1、（1）协助业主审核与本工程有关的各类招标文件。（2）协助业主审核与本工程有关的各类合同文本。（3）为业主参与各类合同谈判出谋划策，提供技术咨询服务。（4）为业主负责采购的材料、设备提供全方位的信息和价格技术支持。协助业主方与工程项目总承包企业或施工企业及建筑材料、设备、构配件供应等企业签订合同并监督实施；协助业主方提出工程实施用款计划，进行工程竣工结算和工程决算，处理工程索赔，组织竣工验收，向业主方移交竣工档案资料；4.工程施工阶段： （1）施工准备阶段协助业主进行现场建筑物的评估及拆除工作，协助业主进行施工现场临时道路、临时用水、临时用电等的准备工作，达 到施工条件。（2）施工阶段协助业主对
2、项目施工进行全过程监督管理，协助业主进行材料的选型和认价工作，协助业主协调各总包及分包单位的关系，保证工程的顺利进行，协助业主对主要设备进行选型，提供信息和价格技术支持，协助业主选定各专业分包单位，如弱电、消防、供电、室外市政工程、中水处理站、燃气等，协助业主组织进行各种招标，选定各施工单位，商谈并签订施工合同，协助业主进行与建设项目有关的周边关系的协调工作，协助业主进行基建文件的归档、整理工作。5.竣工验收及移交阶段：（1）协助业主组织各单位进行项目的竣工验收。（2）协助业主进行竣工结算的审核等工作。（3）协助业主组织进行工程竣工资料的备案工作，对施工单位的竣工图、竣工资料及监理单位的资料进
3、行审核。（4）协助业主对项目代建单位工作进行考评。（5）项目管理合同约定的其他工作。 工程建设手续办理所需资料一览表一、 取得选址意见书（政府投资才有）除国有土地使用权出让、转让地块以外，下列建设项目应申请建设项目选址意见书： 1、新建、迁建单位需要使用土地的； 2、原址扩建需要使用本单位以外的土地的； 3、需要改变本单位土地使用性质的。约计5个工作日二、 办理立项事宜：首先联系专业的工程咨询机构，针对项目概况、操作方式及目标研究并编制可行性研究报告，由建设单位向发改委申请立项，携带选址意见书，填写相关资料报发改委审批。三、 用地手续:首先根据项目策划取得建设用地规划许可证，再去区国土局询问所
4、需资料，还要领取申请表，加盖建设单位公章，准备好资料并提交区国土局审核后交给市国土局签字盖章，取得审核意见，然后再去区国土局询问所需资料，整理完所有资料以后交给区国土局办理手续。约计10个工作日四、 规划手续：首先去审批中心规划局窗口领取表格与所需资料清单，加盖建设单位公章，并准备相关资料，最后提交资料。五、 建设工程方案设计与审查、公示：将设计单位（提前联系设计单位策划方案）提交的建设工程方案送交规划局审查，通过后去规划局取得公示模板交与设计单位整理后交规划局确认，制作公示牌并公示10日内无任何异议后，即可要求设计单位出图。六、 施工图审查：去规划局将设计单位出具的图纸及相关资料报审（勘察资
5、料可提前准备报审）。七、 审图中心审图手续：将设计单位的图纸交给审图中心，填表后加盖公章，并准备相关资料（包括电子版计算书等），准备就绪后交给审图中心，然后拿上设计发票和合同去办理审图备案相关手续，同时审图中心的审核意见也会根据相关资料在网上查到，转发给设计单位，让他们进行整改并回复（按照一定的格式），要求回复意见加盖设计单位公章，回复意见和整改后的图纸经审图中心最终确认后就会把审图中心的盖有审图章的审核意见书交给项目管理保管。约计7个工作日八、 质监手续：首先去审批中心建设局窗口领取表格和所需资料一览表，再去质监站申报质监手续，同时要求施工总包单位（包括打桩单位）、监理均应上报，然后准备资料
6、，加盖建设单位公章后上交相关资料给窗口，取得盖有建设局公章的质监申报表。另外，施工单位还应去质监站备案。约计3个工作日九、 安监手续：首先去审批中心建设局窗口，领取相关表格与所需资料一览表，然后准备相关资料，其中要求施工单位提供施工人员保险单等资料，准备好一切资料后交到窗口，取得盖有建设局公章的申报表，同时可以办理安全措施审查手续。一十、 安全措施审查：首先取得所需资料清单，大部分资料由施工单位提供，整理完装订好送至建设局窗口安全措施审查处，由其出具资料接收证明，再凭此证明将资料送到安监站，其一般会要求再次整改直至完整后，安监站会派人到现场核实，并留下相关证明材料，等竣工后由施工单位取得安全监
7、督报告。约计2个工作日一十一、 施工许可证手续：首先去审批中心建设局窗口询问资料清单与表格，填写并盖章，建设单位交纳规费后复印收据或发票，提交所有相关资料，领取证件。一十二、 工程建设重大变更手续：比如：原来设计中没有的，规划里也没有的，或者规划里有但是立面发生改变或者发生重大变更的，需要到审批中心发改委窗口重新立项取得发改委批复，再将新的方案交到规划局重新审批后，方可出图。一十三、 规划放线、回填土密实度测量、桩基检测、验槽、沉降观测、材料报验等在施工中会遇到的验收与检测，由监理单位组织实施。其中规划放线去规划局服务中心，填写相关资料，申请规划放线，以便今后复验并取得规划检验认可书。一十四、
8、 消防送样检测：在工程建设中，相当一部分材料在安装前或者安装后必须要经消防支队或消防大队进行封样检测，项目管理单位要去消防支队领取需送样材料一览表，然后要求材料供应商准备相应的材料验收资料、产品合格证，向消防支队申请封样，然后填写送样资料并盖章，缴纳相关费用后等待验收结果。根据合同条款或招投标文件，确定相关费用由哪家缴纳。一十五、 消防审批手续：首先去审批中心问清相关程序并整理相关资料并装订成册后提交。一十六、 防雷检测：联系气象局，填写申请资料后由建设单位缴纳相关费用后进行验收，并取得相关验收报告。一十七、 消防验收：联系消防大队进行验收（较难通过）。一十八、 室内环境、保温节能等检测：首先
9、进行询价（目前有两家有相关资质），或经建设单位指定单位进行，缴纳相关费用后进行检测，并取得相关数据与报告。一十九、 竣工测量：联系规划局，填写竣工测量申请表并缴纳相关费用后进行竣工测量（包括面积测量与图幅测量），并取得竣工测量报告，然后才能取得建设过程规划检验认可书。二十、 环保验收二十一、 新型材料墙改基金收费标准退还手续二十二、 综合配套费中劳保基金收费标准退还手续二十三、 综合配套费中工资保证金收费标准退还手续建设项目管理规划大纲（草稿）一 项目概况项目概况应包括项目的功能、投资、设计、环境、建设要求、实施条件（合同条件、现场条件、法规条件、资源条件）等，不同的项目管理者可根据各自管理的
10、要求确定内容。例如：某工程规模大、结构复杂、技术难度高。在运作方式上,严格遵循菲迪克条件的原则。二 项目管理咨询范围由招标文件（或委托书），建设项目管理咨询服务范围如下:1. ；2. ；3. ；4. ；5. ；6. ；项目管理组织的高效运行和工程项目的成功实施,有赖于参建各方，包括建设单位、咨询单位、设计单位、监理单位、施工单位以及设备、材料供应单位等围绕工程建设的共同目标相互和谐配合及顺畅流通。各相关单位之间应在公正、公平的原则下通过有效的合同关系合理分解项目目标、分担项目责任、分享项目利益,并承担相应风险。建设项目咨询管理方与各参建方的项目管理关系如图1所示。图1：管理咨询方与各参建方关系
11、示意图项目管理咨询工作内容为技术咨询、制度管理、监督检查三个部分，其构成如图2所示。图2：咨询管理职能示意图建设项目管理提交的管理咨询报告如图3所示。图3：咨询报告系统示意图三 项目管理咨询目标和思路（一）项目管理咨询目标本工程管理总目标及分项目标如下:1. 工期管理目标信守合同。按合同条款完成合同所规定的各项工期指标。2. 成本管理目标科学管理,努力节支,降低成本。3. 质量管理目标工程合格。（二）工期管理咨询思路1. 项目管理的目的 通过项目管理能够有效地解决施工中各种问题,实现项目质量、效益、工期、文明、安全等各项指标。2. 项目管理的总原则本工程项目管理的总原则就是实现全面目标化管理,
12、即建立项目、部门、个人三级的目标化管理。 3.项目运行的主线 建设工程项目管理规范（GB/T 50326-2006）和ISO 9002管理体系文件。四 项目管理咨询组织和制度（一）项目管理组织机构项目组织机构如图3-1所示。图3-1 项目组织机构图（二）项目管理咨询实施理念在本工程的项目管理实施过程中,主要本着科学严肃的工作态度,紧紧把握以下几点实施理念:（1）坚持项目管理科学性,建立健全各种规章制度。管理咨询项目部具有明确的目标、合理的运行程序和完善的工作制度。（2）建立完整清晰科学的业务系统。建筑工程项目管理是一项综合的系统工程,它涉及生产、技术、经济、材料、成本、预算、合同各个环节,而项
13、目管理的目的就是将各个部门有机地联系起来形成一个整体。项目管理部必须根据各部门的关系建立彼此联系的业务系统。（3）树立项目管理咨询团队意识,努力做到：围绕项目目标而形成和谐一致、高效运行的项目团队；建立协同工作的管理机制和工作模式；建立畅通的信息沟通渠道和各方共享的信息工作平台,保证信息准确、及时和有效地传递。（4）完善责、权、利,让每一个管理人员有责、有权、有利。管理咨询项目部建设应注重管理绩效,有效发挥个体成员的积极性,并充分利用成员集体的协作成果。（5）加强制度实施的严肃性、权威性、公正性。定期评估运作绩效,有效发挥和调动各成员的工作积极性和责任感。通过表彰奖励、学习交流等多种方式和谐团
14、队氛围,统一团队思想,营造集体观念,处理管理冲突,提高项目运作效率。（6）项目决策的独立性、决定性。本工程是五个项目管理部工程之一,是在项目管理部的统一决策领导之下的,但是作为一个项目本身,为确保项目管理的有效性的原则,应确保项目决策的独立性,同时应充分参与项目各种合同的签订,具有一定决定权。（三）项目管理职责 为了实现项目管理的目标化,以及管理线路的明晰化,现将各部门业务系统的职责规定如下:1项目经理项目经理是公司法人在本工程项目上的全权委托人,在项目工程实施中全面履行合同。对工程质量、施工进度、施工安全、文明施工等进行全面管理。2. 项目副经理制定咨询工作计划,协调各专业之间的关系,保证各
15、种工作条件,对项目管理进度、项目安全负责,参加业主方组织的有关会议，召集监理、施工、设计方各种会议。3. 项目总工程师负责建设项目咨询中的技术和质量管理工作。解决建设项目管理咨询技术难点,确保在咨询过程中执行国家有关技术规范, 确保工程质量,主持技术、质量会议参加业主方组织的有关会议，召集监理、施工、设计方各种会议。4. 造价工程师 1）负责按时完成现场月度工程量审核以及进度款结算工作。2）负责参与现场技术洽商工作,并及时收集整理与结算有关的各种文件资料。3）每月向项目经理提供有关工程量审核以及进度款结算的报告。5. 咨询工程师1）负责现场进度计划执行情况的监督检查,并定期向生产项目经理汇报有
16、关执行情况。2）参加分项、分部工程检查验收工作,负责对质量缺陷进行评估,提出整改意见。3）负责评判质量体系中质量纠正与预防流程。5. 质检工程师 1）质量检查师是建设工程质量的主要监督人员,负责施工质量最终验评定。6. 监理工程师1）负责审核施工组织设计、各项施工方案和季节性施工方案。2）负责技术和质量管理工作。负责施工图纸管理,组织图纸会审,办理施工图纸技术洽商,保证工程严格按照图纸和有关技术规范实施。3）负责施工技术资料的收集、整理和工程竣工档案的编制工作。4）参加隐检、预检和分项、分部工程检查验收工作。5）负责对质量缺陷进行评估,提出整改意见,参加解决施工过程中的技术难点。6）组织技术和
17、质量会。7）负责与业主方和监理方的有关业务往来,参加业主方和监理方组织的有关会议。7. 系统管理工程师1）负责现场各种传真、图纸、通知、会议记录的收集整理工作。2）指定行之有效的资料管理办法。3）对文件收发要做到及时准确,确保文件的可追溯性。4）负责现场事务性文件的起草,负责现场CI、VI文件的编制。（四）项目管理制度1. 本工程管理规划制度工程项目的计划性是整个项目管理科学性的集中体现,也是施工有序进行的重要前提,计划制定的完各与否关系到项目周期全过程的各个环节。项目管理规划主要包括以下几个方面:1）管理咨询规划。管理咨询计划制定必须具有科学性、现实性和可操作性,针对该工程的特点,该计划分阶
18、段编制,细化到段。3）项目投资管理规划。项目投资管理规划应该说是上述规划的最终服务对象,本工程中由于工程运作方式以及项目本身运作环节较多,因此,作为本工程控制的一部分应特别注意投资计划编制的可行性、直观性以及事实性。2. 项目技术质量管理制度在施工生产中,随着生产的发展,“ 技术先行,质量核心”已经逐渐得到广泛的认同,本工程中在这方面能够有较大程度的改进,要求技术质量部门有相应的管理制度。根据本工程的技术管理特点,制定以下几个方面的制度:1）本工程技术系统管理办法。2）本工程技术部门分工及技术管理内容。3）本工程技术资料管理办法。4）本工程函件管理办法。3. 项目合同制度本工程是严格按照国际惯
19、例实施的工程，根据国际工程管理以合同为依据的特点，加强合同管理工作。这里的合同管理不仅指与甲方的合同管理，同时也包括与各方的合同管理。4.项目行政制度管理行政管理制度是非直接生产性制度，但它是施工生产制度的必要补充。行政管理制度涉及人员的日常管理以及带有普遍适用性的规定,主要包括以下制度:1）本工程工作人员综合考评制度。2）本工会议管理制度。3）本工程工作人员行为规范。4）本工程签认制度。5. 会议管理制度 （1）本工程会议分内部会议和外部会议。 （2）外部会议是指有甲方、设计、监理、施工等合同外部单位参加的会议;内部会议是指本内部人员参加的会议。 （3）外部会议根据会议需要确定参加人员之范围
20、,外部会议参加人员应做好详细的记录，并设专人进行会议记录之整理工作。 （4）内部会议包括技术会议、质量分析会以及全体会议,以上各会议必须认真进行并设专人作好记录。 （5）严肃会议纪律,参加会议人员必须按时到场,如不能到场必须向会议主持人请假,会议记录中应明确未到会人员名单及原因。 （6）以上内部会议应定期举行,质量分析会每周召开,遇有特殊情况可以进行调整。 （7）技术会议应根据工程需要召开。 （8）所有内部会议应力求务实、精短。（9）每周一召开全体会,全体会上各职能部门汇报一周之工作, 形成报告。该报告应在会议开始前经理审阅。6. 管理咨询日志管理制度（1）该管理制度适用于本工程各部门的全部门
21、管理人员。（2）施工日志统一使用项目部制定的表格作为载体。（3）施工日志主要本职岗位每日所发生的与工程相关的事项，以及对工程的要求和建议。（4）为体现目标化管理的理念,施工日志应分部分填写:本日主要工作安排,本日工作完成情况,以及本日其他事项。（5）施工日志完成后于次日晨8：00-8：30由本人亲自交送综合办公室。由办公室专人管理,记录在案。（6）施工日志由本人填写，做到每日一志。（7）施工日志将作为个人评估的指标之一。（五）项目咨询管理规划实施保证措施以上管理规划的实施需要项目管理部门及其职能部门在各方面给予全面的配合之外，在政策上给予以下的保证措施。1. 一定的人事权对咨询管理管理人员的选
22、择和使用上有足够的权利。就是在人员安排上，原则上项目部有相对独立的人事使用权。2. 一定的经济权有一定的经济自主权,可以通过一定的经济杠杆调节、制约参加建设项目管理的人员与监理单位、施工单位（设计单位、地勘单位）的关系。3. 一定的裁决权有一定的合同裁决权,可以通过掌握一定的合同裁决权，在建设项目在进度、质量、安全等方面进行有效的管理。五 项目管理咨询工作内容（一）项目管理咨询依据1、建设管理咨询服务合同、监理委托合同、施工承包合同及其组成附件；2、立项审批文件、设计文件、工程地质勘察报告、施工详图设计图册；3、中华人民共和国建筑法、招投标法、合同法等相关法律；4、建设工程质量管理条例（国务院
23、令第279号）；5、建设工程安全条例（中华人民共和国国务院令第393号）；6、建设部颁发的工程建设强制性条文；7、建设工程监理规范（GB50319-2000）；8、国家及地方颁发的最新的行业标准、规范等相关法规。（二） 技术咨询（1）负责审查设计施工图、复核工程量，并对施工图中出现的问题提出合理化建议。（2）负责对工程进度款拨付及结算进行认真审核，并提出书面审核意见。（3）根据管理咨询服务的需要，派人到现场开展咨询工作，按时完成管理咨询任务，对所管理咨询内容提出书面意见。（4）负责对施工单位提出的工程变更，汇同监理单位、设计单位、业主、投资方等进行认真分析比较，作出科学、合理的书面参考意见；（
24、5）负责协助业主组织专家对重大工程变更进行论证，必要时协助业主聘请专业队伍对现场增加技术手段。（6）提供合同管理、投资控制、进度控制等方面的咨询服务工作。（l）设计变更图纸管理。接到图纸后,各部门人员要及时、认真审查图纸,理解设计意图,在了解建筑物结构构造及使用功能的基础上,了解每一节点,每一细部做法。（2）技术资料管理。1）工程技术资料执行XX市建筑安装工程资料管理规程及工程验评标准等法规、文件。（5）计量工作管理。贯彻国家计量法令、法规及本公司的有关计量管理制度。（6）其他技术管理。本工程技术含量较高,因此在技术管理上应增加科研工作的内容,技术部门负责研计划、科研实施以及科研总结的工作。3
25、.月度统计报量结算流程。现场报量工作结算流程如图3-4所示。（三） 制度管理咨询（1）协助业主对项目施工进行监督及管理，以实现项目在质量、投资和进度及施工安全等方面的目标。（2）协助业主组织设计交底会议，督促施工单位按时准备好技术标准、图册、规范、程序等一系列文件。（3）开展项目中间评价工作，每月向业主提供项目咨询报告，及时提供项目的有关进度、质量及费用等方面的情况，及时向业主提供工程建设中的动态信息。（4）要求施工单位按月报进度计划，对实际进度和计划工期进行动态评价分析，及时将各点工程进度报告和信息提供业主。（5）协助业主及时妥善处理项目施工过程中的有关问题。（6）协助业主做好项目竣工验收工
26、作。（7）开展项目的后评价工作。（三） 监督检查组（1）建立定期到现场对各工地检查一次的检查制度，监督检查各工程参建单位是否按工程建设有关建设程序及规范执行。（2）对施工单位质量管理体系实施状况监控，监督、检查施工单位是否真正按质量管理体系文件执行、管理体系的运行是否发挥良好的作用，有何不足和问题。如果达不到质量目标的要求，对该体系要进行持续改进和调整。督促检查施工单位严格执行有关的施工及质量方面的标准、规范等，执行设计文件按图施工。（3）督促和检查监理单位，是否履行监理合同和建设工程监理规范（GB503192000），严格履行监理职能，是否履行监理规划和监理实施细则。（4）督促检查施工单位按
27、月报进度计划和根据进度计划检查实际进度，对实际进度和计划工期进行动态评价分析，并及时将进度报告和信息提供业主。（5）督促检查工程质量验评工作，加强施工质量保证体系和管理体系工作，督促检查施工单位的施工队伍、机械、材料组织是否满足工程质量和进度要求，施工方法或工艺是否能保证质量要求，包括进场材料质量控制、工序质量控制和验收资料是否完备、齐全，是否与工程进度同步等。（6）督促检查现场工作的准确性控制。对计量工作要及时复核认定，原始记录、数据、资料要齐备、真实。对计量进行审核、评价。（7）督促检查工程建设中对工程变更、工程量确认、隐蔽工程验收、工序验收、分部工程验收是否按规定的程序执行。（8）协助业主做好施工现场的安全检查、安全管理工作。每月对现场安全措施执行情况进行评
