1、完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%.城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%.市区2200万平方米旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造、申博工程等一系列大市政规划启动，为上海房地产业发展提供坚实后盾.3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成发展模式坚定了政府对房地产行业信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一.近年来，随着管理体制完善，上海房地产市场更趋成熟，更加规范，这一切，为房地产开发创造了非常有利运行环境，而上海经济
2、可持续发展特性，为房地产开发，营造了良好市场氛围.二、2001年上海房地产市场20世纪90年代上海房地产市场，走过了以繁荣为主要特征路程.在90年代中期二三年回调整理后，在90年代末期伴随经济增长加速，房地产市场急速回升，放出巨量，2001年上海房地产市场创下历史最好业绩，商品房预售面积1831.8万平方米，存量房销售面积1422.4万平方米，二、三级房地产市场共产生3254.2万平方米销量，表现出新市场行情特征.1、市场供求两旺，交易再创新高2001年，上海商品房供应，在上半年登记数大幅减少基础上（*预售标准提高）恢复高速增长，与此同时，上海商品房成交继续保持旺盛势头，在连续五年高速增长后继
3、续大比例攀升.其中： 供应全年批准预售面积1660万平方米，比2000年增加7.1% 成交全年预售登记面积1832万平方米，比2000年增加26.1%2、供不应求局面全面形成2001年，全年商品房批准预售面积和实际预售面积之比达到1：1.104，全年实际预售面积第一次超过批准预售面积.3、成交套数同步增长，单套面积扩张趋缓2001年，与预售总面积急剧增长同步，上海商品房预售购买套数也急速增加，由1999年9.73万套，2000年11.94万套增加到2001年14.98万套.与预售总面积急剧增长略有不同是，2001年单套面积比总面积增长偏慢.1999年2000年2001年总面积（万/平方米）10
4、7514531832总套数（万套）9.7311.9414.98单套面积（平方米）110.46121.66122.274、市场火热让人振奋，威胁存在不容忽视我们应当看到来自市场威胁：2001年全年新增经营性项目土地出让面积为1050万平方米，而84%量集中在1012月，也就是说，全市去年第四季度新增出让面积达886万平方米.这个数据将直接影响到今年市场供应，可以预见，2002年市场氛围良好，但竞争将极其激烈.【第二章 上海别墅市场整体情况】一、上海别墅市场回顾和展望1、上海别墅市场发展三个阶段从九十年代初上海第一批别墅诞生开始，上海别墅伴随着宏观经济和上海楼市起伏，走过了出生、成长、调整、放量一
5、个中长期过程.按时间和别墅发展周期可将其分为三个阶段：第一阶段：外销别墅掀起第一次别墅浪潮；19921998年进入九十年代后，外商投资速度和深度皆有强劲增长，适用商业发展家居别墅群应运而生，上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场第一次浪潮.外销别墅基本集中在两个区域：长宁区虹桥路沿线；市中心徐家汇华山路、建国路一带其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，虹桥路沿线在内、外环线之间就分布有二十多个外销别墅楼盘，这些楼盘大多为虹桥开发区伴生产物，随着虹桥开发区成熟，外销别墅作为高档房地产商品之一，目标市场有局限性.再由于开发过度，及前两年东南亚金融危机影响，外销房市场经历了一个较长低迷期.直到近
6、来稍有好转，去年外销别墅空置率仍有30%左右.关键词：外销别墅、开发过度、低迷第二阶段：内需独显魅力，内销别墅迎来别墅市场第二春；19982000年从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着金融风暴所带来萧条时，中国却保持着稳定高速发展，特别上海作为国内经济桥头堡，更显鹤立鸡群.由于经济发展，带动了居民收入提高，发达商业和金融气氛以及日趋完善市政、交通设施，吸引了众多国内外投资者.近三、四年来上海房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场复苏.在外销别墅市场陷入低潮，还未走出迷谷时候，内销别墅市场反而比较活跃，1998年下半年开始上海西南莘庄附近地区掀起第二轮沪郊别
7、墅置业热潮，1999年-2000年，排屋、联体别墅等经济型别墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天到来. 沪郊置业、排屋、联体第三阶段：别墅供应放出巨量，别墅品种逐步齐全，意味着“别墅年”到来；2001年至今一方面，别墅供应放出巨量.从1998年至2001年四年内，上海别墅类物业供销面积已经占全部住宅开发面积近1/3.另外，从2001年土地出让面积容积率来看，呈现出大幅度下降趋势， 1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而2000年同期分别为1.87和1.83.这也反映出2002年投放市场别墅仍将一个较大上升趋势.另一方面，市场形成了有效供应.市场上确实出现了一大批区
8、位适中、品质优越、价格适宜、升值较快市场接受度高别墅.从几十万排屋，到几百万甚至几千万豪宅，沪上别墅逐步形成了高中低档满足不同市场、不同需求物业品类体系.1/3、高市场接受度2、2001年上海别墅市场2001年上海别墅市场成为上海楼市热点，品质优异、价位适宜别墅引爆了购房者购“墅”热情，红红火火、如日中天场面令业内人士惊叹，更被沪上众多媒体称为“别墅年”.总体上，2001上海别墅市场出现了如下新特征： 别墅项目供应量猛增全年上市别墅项目42个，约是2000年两倍，在第四季度则达到了上海历史最高峰，上市别墅项目21个几乎与2000年全年量接近.别墅市场出盘量占2001年上市项目总量16%，成为上
9、海房地产市场中一支生力军，由于其投资周期短、回报率高吸引着愈来愈多开发商投入到别墅项目开发建设上.2001年四个季度纯别墅上市量分别为1、6、10、19，呈递增走势，平均每月上市3个别墅项目. 高低两端别墅份额逐步加大，并被市场看好.别墅市场中，高档别墅项目正日益增多，独立且带有鲜明个性别墅总价大多在200万元以上/栋，但市场趋之若骛.在高档别墅走俏同时，郊县边远地区联体别墅以及混合物业类型中总价在70万元/栋左右经济型别墅，因走中低价位路线，迎合了部分消费者需求而同样俏销. 现代风格大行其道2001年上海别墅风格一反原有欧陆风格、北美风格一统天下局面，现代风格成为别墅流行趋势.从全双拼别墅花
10、语墅以及长岛别墅中“贝氏别墅”、云顶别墅等，都以现代风格为代表，讲究运用大块面玻璃，透光，体现出一种时尚，得到了业内和购房者认同. 新区域市场形成原先别墅市场大多位于西郊沿线、沪青平公路和莘庄端桥一带，随着市民对这种“有天、有地、有花园”物业青睐和市场成交活跃，在上市总量增加情况下，其区域分布已开始打破常规，松江地区、浦东沪南地区、青浦、芦潮港、张江、普陀等地也纷纷出现较大体量别墅、排屋. 豪宅市场形成电影“大腕”中豪宅理论不求最好、只求最贵，似乎解释了豪宅市场成因.鼎邦俪池因其全国住宅最贵单价2800-3500美元闻名上海楼市，总共56套已售80%以上.湖南路上汤臣怡园也以每平方米27000
11、元高价独领风骚，也取得了80%以上销售业绩，再次印证了豪宅理论. 竞争日趋激烈、市场投入逐步加大随着供应增加，市场竞争日趋激烈，别墅开发商们不可以“好酒不怕巷子深”，各开发商为了取得预期市场效果，不惜重金加大了市场推广费用.这一点从2001年第四季度个案广告投放量排行榜上别墅项目表现得到证实.2001第四季度上海楼市广告投放前十名中，别墅项目占了六席.2001年第四季度个案广告投放量排行榜排名楼盘名称区域投放量/万元发展商1佘山银湖别墅松江271.8广东黄河集团上海公司4新上海花园洋房127.37茸欣房产6春天花园长宁88.7东方金马8虹桥高尔府别墅闵行74虹桥高尔夫俱乐部9康桥半岛南汇72.
12、510云顶别墅56.48富淘房产3、2002年上海别墅市场展望2002年别墅市场较2001年将更上一层楼，供需将持续上涨，同时也不可避免带来相当程度高位风险. 市场供应量不减从2002年1月别墅上市量来分析，今年别墅市场供应继续呈上升势头，1月份已上市4个别墅项目，而2001年一季度才1个，前年1季度4个，超过了历史纪录.除了一些开发商开好别墅项目之外，更有一些其他行业公司欲投资别墅市场. 别墅项目遍地开花据了解今年别墅市场除了在传统闵行、松江将有大批别墅项目启动外，在嘉定、江桥、南汇等地都将开发别墅项目，市场竞争将非常激烈. 豪宅市场继续看好今年开盘西郊庄园以单套总价人民币300-3500万
13、，创下上海别墅最高价，目前一期已全部定完，二期也预定了50%以上.佘山脚下上海紫园最高定价将达到1.3亿人民币，届时豪宅天价纪录将再度刷新.豪宅满足了部分需求者心理，而目前可选择豪宅并不多，2002豪宅市场将继续走好. 投资别墅项目风险凸现虽然别墅市场前景看好，但若出现供求比例失恒局面或宏观经济形势波动，别墅市场最先遭殃，据了解去年上市别墅项目已有一些出现销售阻力，别墅市场若没有特色、没有创新、没有文化、靠简单复制，则市场前景不容乐观.二、综观当今上海别墅市场，大致按需求表现为六大类型： SPAN style= mso-ascii-font-family: mso-hansi-font-fam
14、ily: AR-SA居住型别墅针对那些不满足于城市钢筋混凝土环境人士而言；度假型别墅上海以后会出现一家人拥有两套房子现实，郊区别墅用于周末或节假日用，他们对独栋或联体需求较大；短期居住型他们分布在高科技园区、进出口贸易区、外企聚集等地；如金桥、张江、古北等，这些别墅环境好，档次高，投资回报率高，大多租给老总居住； 旅游型别墅适合这类需求别墅位于风景名胜旁边，被经营者用来当宾馆使用；办公型别墅上海这是为满足香港、台湾以及国外公司解决办公场地需求；投资型别墅如上海老别墅.三、上海别墅市场区域分布据统计，从1992年起至今开发建造别墅楼盘大约160个，可建造面积约在1000万平方米左右，目前已交付使
15、用或正在建造总量约在700万平方米左右（估计1.5万套）.从上海别墅市场分布区域来看，主要集中在浦东、青浦318国道两侧、闵行莘庄周边地区、松江新桥九亭等区域.这些地区别墅一个最大特点就是交通非常方便，与市中心距离大多在15-30公里之间.1、众多别墅产品呈板块式主要分布于如下区域 虹桥区域90年代初期上海外销别墅集中区域.这一区域是传统高档住宅区，也是外销别墅集中区.别墅多以租赁为主，租赁对象则主要是港澳台人士以及国外来华人士.区域内别墅主要是早期开发高级外销别墅，如富宏花园别墅、嘉年别墅、龙柏花园、罗丹花园别墅、满庭花花园、皇朝别墅、盛绿苑等等；近年来，该区域发展商秉承了开发精品路线风格，相继开发了定位于高级白领别墅住宅.金斯花园、虹桥中华园、虹桥高尔夫别墅、鼎邦丽池、奥玎宫廷别墅等物业建成，其平均单价一般控制于8000-10000元平方米，物业品质特性也吸引了不少人气.加之由相对营建以久名都城、皇朝别墅等物业所衬，蔚然勾勒出一道建筑天际线，使“入住虹桥”一度成为业主高贵身份象征.据统计，西郊宾馆周边和动物园周围别墅区现有别墅项目44个，共有别墅1669栋，高级公寓147栋. 沪青平公路沿线依托318国道便捷优势，使规模性别墅住宅更添魅力.主要位于虹桥机场西面，基本上可以看作
