1、控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲,一个企业管理水平如何,说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲,人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。首先,控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源,不同的小区资源,采取不同的配置。小区资源主要包括:物业的类型,多层还是小高层或高层,小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式;小区的占地面积、建筑面积、商业面积,绿化面积、收费面积、小区的收费标准;小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量;生活
2、水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况;游泳池基本情况、活动中心等;地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况;地上车位面积、停车位数量、所处位置等;道路的面积、路灯的数量;沙井、雨水沟的位置、走向;化粪池数量、位置、容积率等。第二步,根据小区的资源情况,确定小区的等级标准和服务标准。资源决定了小区的服务标准:2元/的管理费收费标准与3元/的管理费收费标准,在服务品质上肯定有差距。所以说,不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此,我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有:小区的占地面
3、积、公共设施面积、收费面积、绿化面积等等。例如、A1类小区必须符合三个条件中的两个管理面积:30万以上收费面积:20万以上收费标准:3元/以上2、A2类小区必须符合三个条件中的两个1520万13万以上3元/以下3、B1类小区必须符合三个条件中的两个1015万8万以上元/以上4、B2类小区必须符合三个条件中的两个813万6万以上5、c1类小区必须符合三个条件中的两个38万4万以上6、c2类小区必须符合三个条件中的两个25如何控制物业管理人工成本投入作者：万2万以上与之配套的是A1类服务标准,A2类服务标准,B1类服务标准,B2类服务标准,c1类服务标准,c2类服务标准等等。第三步,掌握了小区的详
4、细资源情况、资料、数据,以及小区的等级标准和服务等级,我们就可以根据这些资源的情况、标准,确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积/人。如多层不带电梯的物业,人均管理面积是13001400/人;多层带电梯的物业,人均管理面积是12001300/人;高层住宅的物业,人均管理面积是16001700/人;写字楼物业,人均管理面积是2000/人左右。同时我们还要根据不同的参考数据,乘以一定的系数。例如,在同等条件下,“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以,对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。参考的数据有:、物业
5、的种类、物业的建筑面积、公共设施面积;2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”;3、物业的管理收费标准;4、物业的服务等级和服务标准。例如,公司内部对比分析:案例1某公司A管理处与B管理处比较:资源A管理处:小区客观资源:小高层物业6栋、240户、建筑面积34802,绿化面积4500、收费面积,收费标准:住宅元/。设备:地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个;月管理费收入元;目前岗位人数34人。B管理处:小区客观情况:小高层物业4栋、244户、建筑面积33038、绿化面积3040、商业面积1200、收费面积26900。收费标准元/、商业元/。电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外
6、包。月管理费收入元,目前岗位人数29人。对比A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。不同的是A管理处有游泳池、会所,B管理处没有。B管理处有商铺,A管理处没有。分析管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下,人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人,一个用了29人。管理处的月管理费收入高出A管理处17%,人工成本却低出了%。管理处人均创收元/人;B管理处人均创收元/人。案例2行业内w公司c管理处与X公司D管理处比较资源:公司D管理处建筑面积万、绿化面积万、商业面积1万多;物业:高层14栋,其中27层10栋、25层4栋。电梯29部,
7、有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。设施:游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个,停车使用率80%左右。公司c管理处高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万、绿化面积万、收费面积万;一期别墅元/、小高层元/;二期高层住宅元/,别墅元/。设施设备:电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个,地下停车位1400个。目前管理处岗位人数230人。支出:公司D管理处所有设施设备养护维修到位,该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的,交由专业公司维护。公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外,还负责附近“G”小区的物业管理;F中学
8、、小学、幼儿园的保安服务;附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。收入X公司D管理处收入:收费面积20多万,管理费元/,商业元/;月收入约80万元。对比差距公司D管理处的管理建筑面积比w公司c管理处高出23%,万;人力成本控制却比w公司c管理处低出5%,少用12人。一个是218人,一个是230人。公司D管理处的人均面积是。w公司c管理处的人均管理面积是,相差倍。c.不含商业管理费收入,X公司D管理处的人均创收元/人;w公司c管理处人均创收为元/人。X公司D管理处高出w公司c管理处倍。公司c管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处倍,相差元/的情况下,人均创收却低出7%。这就是同
9、行间的差距。第四,有了人力资源配置,我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准,不同的服务标准,员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬,多劳多得,不同服务等级的小区员工的收入也不同。例如,、操作层员工一类小区保安员月工资1400元/人。个人素质要求:身高米,高中毕业,退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人。身高米,初中毕业,不一定是退伍军人等。三类小区其他各类操作员工也类似。2、管理层员工一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区,主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步:不同服务等级的小区采取不同的考核标准物权法的最终出台,物业管理模式的多元化将会促使物业管理市场程度的加速提高。新旧物业合同期满将实行“招投标”,重新选聘物业管理单位。价格将成为市场竞争的法宝!在同等服务质量服务标准的情况下,谁的价格低,谁取胜的可能性就大!价格最终反应的是一个企业的管理水平。管理水平的标志对企业来说就是成本控制的能力,也就是一个企业的核心竞争力!
