1、下半年武汉市房地产市场调研报告市 场 分 析2008.11.24目录第一部分 武汉市房地产数据分析一、土地市场基本特征二、商品住宅价格情况三、商品住宅销售情况四 2008年下半年武汉及重点区域市场走势分析第二部分 项目市场分析一、沌口房地产市场概况二、片区在售楼盘解析三、SWOT分析第一部分武汉市房地产数据分析一、土地市场基本特征2008年上半年，武汉市中心城区通过招拍挂方式共出让土地18宗，成交12宗，实际成交面积为196911.6平方米(约295亩)，与去年同期相比减少85.77%;土地供应规模较去年同期减少54.24%。每亩单价为465.73万元/亩，与去年同期相比下降21.35%。综观
2、上半年土地市场，与去年相比表现出截然不同的特征:(一) 量价齐跌，成交清淡一方面，土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩，成交率下降，出让18宗6宗流拍;另一方面，成交金额大幅减少，土地单价下跌，竞拍冷清，大多数地块是在没有竞争对手的情况下成交。以P(2008)004地块(京汉大道B3)为例：楼面地价为6107.88元/平方米，而去年同地段由金地集团武汉公司拍得的P(2007)020地块(京汉大道义和巷)楼面地价为6879元/平方米，下跌约11%。(二) 本地企业唱主角去年同期，上海豫园、重庆润隆、华润、金地等外地企业在汉大幅拿地，地块面积和成交金额都较大。而今年则以本地企业为主，单宗地块面积和成交
3、金额相对较小。(三) 地段好的小地块受追捧去年土地市场以大面积、高总价的地块成交为主，今年小面积低总价的地块则受到青睐。如P(2008)008地块，由于其面积小，总价低，地段优越，配套成熟，在经过162次竞拍后才由刘贵生个人拍得。这也是中心城区首例个人购地，类似的P(2008)004等地块也是经过几十次竞拍才最终成交。综上所述，经过国家去年一系列调控政策特别是紧缩政策,开发企业拿地变得谨慎。这一方面是由于部分开发企业资金紧张，融资渠道和销售回款双双受阻，加之去年大幅拿地尚待消化，暂时丧失战略投资机动性，无力进行新一轮的圈地扩张。另一方面也反映出部分开发企业对市场预期趋于谨慎。 中心城区土地市场
4、供需情况从供需总量来看，08上半年我市中心城区通过招拍挂方式供应土地641694.67平方米，实际成交了196911.6平方米。(一)开发商拿地谨慎，土地成交萎靡从出让土地的规模来看，今年上半年最大成交地块的面积约为60亩，出让土地18宗，实际成交土地12宗，成交率为60%，土地出让成交率较去年同期下降了31%。(二)容积率有所降低上半年我市中心城区土地出让的平均容积率为3.1，容积率较去年同期减少了0.81，主要由于高层混合住宅及商业用途土地成交比例较去年同期减少较多。(三)用地性质以居住用地为主从用地性质来看，我市中心城区土地主要用途为居住用地，占总成交面积的84.58%，约为250亩。(
5、四)楼面地价排行(住宅用地)：(五)成交金额排行(六)武汉三镇土地交易(招、拍、挂)情况：从我市成交面积的分布看，上半年土地成交面积最多的为地处江北的汉口，占全市总成交面积的55.70%，地处江南的武昌以23.73%居第二位。二 商品住宅价格情况(一)2008年上半年商品住宅价格走势2008年上半年，全市商品住宅价格为5823.72元/平方米，与2007上半年相比涨幅为44.77%;与2007年下半年相比，涨幅为12.69%。2008年1月以后，商品住宅价格上升幅度逐月减缓。至2008年5月，价格突破6000元/平方米。2008年上半年，武汉市商品住宅成交均价月均上涨67.95元/平方米，月均
6、涨幅为1.67%。(二)商品住宅区域价格情况2008上半年，全市各区域价格均有不同幅度的上涨。均价最高的片区为汉口中心区，平均价格为6875.42元/平方米，其次是武昌中心区，平均价格为6824.39元/平方米。价格最低的区域为沌口片区，平均价格为4328.27元/平方米。从成交均价上来看，中心城区的均价远远高于其他各区，特别是汉口中心区，价格已接近7000元/平方米。从价格涨幅来看，汉阳中心区、关山片区、武昌中心区同比涨幅较高，都在50%以上。而汉阳中心区的价格继续与沌口片拉出价差，由去年底的800元/平方米增加到1500元/平方米。(三)不同价格段商品住宅价格情况2008年上半年商品住宅价
7、格在4000元/平方米以下的商品住宅成交均价为3812.59元/平方米，与2007年相比上涨2.65%，交易量主要集中在关山片、沌口片和东西湖片;价格在40005000元/平方米的商品住宅成交均价为4751.32元/平方米，与2007年相比上涨4.23%;价格在50006000元/平方米的商品住宅成交均价为5649.15元/平方米，与2007年相比下跌1.2%;6000元/平方米以上的商品住宅成交均价为7459.37元/平方米，与2007年相比下跌5.96%。(四)不同面积商品住宅价格情况2008 年上半年，面积90平方米以下户型成交均价最高，达6357.28元/平方米，与2007年同期相比上
8、涨58.03%;其次是140平方米以上的户型，成交均价为6022.58元/平方米，与2007年同期相比上涨23.43%;90120平方米和120-140平方米的户型成交均价分别为5648.73元/平方米和5532.18元/平方米，涨幅为48.08%和53.26%。不同户型商品住宅价格情况反映出，90平方米以下住宅价格涨幅最高。(五)不同建筑类型商品住宅价格情况数据显示，高层商品住宅价格最高，为6542.18元/平方米，与2007年同期相比上涨34.08%;多层商品住宅价格为5737.28元/平方米，与2007年同期相比上涨50.4%;小高层商品住宅价格为5305.92元/平方米，与2007年同
9、期相比上涨47%。(六)别墅价格2008年上半年别墅价格为8176.94元/平方米。其中，5月份，别墅价格达到历史新高，为8502.17元/平方米，与去年同期相比上涨了36.75%。(七)写字楼价格2008年上半年写字楼价格为6702.39元/平方米，与去年同期相比上涨了37.36%;其中，6月份，写字楼价格达到历史新高，为6899.07元/平方米。(八)商铺价格2008年上半年商铺价格为8892.57元/平方米，与去年同期相比增加了24.64%。其中，5月达到历史最高值，价格为8983.05元/平方米。三 商品住宅销售情况2008年上半年商品住宅共成交了20504套，与去年同期相比减少了20
10、844套，同比下降50.41%。成交面积为245.17万平方米，与去年同期相比减少了240.92万平方米，同比下降49.56%。平均每月成交3417套，月均成交面积40.86万平方米。(一)分户型销售情况通过数据显示，2008年上半年商品住宅成交面积主要集中在90-120平方米，共成交6852套，同比减少 49.21%,占到全市总成交量的33.42%;其次是120-140平方米以下的户型，成交5645套，同比减少52.5%，占总成交量的27.53%;90平米以下的户型共成交了5526套，同比减少44.73%，占全部成交量26.95%;140平方米以上共成交2481套，同比减少58.48%,占全
11、部成交量12.1%。(二)分价格段销售情况2008年上半年商品住宅成交价位主要集中在5000-6000元/平方米，占全市总成交量的30.48%,较去年同期上升13.61%,共成交了6250套;其次是4000-5000元/平方米，占全市总成交量的26.95%,同比下降7.97%，成交了5526套;价格在3000元/平方米以下的住宅，占全市总成交量的3.17%，同比下降7.10%，成交了650套;价格在3000-4000元/平方米和6000元/平方米以上的住宅分别成交了3594套和4484套，分别占全市总成交量的17.53%和21.87%。从月度趋势可以看出，武汉市商品住宅成交均价主力范围已从去年
12、同期的40005000元/平方米转变成6000元/平方米以上，且5000元/平方米以下住宅销量还在不断萎缩。(三)分片区销售状况2008年上半年武汉市各片区销量比例变化如下表：2008年上半年区域成交套数情况(单位：套)从区域销售情况来看，消费者对购买住宅的区域偏好主要集中于武昌中心区和汉口中心区以及关山片。(四)分建筑类型销售状况今年上半年，武汉市高层商品住宅成交套数最多，成交了10258套，占总销售套数的50.27%;其次是小高层成交了6064套，占总销售套数的29.72%;多层成交了3933套，占总销售套数的19.57%;别墅成交了90套，占比为0.44%。四 2008年下半年武汉及重点
13、区域市场走势分析（一）下半年整体市场供求分析下半年供应量增加，全年总供应量减少根据目前各区域在建项目的工程进度情况，可以预测今年下半年全市的住宅供应量将在548万方左右，全年总供应量为1019万方。而06年和07年的全年供应量分别为1366万方和1276万方，由此可见，今年受整体市场走低影响，开发商相较于前两年更为谨慎，从而使得全年供应量出现明显下滑。下半年供应量集中上市，竞争空前激烈根据各项目预期上市时间来看，下半年新增供应量的主要上市时间集中在9、10两月。今年上半年，受宏观调控的影响，全市房地产市场的销售情况一直萎靡不振。众多开发商将希望寄托与“金九银十”两月，纷纷选择此段时期入市。与0
14、6、07两年的下半年供应量相比，08年下半年的供应量的入市时间将更加集中，9、10两月的市场竞争也将空前的激烈。全年整体销售同比下滑08年上半年，受整体市场调整的影响，消费者的观望心理加重，全市商品住宅的销售量大幅度萎缩。但考虑到武汉房地产市场是以刚性需求为主的市场，而并非像深圳上海等地区投资性需求占据了大量市场份额，因此市场的调整过程也相对较短。上半年，由于市场的波动，大部分消费者选择持币观望，从而使得大量刚性需求被挤压。下半年，随着各区域价格调整的完毕，以及可能出现的央行对资金把控的放宽都将促使整体市场的回暖，届时积累已久的刚性需求也将得到集中的释放。依据06、07两年的供求比走势情况，结
15、合对未来市场的判断，保守估计08年下半年的市场供求比将在1.23左右，据此得出下半年的成交量将在447万方以上。虽然可预测到下半年市场将迎来明显复苏，但全年销售总量的下滑以无法逆转。预计今年的全年的销售总量将在730万方上下。（二） 下半年热点区域分析二环线以外是热点从下半年供应量的区域分布来看，除青山汉阳等个别区域的供应量无明显变化外，其他区域的供应量都较上半年有明显增加。尤其是二环线以外区域，其中东湖高新、盘龙城和东西湖三个区域的供应量最大，未来竞争也更为激烈。而中心城区各区域的后期供应量相对平缓。东湖高新区域将点燃市场东湖高新区域作为一个快速成长中的区域市场，因其自然景观优势、区域产业支
16、撑和不断完善的区域配套而成为近两年房地产市场的热点区域。该区域市场相较于其他市场而言，更加的敏感，往往能作为全市整体市场的一个前瞻性参考。从下半年该区域的市场供应量来看，下半年整体市场的复苏很可能从该区域首先开始。该区域下半年供应的产品类型主要以首次改善型为主，价格集中在5800-6200元/平米，与目前该区域的整体均价基本持平。盘龙城区域销售压力不断加大盘龙城今年下半年将增加76万方的供应，在短期内大量的新增供应可能会带动整个区域的存量去化，但由于该区域目前交通和生活配套建设的滞后，使得消费者对该区域的认可度偏低，如此大的供应量很难在短期内消化完全，区域销售压力还将持续加大。东西湖区域产品结
17、构调整在成交结构上，东西湖下半年还将延续上半年的趋势，首次置业型产品成交所占比例上升，而首次置业型产品的去化压力随着新增供应而上升；在价格上，目前比较零乱，价格的统计及稳定仍需时日。成交结构的调整，价格的不统一，新项目上市压力的加大，第三季度区域的压力会加大，第四季度或将稳定。中心城区相对平稳武昌区域大盘入市带动市场08年下半年武昌区域的供应量虽较上半年略有下降，但由于拥有统建锦绣江南二期和复地东湖国际两项目，从而使得下半年该区域市场格外引人注目。统建集团的项目一贯能够通过低价入市的办法，炒热区域市场带动片区市场，此次锦绣江南二期势必也将为整个武昌区域的市场注入活力。预计下半年武昌区域产品结构
18、不会发生较大变化，仍旧以首次改善型产品为主，区域整体价格可能在锦绣江南二期的带动下出现小幅下滑，而成交量预计将出现明显的反弹。汉口区域平稳过渡从产品结构上看，汉口区域下半年的供应量中集中了大量首次置业型产品和限价房，这势必会拉低区域的整体均价，同时也将带动区域的产品去化。从整体来看，汉口区域下半年的市场情况不会有太大的波动，随着各板块价格调整的完成，价格竞争将逐渐过渡为产品力的竞争。（三）产品分析首次置业产品市场份额继续加大从三种主要类型产品的成交量走势可看出，在市场宏观调控的环境下，尤其是 “二套房”政策的出台，使得客户群中投资性客户较多的首次改善型产品和再次改善型产品的销售量急剧下滑。而首次置业型产品，由于其主要针对的是刚性需求客户，从而在此次的调整中所受的影响也相对较小，其市场占有率也在逐步扩大。08年下半年首次置业型产品的供应量将继续增加，达到230万方占到总供应量的42%，多集中在东湖高新、东西湖、盘龙城三区域。形成对比的是改善型产品，尤其是再次改善型产品和顶级豪宅类产品的供应量都大幅减少
