1、7. 电力供应8. 防雷和接地系统9. 安保系统10. 防火安全措施11. 通讯设备12. 智能写字楼设计13. 公共设施部分14. 项目经济成本要求第七章 设计成果要求一、方案设计及优化阶段二、初步设计阶段和施工图设计阶段设计文件提交成果深度要求三、各设计阶段提供图纸时间四、其他要求第一章 项目概况1. 项目概况项目名称：*国际商业中心（暂定）开发商：*有限责任公司地理位置：位于鄂尔多斯市东胜旧城区与铁西区交汇处，属于东胜区中心地带，东面距旧城中心商业区1500米，位于规划街（建设中）以南、景观河东、鄂尔多斯街以北、吉劳庆路以西，面积约87亩。交通状况：地块西南侧为椭圆型亿利广场，人流通过景
2、观河街道可到达地块（已预留通道）。地块北侧为规划街距建设中的王府井商场300米左右，在靠近地块吉劳庆路可直接到达地块。未来吉劳庆路两侧将有多家商场、酒店落成分别由鄂尔多斯知名企业“鄂尔多斯地产、亿利资源集团、伊泰集团”等开发。区位分析：鄂尔多斯国际商业中心即将成为鄂尔多斯市总体规划确定的几大城市商业中心之一，其规划目标为分解鄂尔多斯市东胜中央商务区的公共服务功能，承担鄂尔多斯东胜区城市综合功能。随着未来东胜地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“魅力东胜”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新的鄂尔多斯市东胜区最大的商业商务中心、公共活动中心
3、。“集5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业为一体的大型商业地产”定位：本项目定位为5A甲级写字楼、超五星级酒店及大型商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东胜区和鄂尔多斯市的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。打造昊达房地产开发有限公司商业地产品牌，“鄂尔多斯国际商业中心”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十
4、一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与国际5A甲级办公、超五星级酒店建设管理标准一致。主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”融合东胜区的地理位置、文化特色，结合乌金煤业“优质生活、完美体现”的企业文化，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成鄂尔多斯市东胜区城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为鄂尔多斯市提供更多的城市景观和活动舞台。商业地产设计需要全新的创意，“鄂尔多斯国际商业中心”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。本项目应提
5、升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为鄂尔多斯市标志性建筑，并达到“共生”-功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。4.项目背景根据鄂尔多斯市政府规划，鄂尔多斯市国际商业中心将被建设成为都市型的现代商业中心， 2010年后，国际商业中心周围将形成四通八达、建成37万平方米的商业综合体。与另一个城市商业区王府井截然不同，鄂尔多斯国际商业中心引进入住的全部是国际品牌，拟补东胜地区的没有世界品牌的空缺。5.目标市场定位1）本项目锁定的客户，是认同区域价值
6、、认同世界国际品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。2）目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3）客户应包括国际、国内、鄂尔多斯本地客户。4）商业出租和办公出租以长期投资客户为主。5）商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。第二章 技术经济指标1、技术经济指标用地面积： 约5802 9 m2总建筑面积： 约37万m2地上总建筑面积： 约25万 m2 ：其中：商业： 约5-7万m2超五星级酒店： 约5-8万m25A甲级写字楼： 约8-10万m2地下总建筑面积： 约12万m2 建筑限高： 不超过120 米容 积 率： 4.5-5.2建筑密度： 不大于40%绿 化 率： 不小于35
7、%建筑退建设用地红线要求：按照国家及鄂尔多斯市相关规定。2、用地性质、现状、市政条件用地性质：商业、办公、酒店。用地现状：地块内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；热力具备城市接口，具体道路及管网详见图纸。3、设计要求1）项目拟规划成三栋国际5A甲级写字楼、一栋超五星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。2）商业：地上约5-7万m2，因东胜地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化。3）超五星级酒店：地上约5-8万m2（包括裙房）至少350套房间（暂定）。建筑限
8、高不超过120米.4）5A甲级写字楼：地上约8-10万m2（包括裙房），建筑限高不超过100米。5）地下部分：地下共三层，地下一层、设置商业，地下二、三层为设备和停车，地下室尽量基地满铺。第三章 设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。布局合理，功能复合，全年运营：整体布局合理，交通组织便捷，满足商业运行需要。商业中心功能复合化。提高商业中心的复合度，增强其服务水平和吸引力，为以后的运营提供更多可能性。酒店建筑功能复合化。强调功能复合设置
9、，集中布局原则。建议通过在酒店建筑四周设置商业运营设施，提升酒店功能的复合度；充分利用各类型建筑的屋顶平面，以增强各层垂直空间的人气和活力，并体现生态环保、可持续发展的设计原则。酒店设计多功能化。在满足综合性住宿、就餐等多功能化，为多种运营方式提供充分可能性。集约利用土地原则，充分利用地下空间：集约利用土地资源，提高土地利用效率，加强商业地下空间的衔接、停车设施的共用。商业中心的停车场将兼顾服务于商业中心自身和周边办公楼，并考虑与周边道路的疏散衔接，减轻地面交通压力。社区化的人性化的公共空间：改变一般以功能配置为主的设计取向，增强商业中心与周边街区的功能互动，营造人性化的公共空间，避免商业中心
10、脱离城市环境而孤立存在的设计弊端，将商业中心融入城市功能体系、融入街区活动、融入市民日常生活。从公共空间的使用者人的角度出发，关注建筑空间环境的塑造对人的行为活动方式和心理感受的影响，按照使用者的需求和使用心理及特征提供相应的空间和场所。通过尺度、功能、结构、色彩、质地等方面的人性化设计来保证公共空间的使用品质。高品质的城市环境，优美的城市景观：鄂尔多斯国际商业中心的建筑空间形态及景观将直接影响到城市公共空间品质及商业活动，要求塑造优美的城市景观，突出城市公共空间的形象和特质。在整体空间意向上，应体现从东向西的景观序列变化，突出东高西低，东面高强度、高密度开发逐渐向绿色生态过渡，具有“回归自然
11、”的设计理念。加强环保、节能设计，促进可持续发展：建筑设计应采用环保，节能设计，最大限度地利用自然采光和通风，降低资源消耗。选用环保型材料，保证材料和能量消耗最小，经济合理。充分考虑对环境要素如土地、水体、植被等的影响，提出有利于生态涵养、节能环保的规划设计方案。规范性：符合国家、鄂尔多斯市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协
12、调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。适应性原则：设计应符合鄂尔多斯当地的风俗习惯，体现出东胜区的文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。可持续的功能：从建造成本，
13、以后维护成本以及有效利用率等方面充分考虑各个建筑物合理恰当的规模等级。在酒店功能的基础上，结合建筑和环境空间特征，赋予多种公共使用功能，如观演、休闲等，以良好体现酒店的可持续使用，创造更多的商业以及服务机会，成为积极的城市功能。整体而自然的空间环境：整体感应体现在众多设计要素上：地形、建筑、绿化、色彩、材料。舒适丰富的步行环境：结合住宿、购物、休闲、娱乐、就餐功能把串联内部各功能区的安全独立的步行系统设计作为不可缺少的重要内容。结合周边交通资源特征，建立服务商业中心的对外综合交通系统，满足节假日及日常使用需求。建筑风格：简洁、纯净、厚重、尊贵、现代化的鄂尔多斯国际商业中心。 第四章总体规划要求
14、 项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。 总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。 场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等鄂尔多斯有关规范总体合理布局。在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向吉劳庆路的位置，保证商业的主要沿街面。 5A级甲级写字楼、超五星级酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置要合理，且地块内应留出足够的临时停车及回车场地。 地块出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。 建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性
15、。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。 要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。 到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口底层商业； 外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化； 主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性； 综合考虑建筑综合体与商业、超五星酒店的相互关系。1） 总则 重点研究整个东胜区域的交通组织，以及鄂尔多斯街、吉劳庆路、周边市政道
16、路等与本地块的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。 重点研究商业、酒店和办公人流和车流的关系，应完全分流，避免相互干扰；处理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。 各建筑物的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷。2） 主要交通流线设计要点 车流、人流分离；
17、商业、酒店、办公三种业态的人流、车流分离； 重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下； 后勤停车与来访停车应分离停靠管理； 结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通； 后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面； 室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用； 地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店、办公主出入口过近。地上停车位： 要设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。地下停车库： 主要停车库安排在地下二、三层。为酒店重要客人的车辆可直达VIP电梯。 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。
18、机动车位总量按项目规划指标设置。 非机动车标准参照鄂尔多斯市有关规定的下限设置。 商业、酒店、办公的地下停车库应明确划分。设计方根据地质勘察报告情况，制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意见报告，并保证地基处理、使用符合国家、地方政府有关规定。对地基处理及对项目有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供本项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。 室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果； 高层的夜景照明应便于维护管理。第五章建筑设计要求总则 5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业三种业态之间相对独立但又互相连通。 因东胜地区地上商
19、业价值极高，因此地上一、二层尽量最大化设置商业面积。 5A甲级写字楼、超五星级酒店标准层设计尽量规整简洁。 5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。 在保证按国家“设计规范”和满足使用功能的前提下，再按业主的要求设计。 5A甲级写字楼 建筑限高：不超过100米 地上建筑面积：约6-8万m2 主楼人均办公设计标准：20 m2/人1. 5A甲级写字楼总体设计要求 考虑写字楼设置在地块南侧（可以调整），利用规划路作为写字楼主要出入口； 写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间； 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性； 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与
20、写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置； 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型； 写字楼应达到国际5A甲级写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性； 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护； 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。2. 与商业、酒店关系要求 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性； 建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要； 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。3. 首层 大堂可考虑挑空处理。 大
21、堂主入口处应避免出现迎面柱或墙； 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求； 大堂形状规则，空间尺度适宜，室内净高不低于6米； 大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间； 大堂内结合总服务台设置会客等候区。4. 电梯厅及电梯 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能； 电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施； 电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求； 电梯轿厢内应注意解决通风问题； 客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件； 用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理； 电梯配置数量以高
22、峰等候时间不超过30秒为宜； 电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达； 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内； 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑； 电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施； 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求； 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的智能化管理系统兼容。5. 标准层 标准层平面设计尽量规整简洁； 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积； 建筑平面外形相适
23、应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间； 合理布置功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率最大化；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）； 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置； 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米； 办公主力单元为套内面积100200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性； 标准层外柱沿外幕墙设计； 套内新风空调系统灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控； 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质； 外幕墙设计应合理考虑室
24、内采光要求； 标准层应考虑储备间设置。6. 走廊 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置； 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置视频监控设施； 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调； 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造； 走廊吊完顶后净高不小于2.6米。7. 卫生间 标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手盆应各不少于两个； 卫生间入口不应面对办公单元门； 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理； 卫生间门前
25、应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性； 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统； 座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水； 注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味； 地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高，避免视线干扰。 超五星级酒店约 5-8万m2 酒店约350套客房（暂定） 平面布局及功能应满足国家星级酒店“五星”标准要求。1. 超五星级酒店总体设计要求 建议超五星级酒店设置在地块西侧，靠近景观河、鄂尔多斯街，利用鄂尔多斯街作为酒店主要出入口（可以调整）； 酒店应功能划分合理，有背景音乐
26、系统； 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台； 建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护； 施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求； 满足环保、节能要求，设计标准以国家、内蒙古最新节能标准设计； 充分采用节能材料，降低使用能耗； 尽量使用本土材料，有效控制成本。2. 与商业、写字楼关系要求 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性； 建筑外观具有地标性的特征，应重点考虑节能环保需要； 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在南侧鄂尔多斯街（可以调整）。3. 建
27、筑首层 大堂应豪华尊贵、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适； 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应； 大堂建议挑空处理； 有与酒店规模、相适应的总服务台；并在入口、服务梯附近设置行李房； 在非经营区设客人休息场所； 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务； 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私； 设置宴会展示； 大堂内应考虑预留4-6家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等； 大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响； 电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系
28、统应有明确指示的方式，保证宾客顺畅抵达； 大堂考虑金融营业厅位置； 在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；4. 客房及标准层 标准层平面设计尽量规整简洁，按五星级标准设计； 客房包括单人间、标准间、好莱坞房、标准套房、豪华套房、商务房和总统套房等； 设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求； 层使用率控制在70%-75%（层套内建筑面积/层建筑面积）； 客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域（布局和平面将按照整体开间的大小和形状结构而改变）； 套房也必须最低限度的具有以上4个区域，并根据整体
29、大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室；独立的生活区域、独立的学习区域； 客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统； 客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施； 客房区走廊净高不低于2.4米； 所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求； 标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草间； 最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。5. 酒店配套功能 酒店配套功能应包括：商务中心、会议室、中西餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、精品屋、书店、西饼屋、红酒吧、雪茄屋、多功能厅、医务室、后勤用房等。 会议设施包括：有至少容纳500人的会议厅，配有衣帽间；配有多个小型、中
