1、（2017.09.06）一、购房刚需提供有力支撑，首置和改善住房双轮驱动长期来看，国内住房刚需持续释放，为木门市场提供有力支撑。 2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高， 全年商品房销售面积达157348.53万平方米， 同比增长22.46%，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。我国商品房销售面积及同比增速目前，我国购房市场需求中，大致可以划分为三类需求，分别是投资性需求、首次置业需求和改善性需求。在地产调控政策趋紧的背景下，投资性需求受到一定的抑制，因此我们重点关注首次置业需求和改善性需求。其中首次置业需求又被视为刚性需求
2、的重要组成部分。首次置业需求。 一般而言，首次置业需求的目标群体包括购置婚房的年轻人和新进入城镇的居民。庞大的婚育人口，是房地产和家具行业的重要消费群体。2009年至今，我国内地居民每年的结婚登记人数均在1200万对以上， 2012年至今每年的新生儿均在1600万以上，购房对大部分新家庭来说是刚需，由此也成为了木门市场需求的基本构成部分。我国内地居民结婚登记数我国人口出生率和每年出生人口数量 除了婚育人口带来的首次置业刚需之外，在目前城镇化加快的背景下，还会有更多的人进入城市以房定居，成为城镇新增居民，这部分群体对住房的需求也是刚性的。20012015年全国城镇人口及城镇化率 随着我国城镇化的
3、逐步推进，城镇化率由1978年的17.92%增加到了2015年的56.10%，城镇人口从4.6亿人增加到7.71亿人，年均增加800多万人。 2014年末，城镇人口达到74,916万人，占总人口比重达54.77%； 2015年末，城镇常住人口77,116万人，比上年末增加2,200万人，城镇人口占总人口比重为56.1%。快速城镇化，使得越来越多的非城镇居民涌入城镇。 2014年3月16日，国务院公布的国家新型城镇化规划称， 2020年要实现常住人口城镇化率达到60%左右。在目前的基础上，城镇化率还会提高，城镇人口未来还会继续增加，这将推动城镇住房的需求，进而推动对木门的需求。由此可见，无论是婚
4、育人口带来的婚房刚需，还是新型城镇化带来的“以房定居”趋势，都充分反映了首次置业带来的住房刚需的持续放量，进而也为下游家具行业，包括木门行业，提供有力的需求支撑。改善性需求占据越来越重要的市场地位。 改善性住房需求是指对目前居住条件不满足，需要重新购置房产来满足居住需求。一方面，随着经济条件改善和家庭结构变化， “以旧换新”、 “以小换大”、 “以郊换城”、 “学区导向”等模式都是改善性需求购房者考虑的角度。改善性购房需求者的年龄主要集中于3545岁之间，这个年龄区间的消费群体通常具备一定的物质财富积累，同时面临子女教育、老人赡养等方面的压力，因此这个年龄段用户的改善性购房欲望从主观和客观上都
5、较为强烈。此外， 相关部门也出台了税收优惠政策，改善性住房迎来利好。 税收上的减免为居民购买第二套改善性住房减少了一定的阻力。另一方面，国家也在加快推进城镇棚户区、城中村和危房改造， 稳步提高居民住房水平。随着改造工作的推进，对木门，尤其是中低档木门的需求也会持续释放。 根据国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见（国发20168号），我国将加快城镇棚户区、 城中村和危房改造。另外，国务院印发的关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发2015 37号）中明确提出从2015年到2017年进行棚户区改造，包括城中村还有危房改造在内的棚户区改造目标是1800万套。综上所述，首次置业的刚性需求和由经济条件和家庭结构转变带来的改善性需求是促进木门行业发展的直接动力，不论是首次置业还是改善性住房需求，都呈现出对房地产市场的强力支撑作用，木门行业也将受益于住房刚需的持续释放。
