1、大辣甲岛诸列岛2.9911三门岛诸列岛7.28合计925.91图 1 惠阳区城镇基准地价更新评估范围图二、基准地价内涵1、价格构成：包含征地费或拆迁费（含被征地农民养老保障资金）、土地开发费、各项税费、利息、利润、土地所有者权益等。2、估价期日：2017年8月1日。3、土地开发程度：设定开发程度为宗地红线外五通（包括通供水、通排水、通电、通路、通讯），宗地红线内场地平整，即“五通一平”。4、土地用途设定：分商服用地、住宅用地、工业用地、公共服务用地四类。5、容积率：商服用地、住宅用地容积率为2.0；工业用地和公共服务用地容积率为1.0。6、土地使用年期：土地使用年期为法定最高出让年期，即商服用
2、地40年，住宅用地70年，工业用地、公共服务用地50年。7、权属性质：国有土地使用权。8、基准地价表达形式：商服用地和住宅用地级别价设定为容积率2.0的平均楼面价，工业用地和公共服务用地级别价设定为容积率1.0的平均地面价。路线价设定为道路沿线标准深度为15米、容积率为2.0的商服用地平均楼面价。三、惠阳区各用途级别价格及范围（一）惠阳区各用途级别价格表1 惠阳区各用途级别价格汇总表 单位：元平方米用途级别中心城区（淡水、秋长、三和）商服用地31801350229016501340130012802800113017601380111010801060238099013201160950910
3、90019601660住宅27801950127012602350107015001050193084083016201120工业620555575565560550580490510500公共管理与公共服务用地745670680675660650700590610600注：上表中商服用地、住宅用地的地价均为容积率2.0的楼面价，工业用地、公共服务用地地价为容积率1.0的地面价。（二）惠阳区各用途级别范围1、中心城区各用途级别范围为避免土地级别界线切割宗地的现象出现，在进行土地定级成果绘图时除水系、沟渠等线状地物可直接作为级别界线外，其他区域的土地级别界线均要求沿宗地界址线布设。另外，由于按宗
4、地界址划分级别，以下仅是对级别范围的概略描述，具体级别范围以级别图为准。表2 中心城区商服用地基准地价级别范围单位：元平方米（平均楼面地价）级别价级别范围1、北起人民四路淡水河支路规划路支路南门西路瓦窖坑街支路南门中路支路白云四路卢屋路长安北路承修一路承修二路承修三路承修四路白云二路土湖街规划路云新大道围合区域。1、北起深汕高速淡水河惠阳区淡水街道办管理界限支路支路规划路规划路规划路土湖街围合区域；2、北起环西路支路规划路白永北路白永南路支路惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。1、淡水河深汕高速支路规划路支路规划路惠阳区淡水街道办管理界限围合区域；2、北起深汕高速规划路支路规划路支路深厦铁路惠大
5、铁路惠阳淡水街道办管理界限淡水河围合区域；3、北起规划路支路规划路规划路规划路迎宾路支路桔园路围合区域；4、北起淡水河惠阳区秋长街道办管理界限围合区域；5、北起惠南大道御和路莲塘北路淡水河支路围合区域。1、北起迎宾大道规划路惠大高速惠大铁路深厦铁路支路规划路支路规划路深汕高速秋宝路淡水河围合区域；2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限惠大高速和兴路规划路惠大铁路围合区域。1、北起振业城支路惠大铁路规划路和兴路惠大高速支路规划路惠阳（三和）经济开发区管理界限惠阳区淡水街道办管理界限惠大高速规划路迎宾大道秋宝路淡水河惠阳区秋长街道办管理界限人民一路水背路规划路白水路规划路白山路规划路水围路规划路观
6、园路规划路茶园路规划路支路规划路围合区域。1、惠阳区秋长街道办其他区域；2、惠阳（三和）经济开发区其他区域；3、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。表3 中心城区住宅用地基准地价级别范围1、北起深汕高速淡水河支路规划路支路规划路东华大道中围合区域。1、北起深汕高速规划路支路规划路支路深厦铁路惠大铁路惠阳区淡水街道办管理界限淡水河围合区域；2、北起白明路白永北路白永南路支路惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。1、北起迎宾大道规划路惠大高速惠大铁路深厦铁路规划路支路规划路深汕高速淡水河秋湖路秋宝路围合区域；2、北起淡水河白永北路白永南路白明路惠阳区秋长街道办管理界限围合区域；3、北起惠南大道御和路莲塘北路
7、淡水河支路围合区域。1、北起迎宾大道秋宝路秋湖路淡水河惠阳区秋长街道办管理界限外环快速路（规划）环城西路（规划）围合区域；2、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限惠大高速规划路迎宾大道225县道规划路惠南大道惠大铁路围合区域。1、北起振业城支路惠大铁路惠南大道规划路225县道环城西路（规划）外环快速路（规划）惠阳区秋长街道办管理界限人民一路水背路规划路白水路规划路白山路规划路水围路规划路观园路规划路茶园路规划路支路规划路围合区域；2、北起规划路惠阳（三和）经济开发区管理界限惠阳区淡水街道办管理界限惠大高速支路围合区域。表4 中心城区工业用地基准地价级别范围元平方米（平均地面地价）1、北起淡水河惠
8、阳区淡水街道办管理界限围合区域；2、北起淡水河惠阳区秋长街道办管理界限围合区域。1、北起惠阳（三和）经济开发区管理界限惠大高速惠阳区淡水街道办管理界限淡水河惠阳区秋长街道办管理界限外环快速路环城西路（规划）迎宾大道225县道规划路惠南大道惠大铁路围合区域。1、惠阳区淡水街道办其他区域；2、惠阳区秋长街道办其他区域；3、惠阳（三和）经济开发区其他区域；4、大辣甲岛诸列岛、三门岛诸列岛。表5 中心城区公共服务用地基准地价级别范围1、北起淡水河惠阳区淡水街道办管理界限围合区域。1、北起迎宾大道惠大高速惠阳区淡水街道办管理界限合围淡水河惠阳区秋长街道办管理界限外环快速路（规划）环城西路（规划）围合区域
9、。2、沙田镇各用途级别范围表6 沙田镇商服用地基准地价级别范围1、北起规划路支路支路延长线深汕高速支路围合区域。1、北起惠沙路（规划）沙田镇行政界限深汕高速支路规划路沙田镇行政界限围合区域；2、世外梅园区域。1、沙田镇其他区域。表7 沙田镇住宅用地基准地价级别范围表8 沙田镇工业用地基准地价级别范围1、北起惠沙路（规划）沙田镇行政界限深汕高速沙田镇行政界限围合区域。表9 沙田镇公共服务用地基准地价级别范围3、新圩镇各用途级别范围表10 新圩镇商服用地基准地价级别范围1、北起358省道道80国道新圩镇行政界限规划路围合区域。1、北起规划路惠盐高速新圩镇行政界限河流规划路围合区域，扣除级区域。2、
10、北起358省道规划路惠塘高速围合区域；3、北起358省道道8速乡道河流支路规划路围合区域。新圩镇内其它区域。表11 新圩镇住宅用地基准地价级别范围1、北起358省道205国道新圩镇行政界限规划路围合区域。1、北起规划路惠盐高速新圩镇行政界限河流规划路围合区域，扣除级区域；3、北起358省道847乡道河流支路规划路围合区域。表12 新圩镇工业用地基准地价级别范围1、北起358省道205国道新圩镇行政界限规划路围合区域；2、北起规划路惠盐高速规划路支路规划路围合区域。表13 新圩镇公共服务用地基准地价级别范围4、镇隆镇各用途级别范围表14 镇隆镇商服用地基准地价级别范围1、北起镇隆镇行政界限惠风东
11、三路规划路镇隆镇行政界限围合区域。1、北起镇隆镇行政界限规划路金时发大道镇隆镇行政界限围合区域，扣除级区域；2、北起长深高速规划路205国道河流围合区域。镇隆镇内其它区域。表15 镇隆镇住宅用地基准地价级别范围1、北起镇隆镇行政界限规划路四环路（规划）围合区域。1、北起镇隆镇行政界限四环路（规划）规划路惠台路春惠路（规划）规划路205国道潮莞高速规划路205国道长深高速镇隆镇行政界限围合区域，扣除级区域。表16 镇隆镇工业用地基准地价级别范围1、北起镇隆镇行政界限四环路（规划）规划路357省道潮莞高速规划路205国道长深高速围合区域。表17 镇隆镇公共服务用地基准地价级别范围1、北起镇隆镇行政
12、界限四环路（规划）规划路潮莞高速规划路205国道长深高速围合区域。5、永湖镇各用途级别范围表18 永湖镇商服用地基准地价级别范围1、北起淡水河规划路357省道规划路淡水河围合区域。1、北起支路惠大高速规划路惠南大道规划路淡水河支路围合区域，扣除级区域；2、北起357省道支路规划路357省道围合区域。永湖镇内其它区域。表19 永湖镇住宅用地基准地价级别范围表20 永湖镇工业用地基准地价级别范围1、北起支路惠大高速规划路惠南大道规划路淡水河支路围合区域；2、北起规划路永湖镇行政界限潮莞高速永湖镇行政界限围合区域。表21 永湖镇公共服务用地基准地价级别范围6、平潭镇各用途级别范围表22 平潭镇商服用
13、地基准地价级别范围1、北起规划路226县道惠州大道规划路河流陈平快速路围合区域。1、北起规划路现状路226县道规划路河流平潭镇行政界限围合区域。平潭镇内其它区域。表23 平潭镇住宅用地基准地价级别范围表24 平潭镇工业用地基准地价级别范围表25 平潭镇公共服务用地基准地价级别范围1、北起规划路现状路226县道规划路河流平潭镇行政界限围合区域围合区域。7、良井镇各用途级别范围表26 良井镇商服用地基准地价级别范围1、北起357省道规划路北门路202县道围合区域。1、北起规划路202县道潮莞高速357省道育才街规划路支路西门街支路良湖大道规划路围合区域。良井镇内其它区域。表27 良井镇住宅用地基准
14、地价级别范围表28 良井镇工业用地基准地价级别范围1、北起规划路202县道潮莞高速357省道育才街规划路支路西门街支路良湖大道规划路围合区域；2、北起规划路良湖大道规划路河流良井镇行政界限围合区域。表29 良井镇公共服务用地基准地价级别范围（三）惠阳区商服路线价表30 惠阳区商服路线价表区段名路线价区段起止开城大道北7250北至白云四路，南至中山三路开城大道中5040北至中山三路，南至爱民东路开城大道南3480北至爱民东路，南至评估范围线白云一路2820西至龙海一路，东至兴湖路白云二路4340西至兴湖路，东至人民五路白云三路5220西至人民五路，东至万顺一路白云四路4780西至万顺一路，东至白
15、云五路白云五路3370西至人民四路，东至星河西一路南门路6010北至横头街，南至白云三路人民二路西至X225县道，东至北环路人民三路北至北环路，南至淡水河12人民四路4410北至淡水河，南至白云三路13人民五路4630北至白云三路，南至爱民东路14人民六路4970北至爱民东路，南至大喜街15爱民东路3700西至人民五路，东至长安南路16爱民中路3240西至大华三路，东至人民五路17中山三路4350西至人民五路，东至长安中路18万顺一路19承修一路3910西至开城大道中，东至星河西五路20承修二路3620西至人民五路，东至开城大道中21承修三路西至中山一路，东至人民五路22承修四路西至南湖路，东
16、至中山一路23莲塘西路4270西至万顺一路，东至长安中路24长安北路北至卢屋路，南至叶挺中路25长安中路3920北至叶挺中路，南至承修一路26长安南路3050北至承修一路，南至爱民东路27叶挺中路4140西至万顺一路，东至长安北路28金惠大道（上）3980西至内环路，东至东华大道中29金惠大道（下）3090东至秋湖路，西至内环路30东华大道中北至深汕高速，南至承修四路31广场西路3040西至东华大道中，东至人民四路32永兴路（上）3260北至北环路，南至深汕高速33永兴路（下）北至深汕高速，南至河背街34河背街西至人民三路，东至淡水铁桥北35大华路北至白云三路，南至爱民中路36金秋大道西至秋宝
17、路，东至北环路37长鑫中路2710西至桔园路，东至迎宾路38迎宾路2440北至人民二路，南至金秋大道1、上表中的商服路线价，设定的标准宽度4.5米，标准深度为15米的平均楼面地价；2、商服路线价：是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，根据不同区域、类型，设定标准宽度为4.5米，标准深度分别为15米，求取在该深度上商服用地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的商服路线价。3、标准深度：在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为商服路线价区段的标准深度。四、惠阳区中心城区基准地价修正体系以下各种用途区域因素修正体系中涉及因素因子距离量算的，均量算直线距离，且距离区间值含上不含下。（一）商服用地宗地地价修正体系1、区域因素修正系数表31 中心城区级商服用地宗地地价区域因素修正系数因素因子-优较优一般较劣劣
