1、佛山市三水区住宅小区投资工程项目投资可行性研究报告书优秀甲级资质项目投资可行性研究报告书第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况1.1.1 项目申报单位名 称：xxyyzz房地产开发有限公司（以下简称zz公司）住 所：yy区西南街布心下涡开发区九小区法定代表人姓名：何惠友注 册 资 本：人民币壹佰万元实 收 资 本：人民币壹佰万元公 司 类 型：有限责任公司1.1.2 项目申报单位主营业务zz公司的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。1.1.3 项目申报单位经营年限zz公司经营年限自成立日期二四年二月十日至长期。1.1.4 项目申报单位股东构成xxyyzz房地产开发有限
2、公司的企业法人营业执照注册号为4406832001096，住所位于yy区西南街布心下涡开发区九小区，法定代表人何惠友，注册资本人民币壹佰万元，实收资本壹佰万元，何惠友占股份的100%，公司类型为有限责任公司。1.1.5 项目申报单位资产负债情况zz公司资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道zz公司的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为643，251.00元、2，933，823.13元和4，745，463.46元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为1，680，034.50元、101，243.50元和5，469，130.10元。房地产行业资金
3、流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得zz公司的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1 zz公司资产负债表编制单位：xxyyzz房地产有限公司 2009年9月30日 金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金1368754.20367843.21短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款2965437.501680034.50应收股息4应付工资3030280.00101243.50应收账款5643251.00应付福利费31其他应收款62320186.772933823.13应付利润32存货7165687.77409527.34应交
4、税金33待摊费用8其他应交款34一年内到期的长期债券投资9其他应付款351291236.825469130.10其他流动资产10预提费用36流动资产合计112854628.744354444.68一年内到期的长期负债37长期投资：其他流动负债38长期股权投资12流动负债合计391386954.327250408.10长期债权投资13长期负债：长期投资合计140.000.00长期借款40固定资产：长期应付款41固定资产原价1590680.005090680.00其他长期负债42减：累计折旧1636503.38345216.54固定资产净值1754176.624745463.46长期负债合计430
5、.000.00工程物资18在建工程19负债合计441386954.327250408.10固定资产清理20所有者权益：固定资产合计2154176.624745463.46实收资本451000000.001000000.00资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中：法定公益金48其他长期资产24未分配利润49521851.04849500.04无形及其他资产合计250.000.00所有者权益（股东权益）合计501521851.041849500.04资产合计：262908805.369099908.14负债及权益（股东权益）合计：512908805.369099908.14企业负
6、责人：何惠友 会计机构负责人：钟健生 制表人：卢雪芬zz公司的损益情况见下表1-2。zz公司本年累计盈利327，649.00元，而盈利的原因主要是公司建设的商住楼正在销售回笼资金阶段中。相信随着xxyy区金域华庭项目的开工、建设，zz公司的盈利情况更加乐观。表1-2 zz公司利润表编制单位：xxyyzz房地产有限公司 2009年9月 金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入1296845.001008861.95减：主营业务成本294177.10383908.30主营业务税金及附加315250.6036216.60二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）4187417.3058873
7、7.05加：其他业务利润（亏损以“-”号填列）5减：营业费用6管理费用747348.60281361.10财务费用869.70692.95三、营业利润（亏损以“-”号填列）9139999.00306683.00加：投资收益（损失以“-”号填列）10营业外收入1120966.00减：营业外支出 12四、利润总额（亏损以“-”号填列） 13139999.00327649.00减：所得税14五、净利润（净亏损以“-”号填列） 15139999.00327649.00企业负责人：何惠友 会计机构负责人：钟健生 制表人：卢雪芬1.1.6 项目申报单位主要投资项目1.1.7 项目申报单位现有人员和资质xx
8、yyzz房地产开发有限公司经营房地产开发业务的现有员工为25人，设有销售部、综合部、工程部及财务部四个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。zz公司拥有房地产开发四级资质。相信随着资本的不断积累和人员素质的不断提高加上股东在房地产开发方面的综合运营能力已经比较成熟，相信zz公司房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。1.2 项目概况1.2.1 拟建项目的建设背景1.2.1.1 宏观背景我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“十一五时期是全面建设小康社会的关键时期，十一五时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5
9、%、城镇化率提高到47%，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。xx国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为：“十一五”期间，xx生产总值年均增长12%，初步建成产业布局合理且具先进技术水平的制造业基地，围绕建设产业强市、文化名城、现代化大都市与富裕和谐佛山总目标，实现四大发展战略，即“产业集聚优化创新战略、生态组团城市发展战略、科教兴市人才强市战略、城乡一元和谐发展战略”，并明确“十一五”期间yy区经济社会发展的具体目标：“yy要借助后发优势资源，实现跨越发展，努力成为可持续发展的示范地区。西北部的yy区通过承接
10、市内外产业梯度转移，加大招商引资和区域协调合作力度，在提高产业快速发展的基础上，不仅要注重量的扩张，更要注重质的提高，实现跨越式发展，整合、提升区域竞争力。”yy区“十一五”期间和到2020年的发展目标是：到2010年，全区生产总值比2000年增长5.2倍(翻两番多)，人均GDP达到8,000美元以上；每万元GDP能耗下降20%左右，年均下降5%；经济实力进一步增强，人民富裕安康，社会更加和谐，率先基本实现社会主义现代化；到2020年，全区生产总值比2010年再翻一番多，人均生产总值达到20,000美元以上，建设经济繁荣、生活富裕、环境优美、城乡协调、社会和谐的yy，力争全面实现现代化。1.2
11、.1.2 城市发展规划背景根据yy区城市总体规划（20032020），西南组团未来发展重点将集中在西南片区、云东海片区、江南片区以及河口片区四大区域。四大片区职能各有侧重，西南片区是yy区的政治、经济和文化中心，着力发展商住以及大型配套设施项目；云东海片区要在保护生态环境的前提下，以云东海湖为核心，发展诸如旅游、会议、酒店、度假及高档次的区域性房地产项目；江南片区的发展先以生态为主，通过规划控制手段，适量地发展区域性的房地产项目；河口片区将作为城市发展的次中心，将发展服务、商业、居住、仓储、物流等。该总体规划将yy区的城市性质定义为：珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市区西部的交通枢纽和旅
12、游、会议、培训基地，yy区的政治、经济、文化中心。主要城市职能为：广佛都市区西部交通枢纽与物流基地；广佛都市区外围居住中心和旅游、会议、培训基地；佛山西部制造业基地；xx域重要的绿色农产品生产、加工基地。1.2.1.3 城市经济背景近几年，yy工业园区发展迅速，极大地带动了当地的经济发展，工业经济也成为区域房地产业发展的有力引擎。今年以来,yy抓住新兴产业发展态势重点攻关,引进了中建材薄膜太阳能、可口可乐、中移动华南物流配送中心在内的一批大项目；把3月和6月定为动工月,共有124个完工项目和145个在建项目,同时全区融资70多亿元,奠定了经济增长的后劲。今年前三季度,yy实现地区生产总值356
13、.3亿元,增长17%；工业总产值1076.8亿元,增长18.4%；全社会固定资产投资164.3亿元,增长26%；地方财政一般预算收入11.6亿元,增长8.6%。随着越来越多的名企、外企进入yy投资，yy的经济开始飞速发展起来，而yy的房地产业也进入了快速发展阶段。近年来，yy坚持工业强区战略，建设了数个高标准工业园区，大力招商引资，以新型工业化带动三大产业协调发展，区域经济发展水平迅速提高，外来人口明显增多，市民的收入和消费能力也快速增长，为房地产业的快速健康发展奠定了良好的基础。1.2.2 拟建项目的建设地点xxyy区金域华庭项目位于yy区西南街道锦江15号。该地段位于xx西南组团中心区范围
14、内，中心区的开发建设的提出正是适应yy及大佛山社会经济与城市转型、提高中心城区积聚与扩散能力、推进城市扩容提质、塑造生态型现代化滨江城市，提升城市竞争力的有效途径，中心区建成后主要为商业、金融、政治和居住生活用途。项目具体位置见附图“项目地理位置图”。1.2.3 拟建项目的主要建设内容和规模金域华庭整个住宅小区规划建4幢的单体建筑，其中楼高17层和楼高18层的都有2幢。现总体开发的xxyy区金域华庭项目规划总用地面积18127.8平方米，建筑净用地面积为11423.6平方米，总建筑面积为45395.72平方米，其中计算容积率建筑面积为33810.72平方米，地下建筑面积为10833平方米；本项
15、目立足于提升yy城市生活品质，在建筑内涵上糅合了国际前沿都市生活风格。有关项目建设内容和规模的详细技术经济指标见表1-3。表1-3 项目主要技术经济指标一览表序号项目名称指标1规划总用地18127.82净用地面积11423.63总建筑面积45395.724其中计算容积率建筑面积33810.72其中住宅建筑面积31810.72商铺建筑面积20005配建地下停车场10833（不计入容积率）6建筑基地面积36007建筑密度19%8容积率1.89绿地率35%10总户数38411每户人数3.212居住人口122813停车位38014其中地下停车位27415地面停车位60（小区外）16109（小区内）17
16、其中套型面积小于90平方米的住宅建筑面积占总住宅面积的比例70%注：本方案符合“国六”条要求1.2.4 拟建项目的设计依据与规范（一）设计依据本建设项目立项批准文件本工程项目红线图本工程项目地质勘察报告本工程项目土地使用规划设计条件设计合同及设计任务书建设单位提供的本项目的其他相关资料中华人民共和国城乡规划法城市规划编制方法及实施细则广东省城乡规划管理技术导则xx城乡规划管理技术规定国家有关建筑设计工作的指导方针、政策、法规、规范、规定及标准建设单位认可的设计方案（二）设计规范1）住宅设计规范（GB50096-1999）；2）建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3）民用建筑设计通则（
17、GB50015-2003）；4）建筑给排水设计规范（GB50045-95）（2005版）；5)建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）；6)建筑物灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；7)民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-92）；8)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067)；9）民用建筑隔声设计规范（GBJ118-88）；10）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；11）建筑结构荷载规范（GB50009-2001）（2006版）；12）国家和地区有关的设计规范、标准和规定。1.2.5 拟建项目的建筑方案金域华庭项目占地18127.8平方米，总建筑面
18、积为45395.72平方米，建筑密度为19%，建筑容积率为1.8，绿地率为35%。（一）规划设计理念1、以人为本，创造引领西南组团中心区商住人文生活环境的地标性社区。2、定位于一个可持续发展的社区，从某种程度上说，在经济、服务和管理上做到自给自足。3、将含地面和地下停车场、商业、会所、中心花园等服务设施，创造一个生动而友好的居住环境。4、科学合理利用土地为前提，以高层住宅为主体，采用点式规划布局，充分利用项目北侧城市森林公园的良好景观优势，合理规划建筑朝向，大道景观的最大化利用。（二）户型本项目共规划有楼高17、18层的高层住宅，户型建筑面积由70至130不等。并根据每幢楼的位置、朝向等情况提
19、出多种相应的户型设置。每种户型都做到“三明”设计，适合广东地区住户对住宅的基本要求，住宅主朝向无遮挡，主要为南北朝向，主朝向间距30m以上，局部楼距达到60m。1.2.5.1建筑设计 本项目小区在设计构思中，力图使建筑能够在优美的环境中，以自身的建筑语言体现出自身的风格，并与周围环境融合。立面设计中，以丰富和谐的色彩配合现代的建筑造型，创造出亲切、协调、富有人情味的建筑形象。在形式上，选用了挑板、凸窗、檐口、线角、顶部构架等建筑元素，并对其比例进行商业部分配以黄色、红色，形成生动、丰富的立面造型。注重窗、阳台、空调机等立面构件的细部处理及墙面的材料色彩和组成的变化。立面简洁、轻松、既节约造价，
20、又呈现南国居住建筑的秀雅风格。1.2.5.2结构设计结构设计基本风压WO0.5KN/；楼面均布活荷载为4KN/，特殊的设备荷载按实际情况考虑。本工程抗震设防烈度为6度，按钢筋混凝土框架结构设计。拟采用预制管桩基础，视地质勘察结果定。1.2.5.3道路设计本小区道路系统规划遵循“短、捷、顺”的原则，以环状道路做为小区主干及消防车道，人车分流的交通系统，小区主出入口设置在用地北面，顺接城市支路锦江路。道路规划设计充分考虑为步行服务，体现对人的关怀。主要表现在：1、汽车绕组团外围道路进入地下车库，户主可通过地下室的楼梯直接进入组团绿化平台，出入方便，组团内部除留有紧急消防通道以外，是完全的人行空间，
21、形成完全的人车分流系统。人行系统融入景观系统的规划设计中，各个组团的人行流线相串联，达到“步移景异”的效果与绿化带结合的自由式人行道。2、重视道路景观设计，使驾车或步行是一个愉快的过程。如机动车道两旁均为绿化，而人行道则是或穿插于绿化之中，或穿过架空层下面的水榭。3、贯彻适用、经济和安全的原则，道路布局合理、流畅且生动。活动与绿化结合极容易获得良好的景观效果。4、停车场主要通过路边硬地绿化、半地下及地下室作为停车位，解决停车问题的同时确保环境绿化的品质。1.2.5.4给排水设计本项目用水有生活用水、绿化用水和消防用水。项目供水管道沿道路布置，拟从市政给水管网上引入2根DN150的给水管，能够满
22、足项目用水需要。根据有关消防规范将生活用水与消防供水系统合一。楼宇排水系统采用雨污分流方式。消防方面用水，小区内以DN150的管道形成环状管网，每隔50米设置一个室外消火栓，型号为SS100-10。室外消防用水由消防泵加压后提供，消防水池贮水为2小时的室内消防用水量。同时，在室内消防管网上设置水泵接合器。1.2.5.5通风及空调设计本项目采用自然通风，空调由住户自行选择安装。1.2.5.6电气设计项目内设配电房供电，配电房设置于地下室。变配电房内设1000KVA变压器一台。高压柜采用真空断路器，变压器采用新式节能干式变压器。系统低压母线分段运行，相互联络。低压采用TN-S方式供电。电源，由城区
23、供电网引1路10KV专线给小区供电，10KV电缆埋地引入小区配电房。照明系统。照度按国家标准中间值执行，灯具采用节能灯具。各楼内照明采用多管日光灯,户外路灯采用高压卤素气体光源照明，景观用灯采用节能装饰灯。防雷接地。按三级防雷建筑考虑，接地按共用接地装置考虑，接地电阻R1欧姆。1.2.5.7弱电系统设计电话系统。由城市通讯光纤引入小区机房，设置ADSL复用设备，提供用户宽带上网业务，小区内设若干户外电话分线箱，为用户提供电话线路。有线电视系统。弱电中心内设有线电视房，小区配置有线电视双向传输网，采用HFC接入方式向住户提供宽带接入。 1.2.5.8消防设计本项目建筑物为二类高层建筑物，耐火等级
24、为级。所有楼梯间和通道需符合高层建筑设计防火规范GB5004595。项目设有室内外消火栓系统、自动喷淋灭火系统。电房设水喷雾灭火系统。综上所述，金域华庭项目建筑方案比较完善,在总平面布置上有效地合理利用空间尤其是道路环境的设计。建筑设计经济科学,结构牢固可靠,消防符合有关规范的要求,另外项目的给排水和通风及空调设计也是比较完备的。总体来说项目的规划设计是经济、适用、可靠的。1.2.6 拟建项目的投资规模和资金筹措方案1.2.6.1 拟建项目总投资本项目预计总投资约为5610.76万元，见表1-4。预计项目建设期15个月，即由09年11月（项目现已着手进行前期工作）筹建至2011年1月竣工。项目
25、初始建设投资由自有资金投入，预计2010年上半年进入建设期高峰将产生一定的资金缺口，届时进行短期融资解决。项目建设后期即2010年下半年项目开始发售时可回笼大量的资金，则资金状况可较为宽松。项目具体投资和筹资由xxyyzz房地产开发有限公司内部详细策划。表1-4 工程项目开发建设投资估算表项 目 名 称总 价(万元)单方造价(元/ )一、项目开发成本二、项目开发费三、管理及其他不可预见费四、项目总投资1.2.6.2 拟建项目资本金资金来源主要通过自筹和银行贷款解决，现土地费用744.06万元已交纳。依照国务院新公布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200927号)，从2009年5
26、月27日起，对不同行业固定资产投资项目资本金比例进行了细化，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。xxyyzz房地产开发有限公司自有资本占总投资比例符合要求。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1 国民经济和社会发展总体规划“十一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，具有承前启后的历史地位，既面临难得机遇，也存在严峻挑战。我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。城乡居民消费结构加速升级，将带动产业结构加快调整和城镇化加快发展，市场潜力巨大。劳动力资源丰富，国民储蓄率较高，基础设施不断
27、改善，产业配套能力较强，科技教育具有较好基础，社会政治保持长期稳定。改革向纵深推进，社会主义市场经济体制逐步完善，将进一步激发社会活力和发展动力。和平、发展、合作成为当今时代的潮流，世界政治力量对比有利于保持国际环境的总体稳定，经济全球化趋势深入发展，科技进步日新月异，生产要素流动和产业转移加快，我国与世界经济的相互联系和影响日益加深，国内国际两个市场、两种资源相互补充，外部环境总体上对我国发展有利。根据全面建设小康社会的总体要求，“十一五”时期要努力实现宏观经济平稳运行。国内生产总值年均增长7.5%，实现人均国内生产总值比2000年翻一番。城镇新增就业和转移农业劳动力各4500万人，城镇登记
28、失业率控制在5%。价格总水平基本稳定。国际收支基本平衡。“十一五”时期，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。适应居民消费结构升级趋势，继续发展主要面向消费者的服务业，扩大短缺服务产品供给，满足多样化的服务需求。积极发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。表2-1 我国“十一五”时期国
29、民经济和社会发展的主要目标类别指标2005年2010年年均增长(%)属 性经济增长国内生产总值（万亿元）人均国内生产总值（元）18.21398526.1192707.56.6预期性预期性经济结构服务业增加值比重（%）服务业就业比重（%）研究与试验发展经费支出占国内生产总值比重（%）城镇化率（%）40.331.31.34343.335.3247340.74预期性预期性预期性预期性人口资源环境全国总人口（万人）单位国内生产总值能源消耗降低（%）单位工业增加值用水量降低（%）农业灌溉用水有效利用系数工业固体废物综合利用率（%）耕地保有量（亿公顷）主要污染物排放总量减少（%）森林覆盖率（%）1307560.4555.81.22
