、 风光迷离、 水电之都、 交通要津之特色，经过规划，创建出国际一流、国内当先的三峡平湖国家级旅游休闲度假目的地，建设好宜昌长江三峡游轮母港，塑造长江三峡西陵峡口环境酣畅优雅、空气清爽宜人的高端旅游新区形象，彰显宜昌鲜亮的城市个性。宜昌长江三峡游轮中心项目的建成，将有力推进宜昌市平湖新区的城市经济发展，极大地改进城市容颜，极大地满足不断增加的旅游休闲经济、文化、生活花销需求，推进城市物质文明和精神文明建设，从而更好地促进宜昌市政治、经济、社会的全面飞速发展。七、规划设
5、计原则1、充分表现宜昌平湖地区滨江城市特色，突出区内山、河、水、坝、岛奇妙交融的这一特有的自然风范，坚持城市建设与生态保护并举，人文景观与自然景观并重，投入与产出基本平衡，项目建成后可连续庄重运行、发展的原则，运用新理念、新视野、新技术、新资料，高水平规划、高水平设计这一项目。2、规划设计应吻合国家和地方的相关法律、法规、规范、规章及宜昌市城乡规划管理技术规定的要求。文档合用标准3、坚持一致规划、合理布局、就地取材、配套建设的原则，充分表现规划的整体性、分期推行的有序性，以及规划最后建设的完满性，表现现代风范，彰显地方特色。4、重视规划的协调性，增强规划地块与周边环境的相互联系、相互浸透，重视
6、环境效益、社会效益、经济效益协调共赢。八、规划设计要求1、整体规划在规划方案中应立足当地本质情况和市场情况，积极运用创新的理念和定位，同时充分考虑市场的需求和项目的经济性，把合用性、经济效益与超前性、雅观性优异结合以作为项目的成功要素，保证本项目对市场的引导作用和竞争优势。规划设计中应注意构造清楚、流线顺畅、联系便利，注意创建富饶文化特色的旅游休闲氛围。详细规划中应重点依照环境、建筑形式和景观的雅观协调，表现地块规划的科学性、超前性等特色，重视发挥环境的优势，结合地块形状考虑建筑布局的采光、景观视距细风向要求。整体部署应吻合科学、合理、经济、雅观的要求，各项技术经济指标吻合相关规范及文件规定。
7、2、景观要求文档合用标准景观设计应有明确的主题，绿化、环保、休闲必定表现以人为本的要旨。绿化应从纯赏析性向功能化转变，做到人与自然、 建筑与环境在色彩、 形态上的友善一致， 动静结合，同时考虑空间层次的丰富性。结合现有河湖水域等组织生态和景观系统，突出城市化的个性特色，以完满的整体设计，使优美的自然环境同现代气味融为一体，突重重点景观地段的城市形象特色。明确湖岸保护线和绿化保护线的详细地址。在景观设计上要求重视考虑立面和外观，注意建筑资料的采用，力求雅观大方，但又相对经济合用。3、城市设计特色三峡游轮中心码头 ( 游轮母港 ) 的规划设计要充分运用现代化综合交通运输的理念和定位，要重视交通枢纽
8、和平湖半岛风景区旅游目的地的有机结合。重视考虑人在室外公共活动空间的视野直觉感觉和空间尺度，创建宜人的环境；考虑设置表现城市形象的标志性建筑；充分考虑整个地区的无阻挡设计； 适合利用地下空间；保障该地区在分期推行过程中，各阶段的城市设计均拥有相对完满性。九、规划成就的主要内容 ( 包括但不限于以下内容 )（一）规划说明书、现状条件解析；文档合用标准、规划原则和整体构思；、用地布局；、空间组织和景观特色要求；、道路和绿地系统规划；、各项专业工程规划及管网综合；、竖向规划；8、分期建设规划；9、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：1)总用地面积；2)总建筑面积；3)各样建筑总面积，平均层数；4)
9、容积率、建筑密度；5)建筑容积率、建筑密度；6)绿地率。10、工程量及投资估计。（二）图纸、规划地段地址图。注明规划地段在城市的地址以及周围地区的关系；、规划地段现状图。图纸比率为 1500 12000，注明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各样用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；、彩色规划总平面图。比率尺同上，图上应注明规划文档合用标准建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的地址和范围。、道路交通规划图。比率尺同上，图上应注明道路红线地址、 横断面， 道路交织点坐标、 标高、停车场用地界线；、竖向规划图。比率尺同上，图上注明道路交织点、变坡点控制高程、室外处坪规划标高；、单项或综合工程
10、管网规划图。比率尺同上，图上应注明各样市政公用设施管线的平面地址、管径、主要控制点标高，以及相关设施和修建物地址；7、重点地区放大平面图；8、主要、典型建筑的收效图；9、相关建筑立面建设方案；10、俯视及透视图；11、电子沙盘。十、工作要求1、设计单位要深入认识规划地块现状，充分采集相关建议，听取相关部门的情况介绍，做到胸有成竹。2、设计单位应充分应用现化通讯手段，随时保持同委托方亲近的联系和沟通。以会议形式向委托方进行中间报告和沟通很多于 2 次，会议初步定在初步规划方案完成后和送审规划方案提交前。在进行会议报告和沟通前要准备报告材料和提交报告谈论的成就电子文件。3、依照要求向市规划管理部门
11、、市委市政府作规划成文档合用标准果报告，并按政府或市规划管理部门对规划成就进行修编，形成报批成就文本文件 25 套，电子文件一套。4、本规划编制工作要求在 2013 年 12 月 31 日前完成。附件：宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计经济技术指标湖北宜昌长江三峡游轮中心开发有限公司二一三年八月十九日文档合用标准附件：宜昌长江三峡游轮中心项目修建性详细规划设计经济技术指标（本指标由克而瑞（中国）信息技术有限公司供应）第一篇 背景篇一、开发条件：（一）有利条件：景观资源： 正南望江、 江景广阔， 景观资源拥有稀缺性、唯一性和不可以复制性。（二）不利条件：1、虾子沟片区有土地的高差硬伤，夜
12、明珠路与沿江货运码头整体存在近 10 米的土地高低差。2、夜明珠片区 4 号地块内北侧有山坡，沿夜明珠路西侧有高约 30 米的山坡。为认识决高差问题，建议将虾子沟片区打造阶梯式地形，将高差劣势变为全江景优势；夜明珠片区的山坡建议平整作业，有利于规模性土地开发。二、上位规划研究依照宜昌市城市整体规划（ 2011-2030 ），本案所在的平湖半岛 TBD板块紧邻市中心板块，定位为以旅游和文化功能为引擎，带动地区综合化发展，成为城市空间的重要拓展地区。文档合用标准第二篇 定位篇基于本项目优越的地理地址，定位为以旅游集群为核心功能，集酒店集群、商业集群、居住集群和商务办公集群的滨水旅游休闲综合体。 2
13、 大功能， 5 大集群，以游轮客运中心为核心引擎，打造三峡游轮新区大门，成立城市新名片、塑造地区新形象。一、核心功能：旅游集群（一）三峡游轮客运中心（建筑面积约 57000 ）形象定位：三峡游轮新区门户世界级长江游轮港区经过打造装备国际当先设施、国际化服务的世界级游轮客运中心（夜明珠 ) ，发挥旅游集散作用，吸引一般旅游客群人流，导入游轮旅游经济、宜昌旅游再生活，打造宜昌城市名片，带动新区超越式发展。（二）游艇俱乐部（建筑面积约 10000 ）形象定位：国际个人领海会游艇俱乐部国内外峰层人士圈层齐聚地经过国际化个人游艇游艇休闲码头（虾子沟）的打造、引入国际顶尖游艇设施，国际高端游艇俱乐部运营商
14、，举办高档“游艇嘉年光”活动，打造国内外峰层人士的圈层齐聚地。建筑内容包括游艇停靠码头、游艇会所、游艇出租服务中心、游艇驾驶体验中心。文档合用标准二、衍生功能：酒店集群、商业集群、居住集群、商务办公集群1、酒店集群：五星级酒店、文化旅店、经济型酒店；2、商业集群：滨水文化休闲特色商业街、街坊中心、旅游特色商业街；3、居住集群：一般住处、亲水独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、花园洋房；4、商务办公集群：标准写字楼。第三篇 规划设计篇一、规划布局（一）经济技术指标地块编号用地属性占地面积占地面积容积率建筑面积备注( 亩)( )( )1#地块238364居住用地3582#地块268003#地块 商服用地
15、 40 68381 435004#地块 商服用地 103 47596 600395#地块居住用地建设拥有型物业6#地块 划拨用地 64 238364 57000文档合用标准（地块划分表示图）（二）物业配比指标建筑面积物业种类 物业配比 运营方式( 万)住处 61% 销售商业 4 7% 拥有办公 2 3% 拥有酒店 23% 拥有其他 5% 拥有总占地面积： 424042 （ 636 亩）总建筑面积： 588287 综合容积率：文档合用标准（三）整体规划布局文档合用标准二、投资测算一级开发总成本： 182023 万元二级开发总成本： 233663 万元总投资： 415686 万元息税后总收入： 4
16、17732 万元利润额： 2047 万元利润率： 0.5%三、设计要求（一）住处设计要求1、经济指标： 1、2 号地块住处总建筑面积：356354 （仅供参照）功能种类 容积率 占地面积 占地比率 建筑面积 建面比率高层378660 33%235980 66%住宅叠加152440 22%52440 15%物业联排47673 20%38138 11%配比独栋30987 13%15494 4%（二线滨江）独栋28604 12%14302 4%（一线滨江）2、高层物业（1）高层物业定位： 一线滨江标杆公寓（2）户型配置原则： 80-110 2 房、 110-140 3 房为主，结合考虑项目地区升级的
17、定位，及快速回笼资本的财务要求，建议面积段适合放大，但以 140 以内为主。文档合用标准建议 140 以下户型重视户型合用性， 保证得房率； 140以上客户重视居住质量，以私密性实现为目标。户型尺度建议： 层高为。主要功能空间的尺度随面积放大而拉伸，同时次要空间面宽增加。户型功能建议： 兼顾功能配置与居住酣畅度1）80-110 2 房：放大客厅尺度，主卧套房设计，增设公共卫生间；2）130-140 3 房：在保证主卧套房及收纳空间配置时，大横厅办理。（ 3）建筑设计原则建筑风格建议： 现代滨江风格。现代滨江风格，光明且线条清楚的建筑立面质感强，外观简洁，色彩柔和，但简洁之处却见丰盛。立面材质建
18、议： 采用石材、真石漆及玻璃幕墙。建筑立面基座采用石材，主体采用真石漆（仿石涂料） ，局部采用玻璃幕墙。立面色系建议： 以浅色外墙为主色彩，中和了现代风格刚性表现方式。3、叠加别墅物业（1）叠加别墅定位： 夷陵区江景叠加别墅。（2）户型配置原则面积段建议： 150-170 户型面积段。文档合用标准注：有天有地，前庭后院，独门独户看法，个人车位车库化建筑层数建筑层数建议： 4 层建筑形态建议： 新古典主义风格，在立面收效上呈矩形及正方体结合的表现，线条简洁，序次感强；并以浅色系将立面刚性表现中和，而不显得十分强硬。（建筑形态表示参照）4、联排别墅物业（1）联排别墅定位： 一线临江联排别墅。（2）
19、户型配置原则面积段建议： 160-250 户型面积段。注：兼顾私有与公共空间，大面宽短进深，个人庭院，利用竖向空间构造，增加叠加亲地性，激活上层空间溢价，实现联排别墅价值。建筑层数建议： 2 层（地上）。建筑形态建议： 现代建筑风格。现代风格建筑，审美需求的导向、 追求空间和形式的文化内涵、 人与自然友善需求。文档合用标准（建筑形态表示参照）5、独栋别墅物业（1）独栋别墅定位： 一线沿江独栋亲水别墅。（2）户型配置原则户型面积建议： 350-450 户型面积段，以吻合高端人群生活方式酣畅齐全为创建重点。注：临水地区，景观资源稀缺，地段价值高，资源高度私有，空间尺度重申仪式感，休闲社交功能。建筑
20、层数建议： 2 层（地上）。建筑形态建议： 现代建筑风格。现代风格建筑，审美需求的导向、 追求空间和形式的文化内涵、 人与自然友善需求。（建筑形态表示参照）文档合用标准（二）商业设计要求1、经济指标：商业总建筑面积：35164 （仅供参照）功能种类容积率占地面积建筑面积商业物业街坊中心2500010000配比滨水商业31455251642、滨江商业滨江商业定位： 滨水文化商业街区。以餐饮为主，服务及零售为辅的中高档休闲滨水特色 BLOCK街区。商铺面积建议： 参照滨江同类业态商铺面积段，建议本案商铺面积段为 100-200 以及局部的 300-400 。1）轻餐饮商铺面积以 100-150 为
21、主，休闲餐饮等商店面积可以适合放大至 200 左右；2）品牌旗舰店等功能性商铺面积在 300-400 。注：考虑滨江商业定位较高端，商铺面积不宜过小。商铺层数建议： 1-3 层。注：独栋式商业由于整栋的考虑， 因此可单栋 3 层设置，品牌进驻，但需注意餐饮业态可单层部署也可单栋 2 层部署，便于人流导入花销即可。商业业态建议： 休闲餐饮、艺术文化特色店、时兴优选店、零售品牌旗舰店等。建筑形态建议： 多栋 1-3 层的独栋建筑，形成高低参差的天际线文档合用标准注： 1）依照招商需要，每栋独栋建筑层数、体量可不相同； 2）不一样层数的建筑相邻部署，形成高低参差的天际线。( 建筑形态表示参照 )3、
22、街坊中心街坊中心商业定位： 悠活街坊中心。集服务、餐饮、零售为一体的中高档社区商业，围绕居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲” , 充分满足市民物质文化生活需求。商业面积建议： 轻餐饮面积 200-250 左右，服务类商铺（如便利店、洗衣房等）面积控制在50-100 。商业业态建议： 银行、书店、邮政、餐饮、洗衣房、美容美发等。建筑形态建议： 集中式商业建筑形态。文档合用标准（三）酒店设计要求1、经济指标：酒店总建筑面积：32937 （仅供参照）功能种类容积率占地面积建筑面积酒店物业五星级酒店15133 23500 配比15728 9437 文化旅店2、五星级酒店五星级酒店定位： 五星
23、级国际度假优选酒店，世界旅游度假人士的迁徙地。国际化设计，国际化设施品牌，国际化服务体验，宜昌新地标。酒店面积建议： 参照五星级酒店标准，建议单套客房平均面积 70 ，客房总建筑面积 10500 （仅供参照） 。注：配套面积占比约 60%（仅供参照） 。酒店客房数建议： 参照五星级酒店标准，建议客房数约150 间（仅供参照） 。建筑形态建议： 单栋现代风格地标建筑。（建筑形态表示参照）3、文化旅店文化旅店定位： 文化旅途会所。这里不不过满足个性化文档合用标准旅宿的需求，也有差异于城市生活的特色文化，同时有供应所有游戏、休闲、演出设施，这里不但是旅社，更是旅途会所。酒店面积建议： 参照乌镇等旅店
24、类面积段，建议本案旅店面积段为 1600 左右。酒店层数建议： 2-3 层（可参照乌镇旅店） 。建筑形态建议： 多栋 2-3 层的独栋建筑（可参照乌镇旅店）。注： 1）依照后期运营招商的要素，每栋独栋建筑层数、体量可不一样样。( 建筑形态表示参照 )（四）游轮中心设计要求1、经济指标： 游轮中心综合体总建筑面积： 57000 （仅供参照）。功能种类容积率占地面积建筑面积游轮航站楼-80000 旅游商业25000 10000 中心综合体物业配快捷酒店5000 6000 比8000 20000 标准办公停车库-18000 文档合用标准2、旅游商业旅游商业定位： 优选旅游体验区。小而精的商铺不但是优
25、异的购物体验，更是文化享受，围绕宜昌特色商品体验功能，打造优选旅游体验。商铺面积建议： 平均面积 60-80 。原由：1）小面积商铺控制总价，有利于销售型商业快速去化。目前市场销售型商业成交面积段主要集中在30-80 ，去化量大，客户总价承受能力强；2）商铺面积设计应结合招商需求考虑，依照业态配置调整商铺面积。注： 60-80 为商铺的平均面积段，不代表销售型商铺的主力面积段，主力面积段设置应结合招商需要考虑。商铺层数建议： 控制在 2 层。注：市场成交数据显示， 3 层及其以上商铺销售单价明显下降，去化速度放缓， 1-2 层商铺单价高且去化能力强，合理保障溢价实现。商业业态建议： 围绕宜昌特色商品体验功能，以零售购物为主。（建筑形态表示参照）文档合用标准3、标准办公标准办公定位： 甲级精致商务写字楼。甲级精致商务，生态化办公环境，全功能商业配套服务。面积配置建议： 标准层面积 1500-2000 ，户型面积以250-400 ，辅助户型以 100-200 。
