1、酒店管理分析 酒店投资项目评估与分析叶予舜酒店管理筹建 酒店投资项目评估与分析1. 项目投资评估1.1 项目投资评估说明01) 项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业收益情况进行估算，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。02) 对酒店开发过程的模拟为：第1年、第2年为酒店建设期，第3年开始进入酒店经营期，第13年将酒店整体出售。03) 本报告仅从项目投资与经营的角度分析项目的可行性，由于预测时间较长（13年），造成经济测算结果存在偏差，故仅供决策参考，而不作为最终的测算结果。04) 酒店的总
2、投资额，经营期间的营业收入和经营成本，均基于预测数据。 05) 假定项目投资基准收益率为8%。06) 本报告投资评估中，对项目进行13年的财务模拟预测，期间所发生的项目的土地增值部分，不在本次测算考虑之中。07) 假设项目总投资中的自有资金占25%。08) 假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定的年净收益，运用收益还原法测算本项目的未来售价，估算价格可能相对比较保守。1.2 基本经济指标某酒店项目主要经济技术指标如下：序号指标数量单位1占地面积100,734平方米2层数地上2层局部3层3总建筑面积39,945平方米4客房数380间1.3 投资成本估算1.3.1 测算依据总成本测算以发展商提
3、供的投资成本估算数据为基础。根据发展商提供的数据，酒店建安成本的各构成项单价为：序号内容单价（元/m2）1.土建费用1.1土建主体工程1,1001.2土方回填及地基处理工程2001.3地下泳池及地基处理工程802.设备安装费用2.1门窗工程3302.2外墙饰面工程4002.3天然气工程402.4电缆工程1002.5智能化工程752.6水电消防工程2252.7中央空调4002.8热水工程及锅炉房1252.9厨房设备1132.10电梯752.11电视电话工程652.12路灯工程222.13自来水工程503.内装修3.1内装修工程（含家具、饰品）2,800除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前
4、期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：序号项目总价（万元）1土地费用6,0012前期费用1,9573基础设施费1,4784公共配套费1,2225管理费用3,8381.3.2 总投资成本估算酒店的总投资成本估算为39，040万元。其中，建安成本占67%的比重序号项目数量（万元）备注1土地费用6,001整个酒店项目的土地成本2建筑安装费24,367 3前期费用1,957 4基础设施费1,478 5公共配套费1,222 6管理费用3,283 6不可预见费731 按建安工程费的3%计7合计：39,040 详见附表“项目总投资估算表”。1.4 经营测算1.4.1 测算依据酒店经营情况测算，是站在
5、酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。酒店拥有客房数约380间，预测第一年出租率为65%，每年以2%幅度递增；餐饮第一年上座率为65%，每年以2%幅度递增；会议第一年租金为30元/平方米，每年租金以3%幅度递增。酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：项目指标数量单位客房客房数380间出租率65%平均房价600元/间餐饮餐位1,000上座率65%人均消费100元/人次会议面积3,200平米租金30元/每平米租赁天数180天根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：项目指标比率备注客房
6、、会议营业费用19%占客房收入比例餐饮营业成本41%占餐饮收入比例营业费用38%管理费用8%管理费用行政管理费用3%占营业收入比例市场营销费用3%工程维修费用3%能源费用10%管理费2.5%其他费用1.5%1.4.2 经营收入预测酒店经营期的第一年经营收入为9,853万元。其中，客房收入5,860万元，占59.4%；餐饮收入2,373万元，占24.1%；会议收入1,620万元，占16.4%。以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。1.4.3 经营成本与费用客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅2%的变动测算。经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为556万元。1.4.4 第十年租转售价格
7、预测利用收益法对本酒店13年后的市值进行预估。根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为30,000元/平方米。（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。1.5 项目财务评价1.5.1 静态盈利能力 项目总投资额为39,040万元。 项目利润总额89,377万元，税后利润67,033万元。 项目内部收益率为26.92%。 项目投资利润率达到172%。 全部投资回收期为：13年（含建设期两年）。即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。各项静态财务指标计算结果如下表所示：序号指标名称单位数量1项目总投资万元39,0402营业收入万元132,0073营业税金及附加万元3,
8、5904利润总额万元89,377 5所得税万元22,3446税后利润万元67,033 7内部收益率%26.92%8投资利润率%172%1.5.2 动态盈利能力根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。 全部投资财务净现值为119,920万元大于0，项目可行。 全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。 全投资净现金流累计净现金流第1、2期-4,066-4,066第3期1,708-2,357第4期1957-400第5期718318第6期596913第7期9031,817第8期7402,556第9期1,0533,609第
9、10期5174,125第11期9585,083第12期9276,010第13期1139,10119,920合计119,9202. 项目价值预估2.1项目价值预估酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。单位：万元Rate第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期Value1Value2Value3Value4Value5Value6Value7Value8Value9Value108%3,7413,9904,2504,5234,80
10、95,1085,4215,7496,0926,451注：第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。公式：V经过估算，本项目在目前时间点的市值V= 32，381.16 万元。3. 附件3.1 酒店13年经营情况测算表指标第1、2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年客房出租率建设期65%66%68%69%70%72%73%75%76%78%79%平均房价（元/天/间）650663676690704718732747762777792餐饮上座率65%66%68%69%70%72%
11、73%75%76%78%79%人均消费100102104106108110113115117120122会议经营面积3,0003,0003,0003,0003,0003,0003,0003,0003,0003,0003,000会议租金3031323334353637383940一、年经营收入（万元）9,85310,23410,63011,04111,46911,91312,37512,85513,35413,87214,410客房营业收入5,8606,0976,3436,5996,8667,1437,4327,7328,0458,3708,708餐饮营业收入2,3732,4682,5682,6
12、722,7802,8923,0093,1303,2573,3893,525会议收入1,6201,6691,7191,7701,8231,8781,9341,9922,0522,1142,177二、年经营成本（万元）5,5625,6735,7865,9026,0206,1406,2636,3896,5166,6476,780营业成本9739921,0121,0321,0531,0741,0951,1171,1401,1621,186营业费用2,3232,3692,4172,4652,5142,5652,6162,6682,7212,7762,831管理费用2,2662,3112,3582,405
13、2,4532,5022,5522,6032,6552,7082,762三、经营税费（万元）239255270287304322341361382403426四、经营利润（万元）4,0524,3064,5734,8535,1455,4515,7716,1066,4566,8227,205经营利润率41%42%43%44%45%46%47%47%48%49%50%3.2 项目总投资估算表占地面积：120,000.00容积率：0.33 项目总建面：39,945.2 内容标准合计（万元）计量（m2）单价（元/m2）1.土地费用6,001 120,000.002,796 土地及相关税费6,001 120
14、,000.00500 2.建筑安装费243,67 39,945.2 6,100 土建主体工程3,995 39,945.2 1,000 土方回填及地基处理工程799 39,945.2 200 地下泳池及地基处理工程320 39,945.2 80 门窗工程1,318 39,945.2 330 外墙饰面工程1,598 39,945.2 400 天然气工程160 39,945.2 40 电缆工程399 39,945.2 100 智能化工程300 39,945.2 75 水电消防工程899 39,945.2 225 中央空调1,598 39,945.2 400 热水工程及锅炉房499 39,945.2
15、125 厨房设备451 39,945.2 113 电梯300 39,945.2 75 电视电话工程260 39,945.2 65 路灯工程88 39,945.2 22 自来水工程200 39,945.2 50 内装修工程11185 39,945.2 2800 3.前期费用1957 39,945.2 490 前期规费320 39,945.2 80 市政雨污水工程639 39,945.2 160 设计/勘探等费用999 39,945.2 250 4.基础设施费1,478 39,945.2 370 道路下水道160 39,945.2 40 绿化工程719 39,945.2 180 水景及室外景观59
16、9 39,945.2 150 5.公共配套费1,222 39,945.2 306 变电所1,222 39,945.2 306 6.管理费用3,283 39,945.2 823 工程管理费用240 39,945.2 60 开业前物资采购2,029 39,945.2 508 开办费811 39,945.2 203 开业周转流动资金204 39,945.2 51 12.不可预见费731 39,945.2 183 合计：39,040 3.3 经济评价指标汇总表序号指标名称单位数量1项目总投资万元39,0402资金筹措29,0402.1资本金万元10,0003营业收入万元132,0074营业税金及附加万
17、元7,3666利润总额万元85,601 7所得税万元21,4008税后利润万元64,2019全投资内部收益率%26.92%10投资利润率%164%3.4 全部投资财务现金流量表序号项目合计第1.2期第3期第4期第5期第6期第7期第8期第9期第10期第11期第12期第13期1现金流入290,88139,040 9,85310,23410,63011,04111,46911,91312,37512,85513,35413,872134,2451.1销售收入119,835119,8351.2借款金额29,04029,040 1.3经营收入132,0079,85310,23410,63011,0411
18、1,46911,91312,37512,85513,35413,87214,4101.4自有资金投入10,00010,000 2现金流出170,96143,1058,1448,2779,91210,44610,56611,17411,32312,33912,39612,94420,3352.1开发建设投资39,04039,0402.2借款利息20,6864,066 2,0332,0332,0331,9281,7881,6481,4731,2981,0538085282.3运营费用67,6775,5625,6735,7865,9026,0206,1406,2636,3896,5166,6476,
19、7802.4经营税金及附加7,366550 571 593 616 640 665 691 717 745 774 804 2.5还款金额29,04001,5002,0002,0002,5002,5003,5003,5004,0007,540 2.6所得税7,1521182213964355827164,6843净现金流量119,920-4066 170819577185969037401053517958927113,9104累计净现金流量-4066 -2357-4003189131,8172,5563,6094,1255,0836,010119,9201.全部投资内部收益率26.92%2.全部投资回收期12.50
