1、房屋质量出现问题是找物业还是开发商作者：裴净净 河南焕廷律师事务所【导读】辛辛苦苦半辈子，买了套房子，入住后却遇到诸多问题，一是对物业公司的服务不满，二是房子质量还出现问题，这个时候赌气不交物业费是否可取，房子质量出现问题是找物业还是开发商呢？【事件回顾】林某一家于2013年购买了郑州中原区的一套房，入住以后，发现房屋质量出现问题，林某多次找开发商，要求开发商解决问题。但开发商早已将楼盘销售完毕，对此不闻不问。同时，林先生一家对物业公司也感到不满，在此情况下，林先生拒交物业管理费，作为抗议和斗争的方法。协商无果的情况下，原告将被告诉至法院。【焕廷说法】简单的说：1.房屋主体工程出现问题，不管任
2、何时间发现，直接找开发商，要求退房，解除合同、赔偿损失；2.房屋出现严重影响居住的问题，可要求解除合同、赔偿损失；3、其他质量问题，如漏雨，要分情况。在质保期内，找开发商；质保期外，自己维修；如果物业是开发商的一个部门或有其他资金关系，可以不交物业费，作为债务抵充。另外，开放商将房屋交付给业主后，会与物业公司签一个合同业主应该注意物业服务合同中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司；无约定，可以要求物业协助业主找开发商解决问题。【案件评析】1、 首先，不管是因为房屋质量问题还是因为对物业公司不满，业主采用不缴费用的方式都不理性。原因在于：根据2011年1月4日施行的郑
3、州市物业服务企业退出项目管理暂行规定：（1） 如对物业公司不满，只要经专有部分占建筑物总面积50%以上且占总业主人数50%以上的业主同意，就可以解聘目前的物业公司，不过，业主们欠缴的物业费还得缴清。原物业公司可自行收取，或委托新公司收取。对于不肯缴纳欠费的业主，物业公司可通过司法途径解决。法律依据：规定第16条第二项 “业主应当按时交纳物业服务费至合同解除之日，新物业服务企业应为原物业服务企业收取业主欠缴物业服务费提供帮助，业主委员会应当配合物业服务企业收取业主欠缴的物业服务费。原物业服务企业也可通过司法途径解决业主欠交的物业服务费。”（2）不交物业费有什么后果？物业费如果很多人长时间不交的话
4、，物业会对没有缴费业主进行起诉，起诉的结果就是补齐物业费。一般情况下，即使是物业本身没有做到位，为了保护物业，免得其他小区效仿，法律也会倾向于物业这边的。至于物业做的不到位的地方，建议你用相机、手机等留下时间、证据，以备不时之需。2、 房屋质量出现问题，找谁解决？接着上文说，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。那么房屋问题该如何解决？现实生活中，房屋的质量问题一般可分为以下三种：（一） 房屋主体结构质量不合格。（二） 严重影响正常居住使用的质量问题。（三） 其他质量问题。对于出现问题究竟该找谁
5、这一问题，针对不同的质量问题，业主要依据相关法律找寻不同对策。（1）只要通过国家有关部门的质量鉴定后，房屋主体结构质量属不合格的，购房者就可以依法退房并要求开发商赔偿损失。法律依据是“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”第十二条：“因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。（2）对于严重影响正常居住使用的质量问题，上述解释第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但何为“严重影响正常居住”尚无法律明确，因此只能由
6、法官自由裁量。（3） 对于其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等的处理。买受人不能因此要求退房。（这也是大多数业务入住后遇到的问题）在质保期内，购房者可以要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。依据是上述解释第十三条第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。当然，需要提醒的是，业主应该注意物业服务合同中物业有无关于房屋维护和修缮的约定，如有约定，业主可直接找物业公司；当房屋出现质量问题时，业主收集相应的证据也很重要，必要时可
7、通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录，最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强证据效力。切勿通过不交物业费来解决问题，从而耽误了向开发商主张权利的最佳时机。但如果物业管理公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，那么，房屋质量若有问题，业主可以拒交物业管理费。这实际上可以理解为一种债务的抵销。房屋过质保期后，出现了渗水等质量问题：则要根据出现问题的具体部位，来找直接负责方。如果是自用部分损坏，如卫生间马桶漏水、水管破裂等，业主需要自己出钱维修，物业可帮助联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现在共用部分，如大楼墙面渗水、下水道淤积等，或是小区公用设施设备，如小区内道
8、路损坏、栏杆磨损等，则由物业提取小区物业维修资金维修。附：住宅质量保证书保修范围和期限（一般是25年）房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。其依据是“城市房地产开发经营管理条例”第三十一条。住宅质量保证书的内容，应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。另外，根据“房屋建筑工程质量保修办法”第七条：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。如买受人在期限内出现上述问题，物业在接到居民的报修后，会转而找开发商或施工单位来解决。如果根据物业服务合同的约定，物业对房屋有维护和修缮义务的，则由物业委托工程队进行维修。
