1、附表5 借款偿还期测算表附表6 敏感分析表前 言深圳ABC物业顾问有限公司接受深圳市横岗投资股份有限公司委托对横岗XX酒店项目可行性进行了研究.我司人员经过详细市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容分析，已完成本项目研究及分析工作，现将研究结果报告如下：“XX酒店”是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心.XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理.1.1项目背景深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代发展要求，实现企业
2、经营模式持续、稳健发展目标，拟将原横岗XX酒店改建成产权式酒店公寓.1.1.1项目名称深圳市横岗XX酒店1.1.2开发公司深圳市横岗投资股份有限公司1.1.3承担可行性研究工作单位深圳市ABC物业顾问有限公司1.1.4 研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数深圳市产业导向2003-2004房地产评估规范1999国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定深圳市主要经济指标深圳房地产市场分析2004深圳市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等.1.1.5项目建筑规模和内容深圳市横岗XX酒店，属于四星级高级商务旅游
3、酒店，单体29层，总建筑面积：40297（不包括地下车库），配套面积：11741.76，客房面积：21590.56，主体占地面积23000平方米.1.2可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况研究分析，以及对2004-2005年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为： 项目变更是必要、可行、合理； 在目前各种利好因素作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观； 产权式酒店更适合项目整体发展与规划； 在2004-2006年将该项目投放市场时机是可行； 考虑目前贵司房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟；2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析
4、横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起一个工业卫星镇.自改革开放以来，横岗镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步.目前已有初具规模工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成.农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模.城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善.全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高.1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政
5、收入1.43亿元.1990年，横岗镇以其经济、文化等方面辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；1996年，横岗镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”.目前，正在进行农村股份合作制改革再次使横岗成为人们关注焦点.横岗镇经过十多年发展已成为外商竞相投资宝地.如今，完善基础设施构筑成良好投资环境，特有地理区位优势与港、澳、台血脉相连人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青.尤其是近几年来，横岗镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业底成本优势.龙岗良好投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群
6、，横岗工业及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证.2.1.2市场研究就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田购房者，因此先于横岗发展；龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地.正线全长32.913公里地铁3号线将提前至年内动工.连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城地铁3号线建成后，从福田、罗湖到横岗距离将大大缩短.深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE有利时机，横岗未来外资工业、商务、旅游等行业都有非常大发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值急速提升.就房地产
7、发展趋势而言，横岗目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应.相对以前，横岗楼盘规模不大、分布太散、各自为政形象已经得到改变.现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变.今年，中海占地面积22万平方米低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米横岗项目都将加快建设进程.随着横岗逐步进入大盘时代横岗投资性物业市场也逐渐从分散单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导成熟综合性市场最明显例子就是很多个人投资者在龙岗商铺潮起潮落中深刻体会到巨大经营风险存在从而对投资性物业更加谨慎投资手段变得更加成熟和稳重.相对于前几年而言，横岗本地主
8、力投资客户投资心理已经发生了微妙变化，这对本项目有着非常重要指导意义.2.2市场宏观背景2.2.1深圳市2004年上半年经济分析从已公布统计数据来看，2004年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长态势.全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好.主要表现在：1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高.深圳市生产总值完成 1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点.本市生产总值上半年累计增幅创出了自1996年以来新高；2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强.我市工业企业累计完成工业增加值
9、791.30亿元，比去年同期增长24.5%；3、市场消费繁荣，零售总额稳增.固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%；4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；5、出口逐月回升，增速明显加快；6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；9、企业景气上升，信心指数提高.2.2.2深圳市历年酒店经营情况分析 1、从98年低谷期开始，深圳市酒店入住率逐年提升，在2001年、2002年达到阶段性顶峰；2、2003年深圳市酒店入住率和2002年相比有较大
10、幅度下降，其原因是受到SARS影响. 1、2003年4月开始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率最低谷，原因是SARS在4月份左右开始全面爆发影响；2、2003年5月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月时间，也就是在7月份时候就已经超过了前期高位，并且在以后呈持续上升趋势；3、2004年1月入住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此1月份左右是酒店行业传统淡季；4、自2004年1月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位.2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平.说明04年深圳酒店业市场前景向好.2.2.3深圳市2004年酒店整体经济预测及分析进入20
11、04年，深圳酒店业市场持续向好，14月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达85%以上.具体表现如下：1、深圳市政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性国际化城市，充分利用WTO、CEPA政策利好，以及整合自身各种优势，力争成为珠三角经济圈国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；2、从国内和深圳宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于深圳房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度；3、宏观调控政策将“有控有扩”：从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费
12、需求；从投资结构看，对局部过热行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍需扩大；4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益提高，才能保证经济平稳较快增长；5、经过2003年上半年SARS疫情影响，深圳市旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道.2.2.4深圳市现有产权式酒店经营状况分析星级酒店名称销售价格（元/）年入住率（2003年）酒店规模管理公司4大梅沙海景酒店
13、12000556层2万多发展商自管雅兰酒店14500602栋6层，1.2万多芭堤雅酒店1000050601栋9层酒店式公寓、5丹枫白露1400070单栋34层三九阳光物业3东方威斯810055%1栋15层1栋6层1、销售价格分析靠近风景区产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格23倍.在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格20%-30%；2、入住率分析受SARS影响，2003年深圳市酒店年入住率仍然达55，经营情况良好，产权式酒店年入住率也在5070之间浮动.一般旅游区度假型酒店相对市区商务型酒店平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季影响造成其入住率不稳定；3、酒店规模分
14、析不同区域酒店在经营规模上也有所不同，一般在旅游区产权式酒店经营规模较小，经营面积不超过2万平方米，楼层基本上低于10层，尤其是投资性较强产权式酒店；而在商业区或市区附近产权式酒店，其经营面积相对较大，经营楼层有超过30层；4、酒店管理公司分析深圳产权式酒店管理企业分为三种情况：A、发展商自管B、聘请国内外知名酒店管理公司全权管理C、聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有深圳市产权式酒店因为处于起步阶段，而且规模一般偏小，聘请专业国际酒店管理公司成本投入太高.因此，大多采用自管或聘请顾问形式管理.但从长远来看，随着产权式酒店逐步发展，酒店管理公司品牌度将直接决定物业档次和投资者购买
15、信心.2.2.5深圳市2004年上半年产权式酒店市场分析2004年在售产权式酒店公寓存量项目名称可售面积（万）剩余面积（万）东方银座2.60.26国际市长交流中心0.360.14虹 楼0.90.63东方威斯酒店0.870.52合 计4.731.55深圳市现有产权式酒店公寓供应量极少，从2003年开始至今，产权式可售面积供应量不足5万平米，剩余面积约1.5万平米.2004年下半年，已知将推出产权式酒店公寓项目为我司策划代理罗湖银汉国际和横岗XX酒店项目，在盐田区东方威斯酒店二期在8月下旬公开发售，可售面积0.87万平米.另在罗湖区尚有两个地块将用来发展产权式酒店公寓项目.因此，从产权式酒店公寓现
16、有市场存量和未来竞争量来看，市场发展空间还很大.2005年即将推出产权式酒店项目一览表：XX酒店2.01银汉国际公寓0.972.98XX酒店供应量占未来深圳产权式酒店供应总量67%2.3区域市场分析2.3.1项目所在区域横岗镇市场分析横岗位于深圳经济特区东部、龙岗区中部，东邻盐田大港，南紧接深圳经济特区，西北毗邻东莞，北连龙岗区中心城.距深圳经济特区18公里，距香港仅20公里，是香港和深圳经济特区通往惠州、梅州、汕头、福建、江西等内地省市必经要道.全镇总面积81.2平均公里，其中7.3平方公里属于龙岗区中心城范围. 横岗镇原为惠阳地区一个乡，在改革开放前是一个典型农业小镇，后经过几次改制于19
17、83年9月改为现在横岗镇.横岗镇下辖六约、横岗、四联、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黄岗坑九个行政村和1个居委会，共52个自然村.1998年底全镇总人口15.3万.1、交通状况：横岗镇是深圳市东部重要交通枢纽，海、陆、空运输条件十分便利.镇内公路四通八达，村村通公路，深（深圳）惠（惠州）、深（深圳）汕（汕头）一级公路贯穿全境，惠（惠州）盐（盐田）疏港高速公路、机荷（机场荷坳）高速公路已建成投入使用，深汕高速公路以及北辅线（龙岗中心城深圳）、南辅线（坪山深圳）公路正在建设中.平盐（平湖盐田港）疏港铁路穿境而过.紧邻国际大港盐田港，海上运输也十分便利.一个纵横交错、高度密集交通网络正在形成.深惠公
18、路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区交通压力有望得以缓解，横岗镇交通状况将彻底改变.2、服务设施：横岗镇文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面建设已日益完善.目前，全镇颇具一定规模综合市场和肉菜市场9个，已形成了以圩镇第一市场、松柏商业街为中心市场网络，拥有较大规模宾馆、酒店5家，龙岗区现有唯一两家四星级酒店全部在横岗.镇村公园多个，文化广场多个，镇有线电视网络覆盖全镇范围，镇村文化设施齐全，生活质量正日渐提高.3、投资导向根据深圳市龙岗区总体规划，龙岗区近期产业结构调整和发展主导方向是围绕建设大工业，大能源，大旅游，大流通，以经济效益为中心，重点发展技术，资金密集型工
19、业产业和第三产业.4、横岗投资导向项目（1）改善基础设施，改善生活条件项目（2）新材料，零配件，电子元器件等基础工业项目（3）资金，技术密集大型工业项目（4）市场广阔，附加值高大型工业项目（5）仓储运输项目（6）旅游观光农业项目（7）房地产开发项目（8）供应深、港市场基地化农业生产项目5、经济发展成就在城市建设方面，横岗镇近年来加大规划建设力度，投资6亿多元大力进行镇，村建设，使镇容镇貌有了很大变化，勾画了一个现代化花园式文明城镇雏型.以兴办“三来一补”企业为突破口，积极发展区域经济，使横岗发展为一个拥有900多家企业、超亿元财政收入工业重镇，成为深圳经济特区-龙岗中心城“经济走廊”，经过十多
20、年发展，横岗镇已成为外商竞相投资“黄金宝地”.横岗镇已形成专业银行、商业银行、非银行金融机构构成多功能、方便快捷金融服务体系.各种金融机构办事机构遍布全镇，在经济生活中发挥着重要作用.2000年6月底，全镇银行存款余额达24.5亿元人民币.工商、税务、保险与海关部门积极为企业提供服务，为企业发展注入了活力，保持了横岗镇良好经济秩序.横岗镇各项建设均取得了显著成绩，先后被评为“中国乡镇之星”，“全国乡镇投资环境100强”和“国家卫生镇”，是珠江三角洲地区颇具盛名工业卫星城镇.6、房地产发展趋势横岗目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应.相对以
21、前，横岗楼盘规模不大、分布太散、各自为政形象已经得到改变.现在，这种数量上变化伴随着品牌发展商进入，有理由产生质变.今年，中海占地面积22万平方米低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米横岗项目都加快建设进程并相继发售.至此，提升南山前海、后海形象中海、振业和卓越悉数到场.而品牌地产到来对于一个片区带动，无疑预示着横岗房地产发展趋势向好.横岗目前正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待.2.3.2横岗酒店市场分析横岗酒店市场现状调查规模及入住率规模入住率房型分布客户构成376间四星50%标准房（48%）高级房（16%）豪华房（27%）豪华套（4%）商务套（5%）总统套房（
22、0%）以本地各企业商务客户为主，外籍人士较多，少数散客圣德堡酒店218间年底批四星80%标准房（13%）高级豪华房（71%）豪华套房（11%）商务套（4%）总统套（2%）往来深圳商务人士（60%）港澳游客（30%）其他（10%）龙堡酒店58间无70%普通单人房（14%）豪华单人房（29%）豪华双人房（57%）本地各公司客户为主，较多外籍客户宝丽酒店69间年底批三星60%标双房（61%）标单房（16%）豪单房（7%）豪双房（17%）豪华行政套房（3%）以深圳、广州商务人士为主，香港、本地客源少丽晶中心55间试营业标准间（49%）豪华单人套房（38%）豪华双人套房（11%）横岗商会各公司客户及部分
23、长驻横岗香港商务人士小结：1、区域内暂时无产权式酒店，较大规模酒店较少，仅有5家.真正具有星级酒店正式资质只有XX酒店一家，其他为具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书酒店.从整个龙岗区来看，酒店业仍然相对发达；2、酒店在规模上都比较小，客房数在200间以上只有XX酒店和圣德堡酒店两家，其他均不到100间；3、酒店入住率都比较高，维持在50%80%水平.以消化本地各企业商务客户为主，另有少量娱乐消费型客户；4、各酒店客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高客房.横岗酒店市场现状调查价格及配套设施价格构成（元）配套设施备注标准房（330）高级房（348）豪华房（464）豪华套（6
24、00）商务套（868）总统套房（4200）中西餐、桑拿中心、夜总会、咖啡厅配套设施整体档次高档，但经营一般圣德堡酒店标准房（268）高级豪华房（288）豪华套房（788）商务套（588）总统套（4298）中西餐，夜总会，桑拿，露天泳池，网球场，健身房，棋牌，桌球，乒乓球配套设施高档并富有特色，是主要利润来源普通单人房（210）豪华单人房（230）豪华双人房（230）美容，桑拿，中西餐配套设施简单标双房（221）标单房（173）豪单房（216）豪双房（239）豪华行政套房（773）歌舞厅，西餐，桑拿，中餐标准间（340）豪华单人套房（380）豪华双人套房（390）银行，化妆品、药店，横岗商会，公
25、寓、写字楼、中西餐厅.具有公寓和写字楼，是复合型酒店物业1、各酒店客房价格一般在对外公布价基础上给予很大折扣，一般在4折左右.标准房价格一般在220330元之间，套房价格一般在380800员之间；2、各酒店都具备基本配套设施，如：中西餐、桑拿、夜总会等，但经营一般，比较好有圣德堡酒店娱乐、餐饮设施，已成为其主要利润来源.结论：1、深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区交通压力有望得到缓解，横岗镇交通状况将彻底改变；2、伴随着品牌地产不断进入，各项基础建设不断完善，横岗目前正处于房地产发展前夜，楼市整体崛起之期已经指日可待；3、龙岗区现有唯一两家四星级酒店全部在横
26、岗，产权式酒店在横岗乃至整个龙岗地区尚无一家，有绝对稀缺性.因此，项目销售所面临是基本无竞争对手市场；4、横岗镇酒店业代表了整个龙岗区最高水平，但仍然存在整体规模小、酒店管理公司品牌度低、客户构成单一等问题，相对于横岗目前整体房地产市场高速发展已略显滞后.从长远来看，在横岗经济和房地产市场快速带动作用下，酒店业发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟.3.1地块解析3.1.1项目技术经济指标 建筑面积：40297（不包括地下车库） 配套面积：11741.76 客房面积：21590.56 其他面积：6964.68 层数共29层1-4层：商业配套5层：设备层6-27层：酒店客房28层：办
27、公 客房总数：标准客房：180套；高级客房：60套豪华客房：100套；豪华套房：20套商务套房：14套； 总统套房：2套酒店配套设施构成： 休闲娱乐1层：卢浮阁西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅2层：万寿宫酒楼3层：皇宫桑那中心4层：仙客来夜总会3.1.2交通条件及周边配套分析1、位于横岗镇经济文化中心，各种配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了横岗镇政府、规划国土局横岗所、新亚洲广场、龙洲百货等行业机构；3、紧邻深惠公路一侧，人流旺盛，项目所在区域商业氛围较浓，并且发展空间很大.3.1.3景观价值分析项目景观资源丰富，坐拥横岗中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽.3.2项目SWOT分析 3.2.1 SWOT分析优势（S）1、项目位于横岗区域中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面；2、区域最高档酒店，享有一定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大；3、发展商属于具有政府背景国有控股企业，能给客户以坚定购买信心；4、项目本身已具有一定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础.劣势（W）1、项目入住客户类型单一化，
