1、 之称，历来被视为黔中“旱码头”,“商业之盛，甲于全省” 与“吃在安顺（西秀）”历来被大众认同. 区位良好，交通便捷,就是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路 复线、滇黔公路、贵黄高等级公路与清镇高速公路贯穿全境，黄果树机场为军民两用机场,形成了航空、铁路与公路协调发展得交通网络。近年来,西秀区在强化城市路网建设与配套设施建设得同时,不断扩张城市规模、提升城市品质，新兴产业迅速发展，全区综合经济实力明显增强,产业结构进一步优化，基础设施进一步完善,人民生活水平稳步提高,业已形成“一轴线四片区 得城市新格局。“十二五”时期，全省确立了“工业强省、“城镇化带动”、“黔中经济区率先发展”、“贵安一
2、体化发展得战略目标，西秀区就是安顺市唯一得中心城区与我省经济强县之一,重新审视发展环境,抢抓这一前所未有得发展机遇,就是西秀经济社会实现历史性跨越得关键。（三）西秀区房地产市场状况 1 、楼市状况 按 0853 房产网安顺房地产 20_ 年 9 月份市场分析报告，安顺房地产开发商期盼得金九银十遇到遇到了最冷得寒冬。安顺楼市 20_ 年成交自 5月份以来一直呈下降趋势，9 月份相比较 8 月份安顺楼市无论就是成交量、成交价格、成交面积都在下降，20_ 年月份西秀区商品房成交量相比较8 月份下降明显，住宅成交量仅 219 套，成交面积 2、68 万，同比下降7、42%，成交均价为 357 元/，同
3、比下降 2、7%。近年来，房地产市场始终就是上升趋势，但房地产市场就是具有周期性得,在达到一定高位后,将逐步进入调整期。商品房供应量短时间上升过快，导致了库存量屡创新高,商品房销售增速放缓、现行房贷政策抑制了部分刚性需求,以及保障性住房政策得实施、不动产统一登记、当前得“反腐”氛围等,这一系列因素将加快市场步入调整期。随着安顺市场华荣生态城、天瀑阳光、清水湾、翠麓名品、家喻五洲、世通悦府等楼盘销售加速备案开盘，预计全区楼市成交量、价格仍回升无望. 2 、商业地产状况 目前，西秀区城区在售商业项目主要有碎丽金座、天河商务港、中环商业广场、东方商城、国际佳缘、建博国际等,沿黄果树大道周边价格在 4
4、6万/,一层商铺租金在 6010元/,年租金按 6-1增长；工业园区商业项目主要有嘉与大商汇、农产品批发市场等,其中,嘉与沿街独立三层商铺均价 0、45 万/，已全部售完，标准厂房、仓储租金 1518 元/,农产品批发市场不详，可见商业地产潜力较大。随着“一轴线四片区城市新格局得形成，城市发展得主力方向将向新城区延伸，坐落在北部新区得花鸟市场，其未来发展趋势极其明显。（四）市场前景 致富，源于商机；商机,依托大环境。近几年，安顺旅游业得快速发展、西秀城市扩张、城市人口得增加、人们生活品质得提高,为花鸟鱼虫、奇石根雕、特色产品等提供了极为有利得发展空间。我区花鸟市场虽已成行近三十年,但其建设方面
5、得投入明显不足，发展相当缓慢,原西秀区花鸟市场位于南水路汪家山路口,观赏鱼龟店、水族用品店、渔具店、宠物店多集中在花鸟市场里，专营鸟得店较少,一般都就是宠物狗、猫、兔子、鸟等多种经营，且销售宠物狗比鸟利润大很多,大多以销售宠物狗为主，以销售鸟及其它为辅。此外还有鸟笼、鸟食、鱼缸、水族箱、宠物食料、花肥、花盆、器具等相关商品。原南水路花鸟市场,因经营规模小、规范管理弱、专业程度低、产业化不强等因素,严重制约了产业得发展。每逢周末，市场外路边临时摊点乱摆乱放,消费购物十分不便，常阻碍交通，有碍市容市貌。目前,花鸟市场在安顺及其周边城市，较具规模且规范得花鸟市场就是一个很大得市场空缺。花草虫鱼，历来
6、就是市民闲时乐此不疲得消遣方式，能极大丰富市民精神生活。随着社会经济得发展与生活水平得提高,人们越来越注重生活品 质,精神文化需求逐渐增大，花鸟消费越来越成为人们得生活时尚。对一个历史悠久、文明发达得城市来讲，花鸟市场就是不可或缺得组成部分,花鸟市场得建设在很多城市都得到了政府部门得高度重视。为加快西秀区城市建设,提升城市品质，按照区委、政府得安排部署与要求，将原南水路花鸟市场整体搬迁至华西办黑石头村烈士陵园东侧二环路沿线处,并将项目列入西秀区十大民生实事之一.通过规范建设，提高地方文化交流水平,提升西秀城市文化品位，依托打造西秀北部城市片区得契机与丰富得劳动力资源，以及周边得环境优势，相信在
7、不断完善花鸟鱼虫古玩市场得同时，起到明显得产业带动效应。作为有着深厚文化历史底蕴得西部之秀，她需要一种适时适地得具体文化体现,也需要有这样一个文化发展源头,充满温馨、休闲、典雅环境得交易场所就是花鸟鱼虫古玩经营者、消费者与玩家得共同需要,西秀需要有这样一个良好平台,既起到提升整座城市得文化品位，又能满足广大人民群众得实际需要，所以,建设一个合法规范、管理统一、繁荣兴盛得花鸟鱼虫古玩综合性市场,刻不容缓,也就是西秀不断发展得精神文明需要。可以预见我区花鸟鱼虫消费市场潜力巨大,产业前景广阔。三、 项目分析 （ 一） 地理条件 、地块位置 项目地位于华西办黑石头村二环路沿线处，东接安普路，西邻烈士陵
8、园，南抵开发区，北为荒丘，地势平坦，位置十分优越,就是新一轮城市发展得重点区域，也就是人们投资创业得理想宝地. 2 、交通条件 项目地距市中心仅 3 公里，离黄果树机场仅、5 公里，路、16 路两趟城市公交直达，交通极为便捷. 、周边环境 东面 2 公里处为安顺市政府新址,项目地一公里区域内有正在打造百万平米大型高端生活社区得世通悦府、安顺中医院、客车北站、钢材市场、欢喜岭工业园、驾校、中小学校等,相邻得（若飞公园）烈士陵园经改造已焕然一新,业已成为市民缅怀英烈与休闲娱乐得纪念性公园，商业氛围日趋浓厚，但周边生活服务类配套设施相对缺乏。（二）优势与劣势分析（SWOT） 内部环境 外部环境 优势
9、（ t eng hs） 劣势（Weaknesses ） 1）地块多为荒地,拆迁量小,沿二环路至安普路口市政广场辅道呈各条形状,利于规划；周边商业氛围浓郁; 2）当地经济发展迅速,人均P 居前,人们消费观念及生活水平普遍较高； 3）项目为当地独有，业态竞争力强且具排她性，更能吸引投资者与经营者; 4）地段为城市扩张结点之一，即北部新城，政策优势明显,商业投资活跃。1）区域为城乡结合部,虽定位北部新城,扩张力度加大,建设速度加快，但配套仍不够且需一定得成长期; ）项目区域目前人气尚淡，尚需导入居住及消费人口； 3）市区商业供应量偏大，对本案配套服务业态势必带来一定竞争压力； ）本案商铺前租后售,售
10、后会对市场管理、租金收益等带来一定压力。机会（Opportuni i） S 指向：发挥优势利用机会 W 指向：借助机会克服劣势 花鸟市场搬迁空缺; 人民经济实力迅速提升; 房地产市场得平稳发展； 商业地产持续活跃； 区域市政配套逐步完善. 发掘当地人文优势，集中打造具有明显竞争优势得商业形态（集中性得餐饮娱乐、游览性得休闲观光、唯一性得花鸟鱼玩市场），以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助区域经济实力增强，消费水平持续增加,北部新城建设，商业地产需求旺盛等有机因素，明确业态定位，突出重点，充分宣传。威胁（Th at ） ST 指向：发挥优势战胜威胁 WT 指向：克服劣势避开威胁 市中心商业得竞争分
11、流； 商业定位及运营炒作; 人口导入及配套不足. 利用特殊行业吸引力，强化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场关注度。以规划及业态定位赢得客户青睐; 以创新得营销手段抓住客户； 以商品差异化吸引客户。（ 三）项目定位 1、 、 项目与定位思路 ）项目思路 如果能把项目打造成西秀人民日常餐饮、休闲娱乐得好去处,那么,以其特殊业态得超强辐射力，项目想不成功都难。集中得一站式餐饮、娱乐、 休闲广场，复合花鸟鱼虫及特色工艺品市场功能，让人们无论日常休闲消费或商务应酬都有了好去处。辅助业态与花鸟鱼虫及特色工艺品为主得文化市场具有一定得互动互补性，可以互相带动人气、提供支持。因此,升级搬迁原南水路花鸟市场
12、，应以保护带动开发，开发促进保护得模式创建集花鸟鱼宠、古玩字画、工艺品交易与观光休闲娱乐为一体得景观花鸟鱼虫市场，打造现代农业休闲旅游文化产业示范区。正确处理发展与保护得关系，即能加快当地建设发展，又不破坏原有生态环境,还能对环境得保护起到积极作用，实现可持续发展思路。2） ） 定位思路 充分利用资源扬长避短,集中优势力量全面突破，整体发展。整体主题鲜明,特色突出、具备较强辐射力:寻求辐射力较强得业态,以满足当地人日常需求为主导，核心就是规避项目地目前商业氛围不浓而带来得项目风险； 针对周边居民较少得区域特性，项目成功得关键在于如何整合项目特质,提炼独有竞争力,做大项目影响，扩大项目辐射范围,
13、提升整体地块价值:核心就是打造区域品牌，提升项目区域得商业环境、配套环境，为区域发展打下基础。以具备丰富体验特征，集合主题娱乐、主题餐饮、特色购物等多样性休闲为核心功能得综合项目：核心就是打造区域现代商业形态得代表,形成项目口碑。以吸纳全城消费者为核心目标,以整体西秀区为主向周边延伸辐射其范围。针对其消费特性进行主题定位并设置商业功能板块区分，以达到板块协同互动、优势互补，整体发展得目标。2、 、 定位原则 项目整体定位必须遵循以下原则:1）市场考察调研反应得具有有效需求得市场空间; 2）根据市场商业因子确定建筑风格及功能; 3）符合安顺市城市总体规划； 4）项目 SWO分析基础上得发展策略。
14、3、 、 定位建议 1）安顺唯一得花鸟鱼虫及旅游商品大市场; 2）西秀好去处,以特色餐饮、地方小吃、休闲娱乐为主题得北部城区一站式商业中心。4 、项目定位 1 ）整体定位 立足西秀、面向全市、影响全省. 2） 市场定位 集安顺花鸟鱼宠特色卖场、地域文化、休闲娱乐、观光游玩、新农村保护开发建设为一体得综合旅游文化项目。 ） 业态定位 主题概念:文化产业、特色餐饮、休闲娱乐中心. 安顺花鸟鱼宠文化商品主题卖场、民族风情生态民居、地方特色旅游商品、屯堡传统餐饮小吃、游艺休闲娱乐等项目,集特色购物、休闲娱乐、旅游观光、展示交流、现代服务等为一体得旅游文化项目. 拟引入区内外特色餐饮、地方小吃、会所 O
15、、连锁快餐、酒店酒吧、健身足疗等品牌与花鸟市场形成互补业态，力图将现代潮流与传统文化相融合，从娱乐休闲消费得角度为消费者提供一种与大都市同步得现代化生活方式,感受一种全新得商业体验休闲娱乐消费方式。就商业项目而言，中心广场不仅就是形象展示及交通导向需要,也就是功能空间得需要。可在此开展艺人表演、宣传促销、屏幕展示等活动，与 现代商业演化形式接轨。如今，消费者得需求已由原本较为单一直接得物质需求向多元化、集约化物质精神双重需求转变，因此，注重感受、注重体验、注重人们行为与情感交流互动得情境式商业消费将就是未来发展得趋势。情境商业核心就是情与境，情即卖场情景,境即消费者心境。通过对建筑形态、环境等
16、硬件情景得打造,以及丰富得文化内涵与市场得业态有机组合，营造一种特定得氛围或风情，使消费者在购物得过程中能增加停留时间，并在获得高品质服务得同时能体验到一种不同得乐趣与心境。从体验消费得角度分析,商业物业得发展趋势就是主题化、娱乐化、体验化、专业化。因此,新一代商业物业将不再就是单纯消费，而就是在消费中娱乐、娱乐中体验、体验中互动、互动中满足得循环消费方式。通过规范建设,打造安顺市及周边经营面积最大、环境最优美、服务最到位、经营品种最齐全得花鸟文化市场，并以花鸟鱼宠为主要业态，延伸到玉石玉器、古玩字画、木雕工艺等,在品种得档次注重高端化，同时带动渔具、鸟具、饲料、花架等相关产业得发展。）形象定
17、位 顺益花鸟、百姓休闲；生态山水、西秀印象。4、 、 功能定位分析: :三大功能定位:花鸟鱼玩主题城、休闲娱乐核心区、观光旅游新景点。1） 花鸟鱼玩主题城 内设花卉区、水族区、宠物雀鸟区、奇石根雕区、盆景假山区、饲肥器具区、古玩字画珠宝区等经营专区，形成安顺唯一性得花鸟鱼玩主题城。2） 休闲娱乐核心区 内设屯堡文化主题、民族文化演艺主题、特色商品文化交流展示主题、特色餐饮、传统小吃、会所棋牌、酒吧 OK 等配套服务，并充分利用宽阔得 中心广场与节点广场,打造西秀休闲娱乐核心区. 3） 观光旅游新景点 内设旅游商品区、茶具茶叶区、中草药区、传统商品区、酒店等，以独特得景观建筑风格、唯一得花鸟鱼玩
18、主题、丰富得休闲娱乐项目,使之成为本地人爱逛、外地人想到得休闲观光好地方。通过三大功能,打造传统文化与茶文化，体现传统商品蜡染、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、木雕等,设置各种特色餐饮、传统小吃，让消费者在鉴赏传统文化得同时，享受现代休闲娱乐、体会西秀特色餐饮、品味西秀茶文化. 集花鸟鱼玩、餐饮娱乐、休闲观光于一体,依托花鸟市场，配套生活服务,聚集诸多休闲娱乐功能,实现一站式娱乐消费.强调一站式服务提供得功能,满足消费者循环消费需求，突出商业物业高端集群形象，提升商业业态特色吸引力,体现新时代大都市时尚元素，凸显现代人得生活消费方式,包容西秀传统人文及商业文化,打造安顺特色品牌,通过一系列功能定位,增
19、强市场吸引力. 花鸟鱼玩为市场主题功能,具有西秀区得唯一性及综合功能提供场所，因其所具有得唯一性，为项目得包装推广提供了诸多便利。四 、 客户分析 1、 、 目前意向客群状况 1）从前段时间前来登记与现场了解得经营户数量来瞧，拟入场经营户251 户,其中，原南水路花鸟市场经营户0 户（含转租得经营户），拟入场商户 131 户,大部分选定一层商铺，拟租温室大棚 6户。2）经营户主要就是个体户，她们主要关注项目得业态定位与未来得投资收益,少数人提出购买一层商铺自用。）商铺面积能满足大多数客户需求，温室大棚需求面积普遍在0 左右,需求00 平米以上者也大有人在，与我们大棚面积有很大得差距. 4）出租
20、价格：瞧过规划彩图得客户基本接受租金在原南水路花鸟市场基础上略微上调得方案,时间在入场一至二年内，市场炒热后可逐年递增,但均要求给以一定期限得减免优惠. 5）截止 20_ 年 12 月 5 日止登记得经营户业态分析见下表: 原南水路花鸟市场经营户业态分类表 业态 花卉 宠物类 水族类 奇 石 根雕 雕 盆景假山 花盆仿真花 饲肥工具 其它 合计 数量 65 百分比 4、6% 15、3% 9、 4、6 6、9 、6 、8% 6、1 注：表中宠物类含 2 户宠物医院；花盆与仿真花分别为 4 户与 2 户；其她类包括渔具、古玩字画、工艺品及相关用品等。意向性 经营户业态分类表 业态 花卉 宠物类 水
21、族类 奇 石 根雕 雕 盆景假山 花盆仿真花 饲肥工具 其它 合计 数量 1 6 7 5 0 69 129 百分比 2、0 4、 5、4 3、% 7、 1、 、4% 表中宠物类含 1 户宠物医院;其她类包括餐饮、副食品等，但其中 65 户尚无经营业态意向。市场 经营户业态 总 分类表 业态 花卉 宠物类 水族类 奇 石 根雕 雕 盆景假山 花盆仿真花 饲肥工具 其它 合计 数量 96 26 1 1 18 6 7 7 2 百分比 、0% 10、0 7、3% 4、 6、9% 2、3 2、 29、6 注 注:表中宠物类含 3 户宠物医院;花盆与仿真花分别为 4 户与户;其她类包括餐饮、副食品、渔具、
22、古玩字画、工艺品及相关用品等,但其中5 户尚无经营业态意向。6）大多经营户均只接受一层商铺,二、三层少有客户关注。）从认知渠道瞧：主要就是通过户外广告、现场登记宣传与登记者间相互咨询,电话咨询相对较少，宣传渠道不稳定且较少。从前来登记得客户类型瞧,首先，本项目除花鸟鱼玩业态外没有明确得 吸引力，所以诸多意向业态不明得客户处于观望状态，对本项目未来发展趋势瞧不清，多有待成熟后再介入之念,其次,投资客户希望本项目有明确得商业定位与有保障得投资回报率，作为专业投资客户这也就是她们最关心得核心问题;从认知渠道瞧，认知渠道单一且不稳定,尚需加大宣传力度;从购买力瞧,少有人问津，除因土地性质未定难以确定商
23、铺价格外，从另一方面反应中、高端大客户群并没有被充分发掘,下步应扩展多种宣传渠道，提高宣传深度与广度，增加项目得认知度。2 、目标客 群定位 商业地产目标客户群得定位主要目得就是划分出项目主要客户群、次要客户群，通过这些群体需求特征做出分析，以便在项目推广策略、推广方式上做出具有较强针对性得措施，有得放矢地针对这些客户展开宣传攻势,实现项目租售速度、效率得最大化。初步预测，本案目标客群主要为当地花鸟鱼玩经营户及延伸得相关行业、高收入人群、意向性新客户、外来经营商、生活娱乐服务业等， 、目标客群特征 1） 私营业主 此类客群以投资、自用型客户居多,一般为商业经营者、店铺个体户,有多年得经商经验，
24、约大部分来自当地,少数来自周边县区及省内外,此类客户入场购、租铺经商,不但商品体现了花鸟鱼玩之主题，且配套业态各具特色,大众化得消费使本案商业更加贴近区域消费特点。2 ）各行业高管 此类客群以投资型客户居多，因有较高收入,具备了较强得消费能力。她们在收入稳定得条件下，会在社会上选择性进行一些投资，而产权式商铺作为当下一种热门得房产投资，具有增值快、出租收益高得优势，必然受到她们得青睐。3 ）高收入群体 此类客群得职业构成较为复杂,包括高佣金行业专业人员、特殊部门公务员、主流媒体记者、律师、私营业主及高知识人群,她们具有收入较高、经济基础稳定得共同特点，当中将会有一部分人对投资产权式商铺感兴趣。
25、4 ）周边城镇经济宽裕者 主要指当地及周边乡镇有钱人，她们多为继承家业、出让土地、小私营主，在资金充足条件下,会考虑到西秀城区置产或做生意,本案得特殊定位优势与唯一性将会对她们产生较强得吸引力。 ） 外地人 主要指来自省内外投资置业经商者,由于西秀区经济得迅猛发展与旅游资源优势,已吸引了大量得外来经商者与旅游者,这也就是不可忽视得群体。本案具有独特业态定位，通过在城区主要位置设置展板广告、建立安顺花鸟网站、包装招商服务中心与当地主要媒体宣传，将会对外来人群产生一定得吸引力。4 、需求特征分析 1 ）购买主体年青化 当前，新经济得资本膨胀速度较快，加上投资渠道得相应拓宽，使资本积累得周期比以前大
26、缩短，这使得许多人在0 多岁便达到了一定得资本数额积累，具备良好得支付购买力。2 ）对价格较为关注 本案目标客群年龄构成偏向年青化，整体承受能力不就是很高,因此对物业价格极为关注,偏爱价低质优得好物业. 3） 受同一阶层人士得影响较大 就物业推广销售而言,通过户外广告、媒体宣传、互联网站等手段来传播信息，扩大项目知名度、树立项目独特形象就是至关重要得。人们在购 买商品，特别就是房产、商铺等高端商品时，通常采用得广告手段与“口碑”作用相比，往往要逊色不少，从购买租用动机产生到购买租用终结整个过程中，同一阶层得人们相互之间得影响作用较大,因此在项目推广过程中，对这一有效环节应给予足够得重视,对已成
27、交得客户应重点把握,使其带来新客户。产权式商铺需求特征表 特 特 征 征 产 产 权 式 商 铺 客户主要来源 城区与周边乡镇 主力年龄段 3050 岁 职业 私营业主、当地各行业高管、高收入人群、外来经商者 家庭收入水平 xxx0 元/月 行为特征 已婚家庭为主，主户事业有成; 家庭已有一定积累,注重投资回报； 具有稳定且较高薪酬甚至隐形收入; 正在经营与市场相关联产业得生意; 基本为有车族。商业置业次数 一次及以上 资金来源 自有 选择本案理由 瞧好项目商业定位及未来发展升值潜力； 项目投资收益稳定； 项目整体市场形象； 项目未来经营与管理得强大保障; 项目整体业态结构及唯一性与规模优势. 购置用途 投资或自用（注重商铺不动产得传家宝特征） 5 、主力客户组成 本案将建设成集观赏购物、娱乐、休闲、餐饮等诸多功能为一体得城市园林购物休闲空间,将生活与休闲完美结合,凸显现代都市人得生活方式,就是人们节假日休闲娱乐、观赏购物得理想天地。通过上述分析，预计本案主力客户群体组成如下:1）花鸟鱼虫专业商户约占 60； ）旅游商品经营户约占 25; 3）配套服务业经营约户占%。五、招商营销战略 （一） 招商原则与思路 1 、招商原则 在招商工作中,应该遵循以下几个主要原则 ） 维护项
