1、该公司是于2006年8月30日经萍乡市湘东区人民政府批准成立的，属于经营国有城建资本为主的国有独资企业，经区人民政府授权行使城建国有资产投资主体的职能，归湘东区人民政府管辖，公司注册资金1000万元，现有职工14人，其中高级经济师和高级工程师6人。7、可行性研究编制单位: 8、可行性研究工作的组成我公司接受项目单位委托，即组织有关方面专家和技术人员，进行了现场勘查，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范，对该新农村小区项目各相关方面进行可行性研究后，形成此报告。9、建设规模与内容：按照建设社会主义新农村的整体规划，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明村容整洁、管理民主”的目标要求，围绕增加
2、农民收入，提高农民生活质量进行整体规划，本项目为新建，其建设内容分为3个部分，具体如下：（1）征地拆迁工程：完成八个自然村异地搬迁宅基地征地和补偿工作，总户数1452户，面积为？平方米（约合？亩）；拆迁安置17户，拆迁面积为？平方米。（2）基础设施建设工程：宅基地平整工程：完成八个自然村异地搬迁宅基地土地平整工作，面积为325440平方米（约合488.16亩）。道路硬化工程：完成八个新农村小区水泥砼路面工程建设，道路总长度19584米（其中小区外部连接道路1682米），宽度为8-12米，总面积为21.54万平方米（约合323.10亩）。（3）配套设施建设工程：居民饮水工程：新建饮用水源井4眼以
3、及蓄水池4座（主要是距离下埠城镇集中供水较远自然村珠新自然村；长春综合自然村），购置配套设施4套，埋设供水管道8.796km、配水管网13.886km。排水（污）工程：采用雨污合流排水体制，建设地下钢砼主管道13.695km ，支管道12.098km ，配套检查井以及小型污水处理设施3处（其中相邻较近的珠新自然村、苏塘自然村、长春综合自然村共用一处；大陂自然村、杞木自然村共用一处；铁冲自然村、行塘岭自然村、花塘自然村共用一处）。村容村貌改建工程：新建垃圾收集池115个。拆迁土地复耕工程：完成项目全部拆迁土地的复耕工作。10、工程建设进度：项目实施计划从2009年11月开始，至2010年12月完
4、工，至目前为止已完成？11、总投资及资金来源：项目总投资8159.89万元，其中土建工程费用4827.09万元，设备购置费用1767.52万元，安装工程费用405.90万元，其它费用1159.39万元（基本预备费371.59万元）。项目建设资金拟通过申请中国农业发展银行萍乡市分行贷款6000万元和江西省萍乡市昌盛城市投资有限公司自筹2159.89万元来解决。二、编制依据1、萍乡市湘东区城镇发展规划；2、萍乡市湘东区农业产业发展规划；3、萍乡市湘东区水利基础设施建设规划；4、萍乡市湘东区农村扶贫开发规划；5、萍乡市湘东区文化教育、科技、卫生体育、人口及计划生育规划；6、萍乡市湘东区村镇建设规划；
5、7、萍乡市湘东区村镇基础设施建设规划；8、萍乡市湘东区基层组织建设规划；9、萍乡市湘东区农业和农村经济发展项目建设规划；10、委托单位提供的其他资料。三、采用的现行法律法规及主要建设标准1、中华人民共和国城市规划法2、村镇规划编制办法3、中华人民共和国国标村镇规划标准（GB/50188-93）4、建设部工程建设标准强制性条文5、村庄和集镇规划建设管理条例6、江西省村镇规划建设管理条例7、江西省村庄规划建设管理条例8、城市治水工程规划规范（G/50282-98）9、建筑设计防火规范（GBJ/16-87）10、江西省自然村建设规划原则六项11、湘东区2009年新农村建设专项资金使用管理实施办法第二
6、章 项目区域基本情况一、地理位置下埠地处萍乡市湘东区西北部，地理坐标东经1114911336，北纬27312751之间，属丘陵地形。东距萍乡城25公里，西距湖南株洲市83公里，西与老关镇接壤又紧临湖南省醴陵市，素有“湘赣通衢”、“吴楚古埠”之称。地势为西高东低，地貌为山岭环抱。辖区总面积56平方公里，下辖13个村镇，256个村民小组，11000余户，人口总数4.8万人，其中常住城镇人口8782人，占总人口18.30%，耕地面积1.4万亩，山林4.5万亩，森林覆盖率为54%。土地肥沃、四季分明、气候宜人，十分有利于农作物种植生长、畜牧业的养殖。二、项目区域社会经济发展状况1、湘东区社会经济发展状
7、况湘东区是萍乡市重要的工业区，是中国工业陶瓷之都，陶瓷产业基地被列入省政府重点调度项目。省属企业主要有：萍乡钢铁厂、萍乡发电厂、萍乡铝厂、巨源煤矿等;市属企业主要有：上官岭煤矿、萍乡造纸厂等，其余均为区属企业和私营企业。由于湘东区境内具有丰富的煤炭、铁矿石、石灰石、高岭土、瓷土、滑石粘土、透闪石等自然资源，早在上世纪70年代，当地的公社、生产队创办了许多社办企业，成为江西省乡村企业发展较好的地区之一，进入全国先进行列。改革开放以来，湘东地区的工业得到空前发展。2009年全区完成生产总值87.23亿元，同比增长14.2%。工业增加值完成555783万元，同比增长15.74%。规模以上企业154家
8、，完成工业增加值446538万元，同比增长20.79%。全社会固定资产投资完成98.47亿元，同比增长43.8%。全年新投产项目64个，亿元以上项目6个；在建项目19个，亿元以上项目10个。按央企验收合格企业项目5个、民企项目26个、外企项目2个、科技项目16个。目前，已经凸显以坚持科学发展、推进城市转型、实现赶超跨越为主战略，以融入鄱阳湖生态经济区和长株潭经济区为着力点，以推进发展方式转变和经济结构调整为主抓手，以改革开放和科技创新为强动力，加速推进新型工业化、新型城镇化和农业产业化的蓬勃生机。2、下埠社会经济发展状况下埠交通四通八达，320国道和浙赣铁路贯穿下埠东西，韶井公路穿镇而过，下埠
9、至潘塘、下埠至潭塘、泉塘至木马的水泥主干道达20.2公里，村村组组通公路，近年公路建设投资2000余万元。城镇建设较快发展，城区建设面积达30余公顷，街道已进行硬化、绿化，铺设了人行道彩板，日产10000吨的自来水厂和下水道等设施一应俱全。下埠主要产业为陶瓷、煤炭、化工建材等，其中陶瓷产值占下埠工农业总产值的70。产量约占全国的54，被誉为“中国工业陶瓷基地”。目前该镇有各类陶瓷企业89家，带动相关企业102家，从事陶瓷业生产的管理销售人员及职工1.5万人，可生产各种化工填料、环保材料、耐火材料、生化滤料、催化剂、吸附剂、石化助剂、精细化工填料等系列500多种规格的产品。产品广泛应用于石油、冶
10、炼、化工、医药、环保等行业，达到以瓷代铁，以瓷代塑的效果，产品除销往全国各地外，还销往欧、美、东南亚等10多个国家和地区，年产值数十亿元。改革开放以来，下埠确立了“稳住农业，主攻乡镇企业”的经济工作思路，下埠的两个文明建设得到了全面的发展，被江西省省委、省政府授予“省级文明单位”、“百强乡镇”和萍乡市“十强乡镇”称号。其中镇辖的潘塘村被评为“全国创建文明村镇先进单位”。2009年，下埠完成国内生产总值达14.68亿元，其中第一产值11.88亿元，第二产值1.45亿元，第三产值1.35亿元。实现财政收入3682.8万元，人均纯收入达到4200元，较上年增加480元，增长12.90%。第三章项目建
11、设背景一、新农村建设如火如荼1、国家政策环境2004年10月，中共十五届六中全会明确提出，全面推进社会主义新农村建设，加快农村改革步伐。这是党和国家解决“三农”问题的一项重大决策。决策提出后，国家相关部门纷纷制定相应的政策、措施以确保社会主义新农村建设顺利推进。十六大提出，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程。十七大指出，统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设。建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化新格局。2、省委、省政府政策环境为贯彻落实中央关于新农村建设的部署，江西省委、省政府决定，从2006年开始，在全省开展实施新农村建设“千村百镇示范工程”，在全省择优确定示范镇、示范村，
12、优先开展社会主义新农村建设。3、湘东区政策导向湘东区2009年新农村建设专项资金使用管理实施办法提出“试点以村、镇为单位，力争通过3-5年的努力，打造出一批各具特色的新村镇，为全区全面推动社会主义新农村建设起到示范和带动作用”。从以上中央、省、市政策文件可以看出，对于新农村建设的重视和关心，本项目的建设属于国家鼓励发展方向，是符合国家决策政策的安民、惠民、富民工程。二、项目开发SWOT分析（一）优势（strengths）1、区位条件优越项目区有便捷的道路（320国道）连接湘东城区和萍乡市区，距湘东城区5公里，萍乡市区25公里。浙赣铁路贯穿下埠东西，外部交通运输条件优越。2、财政收入稳定湘东区的
13、地方工业起步早，1983年便成为江西省第一个乡镇工业产值突破亿元大关的县（区）。截止到2009年已形成了以陶瓷、煤炭、建材、化工四大支柱的工业体系。湘东是工业陶瓷之乡，是全国工业瓷最重要的生产基地之一，产品份额占全国的70%，并远销到美、英、德、澳等20多个国家，因品种多、质量好、价格廉而享有盛誉。 采煤、采铁矿、烧石灰是湘东区的民间传统产业，解放以来国家根据湘东区的特点在湘东镇先后建起了萍钢、萍铝、萍电、巨源煤矿等国有工业，拉动了湘东经济的发展。至2009年底国内生产总值完成878500万元（据统计，按现价，下同），同比增长14%，经济结构更加优化，三次产业之比为11: 67 : 22 。财
14、政总收入完成62190万元，同比增长20.6% ，其中一般预算收入35200万元，同比增长19.8%。从以上来看，湘东区经济结构日趋合理，财政税收充足，能有效保障项目顺利建设。3、得到了项目建设区居民极大的支持本项目的建设旨在排除下埠煤炭采空塌陷区1452户6098人的安全隐患，同时通过集中居住节约土地资源，改善该区域村民的生产生活条件和精神文化生活。而且项目小区的基础设施建设全部由政府投资完成，是实实在在的惠民、富民、安民工程，在当地群众中间受到了极大的支持。（二）劣势（weaknesses）1、农业的产业化水平较低，农产品竞争力不强，农民增收的长效机制缺失严重目前，农村居民的生产组织化程度
15、低，农业产业化水平不高，产业体系不完整，与社会化大生产要求不相适应。主要表现为：土地流转及规模经营机制不健全；农村经济合作组织较少，而且组织规模较小、覆盖面窄、经营层次低，远远不能满足居民自我服务的需要；政府组织的社会化服务体系不健全、服务功能弱，农产品加工基础比较薄弱，目前农产品的加工量很少、精加工则更少，农产品经纪人也缺少，使大部分农产品只能以初级产品或以原料为主进入市场。农业产业链短缺，农产品难以实现多次增值，是影响农民收入持续增长的重要原因，急需创立农民增收的长效机制。2、人居环境问题突出当地农村人居环境问题已经日显突出，与城乡一体化发展要求相距较远。主要表现在六大隐患：住宅沉陷安全隐
16、患，饮水安全隐患，环境安全隐患，交通安全隐患，卫生安全隐患，化肥、农药使用带来的农产品和土地安全隐患。3、建设新农村的各种专业人才缺乏项目区内50岁以上的妇女、老人和小学以下文化程度的中、壮年人占有很大比重。他们接受新观念、新思想的意识薄弱，较安于现状。这种思想跟项目的建设及今后的发展可能会产生很多的矛盾，稀缺的各种专业人才对项目，如：经济组织体系社会化；服务体系；劳动就业保障体系；青年活动中心；排水（污）工程；居民饮水工程等方面建成后的管理和运营会带来一定的困难。4、公共基础设施薄弱根据实地走访调查和问卷统计显示，项目区内居民现有收入主要依靠传统种植业（有少量青壮劳力进入传统产业工业陶瓷厂工
17、作），单位面积效益很低，每户居民年总收入大多在一万元左右。而且集体经济十分薄弱，现有农村公共基础设施极为匮乏。（三）机遇（opportunities）1、国家、省、市、区各级党委、政府的政策支持，新农村建设得到强力推进党的十七大提出了统筹城乡发展，推进社会主义新农村建设，建立以工促农、以城带乡长效机制，形成城乡经济社会发展一体化的新格局。萍乡市及湘东区对社会主义新农村建设的高度重视等等，已经形成了全面建设新农村和小康社会的促进力，为项目区的建设和今后的发展营造了很好的大环境氛围。2、推进我国新农村建设已是大势所趋20世纪90年代中后期，随着我国农产品基本上供求基本平衡，丰年有余的出现，我国政府
18、开始千方百计增加农民收入。为此，在“十五”时期全力推进农业结构战略性调整和农业产业化经营，实现了近两年来的农民收入较快增长。2004年还实现了城乡居民收入差距略有缩小的好年景。2009年中央1号文件把促进农民持续增收作为夯实新农村建设的经济基础，从拓宽农民增收渠道，保障务工农民的合法权益，稳定、完善、强化对农业和农民的直接补贴政策，加强扶贫开发工作等多个途径入手，下大决心改善农民生产和生活条件，统筹城乡经济社会发展，实行工业反哺农业，城市支持农村和“多予少取放活”的方针，调整国民收入分配格局，国家财政支出、预算内固定资产投资和信贷投放，按照存量适度调整，增量重点倾斜的原则，不断增加支农资金稳定
19、增长机制。这些方针政策必将给农民带来更多的实惠，为农民增收带来立竿见影的效应。新农村建设提出了要加快农村社会事业发展，着力普及和巩固农村九年制义务教育，大规模开发农村劳动力技能培训，积极发展农村卫生事业，逐步建立农村社会保障制度。这些不仅可以有效地缓解当前农民生产和生活中面临的各种困难，而且还立足长远为农民持续增收创造条件。通过全面深化农村改革，不但有助于巩固农村税费改革成果，确保农民负担不反弹，而且还会激活农村要素市场，将农民增收潜力变为现实。可以看出，项目的建设已是湘东区高效产业发展的大势所趋。3、项目已经作为湘东区新农村建设示范点在本项目建设以前，湘东区还没有上规模的新农村建设项目，本项
20、目的建设可为当地今后的新农村建设提供宝贵经验，而且作为湘东区首个新农村建设，其投入的资金得到了财政的帮助，不但承担项目银行贷款本金及利息的偿还，而且还拿出2500万元作为项目建设配套资金，可以说，项目的建设在区委、区政府的关心和大力支持下，一定会建设成为萍乡市新农村的典范工程。三、结论与建议1、千方百计规划、实施和打造优越的自然生态和人文服务环境，创造可持续发展环境和安全、最佳人居环境，应是本项目致力于实现的目标之一，也是核心建设目标。2、项目的推进要始终将农业产业结构调整、农村经济结构的优化作为主要发展方向之一，以提高农民收入水平、改善农民生活环境为出发点，明确目标，努力构建和谐社会。3、项
21、目的建设和今后的发展需要政府、企业和原住地居民三者相互理解，高度协调，政府出面解决发展困难，企业投资引入新的项目，居民参与投入分享经营利益。项目将这三者之间统一在一起，能否妥善处理遇到的矛盾将是项目成功与否的关键一环。第四章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性1、党的十六届五中全会精神，明确指出在”十一五“期间，加大社会主义新农村的建设，加快新农村建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。2、加快社会主义新农村建设，有利于提高土地资源的集约利用率和农村经济结构的战略性调整，有利于农民生活的改善和农村的可
22、持续发展。近几年，随着湘东区经济和城镇建设快速发展，农村城市化进程不断加快，新农村建设工作摆到了重要的议程。项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。3、随着农村改革不断深化，农民收入稳定提高，农民的思想观念和生活方式发生了重大改变。但是，与实现全面小康的目标相比，农村各项事业的发展仍然存在较大差距，湘东区进行新农村建设，以本项目为示范点，狠抓规划龙头、道路硬化、路灯亮化、卫生洁化、家庭美化、环境优化，以及旧村改造、村庄整理和环境整洁、村民自治。最根本的一条是真正使农民的收入增加、农民的生活质量得到根本改善和提高。4、新
23、农村建设不仅要从根本上改善和提高农民生活质量而且将间接地提高农民素质。项目的建设一方面节约了土地资源，利用节约的土地，发展二、三产业，有利于加快农村城镇一体化进程。另一方面，随着经济的不断发展，农民将从一产中分离出来，向二、三产业转移，加快各村产业结构调整的步伐，切实增加农民的收入。5、项目建设是增加当地土地资源、改善人居环境的需要本项目的建设能有效增加当地土地资源以及改善人居环境，具体表现如下：（1）使1452户居民搬迁出煤炭采空区，保障居民的人身和财产安全。（2）通过异地搬迁，集中居住，将分散的、无序的农舍集中连片建成新农村小区，可有效节约用地，提高现有土地利用率，据估算，其节约的土地资源
24、在390亩以上。（3）通过项目的集中居住，建立安全饮水工程、排污水工程，使居民过上清洁、环保的生活成为可能。（4）项目的建设，不但加强各种生活配套设施建设，同时还新建了多处绿化和亮化工程，居民的生活水平、质量能得到进一步提高。（5）通过新农村小区建设，完善各项基础设施，搞好绿化造林，改造饮水、排水工程，加大环境卫生医疗工作力度，开展文化娱乐活动，将为村民创造宜居环境和良好氛围，使之更有幸福感。（6）通过新农村小区建设，为区、乡、村各级组织的管理、村民与村民之间的交流、组织与村民之间的沟通创造了条件，架设了桥梁，有利于加深了解，联络感情，化解矛盾，形成和谐的社会关系。（7）通过新农村小区建设，将
25、促使广大农村向新型城镇化转移，开辟对内对外交流合作的窗口，拓宽村民接受新鲜事物、增加信息量、学习现代科技知识和管理经验的渠道，积极投身于农村改革开放、经济建设和社会主义现代化建设，开创新的局面。二、项目建设的可行性1、各级政府部门十分重视本项目的建设和实施在“三个代表”，人民群众利益高于一切的思想指导下，湘东区各级政府领导都十分关注项目区域居民的呼声，为人民群众办实事，曾多次指示有关部门的领导，要解决好湘东区下埠人居安全和基础设施落后等问题，为此，湘东区领导和有关工程技术人员多次深入现场调查、研究，并提出解决问题的方案。此项目的建设得到湘东区各级领导的重视和各级政府职能部门的支持，对项目顺利实
26、施是强有力的保障。2、项目的建设能解决下埠人居环境存在的问题项目的实施能确保下埠村民能够搬移出现有的煤炭采空区，其人身及财产安全得到了有效地保障，而且通过集中居住，可以使用清洁、卫生、方便的生活能源，这是提高城镇居民和村民的生活质量的重要标志，对改善当地生活、生产环境，确保该地区的社会、经济发展顺利进行有着积极的作用。3、项目建设资金筹措渠道多样化，有利于工程的建设本项目建设工程是一项投资数额较大的工程项目，而且建设期限较短，要依靠当地政府一次性投资，其资金压力较大，为了解决本项目建设资金问题，湘东区人民政府愿意作为项目担保人向中国农业发展银行萍乡市分行申请贷款6000万元用于项目建设，并承诺
27、逐年从区财政收入中安排银行贷款本金利息。这样一来，拓宽了项目建设资金筹措渠道，有利于项目建设顺利进行。综上所述，本项目的建设是必要的也是可行的。第五章 项目位置和建设条件一、项目位置及自然环境概况1、项目位置萍乡市湘东区下埠下埠大陂自然村；2、自然环境概况项目区位于江西省西部，境内多山，属武功山脉，婆婆岩耸峙于南，海拔1161.4米，为全区的最高点；最低点是老关镇陂头洲，海拔15.4米，全区平均海拔203.6米。全区地势为东南高，西北低。萍水河和草水河及其支流纵横境内，西流湖南醴陵，属洞庭湖水系。属亚热带季风气候，雨量充沛，植被覆盖率高，年平均气温17.2；年降雨量为1576.7毫米。地理坐标
28、东经11151之间。东临萍乡市区和芦溪县，东南靠莲花县，南连湖南省攸县，西接湖南醴陵市，北靠萍乡市上栗县。境内东西宽29千米，南北长43千米。特别需说明的是，经勘探化验分析，本项目区域内地下水能够用于农业灌溉和人畜饮用。二、项目建设条件1、占地范围大陂自然村：大陂自然村新农村建设需异地搬迁居民187户，原有总占地面积78540平方米（户均占地420平方米，含基础设施，如：道路，污水、垃圾处理等设施占地面积，以下同）。规划新农村建设用地总占地面积41140平方米（户均占地220平方米），新农村建设用地上需拆迁村民住宅2户，拆迁房屋建筑面积约560平方米。铁冲自然村：铁冲自然村新农村建设需异地搬迁
29、居民150户，原有总占地面积57000平方米（户均占地380平方米）。规划新农村建设用地总占地面积33000平方米（户均占地220平方米），新农村建设用地上需拆迁村民住宅1户，拆迁房屋建筑面积约210平方米。行塘岭自然村：行塘岭自然村新农村建设需异地搬迁居民127户，原有总占地面积52070平方米（户均占地410平方米）。规划新农村建设用地总占地面积27940平方米（户均占地220平方米），新农村建设用地上无需拆迁村民住宅。花塘自然村：花塘自然村新农村建设需异地搬迁居民173户，原有总占地面积62280平方米（户均占地360平方米）。规划新农村建设用地总占地面积38060平方米（户均占地220平方米），新农村建设用地上需拆迁村民住宅3户，拆迁房屋建筑面积约620平方米。杞木自然村：杞木自然村新农村建设需异地搬迁居民208户，原有总占地面积81120平方米（户均占地390平方米）。规划新农村建设用地总占地面积45760平方米（户均占地220平方米），新农村建设用地上无需拆迁村民住宅。珠新自然村：珠新自然村新农
