1、一、 课题（论文）提纲0.引言1.物业管理品牌的涵盖 1.1物业管理品牌的含义 1.2物业管理品牌的构成2.物业管理品牌的分析状况 2.1物业管理与房地产的从属关系 2.2缺乏管理物业管理品牌的人才 2.3资金的匮乏3.物业管理品牌塑造的必要性 3.1实现物业管理品牌是满足居民要求的需要 3.2实现物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中的需要 3.3物业管理品牌的永存性 3.4物业管理品牌是信任与承诺 3.5物业管理品牌是对服务价值的最好诠释4物业管理品牌的发展对策 4.1物业管理企业品牌的要素 4.2如何创建物业管理品牌5物业管理品牌化战略6.总结二、内容摘要塑造品牌，树立企业形象已经成为现
2、代企业生存与发展的必由之路。作为21世纪现代化城市建设的朝阳企业，现代物业管理企业要实现可持续发展，就必须从传统的房管所模式中走出来，站在现代物业管理企业的高度。物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，提升企业的品牌形象和知名度，实现物业管理的市场化，必定要引入市场竞争体制，通过激烈的市场竞争，导致企业的优胜劣汰，逐步形成企业品牌化，促使物业管理企业走品牌化发展道路。三、 参考文献【1】张建平.外高桥物业品牌创建浅谈，城市开发-物业版文/张建平【2】黄安永.物业管理实务，中国建材工业出版社，1999【3】刘少文.物业管理实务，中国轻工业出版社，2007【4】周中元.物业管理法规，科学出
3、版社，2005【5】王秀云.物业管理理论与实务，2006【6】刘洪玉、柴强.物业经营管理，2006论物业管理企业的品牌塑造000摘要： 关键字：品牌 物业管理品牌 市场化 专业化 创新 品牌化0引言物业品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。物业管理行业是一个关系到千家万户，情牵政府、市民和企业的朝阳行业。在经济发展、城市管理和社区建设方面发挥着日益重要的作用，备受各方关注。同时，物业管理作为一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，是市场的一种经营行为，对各方面的权利和义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会经济发展和人们生活水平的不断提高，物业管理服务也随着将进一步深入到全国大
4、中小城镇的居民生活中获得更大的发展空间，以服务树立形象，以质量为根本，以全面科学的管理、优秀的服务水平塑造优秀的企业品牌。1物业管理品牌的涵盖1.1物业管理品牌的涵义 品牌，不仅仅是商标或标志，它更是企业的一种象征。对于消费者而言，品牌代表着一种归属感和安全感，它是企业和消费者沟通的重要手段，保证了企业对消费者信息的准确传达；同时，对企业自身来说，品牌意味着一种文化和纪律，它规范了企业对外传达的信息渠道，上升到企业竞争力方面，品牌是企业文化最重要的资产之一。品牌是一种能为消费者和企业创造长期价值的无形资产， 物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有：物业
5、管理公司的声誉、形象以及其他因素，包括物业管理公司的名称、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等。此外，负责人的管理经历、社会地位与影响力，管理层的素质，专业技术人员的职称或技术等级，物业管理服务的项目、收费标准、服务态度也都对物业管理的品牌有重要影响。良好的物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有吸引力，让潜在的购房者更乐意购买。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的作用。打造物业管理企业品牌是企业自身发展的需要 , 也是整个行业发展的需要。物业管理企业要进行科学的管理，为业主提供优质的服务，建设高素质人才队伍，并打
6、造独特的企业文化，从而形成企业品牌。实施物业管理品牌化发展战略，走品牌化发展道路，不仅是物业管理发展的需要，也是物业管理行业发展的必然选择。1.2 物业管理品牌的构成（一）硬件。物业管理的硬件构成是和其他行业是有很大不同的，所以就要重新评价。一是设施，在这里设施跟档次无关，功能匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准；二是环境，环境不仅是绿化、园艺，这里更重要的是公用性。同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，那么处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，而不是根据领导者个人的
7、好恶；三是质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，还有我们看不见的，这些都强调它的专业性。建立ISO-9000质量管理体系是关键步骤。通过过硬的质量管理来创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”。 （二）软件。评价软件的第一个标准就是在这个管理所有的软件要件构成中，是否有研究发展，研究客户需求、物业定位、市场定位等。如果是写字楼更多的是关注区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求和目标群体的需求，而且研究要保证这个物业可持续发展，也就是说一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性。当一个物业管理企业具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，
8、那么接下来所需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行了。 （三）客户品质。客户品质是构成物业和物业管理企业能不能够成品牌非常关键的要点。客户品质不是讲这个客户一定要说全是外国人就比中国人好。质量保证的第一点就是需求的趋同性，也就是说他必须是某一类群体，具有共通性的群体在这个物业中需求是趋同的。讲服务需求趋同实际就是把不同的口味放一起调和，尽可能把它保持一致性，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。这个问题是客户品质很重要的一方面。比如楼宇出租，在市场压力不是最大的情况下，要做好甄选这个关。有些客户是优先的，比较优先原则，制定优先原则选定一批客户住进这个物业，和
9、这个物业提供的服务是相匹的，当客户已经入驻进来了的时候，具备条件调整这些客户群体，当这些问题都做不了的时候就只有引导，导引客户的需求，趋向最终完成一个结果集聚某一类型的人，某一类型的群体。在一特定物业中集聚，使物业管理工作专业化，物业的客户专业化。 （四）知名度。提高企业的知名度，离不开传播行为，做好传播，一是进行选择目标客户和媒体的受众，媒体很多：电视台，电台报纸、刊物，互联网、POP、PM甚至包括一些活动的口碑传达，都是我们选择的范围；二是考虑投放方式，这些应由专业人员来操作，投放方式有很多办法，最本质的方法就是法无定法，没有固定办法；这两项做好之后，第三个就是“在商言商”，要考虑成本，也
10、就是经济，进行经济性分析，我们所做的一切的成本和我们所取得的效益要始终是一致的。 （五）品牌策略。策略问题主要需要考虑的是投放，其中包含力度和频度的控制。前面已经提到过 ISO-9000质量管理体系。它对品牌软件的设置、构成怎么去做非常有效。中海物业的管理运作和服务规范就是遵循国际标准化组织的ISO-9002 质量标准建立、实施，并在行业内率先通过了ISO -9002质量保证体系认证，从人员素质、服务质量、效率、提 供手段、细微程度、完整性等六个方面保证了中海物业服务质量的高标准，超越了基本质量保证。另外CIS对企业也是非常重要的，必须把CIS研究透，分解开结合企业的要素，把它的要素跟企业的要
11、素结合起来，来推进企业的品牌策略。2 物业管理品牌的分析状况改革开放以来，市场经济逐进取代了原来的经济和地域经济，开放的经济市场也带来越来越多的选择，消费者的传统观念也随之改变，物业管理企业在迎来无限广阔上机的同时，面临的是极其严酷的市场竞争淘汰赛。市场经济和入世的冲击，让中国物业管理企业无论大小，都知道了品牌的重要性，品牌成为一个企业竞争力的标志，对物业管理企业而言，没有强势的品牌支撑的“市场”必然缺乏稳定性，也就是说品牌是物业管理企业可持续发展的最有力保障。如何打造物业管理企业品牌，如何针对中国物业管理的现状，恰到好处做品牌，成为解决问题的关键，从目前我国的物业管理环境来看，企业打造品牌还
12、存在许多问题。2.1物业管理与房地产的从属关系。资料表明。中国70%的物业公司属于开发商自己的企业，或是开发商自己选中的公司，对对于业主来说，物业管理公司服务的好坏难以做到优胜劣汰，这就造就了物业公司与业主之间难以调和的矛盾。在而后年多开发商遗留的问题上，物业公司的竞争基础条件不存在，因此，很多物业公司没有进入市场的真正竞争力，服务水平低下在所难免。2.2缺乏管理物业管理品牌的人才。物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经
13、理以上职务的人才更少。缺乏相应的管理人才，随之而来的是一系列棘手的问题，物业管理企业品牌谁来管理，如何管理，怎样管理就成为了物业管理发展战略与实际运作中的现实问题。2.3资金的匮乏。物业企业品牌的成长不是一促而就的事情，“揠苗助长”的结果只能是将品牌扼杀在摇篮中，所以，物业管理企业要打造品牌，提升品牌和知名度，需要长期的大量资金投入，因为缺少资金投入，很多中小型企业在品牌推广上花钱不少，反而显得力不从心，甚至陷入资金困境。3 物业管理品牌塑造的必要性3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要。随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住、住得下提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大
14、小、布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等。其次，名牌物业管理受到消费者的青睐，不仅变现在其表层的管理服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的肯定性文化特征。3.2实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中的需要。物业管理服务性的性质决定其不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。现在先进的物业管理企业，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力
15、资源，以此降低成本获得可观的效益，才能为其生存提高保障。3.3物业管理品牌的永存性。物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖“优秀物业管理小区”和“安全文明小区”以及ISO质量的认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。物管企业的品牌作为物业企业（产品）的标记，是产品内涵的反映和产品精神的体现。3.4物业管理品牌是信任与承诺。名牌企业、优秀物业管理小区表达着“产品”或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。
16、它虽不直接具有法律效力，但却具有超越于法律的效力。因为真正的物业品牌（优秀物业管理小区（楼宇）、安全文明小区）能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。3.5物业管理品牌是对服务价值的最好诠释。对于业主来说，“品牌”或“优秀物业管理小区”是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。4 物业管理企业品牌的发展对策4.1 物业管理企业品牌的要素物业管理企业要打造品牌，必须注重品牌塑造的要素：企业形象的设计、企业理念的识别、企业行为的规范、企业视觉的识别、企业规模的扩张、企业定位的准确、企业经营思路的完善。物业管理企业品牌的要素1物业管理企业形象的设计，关系着物业管理品牌的成功打
17、造，是一个企业品牌不可或缺的环节。针对此种情况，物业管理企业更应加大对品牌设计、品牌包装、品牌宣传等方面的投入，有时也可充分地利用网络、其他多媒体扩大宣传效果。2物业管理企业理念的识别，即一个企业的核心价值取向的识别。这是一个企业“上下同心”的精神支柱，也是一个企业在发展成长中逐渐形成的。如深圳的中海物业管理公司的“不断摸索，求新应变”、深圳金地物业管理公司的“勇创一流，追求卓越”和成都置信物业管理公司的“没有陌生人的世界”等企业理念都取得了良好的社会效果。3物业管理企业行为的识别，可以从物业管理企业的从业人员、安保人员的行为方面体现出来。4物业管理企业视觉的识别，可以从物业外观的特有风貌来进
18、行价值判断如上海的“东方明珠”、中国北京的天安、法国巴黎的艾菲儿铁塔、埃及的金字塔和澳大利亚的悉尼歌剧院等等。5要把握物业管理企业定位的准确性这就要求物业管理企业把握好“三个度”，即“知名度”、“美誉度”、“忠诚度”。4.2.如何创建物业品牌（一）树立强烈的品牌战略意识及拓展市场规模，同时慎选托管楼盘。物业管理企业要创品牌，发展名牌，首先要求企业领导者要有强烈的品牌战略意识。要认识到，品牌是实力的象征，是竞争的锐利武器。拥有了品牌，并不断地发展、完善，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。否则，随时有被淘汰的危险。只有领导者对品牌战略有了深刻的认识，才会想方设法引导员工树立品牌意识，并在企业发展
19、规划的制订、日常的经营与物业管理服务中体现品牌战略的重要地位。同时，领导者要大张旗鼓地灌输、讲解物业管理品牌战略的重要性及典型的人和事，让全体员工有深刻的品牌战略意识，从而为物业管理品牌战略实施奠定良好的企业文化基础。规模是衡量企业成功与否的一个重要标志。适当扩大经营规模，形成规模效应，能更充分利用资源，降低成本，从而获得更高的效益，为品牌的扩展提供量的保障。首先，规模经济是实现较高的市场份额和企业利益的手段，高市场占有率是品牌企业的一个基本特征。其次，规模经营是提高企业综合实力尤其是盈利能力的要求。规模经营有利于采用新技术、新设备，降低经营成本，增加销售收入和利润。再次，规模经营是形成品牌优
20、势的客观要求。要形成品牌优势，必然要有较大规模，小规模难成气候。扩大规模并不是盲目地扩大，品牌物业也不能对客户来者不拒，它要对物业市场进行细分，确定目标市场，从挑选有价值的楼盘做起。物业管理企业在接管物业时应有目的地进行选择，选择精品物业使之为物业管理企业创立品牌铺石奠基。（二）注重管理的创新及向专业化发展。市场诡谲多变，无论是否有品牌，如果经营不善，管理不力，适应不了变化的市场，都会被无情地淘汰，这是铁的法则。在物业管理企业创建品牌的角度来说，从没有品牌到创建品牌，再到创建什么样的品牌，也是一个需要创新的过程，更需要有不断创新的信念和勇气。物业管理企业要维持自己的品牌地位，最有效的手段就是不
21、断地进行战略创新、服务创新和理念创新。首先，战略创新是企业在竞争激烈的环境下的必然选择，制定并实施明确的战略创新措施是一个企业考虑的首要问题。因此,企业向什么方向发展、如何发展等一系列问题,都要求我们在制定战略上既要方向正确，又要出奇至胜。其次，服务创新，随着物管行业的日趋成熟完善,谁的管理和服务最有特色、最接近人们的需求,谁就能脱颖而出,备受人们的欢迎。因此,要求物业管理企业必须要以人为本、要有高超的服务技能。再次，理念创新，理念创新是指要有领先的服务理念才能使物业管理更科学更有效。从理论上来说，可从三个方面进行专业化，一是服务专业化；一是业务专业化；另一方面是人员专业化。服务专业化是指针对
22、目标客户市场，将服务向更高、更精、更专业推进。业务专业化是指对业务进行细分，将每个业务条线的运作向规范、系统、专业化发展。人员专业化，专业化最重要的一块在于人，人是提供一切管理服务的根本，没有这个“操作手”或者这个“操作手”没有水平和能力，优质专业服务将无从谈起。由于物业管理行业起步晚，相当多的从业人员是从其他行业转过来的，服务意识不够强，专业知识较为欠缺；随着物业设施设备的高档化和复杂化，管理服务的难度必然越来越大。所以物业管理企业应注重“以人为本”的管理理念，在思想上树立竞争意识和忧患意识，通过培养人才、引进人才来提高服务质量。（三）实施品牌价值与形象价值统一的战略及积极向学习研究型组织转
23、变，通过提升人力资源的品质来提升服务的品质。品牌是内在品质与外在形象的统一。物业管理企业的精品工程，不能只看重其“产品”的外在形象价值，而忽视内在品质价值。“品牌”的内在品质价值，其一个层面是产品或服务的质量和性能及其效用，另一个层面则是企业的素质、能力和品行等。内在品质价值是品牌价值的根本，从一定的意义上说是恒定的。所以，实施物业品牌价值战略，必须以“产品”的品质价值战略为根、为本和为纲，而以品牌的形象价值为枝、为叶和为目。企业在实施品牌战略时必须清醒地认识到，有了正确的经营思路，还要有具有相应能力的管理者及员工才能实现企业的战略意图，因此人力资源的储备和培育是企业品牌战略中的重要事项。物业
24、管理行业是服务行业，物业管理品牌是以人的服务行为为载体的，而物业管理品牌战略的实施要求有高素质的员工队伍作根本保证，因此，物业管理企业必须尽早向学习研究型组织转变。首先，管理思想要从过去的以“管理、组织和控制”为信条，向以“愿景、价值观和心智模式”为理念转变。再次，要重研究与应用。要实施物业管理品牌战略，必须通过培训，从根本上解决企业职员的服务意识和职业道德观念，增加服务知识，以此提高职员的服务技能和服务水平。（四）早期介入目标及监督机制规范化。对于有介入价值的楼盘，品牌物业一般倾向于在项目规划阶段就积极介入，他们需要物业管理公司能提供高水准的相关策划顾问服务，也可以有效避免双方对楼盘规划理解
25、不同而引发的摩擦。从物业管理前期看，目前物业管理企业接手物业后很长一段时间内业主向物业管理企业反映的许多问题实际上是开发商与业主之间关系的延续。因而早期介入对创立品牌物业起到推波助澜的作用。对物业管理公司来说，既要有严格的内部制约，又要加强外部的监督力度。物业管理市场化和规范化，能更有效地促进品牌战略的实施。政府的职责是制定和完善法律、法规，用法律、法规来规定政府、开发商、物业管理企业、业主和业主委员会的责任权力义务等。目前物业管理市场不规范是制约物业管理行业发展的重要因素，所以，创建物业品牌的另一个重要环节是需要政府部门制定和完善各种法律、法规，以此规范物业管理市场。（五）注重品牌的策划宣传
26、及运用法律法规，为物业管理品牌保驾护航。首先要重视品牌的命名和企业标识的确立。一个新颖奇特的商标符号，能增强公众的识别力和记忆力，能提升品牌的知名度。同时，好的商标，其本身就是个永久性的广告；其次，加强行业沟通，获得业界认同，增强美誉度；再次，利用各种媒体和各种宣传活动赢得公众口碑，提高影响力。物业管理品牌是优质服务、信誉卓著的象征，它能吸引公众，赢得消费者的忠诚。因而它也会吸引投机者假冒、抢注，从而严重侵害物业管理品牌的声誉和经济效益。因此，在实施物业管理品牌战略的过程中，要及时、规范地进行商标注册，还要及时在国际互联网上注册域名，以求网络保护，一定要敢于、善于运用法律法规，保护和捍卫品牌成
27、果。5.物业管理品牌化战略（一）整合资源优势，培育核心竞争力，走规模化经营道路。品牌是企业的灵魂，而核心竞争力又是品牌的灵魂。因此，对物业管理企业而言，要想取得更大的成绩，尽快形成品牌效益，就必须根据自己的实际情况，整合自己的资源优势，形成自己的核心竞争力，利用核心竞争力形成更大的品牌，利用品牌效应获取更大的市场份额和经济效益。改革开放使我国的经济体制向着市场经济的方向发展，也使我们看到了世界品牌的威力，国际国内市场竞争使我们进一步了解到是规模化经营造就了良好的品牌。即使是已经成功创建物业管理品牌的企业，规模也是衡量其成功与否的重要标志之一。大规模物业管理企业的发展不仅为它们品牌营运的成功奠定
28、了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。（二）实行人才发展战略，构建人才发展优势。物业管理企业要加强人才的培养和引进，做好选好人才、用好人才、留住人才，构建人才发展优势，从而形成知名品牌。在目前，物业管理企业要特别注意加强和重视管理处经理的的培养。一个优秀的管理处经营管好一个项目，就能形成一个品牌项目，反之，管不好，可能会砸了一个管理项目，这种情况对物业管理公司外接项目的管理方面显得特别重要。（三）加强宣传，强化品牌意识。品牌要有一个逐步被认知的过程，因此，物业管理企业加强自身宣传，对物业管理品牌的建立也很重要。企业品牌的宣传、品牌的建立可以通过以下方式进行：一是建立企业
29、特有的CIS系统；二是加强与新闻媒体的合作；三是在有条件的情况下，创办自己的企业报纸或杂志；四是参加重大的社会活动；五是加强社区文化建设；六是提高服务质量。（四）形成优秀的企业文化。对物业管理企业而言，加强企业的文化建设就是使全体员工的价值观和企业的价值观一致，变被动的管理为企业自发的个人价值实现，变无形的文化为有形的企业效益，促进企业的经济效益以及社会、环境效益的提高。同时企业的对外形象、竞争力在文化建设过程中也会更好更强。企业文化经营得好，实质上就是一种核心竞争力。从整个社会的发展趋势来看，企业文化的作用将越来越重要。通过企业文化的营造也可形成和传播企业品牌。（五）实行适度、稳妥的扩张政策
30、。在品牌扩张时，必须进行正确的策略选择，实行适度、稳妥的扩张政策。在项目选择上要做到以下几点：一是以赢利为目的，不能赢利的项目一般不予选择，除非具有特殊社会意义和政治意义的项目；二是选择规模较大的项目；三是选择新建物业；四是前期物业管理发展商要提供开办费，以弥补物业管理费用的不足；五是对好项目进行委托管理，对条件较差的项目进行顾问管理或合作管理，以降低风险；七是必须保证有一定的人才储备。成功的企业通过正确的策略营建获胜的品牌，往往能让人产生“望牌生意”的感觉。在当代，品牌已经与企业的命运紧紧地连在一起，我们有理由相信，品牌在企业运营过程中发挥的作用将会越来越大，企业有了好的品牌，就等于奠定了成功的基础。6.结论综上所述，笔者认为创建物业品牌应做到：一、树立强烈的品牌战略意识；二、拓展市场规模，同时慎选托管楼盘；三、注重管理创新；四、向专业化发展；五、实施品牌价值与形象价值统一的战略；六、积极向学习研究型组织转变，通过提升人力资源的品质来提升服务的品质；七、早起介入目标；八、监督机制规范化；九
