1、9.0 主要指標、附表及財務分析框架圖.190.0 總論項目概況本專案可行性研究報告是依據建設部2000年建標2000203號文規定的“房地產開發項目經濟評價方法”的原則基礎上進行合理估算及相應的評價方法。本專案位於湖南省長沙市雨花區黎托鄉，該地塊出讓面積（用地面積）1158840平方米，約1740畝，容積率2.8倍，總建築面積為3250000平方米，其中地上建築面積計畫5-6年時間開發完成。編制依據本可行性研究報告是根據公司的安排和要求編制的，在編制本可行性研究報告時公司提供了專案開發的長沙明升*星河灣一期專案規劃方案、地形圖及政府相關部份收費標準，同時也得到了相關人員的大力支持和幫助，基礎
2、上進得測算，同時為本報告提供了許多有用的資料、資料、市場訊息和行銷方面的專業意見，同時也與有關人員進行了充分的協商。（1） 專案計算依據：根據國家相關的財政、稅收政策進行測算 營業稅率：5%、城建稅率：7%、教育附加費：3%、土地增值稅按1%預征、所得稅率：33%（根據國稅發200383號及長沙市地稅局相關檔規定企業所得稅實行預征，預征率為營業收入的4.95%）、折現率：12%。（2） 各種配套計算依據： 根據長沙市相關部門收費標準及長沙市有關部門收費標準基礎上進得測算。人民防空工程設計防火規範、長沙市供水管理條例、建築工程施工圖設計文件審查暫行辦理、長沙市燃氣管理條例、長沙市植樹造林綠化管理
3、條例、長沙市建築市場管理條例、湖南省城市規劃管理技術規定等等。（3） 設計依據根據國家及長沙市現行有關政策法規、設計規範及管理規定。1. 地形現資料2. 地形紅線圖3. 城市居住規劃設計規劃範 （GB 5018-93）4. 住宅建築設計規範 （GB 50096-1999）5. 建築設計防火規範 （GB 50045-95）6. 長沙市城市規劃管理技術規定及技術規定7. 長沙市規劃條例8. 城市給排水設計規範 （GB50015-2003）9. 建築道路綠化規劃與設計規範（CJJ 75-97）10. 城市居住區公共服務設施設置規定 （DDJ 08-55-96）11. 城市工程交通設計及停車庫（場）設
4、置標準 （DBJ 08-7-96）（4） 規劃目標及設計構思充分體現長沙獨特的人文地理特徵，營造一個以高品位住宅建築群為主，以人為核心，具有獨特景觀和豐富的現代商業文化購物環境。設計目標為“適於人們在21世紀知識經濟時代獲得高品質商業與工作條件相和睦的理想自然住宅社區”；開發定位是在生態與環境、居住與工作、運動健康、國際性品位與格調的基準線確立本案的空間、環境及價值模式。 堅持以“人”為中心，為居民服務的的人文主義自然思想，創造出具備國際品味各類生活區、商務、商業、住宅設施齊全生活、購物空間； 功能佈置合理，結構的整體與單體個性相結合； 便捷高效的現代交通組織與自然生態保護相結合； 文化內涵豐
5、富，古典人文和現代高科技相結合，滿足新世紀網路與智慧新生活的理念；（）空間與環境設計各組團的空間自由式佈局，居住社區內部空間，組織與建築佈置盡可能採取自由式而已以增強空間的多樣性，可識別性，營造具有個性化的社區空間形象。建築與環境融合，通過建築介面的多種聯繫方式，將節能建築與空間環境有機的融合為一體，不僅塑造良好的社區外部環境，同時使住宅內部具有良好的朝向和景觀，豐富室內臨窗外視效果。（）本人根據以下假設條件進行專案評估與測算： 總建築面積為：325萬平方米，其中：地上建築面積為325萬平方米、地下建築面積為140000萬平方米（10000個車位），分為60個月開發時間。 本報告是依據相關規定
6、取費標準的基礎上進行測算的。 本專案具體規劃設計大部分為住宅、每套住宅平均平方米、項目以小高層，高層為主、配備有相關配備滿足社區居民生活商場、大型超市、購物中心、餐欽及文化娛樂場所等。 本項目一期住宅均價為每平方米元之間，商業均價元。目的和範圍本可行性報告主要是為擬建的“長沙明升星河灣一期項目”專案，提供財務上的決策依據和專案實施的行動指南。本可行性報告的主要研究範圍包括：建築設想、投資和成本估算、收入和收益估算、財務分析，基中專案建築設想部分只作必要的陳述，這部分技術工作應由設計院完成，因此這份可行性研究報告不再對項目方案、設計及市場方面作詳細的研究。市場部分的研究由公司研展部門或相關專業行
7、銷策劃機構作詳細研發報告。報告的使用這份報告得出的結論是基於可行性研究報告中包含的基本假設和限制條件，同時由於時間關係對長沙市的房地產市場訊息及與之相關、政府政策、現行價格和財務稅收制度只是初步的瞭解，本可行性研究報告是在允許的誤差範圍內作出的，儘管在編制本報告時，進行了最大的努力和細緻的工作，但仍受到來自內部和外部因素、時間、市場訊息和資料的準確性等條件的限制；如果能獲得更多的有價值的資料，或者市場訊息和政府政策發生了較大變化，研究報告中的主人數字可能有所變化，因而公司決策者在使用時，應對包含於報告中的基本假設和限制條件進行確認，並根據資訊的變化，進行更新和調整，以反映最新的資料和市場訊息。
8、結論和主要技術經濟指標.結論本可行性研究報告認為：如果包含於報告中的假設能夠得到確認，在目前市場條件下或市場情況不發生較大明顯的變化，項目可產生足夠的現金流量來補償全部投資費用或清償銀行債務、交納稅金，同時有足夠的盈餘實現投資收益目標。012 主要技術經濟指標主要技術經濟指標詳見主要技術經濟指標詳細一覽表（見附表）基 礎 數 據 一 覽 表1征地面積單位指標值備註2規劃用地面積1740畝3土地出讓面積4容積率2.805建築密度22%6綠化率46%7道路廣場係數8地上地下建築面積合計3250000地上建築面積取數依據住宅商業商業配套9地下建築面積10000個車位建築占地面積14000010社區綠
9、化面積11社區道路廣場面積12可銷售面積總面積住宅面積地上建築面積合計不含車位建築面積合計含車位14棟數15平均每套住宅建築面積10516住宅總套數戶17車位個10000地下車位18項目計算期年19建築總工期20銀行年利率9%21 物價上漲率0.0022綜合預備費主要建築標準.結構與建築結構類型：剪力牆結構、框架剪力牆結構、框架結構、抗震設防度七度。基礎：樁基。牆體：多孔粘土磚、或輕質砼。梁板柱：現澆鋼筋混凝土梁板柱。樓地面：樓地面水泥砂漿找平、首層門廳及電梯廳採用板材飾，高級釉面防滑地磚。屋面：卷材防水，膨脹珍珠隔熱層。門窗：高級鋁合金、中空玻璃窗、內門不設，但預留木樁供業主二次裝修時使用。
10、外牆：華美外觀設計，外牆為高級條形磚飾面，並採取建設部規定節能保溫措施。同牆：水泥砂漿、抹灰、打底、面刮賦子二度、廚房、衛生間牆只粉刷打底並進行拉毛。廚房：設排煙道、並預留下水介面、管道煤氣介面。衛生間：預留下水介面。門扇：每戶入戶門採用高級防盜門。天棚：普通沙槳粉平，面批泥膩子二度。陽臺：造型獨特的歐式觀景陽臺，配以華美造型雕花欄杆設施與裝修通訊：寬頻線進戶，每戶個。電氣：電氣暗配管線，插座面板到位。電話：線路預埋到位，每戶門電話插座。電視：線路預埋到位，每戶個電視插座。煤氣：管道天然氣鋪設到位並開通，配備不銹鋼煤氣灶。生活用水：/人、通風：上部局部通風、排煙。電梯：小高層住宅安裝可靠電梯。
11、網路：有線電視線、電話線、寬頻網線進戶。 消防：消火栓、消防聯動和自動報警等安裝到位。供水：一戶一表，抄表到戶。不含潔具。供電：每戶安裝分時電錶，電線接至套內空開箱；空調：預留空調穿牆管，統一設置冷凝水排水管；安保系統：可視對講系統、周界紅外線報警系統、電視監控系統、巡更系統、車庫電腦管理系統、單元電腦管理系統、單元門採用高級可視對講門，商場設置紅外線監控，24小時保安。1.1.2道路與綠化 消防道路：20cm厚碎石墊層，20cm厚混凝土路面。社區道路：20CM厚碎石墊層、10CM厚石墊層、面層採用板材飾面。綠 化：10CM15CM種植土，草坪、植草磚、灌木花、喬木、各種名貴樹種等。2.0環保
12、與市政配套2.01設計中環保A. 吊裝的軸流風機均採用減振吊裝，必要時還採用隔聲措施。B. 水泵進出口均採用不銹鋼金屬軟管，風機進出口採用軟接頭。C. 通風系統均安裝消聲器。D. 廚房等含油廢水經管道收集，經過油脂清除處理後，排放到城市排水系統。E地下蓄水池與污水池及管道間要示有10米以上的衛生防護帶。F. 水泵等振動較大的設備均採用減振器或減振墊。2.02施工中環保A. 現場施工中需要使用大量建築材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵，故建材的堆放及凝土拌和應定點、定位，並採取防塵措施，設置擋風板。在施工期間儘量選用煙氣量少的內燃機和車輛，減少尾氣的污染，施工道路保持清潔、濕潤。以減少
13、汽車輪胎與路面接觸引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。B. 施工中做到無高噪音及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設備雜訊波要滿足環保要求。C. 地塊周圍樹立高於3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，以減少施工機械的雜訊影響。D混凝土拌和等高雜訊作業及施工車的進出口，儘量遠離居民住宅，施工車場地心儘量平整，減少顛簸聲，以減少施工雜訊對居民生活的影響。E. 環保措施與工程進度做到“三同時”。F. 施工中不產生超標準的空氣污染。G. 建築垃圾及時清理，文明施工。2.03使用中的環保A. 室內衛生採用汙、廢水分流系統，排水系統均設置專用的通氣立管。污水經化糞處理與廢水一並排入城市污水管道。B
14、. 處置由廢水產生的惡臭，採取活性碳過濾處理。C. 室外採用雨、污水分流排水系統，雨水排入城市雨水管。D. 設備專人管理，加強保養與維修，保證其良好的運行狀態和效率。E. 廚房油煙廢氣採取油煙淨化外理。F. 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。G. 大樓的生活垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。2.04市政配套該專案施工基地的水、電、通信等市政配套齊全，能夠滿足項目建設要求。3.0目經營模式和實施進度專案經營模式本專案採取銷售的方式經營。銷售採取邊建設邊預售的方式，儘快回籠資金，以分期開發形成滾動資金鏈，儘量少佔用資金和減少向銀行的貸款量。專案實施計畫：本專案工期約為60個月。項 目 開
15、 發 計 劃 表序號 年/季項目第一年（2007）第二年（2008）第三年（2009） 第四年（2010）Qtr3Qtr4Qtr1Qtr2專案開發計畫1.1前期開發12建設期13銷售期 40投資估算與資金籌措估算依據本專案依據以上假設條件為估算依據及長沙市相關定額及政府相關部分收費標準進行測算。估算條件相類似工程合同造價資料及長沙市大眾材料價格。施工與結構圖由中國國內的單位承擔設計，施工由國內施工單位施工及專案管理。估算範圍 本報告估算包括正常的設計，施工週期內為完成該專案所需投入的工程建築費用，但不包括以下各項： 413建造期間匯率可能發生變動而增加的費用。 432差價預備費。 433綜合預
16、備費及物價上漲因素。投資構成和估算411土地費用本專案拆遷占地面積約為1740畝，本專案土地取得採取股權轉讓的方式取得土地開發權，土地總成本費用為 億。 土地取得費用估算表見附表13.0412建安工程費用 建安工程費用主要包括土建費用和設備安裝費用。 本報告的建安工程費用是按照長沙市建設工程規範標準投資估算指標，並參照同類建築的實際造價水準及目前市場上主要建築材料（主材）進行估算的。 土建費用估計為1130元/m，這部分估算費用包括基礎及上部結構.樁基工程.建築.下部結構等。 設備安裝費用估計為185/m，這部分估算費用包括電器工程.弱電工程.給排水工程.通風工程.三表遠傳.電梯工程.煤氣工程
17、.樓宇對講系統.給排水系統.變配電工程等。 其他各項費用估算為16元/m，主要費用包括牆改基金.散改基金.臨時用水.用電等。 413前期工程費用 前期工程費用主要包括可行性研究.設計.測量和勘探.模型製作.售樓處建設裝修.七通一平的施工現場準備工作所需的費用支出，以及其他前期費用，其他前期費用主要包括專案前期的財務.稅務.法律.法規和工程諮詢.公關.方案評審.市場調查及公司開辦前期籌備費用等所發生的費用。 前期費用約為5元/m萬元：詳細費用清單詳見前期費用估算表。 414基礎設施及公共配套費 基礎設施及公共配套包括變配電工程增容費、給水工程增容費、煤氣工程配套費、人防建設配套費、消防配套費、城
18、市配套費、各項基金、樓宇對講系統、通信、白蟻防治費、寬頻網等主要政府部門收取的各項費用（根據相關檔規定收取的）。估計為26元/m。 415室外及附屬工程費 室外工程：主要包括道路、廣場、庭園綠化景點、雕像、小品、路燈、給水、排水、雨水、強弱電纜線路、化糞池等、智能化等。 室外工程及附屬工程費用估計為5元/m 416監理費用 監理費用安建安工程費用的0.5%估算為3元/m同時公司與監理公司所簽定的合同的金額計算。按相關評估的標準監理費按建安工程費用的1%計提。 417管理費用 管理費用包括公司管理和現場管理費，管理費用按每個月固定的10萬元計算，估計為1.5元/m 418銷售費用 銷售費用包括銷
19、售代理費.廣告及市場推廣費.樣板房和其他銷售費用等費用，廣告及市場推廣費按銷售額的0.5%計算，委託行銷代理公司銷售按0.5%*5500元/m=55元/m計算。 總銷售 325萬平方米*5500元=178.2億元 車位 10000個*5萬元=5億元 合計：183.2億元人民幣資金總需求 購買1740畝土地需要 億元，第一期投入 億元，需二年左右，第二期需要 億元左右，後續的投入由第一期開發的銷售回籠資金動工開發。總成本 億土地款 開發土建總造價 325萬平方米*1130元/m=36.7億元 設備及安裝費用 325萬平方米*185元/m=6億元 牆改基金、水、電 325萬平方米*16元/m=0.52億元 各項前期費用 325萬平方米*5元/m=0.16億元 基礎設施及公共配套費 325萬平方米*26元/m=0.85億元 室外工程費 325萬平方米*5元/m 監理費用 325萬平方米*3元/m=0.05億元 管理費用 325萬平方米*1.5元/m=0.06億元 財務成本 30億元*0.09*5年=13.5億元 營業、稅收費用：325萬平方米*5500元/m（均價）*5.7%（營業稅）=10.1億元 綜合成本 億元實際利潤：183億元- 億元= 億元
