1、毕业设计房地产销售管理系统论文房地产销售管理系统摘要房地产销售已成为房产公司管理中不可或缺的一部分，在许多国家得到了广泛的研究与应用。总的说来，房地产销售系统就是通过集中房地产销售信息，对房产公司的管理进行调控。实现房地产销售系统现代化的根本途径是信息化、系统化。MCIROSPFT公司的 VB 6.0开发工具,有各种各种面向对象的控件。我们将在VB 6.0中使用ADO控件连接ACCESS数据库，将存在数据库的信息通过界面显示出来，并进行修改，查询等操作。关键字：管理信息系统、房地产销售、系统开发 数据库 查询AbstractReal estate sale has become an indi
2、spensable part of property management companies in many countries and has been in a wide range of research and application. Overall, Real estate marketing system is by focusing on the real estate companys management to control real estate information system. Achieve real estate marketing system is t
3、he fundamental way to modern information technology. The systematic development tool Visual Basic 6.0 of Microsoft companies has all the various object-oriented control. We will control in Visual Basic 6.0 ADO connection ACCESS database. There will show the information in the database through the in
4、terface, and revised operational inquiries.Keywords： Management Information system Real Estate Management System,Systematic Development Database Inquiry第一章 房地产销售概述象其它商品一样，楼盘销售同样会受到来自社会、经济、市场以致政策方面因素的影响。正确分析并把握诸方面因素对售楼的影响，对于发展商在营销策划上的准确定位、实现预期的销售目标，具有至关重要的作用。房地产现场销售好比战场上的短兵相接，一个细微的过失往往会造成一次交锋的失败。在坚持客
5、户公司双赢策略，努力提高成交率的同时，销售技能的不断自我完善，则是现场销售人员成功的阶梯。传统的房地产营销理念将营销活动仅仅简单地理解为将制成品推销出去，这种理念已明显不适应时代变化的要求，因为，传统的房地产营销理念是在供给短缺的情况下产生的，在这种情况下，对房地产的需求仅仅停留在最原始、最基本的功能（如住宅的居住功能）上，同时，房地产流通受到限制，房地产市场处于卖方市场，产品只愁生产，不愁销售，因此，导致了被动营销理念的形成和对营销概念简单、生硬地理解。但随着时代的变化，房地产已告别短缺时代，房地产市场已开始迈入买方市场，消费者成为市场的主导力量，只有适应消费者的产品和被消费者接受的品牌，才
6、能适应市场，受到青睐。因此，在现代化的房地产营销理念中，已将房地产营销思想贯穿到了房地产的设计、生产、销售、售后服务等各个环节，或者说房地产再生产过程的各个环节都是围绕着房地产营销来展开。从交易行为来看，购买者（或消费者）是交易中不可缺少的一方，开发商要实现交换价值，就必须为消费者提供适应其需要的使用价值，因此，房地产营销只有围绕消费者信息展开，才能使营销发挥作用，取得效益，而在消费者信息中最为重要的就是消费者心理方面的信息。在这里我们所要理解的是房地产销售所产生背景，房地产销售原本是由房产公司自己管理的问题，因此分析生产房产公司的房地产销售，能让我们更清楚理解在处理房地产销售时那些是需要关注
7、的问题，对房地产销售的要求到底是什么。 伴随着人类社会的进步和科学技术的发展，人们生活水平也在不断的提高，房产中介行业已经成为当今社会比较热门的行业。房产销售时房产中介行业的重要组成部分，由于房产销售形式复杂，业务种类繁多，早期的手工销售方式已经不能适应现代房产销售的需要，在这种情况下，房产销售管理系统营运而生。国外的现状：法国房产中介业历史悠久，形成了一套完善的法律和管理办法，实行从帮助寻找客户到签约、管理等“一条龙”服务。有实力的房产中介公司业务范围更广，不仅从事单元房、宅院、商业用房、车库和仓库等租赁或买卖，还与合伙人共同参与房屋建设，成为房屋的共同物主。随着互联网的广泛应用，法国的房产
8、中介公司大都设有网站，从公司诚信为客户服务、帮你解除烦恼的承诺到各种房屋租赁、买卖业务的经营项目，一应俱全。如确实想租或买房，只须打开网上表格填入姓名、身份、购买或租用房屋的类别、最高出价地段、面积、间数、准备何时入住租期多长等要求，便可得到相关信息。也可通过电话联系，中介公司会热情向客户推荐，如大致满意，可约定看房时间。如看房后不满意，还可选择别的房屋，直到满意为止。征求信息和参观住房都由中介公司免费提供。最后中介公司根据法律规定起草文本，在征得客户同意后签订契约。在美国，随着计算机和互联网的发展，MLS多重上市服务（MLS=Multiple Listing Service）的应用程序逐渐代
9、替了纸张抄写房源信息的方法。数据库的特性与房产中介的工作习惯、操作流程激发了软件工程师们对客户端的开发，房地产中介商可以在客户端进行数据的传输，同时可以通过互联网自动升级，避免了客户成本过多的投入。国内的现状：从目前中国房产中介的现状看，普遍存在着人力资源匮乏、企业规模小、管理水平低、项目运作能力差、资产负债率高等问题。尤其是一些中、小房地产企业，在经营手法和市场竞争方式上，大多处在相互模仿的阶段，在所有制、规模、效益三个方面明显表现出市场竞争力的不足。传统中介公司往往有成堆的文件需要人工去处理，信息的收集和更新非常缓慢，同时大量的信息也由于无法实现共享和深度开发而难以达到最优。传统的以手工登
10、记为主的房屋中介信息管理方式，效率低下、出错率高，耗费了大量的时间和人力资源。不仅无形中增加了中介公司的运营成本，而且使宝贵的房产信息数据处于极不稳定的状态，一旦丢失将给公司造成难以估量的损失。此外，传统管理方式查询繁杂，难于快速查询到满足客户需求的房源信息，无法保证高质量的信息服务。特别对于通过电话咨询房源信息的客户来说，更是无法快速有效的提供房源信息。近年来，房地产中介行业以投入少、经营灵活、服务快捷的特点活跃了房地产市场，并在国家利好政策的扶持下有了很大的发展。但目前还没有真正实现信息的快速查询，也不能根据客户需要进行检索，“服务“问题仍然存在。系统分析开发背景随着我国市场经济的快速发展
11、和信息化水平的不断提高，如何利用先进的管理手段，提高房地产企业楼盘销售管理的水平，是当今社会所面临的一个课题。提高企业的管理水平，必须全方位地提高企业的管理意识。只有高标准、高质量的管理才能满足企业的发展需求。面对信息时代的挑战，利用高科技手段来提高房地产企业的楼盘销售管理无疑是一条行之有效的途径。在某种意义上，信息与科技在企业管理与现代化建设中显现出越来越重要的地位。企业销售管理方面的信息化与科学化，已成为现代化生活水平步入高台阶的重要标志。需求分析利用计算机实现企业的销售管理势在必行。对于房地产企业来说，利用计算机支持企业高效率完成楼盘销售管理的日常事务，是适应现代企业制度要求、推动企业劳
12、动型管理走向科学化、规范化的必要条件；而房屋销售管理是一项琐碎、复杂而又十分细致的工作，楼盘的销售,客户资料的管理,物业收费,以及售楼的合同协议等管理,一般不允许出错，如果实行手工操作,须手工填制大量的表格,这就会耗费工作人员大量的时间和精力，计算机进行售楼工作的管理，不仅能够保证各项信息准确无误、快速输出，同时计算机具有手工管理所无法比拟的优点.例如:检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高房屋企业管理的效率,也是企业的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件。Visual Basic是美国微软公司的第一个编程工具和系统开发的第一个产品，Vi
13、sual Basic以优良的性能、较强的系统开发功能、完美的视觉界面和简单易学的特点，已经赢得了全世界广大用户的偏爱。Visual Basic的编程环境包含了快速有效的开发功能，尤其是数据窗口这一方便而简洁操纵数据库的智能化对象，使系统的开发更人性化，操作更简便。作为管理信息系统的开发，Visual Basic是一个非常理想选择。Visual Basic是一种可视化的、面对对象和条用事件驱动方式的结构化高级程序设计，可用于开发Windows环境下的种类应用程序。它简单易学、效率高，且功能强大，可以与Windows的专业开发工具SDK相媲美，而且程序开发人员不必具有C/C+编程基础。在Visua
14、l Basic环境下，利用事件驱动的编程机制、新颖易用的可视化设计工具，使用Windows内部的应用程序接口(API)函数，以及动态链接库(DLL)、动态数据交换(DDE)、对象的链接与嵌入(OLE)、开放式数据访问(ODBC)等技术，可以高效、快速地开发出Windows环境下功能强大、图形界面丰富的应用软件系统。系统要求一、 硬件要求:1 486/DX66Mhz以上CPU2 内存16M以上(使用Windows NT需要32M以上内存)3 硬盘容量1GB以上(典型安装需要128MB硬盘空间,完全安装须要147MB硬盘空间,外加Microsoft开发者文档67MB硬盘空间)4 EGA以上分辨率的
15、显示器.5 一个CD-ROM驱动器6 鼠标或其它定点设备二、软件要求1 操作系统应使用Microsoft Windows95及以上版本,或者使用Microsoft Windows NT3.51或者更高版本.2 安装有IE4.0或以上版本的浏览器.第二章 开发语言介绍本管理系统采用的数据库是SQL Server 2000数据库，开发语言为Microsoft Visual Basic 6.0(简称VB6.0)。VB6.0作为前台的开发工具，用SQL Server 2000作为后台支持数据库，通过VB6.0的数据库控件来连接SQL Server 2000中并对其编程来实现各种功能。因为SQL Ser
16、ver与Visual Basic用的同为Microsoft Jet数据库引擎，有着最好的兼容性。第一节 VB介绍Visual Basic的前身是QBASIC，语言基础是BASIC。自从微软推出VB后，便成为了程序开发人员的首选工具。据统计，仅在数据库系统开发领域，VB就占了90的份额。VB是基于对象的可视化程序开发工具，它的优点在于能够快捷、简易地建立Windows应用程序。1998年8月，微软推出了VB 6.0的版本，进一步加强了部件开发的功能。以适用人员来分，可有以下三个版本：1. 标准版 针对一般程序设计人员,适合普通应用系统的开发。2. 专业版 针对专业程序开发人员，它在标准版的基础上
17、提供了对数据库和Internet的支持。3. 企业版 适用于专为企业设计应用软件的程序开发人员。使用VB不需要追求完美的算法和精密的逻辑，而只要充分发挥你的想象力和创造力，就能利用VB开发出各种实用的软件了，不论是小游戏还是大型的客户端/服务器端应用程序，都变得非常简单。可视化编程的一个突出特点就是其开发环境就像一个百宝箱，很多功能都集成在其之中，这就是IDE（Integrated Development Environment），即集成开发环境。IDE是指在相应的开发平台中集成了编辑器、编译连接工具、控件器箱辅助工具。例如在VB的集成开发环境中就包括了以下一些主要元素：工具栏、工具箱、工程管
18、理器窗口、属性窗口、窗体设计器、代码编辑器窗口等；和VB类似，Delphi的IDE中具有主控制窗体、对象查看窗口和窗体设计器。同时IDE的设置是很灵活的，开发人员可以按照自己的编程习惯来配置IDE。从简单的文本文件到各种复杂的关系型数据库，数据库应用程序需要面对各种各样的数据源。Visual basic 6.0提供ADO(Active Data Objects)作为应用程序和OLE-DB连接的桥梁ADO,即Active数据对象（Active Data Objects）：实际是一种提供访问各种数据类型的连接机制。ADO设计为一种极简单的格式，通过ODBC的方法同数据库接口相连。用户可以使用任何一
19、种ODBC数据源，即不仅适合于SQL Server、Oracle、Access等数据库应用程序，也适合于Excel表格、文本文件、图形文件和无格式的数据文件。ADO是基于OLE-DB之上的技术，因此ADO通过其内部的属性和方法提供统一的数据访问接口方法。本系统就是用ADO对象来连接数据库的。下一节专门介绍ADO。Microsoft在Visual Basic 6.0以后的版本都集成了ADO。它与以前Visual Basic的DAO、RDO相比有了很大的提高。DAO(Data Access Objects)即数据访问对象，是一种面向对象的界面接口。通过DAO/Jet功能可以访问ISAM数据库，使用
20、DAO/ODBC Direct功能可以实现远程RDO功能。RDO(Remote Data Objects)即远程数据对象，为使用代码来创建和操作一个远程ODBC数据库系统的各个部件提供了一个框架。RDO是ODBC API的一个浅层界面接口，是专为访问远程ODBC关系数据源而设计的。第二节 ADO对象ADO是Microsoft公司关于各种类型数据的高等界面，后来逐渐演变成满足所有数据访问需要的完整解决办法。ADO的对象模型是所有数据访问接口对象模型中最简单的一种。Microsoft公司用来访问ADO数据的应用程序界面技术是OLE DB。OLE DB是一种底层编程接口，用来访问许多不同类型的数据源
21、，其中包括消息、文件系统以及其他一些非传统的数据源。OLE DB是一个由Component Object Model（COM）接口组成的集合，用来隐藏创建数据访问服务过程中的细节。OLEDB提供了访问任何数据资源的方法，包括相互关联的数据库和相互不关联的数据库、Email和文件系统、文本和图形以及用户定义的数据对象。以下是本程序中用到的对象：Connection对象：通过“连接”可从应用程序访问数据源，连接是交换数据所必需的环境。对象模型使用Connection对象使连接概念得以具体。Recordset对象：表示的是来自基本表或命令执行结果的记录全集。Recordset 对象可支持两类更新：立
22、即更新和批更新。使用立即更新，一旦调用Update方法，对数据的所有更改将被立即写入基本数据源。也可以使用AddNew和Update方法将值的数组作为参数传递，同时更新记录的若干字段。Field对象：代表使用普通数据类型的数据的列。Recordset对象含有由Field对象组成的Fields集合。每个Field对象对应于Recordset中的一列。使用Field对象的Value属性可设置或返回当前记录的数据。以下是本程序中用到的方法：AddNew方法：创建可更新Recordset对象的新记录。MoveFirst、MoveLast、MoveNext 和MovePrevious方法：在指定 Rec
23、ordset 对象中移动到第一个、最后一个、下一个或前一个记录并使该记录成为当前记录。Open方法(ADO Connection)：打开到数据源的连接。Open方法(ADO Recordset)：打开记录集。Close方法：关闭打开的对象及任何相关对象。Execute方法：执行指定的查询、SQL语句、存储过程或特定提供者的文本等内容。第三章 数据库Access第一节 ACCESS介绍过去的一些数据库软件，在操作上、数据库建立、维护等等，都相当复杂且不易使用，但是在具备了窗口的GUI（图形用户界面）特性的ACCESS数据库推出之后，数据库的建立不再是困难的事情，我们可以在PC上简单而快速的建立出
24、一套符合自己的数据库。不但如此，在ACCESS 2000 推出以后，我们发现数据库的建立更加的快速，但是功能却更加强大，用户不用再去记忆那一大堆的文件名称，或是为数据库的文件管理大费周章，通过ACCESS的人性化管理接口把数据库的管理整理，便于维护；此外，在报表的制作上也是相当容易的，完全的视觉开发向导设计，让人使用起来很舒服。但是美中不足的是ACCESS对于主从式结构的安全性管理不足，由于ACCESS可以快速的通过ODBC连接到数据库服务器上（Database Server）,并浏览所有表格或是相关对象转成HTML基本上，ACCESS对建立一个数据库所具备的每一个对象，其中包括了表、查询、窗
25、体、报表、宏、模块。其功能分别叙述如下： 表对象打开已经存在的表格、对已存在的表格字段数据进行修改、新建表格。 查询对象可以用直接拖放的方式，建立表格之间的关联与对应关系，自动产生SQL语法查询出我们想要的数据。 窗体设计对象可以设计用户接口，用来输入并处理数据。 报表对象利用视图向导的开发方式，简单、快速的建立出需求报表或标签。 宏对象提供许多的宏功能，您可以把这样的宏连接到窗体设计中的任一个对象，以达成一些复杂的功能。 模块对象撰写VB的程序模块，处理较复杂的问题与需求，该功能是采用事件驱动的模式，类似VB的处理方式。第二节 SQL语言SQL(Structured Query Langua
26、ge，结构查询语言)是一个功能强大的数据库语言。SQL通常使用于数据库的通讯。ANSI（美国国家标准学会）声称，SQL是关系数据库管理系统的标准语言。SQL语句通常用于完成一些数据库的操作任务，比如在数据库中更新数据，或者从数据库中检索数据。使用SQL的常见关系数据库管理系统有：Oracle、 Sybase、 Microsoft SQL Server、 Access等等。虽然绝大多数的数据库系统使用SQL，但是它们同样有它们自立另外的专有扩展功能用于它们的系统。但是，标准的SQL命令，比如Select、 Insert、 Update、 Delete、 Create和 Drop常常被用于完成绝大
27、多数数据库的操作。MS SQL Server 就是用的Transact- SQL。SQL语言有着非常突出的优点，SQL语言是非过程化的语言、统一的语言、是所有关系数据库的公共语言。非过程化语言：SQL是一个非过程化的语言，因为它一次处理一个记录，对数据提供自动导航。SQL允许用户在高层的数据结构上工作，而不对单个记录进行操作，可操作记录集，所有SQL 语句接受集合作为输入，返回集合作为输出。SQL的集合特性允许一条SQL语句的结果作为另一条SQL语句的输入。统一的语言：SQL可用于所有用户的DB活动模型，包括系统管理员、数据库管理员、 应用程序员、决策支持系统人员及许多其它类型的终端用户。所有
28、关系数据库的公共语言：由于所有主要的关系数据库管理系统都支持SQL语言，用户可将使用SQL的技能从一个RDBMS(关系数据库管理系统)转到另一个，所有用SQL编写的程序都是可以移植的。SQL为许多任务提供了命令，其中包括：查询数据、在表中插入、修改和删除记录、建立、修改和删除数据对象、控制对数据和数据对象的存取、保证数据库一致性和完整性等。以前的数据库管理系统为上述各类操作提供单独的语言，而SQL 将全部任务统一在一种语言中。SQL功能强大，是一种完备的数据处理语言，不仅用于数据库查询，而且用于数据库中的数据修改和更新，概括起来，它可以分成以下几组：DML（Data Manipulation
29、Language，数据操作语言）：用于检索或者修改数据；DDL（Data Definition Language，数据定义语言）： 用于定义数据的结构，比如 创建、修改或者删除数据库对象；DCL（Data Control Language，数据控制语言）：用于定义数据库用户的权限。DML组可以细分为以下的几个语句：SELECT：用于检索数据；INSERT：用于增加数据到数据库；UPDATE：用于从数据库中修改现存的数据；DELETE：用于从数据库中删除数据。DDL语句可以用于创建用户和重建数据库对象。下面是DDL命令：CREATE TABLE，ALTER TABLE，DROP TABLE，CR
30、EATE INDEX，DROP INDEX。下面是一个简单SQL语句的例子：我们使用SQL语句来从user_info中检索用户ID为000001的用户姓名：SELECT 姓名 FROM user_info WHERE用户ID = 000001数据定义语言DDL：它是用来创建和修改数据库结构的一种语句，包括 Create、Alter和Drop 语句。数据操作语言DML：包括数据查询与数据更新。数据查询主要是由Select语句完成，这一点不再赘述。而数据更新所造成的风险大大超过数据查询。数据库管理系统必须在更改期内保护所存储的数据的一致性，确保有效的数据进入数据库，数据库必须保持一致性，DBMS还
31、必须协调多用户的并行更新，以确保用户和它们的更改不至于影响其它用户的作业。用于修改数据库内容的 SQL 语句主要有以下三个：Insert，向一个表中加入新的数据行；Update，更改数据库中已经存在的数据；Delete，从一个表中删除数据行；Insert标准语法：INSERT INTO table_name (col1, col2.) VALUES(value1, value2.)。Insert 语句还可以将多行数据添加到目标表中去，在这种形式的 Insert 语句中，新行的数据值不是在语句正文中明确地指定的，而是语句中指定的一个数据库查询。添加的值来自数据库自身的行，在某些特定的状态下，这是
32、非常有用的。多行 Insert 语句为拷贝数据提供了一种紧凑而高效的方法。Update语句用于更新单表中选定行的一列或多列的值。要更新的目标表在语句中定义，Set子句则指定要更新哪些列并计算它们的值。Update语句总是包含Where语句，而且Update语句比较危险，所以您必须明确地认识到Where语句的重要性，Where语句被用来指定需要更新的行。标准语法：UPDATE table_nameSET columnname1 = value1 , columname2 = value2. WHERE search_conditionDelete 语句标准语法：DELETE FROM tablename WHERE condition在信息管理系统中，我们往往会遇到归类、汇总、映射、索引、子查询等复杂操作，相应的支持与实现如下：GROUP BY方法：GROUP B
