1、第九章 节能 36一、编制依据 36二、能耗分析 36三、节能措施 37第十章 企业组织和劳动定员 39一、组织管理机构 39二、劳动定员与人员培训 39第十一章 项目实施规划 41一、项目实施进度 41二、工程招标 41第十二章 投资估算与资金筹措 45一、 估算范围及依据 45二、 建设投资估算 45三、 资金筹措方案 46第十三章 项目财务分析 47一、成本及利润分析 47二、盈利能力分析 48三、 财务生存能力分析 49第十四章 综合效益分析 50一、环境效益分析 50二、 社会效益分析 50第十五章 结论和建议 51一、 项目综合评价结论 51二、 存在问题及建议 51引言根据北京市
2、产业发展与布局规划，在十一五期间北京市将加快发展旅游会展业等现代服务业，并明确提出在巩固传统旅游观光的基础上重点发展体育休闲旅游等新旅游产品。在中国，汽车露营营地还是一个崭新的事物，但作为汽车工业和高速公路快速发展的产物，随着中国经济持续、高速健康的发展，随着人们出游和休闲度假意识的增强，已经拥有广阔的市场空间。随着北京市人民政府、延庆县政府将发展汽车露营营地作为折子工程促进实施。汽车营地必将成为北京体育休闲旅游发展的一道亮丽风采。1、 项目背景1.1宏观发展环境据有关统计资料显示，十多年来我国的国内旅游业得到了突飞猛进的加速发展。从1994年起，旅游人数年增长率都在6%以上，旅游业收入年均增
3、长20%以上。旅游业作为国民经济新的增长点地位，不断得到巩固加强，如此高的发展速度在也是世界罕见的。因此，世界旅游组织的预测，今日十几年内中国将在世界旅游市场发挥重要的作用，到2020年将成为世界最大的旅游目的地国和第4大客源输出国。目前，我国居民的出游方式也在悄然转型，正由传统的观光型向休闲度假型转变。休闲度假是经济社会发展、文明程度提高的必然趋势。众所周知，发展休闲度假最关键的要具备两个基本条件。第一，是有钱，有支付能力。第二是有闲，既有旅游的时间。随着小康社会建设的全面推进，经济社会的持续发展和文明程度的全面提高，我国公民可自由支配的收入大大增加，旅游已成为大家满足温饱之后的一种新需求。
4、特别是经济发达地区公民的旅游形态开始向休闲度假旅游转化升级。据统计，目前中国主要客源产出地的三大经济区域，长三角、珠三角、精进环渤海达到休闲旅游以成为这些地区居民更高层次的旅游消费。二是我国已经形成了较为完善的休假制度的实行，标志着制约休闲度假旅游的“有闲”问题也将逐步得到解决。它不仅使我国节假日的分布更合理，同时使光大居民得到更多休闲和出游的时间，形成了两天双休日、三天小长假、七天黄金周的科学合理、分布均衡的假日体系。从节假日的总天数看，全年法定休假日达到115天，已接近西方发达国家的水准。尤其是法定的职工带薪休假条例出台，机关部门、企事业单位强制实行休假制度，会激发更多的工薪阶层加入到休闲
5、旅游队伍中来。1.2基础条件分析星罗棋布的交通网络和为之配套的各项设施让人们觉得世界越来越小，出行范围比之前扩大了若干倍。据北京市经济和社会发展统计报告纰漏，2007年来，北京市公路总长20754公里，其中，高速公路总里程628公里，公路网密度为128公里/平方公里，每平方公里比上年末增加0.015公里。作为汽车露营营地发展的另一个基础条件的汽车工业的发展也迅猛异常。截至2007年底，北京市机动车保有量已达到320万辆。据有关专家预计，到今年底，这一数字将达到350万辆左右。“在新车上牌的同时也有一部分旧车被淘汰，因此，北京地区汽车保有量的净增长30万辆左右。“按照60%为私人汽车的估计，私车
6、保有量也在200万辆。1.3项目发展前景随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和人们出游观念的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，将转而追求更新的旅游方式。人们外出旅游，再有了一定的旅游经历之后，更渴望身心测底的放松与休闲的生活或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离城市的喧闹在大自然中与家人享受天伦之乐。但目前我国旅游产品中非常缺少参与型的专项旅游项目，更缺少度假型旅游产品。我国旅游一趟要登上新的台阶，就必须进行产品结构转变的革命，不断推出新一代的旅游产品，以前国内的“双休游”或“黄金周”旅游很大程度上还是单纯的观光旅游，今日的“小长假”制度使真正意义上
7、的休闲度假旅游已经开始萌动。假日旅游经济的快捷发展已经达到政府、企业和旅游者都感受到了它的无穷魅力。现在，我国每年节假日天数以达到115天，带薪休假制度相继出台，这为度假旅游发展提供了前提条件。休闲度假旅游不但是未来中国旅游的重要补充，而且还是中国旅游发展的后劲所在。度假旅游市场业已形成一定的规模，都市周边的周末短期度假和节假日度假以初期雏形，整体上正在由观光旅游向度假旅游转。根据国际通常的发展规律和我国社会经济发展状况，有关专家指出度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，我国3-5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场，这以市场的形成和扩大，将为旅游业创造出旺盛的需求。根据北京是
8、调查机构调查，在今后的旅游产品开发上，对休闲度假产品的开发展第一位，生态环境产品占第二位。顺应这种发展趋势，集合原生态环境开发针对特定休闲度假市场的生态保护汽车露营营地、徒步登山，将会是一个极具市场潜力的发展机会。2.有关市场调查与分析有关机构曾经面向国内经济发展水平较高的珠江三角洲、长江三角洲和京津唐及渤海地区，以25-45岁之间拥有私家车的人士为调查对象做了一次市场调查，共发放500份调查表格，回收有效问卷为478份。以下为调查结构及其分析：从图表1可以看出：三个月中驾车出外一次或以上的有67.6%平均出游次数：（42.8%2次+12.4%5次+2.8%8次+9.6%10次）=2.66次根
9、据调查统计数据，我们以北京2007年底私人汽车保佑量200万辆为基数，则可以算出该项目的目标客户消费群体总量为：200万自驾车总量2.66次（平均出游次数）=530万人次1、 目标客户与市场需求分析根据调查统计数据，从最希望或喜欢游玩地点走势分析图可以看出：愿驾车往市郊以至省外的人数为87.6%。其中往市郊、市外省内及省外的比例关为：0.463：0.223：0.314。调查统计分析小结：这可作为营地设立位置及其市场关系的数值参考。有趣的结论是省外的吸引力往往比市以为、省内为高。可见“汽车露营营地”项目的推广与投资非常适应网络联盟的连锁式经营与发展。2.2目标客户的日消费指标分析根据日消费调查显
10、示，目标客户计划日均消费水平100-400元以内，普遍接受的每天消费水平在300元左右。从数据分析中可以看出，汽车露营营地提供的服务价应该控制在300元以内。据调查分析显示，59.9%的目标客户愿意在汽车露营营地过夜一晚上以上。另有25.2%的可以在营地逗留一天，但选择营外住宿，剩下的14.9%属于匆匆过客。2.3目标客户群的个性分析本项目以我国中产阶层为主要消费群体，主要特征为：年龄在以25-45岁之间，拥有私家车的人士。此类人士在北京人约有120万人。这些人休闲旅游为其工作之外的主要方式。一年内至少有5次旅游计划，保持身体健康，热衷户外运动已经成为继商务发展之后的第二选择。据调查分析，年收
11、入5-15万元的游客在城郊的频率较高，一般每年在5次左右：收入15万元以上的游客，近郊出游频率较低，除调查选取的样板因素外，高收入人群到外地乃至国外旅游。2.4游客旅游目的地选择问卷的统计分析有37.4%的被访问者认为景点的吸引力是旅游目的地选择的重要吸引力。2.5最佳车程2.6最喜欢出游的方式决定目的地优先考虑的因素3、项目概念3.1汽车露营营地的概念 “汽车露营营地”是指在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的健身休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养及维护等，是满足现代休闲、运动需求的体育运动和休闲度假的基地。 由于汽车露营营地提供
12、的大多是参与较强的活动，满足了人们在紧张工作之余，远离喧器，返朴归真，放松身心的需求，因此，深得自驾车旅游爱好者的喜爱，在我国，它实际上是度假旅游和群众体育运动结合的产物。在欧美国家，汽车露营营地非常普及，很多国家是把他作为非盈利性的社会福利项目来运作的。在我国，汽车露营营地尚处在启动期，汽车露营营地运营性质尚未确定。在现阶段体育事业市场化的背景下，把综合了体育健身与休闲度假的概念汽车露营营地作为商业计划来开展，将有利于汽车露营营地项目建设的推进，以满足迅猛增长的自驾车旅游需求。3.2国外汽车露营营地的发展状况国外汽车露营营地的飞速发展经历了三个显著的阶段福特“T”型车的推广使汽车变得普及、高
13、速公路网络的形成使得出行越来越方便、生活观念与生活方式的自由发挥与释放让更多的人热衷于出行度假。作为现代汽车露营营地雏形的露营地则在1860年起源于美国，当时是为组织青少年开展自然环境中的理想教育而发起的。由于这项活动既能强健体魄，磨练意志，又能使参与者体验到人与自然亲近的种种乐趣，所以很快广泛流行，经过长期演化和发展，露营已经成为西方人士主要的休闲方式之一。如今在美国，汽车露营营地的总数超过20000个，可谓鳞次栉比。日本露营活动也很发达，日本主要四岛上约有1500个营地。我国台湾具备了世界上任何地方所拥有的优美与奇特的自然环境以及多样化的人文景观，并且拥有规范的露营协会。在协会的号召下，自
14、驾车爱好者们纷纷在他们中意的汽车露营营地内度过一个美妙的周末。3.3汽车露营营地的定位与分类考虑到中西方文化和经济水平的差异，在产品设计方面应使汽车露营营地与房车露营相集合的模式更加符合中国国情。首先，国外露营车一般都是专门的RV,RV的好处是容量大、设备齐全，接水电就是一个流动的家。集合国内实情，决定采用拖挂式RV，目前应将营地定位于中、高等自驾游。其次，国外强调纯粹自然，不着半点人工痕迹，所以，在他们的汽车露营营地是没有任何活动设施，都需要自己去发掘，寻找乐趣。但这点对于国内游客视乎并非最佳选择，人们往往在亲近自然的同时，也离不开现代生活所带来的便利和乐趣，所以，最好的方式是让客人在理想与
15、现实之间达到最美好的均衡。汽车露营营地鸟瞰图3.4汽车露营营地的核心产品汽车露营营地产品主要是指各类汽车露营营地所必需提供各类产品和服务，主要包括以下几个方面：餐饮类经营产品：“靠山吃山“，食品要具有地方风味、特色。菜式必须要”天然“和”实惠“（免除不必要的装饰和造型）固定菜单，按照不同的季节调节。经营方式：联合经营经营规模：常规餐位在40-80之间（平日）；最多餐位200-250（周末）投资规模;约300万住宿类自然环保的度假木屋，内部清洁舒适。自营80-100张床位（双人标准间：20间;3人房：10间；4人房10间）投资规模：约1000万元租赁/服务类承包或自营 建议自营a） 餐饮、炊具、
16、炉具、保温桶、锅、勺、碗、碟、桌、椅、伞、电话b） 帐篷、睡袋、吊床、床垫、防潮垫、防蚊灯、照明工具c） 越野单车、电瓶车d） 各类垂钓用品、椅子、阳伞、小船、橡皮艇、登上器械、飞碟、球类、对讲机e） 汽车护理、加油、美容等f） 提供电力、纯净水、煤气等租售服务商业类承包/自营a） 旅游纪念品、土特产旅游休闲产品、所有RV用品（包括部分租赁类）b） 方便食品或半成品、调味品、燃气、木炭等c） 驾车外游用品，如汽车的载物架、单车架等。游乐类a） 专门的交流活动场所b） 沙滩排球c） 打猎d） 各类室内休闲娱乐设备（飞镖机、乒乓球、小型沙狐球）e） 晚会、烧烤f） 体验自然（播种、采摘、收割、园艺
17、）g） 营地周边的探险活动森林浴、散步小径h） 露天电影i） 野外求生知识讲授j） “亲亲大自然”兴趣班（讲授认识草本知识）4.项目发展战略和选址策略4.1发展战略汽车露营营地在选址时就要求处于有一定门槛市场的区域，而且其区位也距离中心城市较近（2-3）小时车程。汽车露营营地开发的环境要求该地域要具有较好的自然环境，由于汽车露营营地的可持续发展策略和特有的运作方式将使这些环境得到完好的保持。由于汽车露营营地建设需要基础设施，要求水、电、路可以直接通达。4.2选址策略和区域布局汽车露营营地项目地址的选择与合作投资洽谈，将主要从以上四个角度来运作。不同的选址资源定位策略，其核心目的只有一个，就是保
18、证汽车露营营地的建设以最低代价尽快实施。1 常规资源 主要表现符合汽车露营营地项目选址的三大前提条件即区位、环境、面积三要素条件合适，其合作对象比较广泛。2 交通资源主要是指在高速公路经济圈内建设汽车露营营地，从而与同一区域的汽车露营营地有机相连，选址核心是每隔200-300公里左右设置一个，投资经营模式主要为独资、合资和合作三种，合作对象应该根据不同的类型选择不同的对象。3 战略资源主要是指地方政府划出的大片区综合开发土地资源，其主要表现方式为观光农业用地、景区用地和闲置土地等。4 嫁接资源主要是指充分利用现用专有、专营、私营资源的合作发展。根据目前我国的经济区域经济发展水平的不同，主要对象
19、为水库管理、国有林场、自然村庄、大型农场等。在选址策略上将根据下图所示重要区域布局，立足与北京，建立汽车营地运营中心，进行四大营地圈，四条延伸路线建设。在次基础上组建覆盖全国的营地建设与运营联盟。5.汽车露营营地的规划原则与运营理念5.1.1功能划分应遵循的原则1综合原则适应目标客户是中产阶级的消费特点，把握他们需求，建造出符合度假需求的汽车露营营地。2 .弹性原则在构建体系的同时，预留弹性空间，注重汽车露营营地未来的可持续发展能力。3.特色原则创意中要突出核心产品的技术含量，突出特色，并注重游乐项目可参与性和受众的广泛性。根据国外营地建设的经验，考虑到基本国情，使汽车露营营地必须突发出安全、
20、方便、自然、清洁、可参与性强等特征。同时根据地区位的不同有独特的发挥。体量上中等体量; 容量上中小容量； 价位上中高价位；汽车露营营地总体项目选择需要把握如下原则： 档次上中等档次;品质上高等品质； 特性上独特新颖。5.1.2功能划分 营地功能区存在以上主要区域： 服务区：本区承担基本的服务功能，包括行政管理、游客服务、商业购物、餐饮、主题娱乐等功能，包括停车场、管理中心、冲凉房、超市、餐厅、酒吧等；服务区宗旨是让游客觉得方便、实用、体验野外之间的感觉。营舍区：营舍区是一个富有特色的区域。它以营位为单位，组建起一个个相对封闭的活动空间。木屋区在营舍区背风、安静区域建设，在充分考虑自然和环保条件
21、的前提下建造木结构的木屋，俱乐部会员露营者可以在这里休憩、交流。帐篷区在营地相对开发区域设立，游客可以租赁营地帐篷或者自驾自带帐篷。情趣营区可以根据地形、地貌特点选择搭建有情趣的棚屋、窝棚等，体验到真正野外生活的情趣和欢乐。休闲游乐区：这是主要公共娱乐活动区域，在这个功能区，每一个带来的人都可以在其中找到他的乐趣。如沙滩排球、徒步越野、真人cs秀、沙滩赛车等。体验区：农业体验区、养殖体验区，特种本地植物观光区。拓展活动区：该活动区实际上是包含在休闲娱乐区当中的，但他是根据每个营地特殊的地理、人文、环境等各方面因素而设计出的最精彩的一部分功能组合。Cs真人秀、民族竞赛（摔跤、陀螺）、沙滩赛车、实
22、弹射击、。以上项目的具体功能区划分的简要地图和营地概念图如下：汽车露营营地功能划分简略图营地概念图5.2汽车露营营地的运营理念我们将汽车露营营地经验理念归纳成五个方面，即：安全（Security）在外露营，安全是最重要的，它包括游客的人身安全、财务安全、经营环境的安全、周边环境的安全等。我们要用最严密的管理措施来确保营地的安全。方便（Convenience）露营的环境要古朴、原始、自然。但在生活上我们要尽量向客人提供家一样的方便。这点在发展营地的初期尤为重要。自然（Originality）我们向游客提供的是一种与他们的日常居住地风格不同的自然环境。这里的一切（包括人工的物品在内）看上去都与自然
23、环境非常协调。清洁（Cleanliness）我们要向游客展示：在最自然的环境下我们如何保持清洁的。这也是我们管理制度健全及严谨的最好诠释。环保（Protection of environment）我们的宗旨是要对环境资源进行保护性的开发，更重要的是传递一种环保的理念。作为工业化产物的汽车同样可以与环境和睦相处。6.组织架构和运营模式6.1组织架构和运作模式本项目要达到既定的战略经营目标，就必须实施品牌战略、联盟推广和连锁经营的策略，下面就将本项目推广实施的组织架构设计如下：首先，中环天成燃油技术有限公司作为发起人并成为投资主体，同时联和中心城市资源拥有者投资成立品牌管理机构。投资主体负责对项目
24、进行评估和融资、投资：品牌运营机构主要负责项目立项，会员管理，俱乐部运营督导，处理项目资本各方的利益关系，并对品牌的树立、市场推广、经营管理、等起着全方位的调度作用。其次，联合国体育总局、汽车摩托车运动协会、发展改革委员会，中国汽车工业协会国内大型汽车生产厂家，经销商品和品牌运营尚，组织战略联盟，共同推进营地建设；第三，联合各地资源拥有者，建立联合体，共同完成露营地建设项目。本着风险共担、利益共享的原则。具体方式采用：加盟、租赁、参股、合作经营、联合经营等多中合作形式。6.2阶段运营目标及其方针6.2.1项目运营各阶段主要任务：根据项目组织结构设置，本项目在具体推广实施过程中，将主要体现在四个
25、阶段：项目立项和公关阶段：主要工作要点是保证取得政府主管部门的在土地和政策方面支持；行业联盟和组织阶段：主要是将国内有影响力的汽车生产、经营、推广机构联合起来；项目招商和投资阶段：主要在四大业务拓展区域成立项目及品牌管理的一级经营管理机构；营地经营和拓展阶段：每个营地具体日常经营发展。6.2.2项目运营的战略方针本项目在投资发展与经营管理的过程中，遵循“行业联合、共享资源、连锁经营”的战略方针。6.2.3战略发展目标近期重点是北京为中心，发展京津渤海的营地网络以及东北放射线。目前，北京标准营地建设已经开始，黑河营地建设选址已经确定。争取在项目开始的一年内在京津渤海地区拥有30家左右的连锁营地，
26、建设覆盖在京津及环渤海地区形成网络。争取5年内，在全国建立起营地运营联合体，形成300个左右的营地组成的露营网络。6.2.4营地建设策略安排1.投资主体设立（已完成，注册5000万）；2.建立行业联盟（已完成，已经中国汽车摩托车运动协会，中国汽车营销协会建立联盟关系）；3.建立联盟，成立品牌运营公司（也可以延后建立）；4.投资主题与策略投资经营者（土地或者环境资源拥有者）签订经营合同，建立策略联盟。5.投资主体融资、投资。6.品牌运营公司督导单体营地建设和运营。6.2.5单体营地建设运营策略1.私人俱乐部单体俱乐部建设成股东会员共有、共享的真正私人俱乐部，是股东大会成为俱乐部真正的主人。这样，
27、股东会员拥有体面的身份，同时成为忠诚的消费者和营销者，最大限度的保证俱乐部的客源。2.环境保护环境资源已经成为最稀缺的资源之一，俱乐部建设应当最大限度地保护生态环境，尽可能是环境保存原生态状态。既不能破环植被，也不能破坏地表，保证生态的完整统一。度假者应当融入环境，参与生态过程。3.与旅游地产结合俱乐部建设与旅游地产结合，度假设施为股东会员私有，既保证会员利益，也成为增加收入。4.与登山俱乐部等运动俱乐部结合根据单体俱乐部的不同地理环境，汽车露营俱乐部可以与登山俱乐部、CS俱乐部等俱乐部捆绑运营。7、单体营地的财务分析7.1营地单体项目的财务分析8、汽车露营营地的可持续发展与环保问题8.1可持
28、续发展的概念与制度约束8.1.1可持续旅游发展的概念目前关于旅游事业的环境保护与生态文明的讨论非常热烈，但由于其本身尚处于实践性探究阶段，其概念和理论尚无统一结论，世界旅游组织顾问爱德华英斯基普的定义比较权威：“可持续旅游就是要保护旅游业赖以发展的自然资源、文化资源、其他资源，使其成为当今社会谋利的同时也能为将来使用。”国内专家综合国内外各种概念，得出一个比较完整的定义：旅游业的发展与社会经济、资源环境和谐发展，不仅要满足旅游者和当地居民的生活、文化、精神、享受性利益和需求，而且要保证和增进人类社会未来发展的机会，从而使全球的生态体系、各国民族文化、人们的生活质量保持完整性、多样性和有序性。8
29、.1.2生态文明与环境信托环境资源满足人类目前和未来需要的能力是有限的，这种限制体现在旅游业中就是环境承载力，即一定时期，一定条件下某地区环境所能承受的人类活动作用的阈值。我们必须强调和关注本代人之间、各代人之间应公平分配有限的环境资源。当代人度假需要的满足不能以度假区环境的生态破坏和恶化为代价。当代人不为满足自己的旅游需求而损害后代公平利用环境资源的权利。在实施路营地过程中，管理者、监管者应当确立一种对社会、对后代、乃至对于其他生物的环境信托责任，确保对环境最大限度的保护，确保环境系统的安全。8.2汽车露营地与环境保护8.2.1汽车露营营地的环保措施随着科学技术的发展，人的足迹已经踏遍了地球的每一个角落。现代化的设备设施促进人类文明发展，但是各种工业污染、废水污染、废气污染等对坏境的破坏越来越严重，已经威胁到人类自身的生存，全人类已经将生态环境保护放在首要位置。露营营地建设必须坚持环境原生态标准：营地用地范围内保存完整的生态系统营地规划和设施建设不破坏地表、不改变地貌，不改变森林植被等生态环境和生态系统度假设施木屋采用木结构、架空设计，不破坏地表和土壤生态；营地绿化与美化采用当地植物，防止外来植物带来环境破坏；木屋建筑材料原生态：
