1、某综合办公楼物业管理方案 山东明洁物业管理有限公司 威海市国税局综合办公楼管 理 方 案第一章威海国税项目部概述第二章威海国税保安部职责及管理制度第三章威海国税工程部职责及任务第四章威海国税保洁部职责及标准第五章威海国税会服部职责及标准 项目部经理职责及工作程序一、主要职责1、全面领导主持物业管理项目部的经营管理工作,在本项目部全权管理，使用和调配人员、设备和物质，工作向分公司和业主负责。2、主持制定年度经营管理工作计划并负责落实。3、带教培训本部门各级管理干部和员工,建立思想稳定、作风过硬、技术精悍的骨干队伍，夯实物业管理的组织和技术基础。4、深入物业管理“四个阶段”的全过程,全面监控物业管
2、理质量,现场解决和纠正各专业工作中的问题和不良行为，争创优质、精品物业管理项目工程。5、适时组织质量分析会和技术研讨会，研究和解决物业管理质量和工程项目中存在的“常见病”、“多发病”及技术疑难问题，不断提高工程项目的管理、保障、维修和保养水平。6、加强设备和工具的使用、保养教育和存放管理,尽力保证其使用功能不受损坏，尽量延长其使用寿命。7、加强物业管理成本控制，大力降低物料消耗，增收节支,全面完成公司下达的经营管理指标。8、经常拜访业主管理人员,征求其对物业管理的意见和建议,正确处理业主投诉，并积极组织整改，及时向业主反馈整改结果。9、定期开展安全教育和安全检查，针对存在的不安全因素制定安全保
3、护措施并督导落实，坚持夜间查岗查哨制度,确保物业管理项目的人身财产安全万无一失。0、关心和爱护职工，发动群众开展深入细致的思想工作,当好职工的贴心人，不断增强企业的凝聚力和向心力。11、工作勤谨、忠实、敬业，廉洁自律、以身作则，处处做职工的表率。把明洁公司“四个亮点”工程推向新水平。12、完成上级领导交办的其它任务。二、工作程序1、对各单位的工作实施情况进行抽查，并评定成绩。抽查量至少为日检考评表所含内容的0%,并对抽查情况向当事者讲评。2、检查业主单位投诉和前一日检查存在问题的整改情况，对整改结果进行确认,并在投诉整改但上签字。3、收交专业经理的工作日志进行检查,并指出工作日志在记事内容和书
4、写格式上存在的问题，检查完毕,在工作日志上签字。4、必要时召开技术研讨会,专题研究物业管理中的技术问题。5、找员工谈话,沟通思想，征求意见，解决本项目内的思想问题。6、走访业主，请业主对投诉后的整改结果进行验收，进行思想工作交流,征求意见，融洽感情。7、处理日常工作的其他事项。三、员工行为规范1、员工要举止端正,精神振作，表情诚恳,和蔼可亲，与人接触时要热情，讲话时要面带微笑，使用敬语。2、员工站立时要挺胸抬头，不得前俯后仰或把身体依靠在某一设施上。3、员工行走时要轻而稳，上体正直，抬头,眼平视，两臂自然前后摆动,切忌摇头晃肩、左右摇摆，不得袖手、背手和将手插入衣袋,不得边走边吸烟、扇扇子，不
5、得搭肩挽臂、追逐、嬉戏。4、坐姿要端正，腰部挺起，胸前听,双肩平正放松,双膝并拢,手自然放在双膝上,或两手相握放在小腹下部，目平视。不得前仰后合，摇腿晃脚。5、员工谈吐要文明,语速、音量要适中，统一使用普通话。与人交谈时，应站立端正，讲究礼貌,不左顾右盼、低头哈腰或昂首叉腰,要用心聆听对方谈话，不抢话、不插话、不争论、不强词夺理,语气要温和、语言要文雅。第二章威海国税保安部的职责及管理制度第一节保安部经理的职责1、领导主持保安的全部工作2、主持制定安全保卫工作和四防(防火.防盗.防破坏.防自然灾害)管理制度经上级和业主单位批准后贯彻落实.3、根据托管项目特点公安部门的法规要求制订安全保卫工作计
6、划，经上级和业主单位批准后组织实施.4、经常进行法律.法规教育.让全体保安人员都学法.懂法,并且会用法律,法规,履行职责，维持秩序,规范行为,保证安全.5、带教培训保安管理人员和保安员6、加强安全保卫,消防监控等专项业务的技术训练，提高全体人员的工作能力和业务水平.7、经常检查安全防护,监控设备的使用情况,工作态度,发现故障,失效应及时保修和更换.8、深入安全工作现场,规范安全工作行为.检查考核安全工作质量9、对项目区域内发生的一般违法违纪案件，应组织侦破.对重大治安和刑事案件,应协助公安机关协助侦破处理.10、建立完善安全保卫工作档案资料,积累安全保卫工作管理经验11、定期征求业主单位意见和
7、建议,并采纳落实.12、建立安全和消防隐患检查制度,定期组织安全大检查,对查出的问题组织整改.13、定期对业主单位和项目部的人员进行教育,提高全体人员的安全意识和防护能力.14、完成上级交办的其他任务.第二节 各安全岗位管理职责及制度一、BA中央控制室管理职责1、全面了解物业各部位电视监控设备,熟悉掌握监控设备的技术性能,监控保护,范围及使用方法。2、严格按照技术规范使用所配备的监控设备,确保各监控区监控设备的正常运行。3、严密注意对物业区内各部位的治安监控工作,发现可疑人员及可疑情况及时与安全部领班或当班人员联系，进行检查处理。4、作好各监控区录像带的检查工作,并作好重要监控情况录像带的保存
8、工作、遇到紧急情况，如火灾、停电、治安事件时应及时查询电梯内有无被困人员,并通知有关部门采取紧急措施。6、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚,无交接手续,值班人员不得擅自离岗7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报,有事离岗必须得到班长同意8、禁止携带易燃易爆物品进入监控室，非值班人员未经批准禁止入内二、BA中央控制是管理制度1、工作人员必须坚守岗位,无关人员一律不得进入 监控室2、加强工作责任心，发现违反管理规章制度的行为,应立即停止3、不准在工作场所打闹、睡觉、吸烟、吃零食等, 不做与本职无关之事4、贯彻保卫、保密制度,做到不打听、不传播5、执行对口交接班制度
9、,接班人员必须对操作、观察的设备仪表、工具、记录薄等仔细检查,交班人员必须把本班发生的情况交接清楚,做到班班清，事事明，认真做好值班记录。6、不得随意更改操作键钮,当班人员应对大厦的安全负责7、参观学习人员必须由专职领导陪同,接待完毕后作好登记手续8、做好室内清洁工作,没逢早班擦拭监控操作台等设备，每星期六大扫除，做到窗明门净，设备无灰尘四、车场院内车场安排专人指挥，使车辆停放有序,并对车场二十四小时巡查,防止车辆的破坏与失窃,院门使用先进的职能蓝牙卡管理系统控制，并安排一名保安在院门口值班，一方面,防止外来人员随意进入大楼,另一方面，维护设备的正常使用。、车辆指挥岗：1) 负责院内出入车辆的
10、指挥调度、安全疏散工作。) 负责迎送业主及贵宾车辆进出,有效的提供接车 与送车服务。) 负责车辆停泊车位的调控、安全检查,车辆及道路工作。4）负责院内停泊车辆的安全保卫,提醒司机锁好车辆，不留贵重物品,观察车况。发现异常应及时通知车主并报告上级。) 按时负责定时开关大门。） 负责及时整理车棚内自行车停放次序。7） 完成上级交办的其它任务。五、正厅大门设定保安二十四小时值班，对进出的外来人员进行询问,登记、对于携带的物品必要时进行检查,大厅内设有两个监控探头,进行二十四小时监控和录像。、大堂岗安全员工作程序1） 站立值勤姿态要端正，精神要振作,迎送业主单位人员上、下班时要行注目礼,领导人路过时要
11、行举手礼。） 认真维护大堂秩序,来访人员要示意其到值班台登记，对无关人员要劝其离开,禁止其进入办公区内。)业主单位在楼内举办重大活动或会议时,要协助大厅值班接待员组织来宾签到,维持秩序。4） 对进入大楼内的可疑人员要严格盘查,对突发事件要在报告上级的同时，保护现场、组织疏散、实施救援。5）完成业主交办的其它委托事项。6）完成上级交办的其它临时性任务。六、楼层安全保卫管理制度对办公大楼各部位进行二十四小时，不定时巡逻，对特殊的楼层没有监控设备,专人监视并录像,发现可疑人员上前询问。1、严格执行公司的各项管理制度,把安全保卫工作放在首位，以预防为主,及时排除各楼层的安全隐患，打击违法犯罪，保证业主
12、的财产和人身安全。2、加大重点区域的值勤巡视力度，特别是夜间重点区域要做到每隔30分钟巡视一次。3、加大对楼层重点区域的安全检查力度,每天下班后要对各楼层、办公区的门、窗进行检查,对楼层的总体安全检查要做到每天一次，每月要进行全面检查,特别是节假日、放假前、将检查结果记录在领班值班本中。4、严格执行公司对物品进入大楼的管理制度，对进入大楼的物品严格检查，防止业主的财务被窃后运出大楼,对进入大楼的陌生车辆严格执行过滤及登记制度，防止爆炸物、剧毒物、放射性、腐蚀性等危险物品随便进入大楼,对业主人身财产安全造成威胁。5、严格控制好大楼大门和出入口，严格执行过滤及登记制度,严格检查证件,严禁推销人员、
13、无证人员、闲杂人员和违法犯罪分子混入大楼,维护大楼正常的工作生活秩序,保证大楼的安全。6、严格执行公司的规定-进入业主房间关窗检查时必须两个以上同时进入,严禁私自以任何理由进入业主房间。7、加强对本部门和公司其他部门的员工进行法制教育，防止发生监守自盗,内部盗窃等案件。七、楼内巡检方案楼层:1F9F检查内容：卫生间、走廊、楼道、消防栓、科室门锁、物品、车库、餐厅、水电，对设施设备全面检查。巡检路线:巡检人员从底层乘电梯至19F,由19逐层走梯道进行巡检。巡检时间：每45分钟巡检一次。要求：、巡楼人员要按要求认真仔细巡检各楼层 的情况,并做详细记录。 2、对水、电、笼头开关按要求关闭,对消防 设
14、施逐项检查。 3、对于发现的问题、需协调解决的及时上报。八、消防中心值班员岗位职责、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示和规定。2、熟悉并掌握消防设备的使用性能,保证救灾过程操作有序、准确迅速。3、做好消防值班记录和交接班手续，处理消防报警及电话消防投诉。4、按时交接班，对值班记录、设备状况,事故处理及各处钥匙交接清楚，无交接班手续,值班人员不得擅自离岗。5、宣传消防规章制度，报告消防隐患,提出消防合理化建议。、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗必须得到班长同意。7、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧密处理,并尽快报告主任。九、消防控制中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备及发现火
15、灾、指挥灭火、控制消防机电设备的重要部位，为此特制定如下管理制度：1、控制中心实行专人轮班全日值班制度,值班员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责,每日做好值班记录,室内卫生每日清洁一次2、每天检查消防系统是否正常3、出现报警信号，立即检查信号的真伪情况4、消防专职值班员及维修班负责对大楼消防设施巡查、保养、维修、管理5、值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种, 严禁存爆等危险品、 控制中心的电话属于专用报警联系电话，任何人不得占用，影响消防联络7、控制中心内应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧头、消防头盔等消防器具十、消防设备定期检测、维修、维护保养制度1、按消防规定、消防设备、由保安消防安
16、全人员及工程人员、共同定期检测。2、烟感报警、消防卷帘门有消防安全人员检测一次、如有故障及时保修。3、消防水泵、消防喷淋、显示报警系统等设备由安全人员工程人员每月一次检测。4、对二氧化碳、及干粉灭火器、每季度检查一次、压力不足或过期及时更换。5、消防设备由工程部维修人员接到保修及时修复、如若当天不能修复或其它原因、应及时汇报领导、对暂时不能修复的做好应急方案。十一、防火安全制度1、总则“三级安全、消防检查”制度是防止企业案件及灾害事故发生的有效保障,同时也体现出安全保卫责任制层层落实、人人有责的精神。2、 “三级安全、消防检查”“三级安全、消防检查”制度的执行可以发现并及时整改、堵塞隐患和漏洞
17、，具体要求如下:)月、季、年度检查a 保安部、工程部对各部、室单位进行月、季、年全面安全消防大检查,主要是针对各部门或重点部位落实安全、消防规章制度,以及员工安全知识掌握情况进行检查、发现问题及时纠正。b保安部、工程部查出的隐患、漏洞、制度不落实等问题,应下发安全、消防隐患通知书。并责令限期改正,凡因检查不到位而未发现问题或发现问题只是口头提出，造成上级单位或公安、消防等机关在抽查时指出新的问题或同样的问题，保安部和工程部应承担部分责任。c. 保安部、工程部应对每次检查写出书面报告(包括拟采取的安全整改措施）,上报公司主管领导,以便领导掌握安全工作状况。3. 部门或单位周检查1) 各部、室、单
18、位的经理,每周要对所辖的区域、部位、岗位进行检查。对查出的隐患要立即督促整改并做好记录。2） 部门对在检查中发现的问题无力解决时，应速报公司主管领导和有关部门给予解决,一时难以解决的,部门应采取临时安全保障措施，严防发生问题。3）凡因失职或不负责任而没有检查到位或根本没有进行检查的，或在安全保卫工作中做得很好,长年未发生各类案件事故的，根据大厦安全奖惩制度对部门给予表彰奖励或处罚。4. 班、组日检查) 各班、组成员应于每日上下班前对照所接岗位或下交岗位的安全消防进行交接班工作,发现有违反安全、消防规定的,应立即整改，并做好记录。2） 对各班、组长要在每日上、下班前，负责检查自己所管辖的班、组和
19、区域的安全消防是否符合规定要求，检查交、接班记录，各种登记册等，并教育员工遵守安全规范。3) 各班、组成员要对班、组长负责,班、组长要对主管负责，主管要对部门经理负责，部门经理要对公司负责，凡未按要求进行检查或草草检查应付差事而造成事故的要予以处罚,安全工作做得好，常年未发生案件、事故,表现突出的班、组或员工，则应予以奖励。5. 各级检查的具体项目1)对历次检查发现的不安全隐患和漏洞的整改情况,特别是保安部下发的“隐患通知”提出的问题是否改正。2) 是否切断非工作状态、非特殊电器设备的电源。3) 吸烟地方是否放置烟蒂容器,能否二次灭烟。4) 财务负责帐目、现金的管理人员是否有安全消防意识和知识
20、。5) 是否在下班前清除岗位、区域垃圾、废纸等易燃物品。) 专用和客用钥匙等存放是否安全、有无遗失或转借他人使用。7) 员工的安全消防知识和可操作能力情况。8） 消防器材的保养、保洁情况和完好可用情况。) 各种安全、消防有关规定和责任制是否落实。10) 各种安全表格、登记记录是否齐全并按要求填写。11) 员工是否遵守安全操作程序操作。12) 不准吸烟的区域、岗位是否有烟蒂。3) 是否乱设乱拉电器设备及电线,且在电源附近堆放易燃品。14） 是否在不该动用明火的地点动用明火。十二、安全部钥匙管理规定1、国税大楼所有钥匙统一由安全部办理登记,配给和备用按使用归属通过统一的签领手续后,分别将钥匙发给有
21、关处室,部门保管使用。2、建立钥匙发给登记档案,逐项登记钥匙更换日期、使用地点、数量、领取者姓名、所属部门及领取原因，并由登记人、领取人同时签字。3、安全部配置钥匙柜一个放于消防监控室,以存备用钥匙,开启钥匙柜的钥匙用专人负责，安全部经理留备用一把。4、所有公共地方通道门钥匙，包括物业的正门、侧门、楼梯、防火门等由安全部管理。5、配置备用钥匙要经过机关服务中心分管领导及安全部经理批准后方可配置并进行登记。6、备用钥匙要严密控制，有应急开门的业主,通过大楼管理办公室和安全部经理后可以开启，要有专人跟着，严防出现漏洞，做好记录。7、对项目部各部门的钥匙保管情况进行监督检查。十三、车辆疏导、规范用语
22、及应急措施大院车辆停放已满时、(保证车辆停放有序整齐），大门入口岗把大门关闭,并向外来车辆需要进院的解释院内车位已满无法停放、请等待空车位、或告知前方有停车场，（必须用标准的手势引导）。入口岗后院岗和前方中间岗要时刻密切观察车辆情况、有空车位时用对讲机告知入口岗,在那方位有几个车位请放行过来,入口岗跟据指令并告诉外来办事车辆进来停在空的位置。班长随时巡逻大院停车情况不间断指挥调整，每个岗位相互配合有序调整。（前方保证停一排车不能乱停、正规给局领导接车送车）。备注:语言用法：1同志您好、(打敬礼)院内车辆已满请您自己到前方停车场谢谢合作。2同志您好、（打敬礼）院里*方向有空车位请您停过去谢谢合作
23、。对讲机配备：班长一部 入口岗一部 前方中间流动岗一部后院一部 。要求：班长要和每个岗位都相互配合好,加强责任心、对每个人要文明用语、说话和气。应急措施：1、遇有可疑人员，保安人员应立即进行跟踪、监控;并汇报给相关领导,如有暴力倾向及行为，保安人员应立即制止，同时拨打110;对流窜者进行布控,围追堵截,封锁所有出入口,组织排查,分工明确。2、大楼内出现意外事故(人员伤亡、重症患者）时，组织人员进行应急抢救,如有需要，及时拨打12进行救护。同时通知相关领导。3、如遇自然灾害，有预报应做好一切预防工作，避免不必要的损失;如遇突发性灾害,项目部管理人员应立即指挥，组织人员进行疏导及现场救护。第三章
24、威海国税工程部职责及管理制度第一节 工程部主管岗位职责1、领导主持工程部的全面工作,工程保障、养护维修质量向项目部经理和业主单位负责。、认真组织检查、验收、接收、登记托管工程项目的工程质量和设备、设施的数量、品牌、规格、型号,并组织专业工程师详细查阅大型设备的技术资料、开通使用、维修、保养说明书,弄清其性能特点、操作使用方法和工作注意事项。、认真查阅建筑、装修、设备、设施安装图纸,现场勘查业主建筑物、设备、设施的布局功能及安装特点。深入了解业主单位的工作性质、特点和专业需求,有针对性的制定运行和保养、维修措施。4、主持制定运行保障和维修保养计划，一式三份，业主单位、项目部、工程部各存一份，报项
25、目经理和业主单位批准后组织实施。5、主持召开由业主单位和工程技术人员参加的工程保障工作会议,研究制定工程保障工作方案,并认真征求业主单位意见,经项目部和业主单位审批后认真执行。6、有计划、有针对性的组织专业技术培训,努力提高工程部的保障技术水平。、针对工程项目状况,经常组织工程项目的“常见病”、“多发病”和设备、设施的技术性能、故障特点，主持制定预防、养护和维修保障措施。、深入工程现场，跟踪工程运行、维修过程,规范工程技术人员的工作行为,检查验收工程质量。、协助人事部招聘工程技术人员。10、负责本部技术人员的在岗培训和工作技术考评工作。1、随时做好特殊情况的应急准备,工程项目出现险情,立即赶赴
26、现场，组织排故和救援。2、定期走访业主单位有关人员,经常征求业主单位对工程保障工作的意见和建议。对业主单位的投诉，积极组织整改,并将整改结果向业主单位反馈。3、定期进行安全教育,主持制定安全预防和安全操作规程,并监督落实,确保工程保障和技术操作安全。14、完成上级领导交办的其他任务。第二节 工作报告制度及各岗位制度一、工作报告制度单位工程设备能否正常运转，装饰家具是否完好如初，离不开工程部的维护保养及临时维修。为确保信息传递的准确性，提高报修的响应速度，特制定该制度,望遵照执行。发现下列情况之一者，由员工向主管报告：1、一般设备出现事故苗头，需停机检查时;2、操作值班人员,因故需暂时脱岗时；3
27、、因个人能力或周围环境影响，无法实施正常维修时;发现下列情况之一时，由主管向部门经理报告:1、对重要设备的运行方式进行变化时;2、对重要设备进行正常操作外的调整时；3、重要设备出现事故苗头,需停机检查时；发现下列情况之一者,由员工或主管上报部门主管，部门主管根据需要向项目经理报告：1、出现停电、停水、停汽(气）、跑水、火灾突发事件时；2、影响营业的重要设备发生故障或需进行检修时;3、对设备或系统进行重大技术改造时；4、因部门人员或设施所限，需要联系外协进行施（加)工时；二、工程维修工作程序1、工程部的维修工作,白班由维修主管负责调配人员，夜班由领班负责。2、主管或领班接到工程报修单后，完整填写
28、其中内容后,第一联返还报修部门，第二、三联交与维修员工。、维修员工接到工程报修单二、三联后,须于5分钟内到达维修现场,进行工程维修。维修完毕,请报修部门填写相关内容后,迅速返回值班室,并将第二联返还维修主管或领班，第三联由维修员工个人保存。4、维修员工接到工程报修单后,如需领料，应持工程报修单到仓库如实申领。如果维修工作完毕后，发现所领材料与实际不符,应立即纠正,并修改工程报修单中的“使用材料”一栏。、仓管员在发放材料时,应如实填写仓库领料单,并由领料人签字认可,以便月底盘库时与工程报修单校核查实。6、主管或领班、维修员工每月3日前将工程报修单的二、三联交与办公室文员,以作个人维修工作量和会所
29、月工程耗材量的统计.注：1、主管或领班、维修员工应将工程报修单妥善保存，其将作为绩效考核的重要依据。、员工在进行灯泡（各种灯具)维修时，必须以旧换新,仓管员定期将普通灯泡销毁，将节能灯、日光灯管等与供货商协商退货。3、局长室或其它重点部分的维修,维修主管必须重点跟踪，必要时，工程部经理现场督导。三、报修急修制度工程部对设备、设施除按规定实行定期检修、保养和循环维修、保养外，还必须实行报修、紧急修理制度。 1、凡是驻楼办公客户发现设备、设施损坏、异常或有疑问可立即报电到到工程部报修。、凡管理处设备、设施使用部门发现设备设施有损坏,异常时应立即暂停使用，由使用部门填写报修单,送工程部办公室。紧急情
30、况或突发设备事故可用电话直接通知工程部报修。、工程部接到报修后应做好登记工作，同时立即按报修内容指派专项员工在规定时间内进行修理。4、工程部员工在接到指派修理后应在10分钟内到达驻楼客户修理点进行修理。5、进入公共区域和客户区域修理时,应着装整洁,对客人要有礼貌,修理动作要轻，进入客户区域修理时应征得客人同意后方可进入修理。6、修理工对设备设施修理后，应清除掉设备、设施上的油污、灰尘等，对散落在地上的垃圾要清除干净,修理工具和备品备件要收好,不得有遗漏,在客户区域内设备、设施作过移动应恢复原状，客户认为不满意可在维修单上写明或拒绝签名。、所有修理人员应按所修理设备的操作规程进行,不得违反各种设备的安全操作规程，确保安全生产。四、工具管理制度 为了更好的管理工具，提高工具的使用效率，使公司资产不受损失,特制定本规定。1、每个人应珍惜工具，爱护使用,尽可能避免工具的不必要磨损，工具一律不得外借或干私活。2、个人手中工具应妥善保管,如有损害应及时说明原因,并以旧换新。3、公用工具应设专人保管，其它人使用时应做好登记,并经主管领导签字认可,方可外借。4、工具的损坏赔偿。如属工作中不可抗拒的损害，应及时通报给有关领导并做好记录。(如属误操作、野蛮操作等原因造成的损坏应照价赔偿，并视情况给于一定的惩罚）。5、出现其它情况，参照公司的相关规定。五、配电室安全管理规定1、配电室值
