1、建筑工程评估基础-建筑物的损耗考试试题及答案解析一、单选题（本大题20小题每题1.0分，共20.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）第1题无形损耗是指由于（ A技术进步、科技发达B技术进步、消费观念变更C技术进步、产品更新D周围环境的变化【正确答案】 ：B 【本题分数】：1.0分第2题建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物（ A耐用年限B使用年限C设计年限D折旧年限【正确答案】 ：A 【本题分数】：1.0分第3题易受腐蚀的钢筋混凝土厂房，重置价格328.76万元，使用20年后的折旧累计额为（ ）万元。A 109.59
2、 B 131.50 C 140.90 D 187.86跟多试卷请访问做题室）等原因引起的价值损失。【正确答案】 ：D 【本题分数】：1.0分【答案解析】本题中，受腐蚀的钢筋混凝土生产用房，使用年限最长为35年。累计折旧=328.76万元3520=187.86万元。第4题某建筑物1999年4月开工建设，2000年4月因故停工，2000年10月复工，2001年2月竣工验收合格。该建筑物耐用年限应自（ ）起计算。A 1999年4月B 2000年4月C 2000年10月D 2001年2月【正确答案】 ：D 【本题分数】：1.0分【答案解析】本题考核点为建筑物使用年限计算法。使用年限计算法是将建筑物的损
3、耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的计算方法。基本计算公式为d=（1-R）tN100% D=Cd式中：d为建筑物损耗率；D为建筑物的损耗；R为预计的建筑物的残值率；t为建筑物已使用年限；N为建筑物的耐用年限；C为建筑物的重置价值。第5题当建筑物残值（ A大于零B等于零C小于零D小等于零【正确答案】 ：B 【本题分数】：1.0分第6题跟多试卷请访问做题室）时，建筑物的损耗率和成新率之和等于1。修复费用法是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的（ ）的百分比确定损耗率。A计划成本B实际成本C重置成本D预算成本【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分第7
4、题使用年限法是指用建筑物的实际已使用年限占建筑物（ 物的损耗率。A会计折旧年限B设计年限C耐用年限D使用年限【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】）的比率作为建筑使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑的物耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之间的基础上的方法。第8题某钢结构厂房，主体建筑价值占70%，附属设备价值占30%，耐用年限分别为：主体建筑70年，附属设备20年。至评估基准日，该厂房已使用10年，则综合损耗率为（ ）。A 10% B 25% C 30% D 35%跟多试卷请访问做题室【正确答案】 ：B 【本题分数】：1.0分【答案解析】综合损耗率10+7070%+10+203
5、0%25% 第9题在资产评估工作中，确定建筑物损耗（ A可以直接B直接C不能直接D可以考虑【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分第10题耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的（ ）。A经济耐用年限B折旧年限C实际使用年限D设计年限【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】）按折旧年限计算。本题考核点为有关建筑物、构筑物的评估。建筑物、构筑物使用年限的内涵是耐用年限不同于使用年限，评估建筑物、构筑物的使用年限是确指建筑物、构筑物的实际使用年限。第11题建筑物的有形损耗是指由于（ A使用和消费观念变更B受自然力影响和技术进步跟多试卷请访问做题室）
6、而引起的建筑物价值的损失。C使用和受自然力影响D经济上的因素和受自然力影响【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】本题考核点为建筑物的有形损耗的概念。建筑物的损耗，是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建筑物效用递减，从而引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。前者是指由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。第12题由具有专业知识和经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行观察，以判断确定被评估建筑物的损耗率的方法称为（ ）。A打分法B年限法C估算法D统计法【正确答案】 ：A 【本题分数】：1.0分第13题由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥
7、，导致其价值贬损，属于 （ ）。A自然损耗B功能损耗C经济损耗D无形损耗【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】经济损耗因素，是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济的不适应性而发生的损耗。跟多试卷请访问做题室第14题在实际评估工作中，如求取某幢高层住宅建筑物的损耗时，还应划分建筑物的主体与（ ），因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。A装饰面材B门窗附件C防水做法D附属设施【正确答案】 ：D 【本题分数】：1.0分【答案解析】本题考核点为建筑物损耗的确定办法的规定。另外，在实际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，因为它们的耐用年限不同，损耗也不同。建筑物的附属设备是指与建筑物不
8、可分割的各种附属设备，如水，暖、电、卫、通风、电梯等设备，它们的经济耐用年限较主体结构短。装饰工程为了满足功能的需要和适应周边环境的需要，需多次进行改造，一幢建筑物主体耐用年限间可包含若干个装饰工程和设备工程的经济耐用年限。第15题房地产估价规范条文说明中给出了钢结构房屋的经济耐用年限的参考值如下：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房（ ）年。A 50 B 60 C 70 D 80【正确答案】 ：D 【本题分数】：1.0分第16题经济耐用年限，是指从（ A使用角度B技术角度 ）衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。跟多试卷请访问做题室C功能角度D经济角度【正确答案】 ：D 【本题分
9、数】：1.0分【答案解析】本题考核点为有关经济耐用年限的概念。经济耐用年限是指从经济角度衡量建筑物的具有合理性的可使用年限。第17题利用建筑物的实际已使用年限占建筑物耐用年限的比率作为建筑物的损耗率的方法称为（ ）。A打分法B年限法C估算法D统计法【正确答案】 ：B 【本题分数】：1.0分第18题砖混结构二等房屋的住宅，重置价格127.8万元，按定额法计算折旧额，其年折旧额为（ ）万元。A 2.13 B 2.50 C 2.56 D 3.00【正确答案】 ：C 【本题分数】：1.0分【答案解析】砖混结构二等住宅的耐用年限为50年。年折旧额（127.8+50）万元2.56万元第19题跟多试卷请访问
10、做题室利用环比评分法计算得到下列指标A的权重值为（ A指标B重要度比值C A B C D D 1.5 1.0 3.5【正确答案】 ：A 【本题分数】：1.0分第20题）。某项目财务评价时，当ic=18%时，FNPV=100万元；当ic22%时，FNPV-100万元，则该项目的FIRR为（ ）。A 19% B 20% C 19.5% D 20.5%【正确答案】 ：B 【本题分数】：1.0分二、多选题（本大题10小题每题2.0分，共20.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择两个或两个以上答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。）第1题估价人员应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物
11、的实际新旧程度，根据建筑物的（ ）情况以及地基的稳定性等，最后确定损耗率或成新率。A建成时间B耐用时间C维护情况D保养情况E使用情况【正确答案】 ：A,C,D,E跟多试卷请访问做题室【本题分数】：2.0分【答案解析】B耐用时间系对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已使用年限维护，保养情况等估计建筑物经济耐用年限，计算出损耗率或成新率。第2题实际评估工作需要计算建筑物损耗，若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当（ ）。A建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按土地使用权年限计算损牦B建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，按其平均值计算损耗C建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，按建筑物
12、已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗D建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗E土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗【正确答案】 ：D,E 【本题分数】：2.0分【答案解析】本题考核点为建筑物损耗中关于有关年限的规定。若建筑物耐用年限与土地使用权年限不一致，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，按建筑物耐用年限计算损耗，而土地使用权年限短于建筑物耐用年限时，按土地使用权年限计算损耗。第3题一幢建筑物主体耐用年限期间可以有若干个经济寿命发生，所以，损耗率计算过程中，（ ）的费用应分别计算。A主体B附属设施C装饰材料D防水材料E保温材料【正确答案】 ：
13、A,B,C 【本题分数】：2.0分第4题跟多试卷请访问做题室应用综合法计算建筑物损耗时，除综合运用使用年限法和打分法外，还可综合考虑建筑物（ ）等因素。A设计等级B所在地气候的变化C所在地物价指数的变化D设防标准E设计单位和施工单位的等级【正确答案】 ：A,D,E 【本题分数】：2.0分【答案解析】本题考核点为综合法计算建筑物的损耗。综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素主要包括：考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。判别建筑物的设防标准。考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平。考虑使用状况和日常维修保养情况。考虑大修、装饰情况。第5题观察法的基本做
14、法是，一般依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场勘察时边勘察边按（ ）部分再区分不同部位分别打分，然后计算损耗率。A基础B防水C设备D结构E装修【正确答案】 ：C,D,E 【本题分数】：2.0分第6题以下各项中，（ ）会造成原有建筑物的无形损耗。A风雨侵蚀等自然作用跟多试卷请访问做题室B同类建筑产品均采用了适应当前消费观念的设计C技术进步使同类建筑物造价降低D地基不均匀沉降使建筑物出现裂缝E位于偏僻地区的商店周围新建了居民小区【正确答案】 ：B,C 【本题分数】：2.0分【答案解析】建筑物的无形损耗是指由于功能上或经济上的因素，诸如技术进步、消费观念变更等原因而
15、引起的建筑物无形价值损失。第7题采用综合法测算建筑物损耗，要考虑（ A耐用年限和已使用年限因素B设计年限和已使用年限因素C建筑物设计、施工水平、抗震设防标准及大修、装饰等其他因素D现场勘察、对照打分因素E年折旧额因素【正确答案】 ：A,C,D 【本题分数】：2.0分【答案解析】）。综合法除综合运用使用年限法和观察法两种方法外，还可综合其他因素。其他因素主要包括：（1）考虑建筑物的设计等级和设计部门的等级及设计水平。（2）判别建筑物的设防标准。（3）考虑建筑物的施工单位等级及实际施工水平。（4）考虑使用状况和日常维修保养情况。（5）考虑大修、装饰情况。第8题在确定建筑物损耗的现场勘察过程中，对钢
16、筋混凝土框架结构的结构部分应重点注意（ ）。A基础跟多试卷请访问做题室B梁、柱C隔墙D屋盖E楼地面【正确答案】 ：A,B,D,E 【本题分数】：2.0分【答案解析】本题考核点为钢筋混凝土结构损耗勘察注意要点。在现场勘察过程中，应重点注意中的几个部分：（1）结构部分包括地基基础、承重构件、屋面和楼地面。（2）装饰部分包括门窗、内外粉刷、顶棚和细木装修。（3）设备部分包括水卫、电照、暖气和特种设备。第9题造成损耗的主要原因通常可分为（ A物质因素B功能因素C经济因素D环境因素E化学因素【正确答案】 ：A,B,C 【本题分数】：2.0分第10题在现场勘察过程中，对钢筋混凝土结构的结构部分应重点注意（
17、 A门窗B地基基础C承重构件D屋面E楼地面跟多试卷请访问做题室）数类。）部分。【正确答案】 ：B,C,D,E 【本题分数】：2.0分【答案解析】门窗结构部分并不是影响钢筋混凝土结构的组成部分。三、综合题（本大题4小题每题5.0分，共20.0分。）第1题某房屋耐用年限为40年，已使用4年。在竣工前1年申请补办土地使用手续，但直到建成2年后才补办完土地使用权手续。确定的土地使用权年限为30年，经评估人员现场勘察鉴定，房屋结构、装修、设备部分损耗得分分别为20%、15%、17%，三部分评分修正系数可定为0.6、0.2、0.1。求：1按使用年限法计算损耗率。2按打分法计算损耗率。3按综合法计算损耗率（
18、年限法权重55%，打分法45%）。【正确答案】 ：1按使用年限法计算损耗率因为，建筑物虽然在竣工前1年开始申请补办土地使用权手续，但直到建筑物竣工后已使用了2年才补办完相关手续，也就是其耐用年限仍晚于土地使用权年限的结束时间，故按建筑已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗率，损耗率建筑物已即使用年限/（建筑物已使用年限+地使用权剩余使用年限） 100% 4/4+（30-2）100%12.5% 2按打分法计算损耗率损耗率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分 B 20%0.6+15%0.2+17%0.116.7% 3按综合法计算损耗率损耗率使用年限损耗率A+观察法（打分法）损耗
19、率A 55%12.5%+167%45%14.39%第2题某建筑物的重置价格为200万元，经济耐用年限为50年，已使用年限为10年。根据评估人员推测，主体结构修复费用为1.5万元，装修的重置价格为60万元，跟多试卷请访问做题室耐用年限为8年，已使用2年；设备的重置价格为60万元，耐用年限为15年，已使用10年，残值为零。计算：1各部位的损耗率。2房屋的成新率。【正确答案】 ：1各部位的损耗率主体部位的损耗率修复费用重置价值100%15（200-60-60） 100% 18.75% 装修部位的损耗率=已使用年限经济耐用年限100%28100%25% 设备部位的损耗率=10-15100%66.67%
20、 2房屋的成新率主体部位造价占房屋重置成本的百分比80200100%=40% 装修部位造价占房屋重置成本的百分比60200100%30% 设备部位造价占房屋重置成本的百分比60200100%30% 房屋成新率：1-（40%18.75%+30%25%+30%66.67%）65%第3题简述运用使用年限法评估建筑物的损耗时，如果建筑物的经济耐用年限与土地使用权的年限不一致，应如何正确处理。【正确答案】 ：建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算损耗；建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限
21、计算损耗；建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算损耗。第4题跟多试卷请访问做题室某项目的评估基准日为1994年9月30日，A类建筑物中有一个联合车间，1989年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18m，层高10m，钢门窗，水泥地面，并设有10t吊车两台，总建筑面积19600m2。C类建筑中有简易库棚一座，1986年建成，已使用8年。试用年限法对上述房屋成新率进行计算。【正确
22、答案】 ：使用年限法，用公式表达有以下三种形式：（1）建筑物损耗率已使用年限建筑物耐用年限100% （2）建筑物损耗率已使用年限（已使用年限+剩余使用年限）100% （3）建筑物成新率1-房屋损耗率公式（1）用于确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则联合车间损耗率5.350100%=10.6% 联合车间成新率1-10.6%89.4% 考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90%。简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于1991年进行了一次大修，现在实物状态基本完好，预期沿可使用6年，则简易库棚损耗率=8（8+6）100%=57% 简易库棚成新率1-57%43%跟多试卷请访问做题室
