1、二、佳兆业集团旧城改造专家 14（一）企业概况 14（二）经营情况 15（三）土地拓展 17（四）融资概况 18（五）运营管理 19（六）品牌营销 20旧城改造+高周转+刚需产品 20三、新城控股集团有限公司-长三角领先的物业开发商 20（一）企业概况 20（二）经营情况 21（三）土地拓展 23（四）融资概况 24（五）运营管理 24（六）品牌营销 25区域深耕+价值链管理标准化+高周转 25四、华夏幸福基业开发区投资运营专家 26（一）企业概况 26（二）经营情况 26（三）土地拓展 29（四）融资概况 30（五）运营管理 31（六）品牌营销 32“园区+地产”模式 33五、四川蓝光和骏实
2、业股份有限公司-四川龙头房企 34（一）企业概况 34（二）经营情况 34（三）土地拓展 34（四）融资概况 36（五）品牌营销 36（六）小结：区域深耕+高周转 36六、融侨集团股份有限公司-闽江区域缔造者 37（一）企业概况 37（二）土地拓展 37（三）融资概况 38（四）品牌营销 38（五）小结：区域深耕+精品开发 38七、敏捷集团-广东地产新星，跻身广东地产四强 39（一）企业概况 39（二）经营情况 39（三）土地拓展 40（四）运营管理 40高周转+刚需精品 40八、K2地产-京城最大黑马 41（一）企业概况 41（二）经营情况 41（三）小结：合作拿地+精品定位 42九、宏立城
3、集团-贵州超级大盘创造者 43（一）企业概况 43（二）经营情况 43区域深耕+大盘开发 43一、荣盛房地产发展股份有限公司中小城市房地产开发领跑者荣盛发展总部位于河北省廊坊市，是一家致力于中等城市普通商品住宅开发的跨地区中等开发商，业务重点是京津冀区域。公司产品结构均为面对三线城市主流需求的产品，140平米以下户型占比达90%以上，公司所深耕的东中部三线城市具备人口和产业基础，具备更强抵御市场风险能力。据统计，荣盛发展2013年销售金额为272亿元，同比增长50%，明显高于全国增速。（一）企业概况1、基本概况荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”，证券代码002146，SZ）成立于19
4、96年，注册资金18.6368亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，通过专业化经营与高档产品品质诠释现代人居住理念。经过10余年的发展，荣盛发展现已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的大型综合体。2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，公司在地产、金融、酒店、设计等方面进行全面发展，并取得了骄人战绩。荣盛发展经营业绩持续、快速增长，企业规模不断扩大。公司项目遍及沈阳、廊坊、沧州、邯郸、唐山、石家庄、聊城、徐州、南京、蚌埠、长沙、湛江、本溪、常州、呼和浩特、秦皇岛、成都近20个城市，业务
5、延伸至辽宁、河北、山东、江苏、安徽、湖南、四川、广东等省，除西北外，基本实现全国布局，年开发能力达600余万平方米。截至2012年底，荣盛发展总资产404亿元，净资产100亿元，拥有土地储备可开发面积超过1941.00万平方米。荣盛发展先后多次被评为中国房地产企业信誉AAA级单位、AAA级信用企业等，并荣膺2007年度特级明星企业、河北省房地产开发综合实力企业突出贡献奖、中国房地产百强企业等诸多奖项，公司旗下品牌“阿尔卡迪亚”被评为中国房地产“十大连锁品牌”。截至2012年12月31日，包括公司总部、各开发类下属公司、物业公司、设计公司、实业公司、酒店管理公司及下属各单店、基金公司、商管公司在
6、内，公司共有在岗员工7757人。表 1 荣盛发展人员专业构成资料来源：2009-2012年荣盛发展年度报告2、市场定位荣盛发展市场定位为立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择的兼顾发展较快的小城市。以开发商品住宅为主导。立足中等规模城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市。将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展，连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。区域定位于长江三角地区和环渤海地区。（二）经营情况1、营业收入图 1 荣盛发展2009-2013年营业收入及增长率2
7、009-2013年荣盛发展年度报告2、营业利润图 2 荣盛发展2009-2013年营业利润、增长率及营业利润率3、总资产及资产负债率图 3 荣盛发展2010-2013年总资产、总负债及资产负债率（单位：亿元）2009-2013年荣盛发展年度报告，CREIS中指数据，4、经营性现金流图 4 2008-2013年荣盛发展经营性净现金流量（单位：5、销售情况图 5 荣盛发展销售情况（单位：亿元，万平米）图 6 荣盛发展2009-2013年商品房合同金额及增长率图 7 荣盛发展2009-2013年商品房合同面积及增长率（三）土地拓展1、新增土地储备截止2013年底，荣盛发展土地储备建筑面积2147万平
8、方米，五年来，平均每年保持500万平米以上的新增储备量。图 8 荣盛房地产2009-2013年新增土地储备规模（单位：万平米）图 9 荣盛房地产2009-2013年新增土地储备金额（单位：2、主要拓展方式2011年来，荣盛发展改变土地购置策略，规避高价拿地风险，实现有限资源的优化配置。在积极拓展新区域同时，增加原有项目所在地的市场占有率，先后在南京、廊坊、盘锦、沈阳等四个城市获得通过股权收购、摘牌、拍卖等方式加大土地储备。表 2 2009-2013年荣盛发展收购与并购时间地点方式内容金额/面积2009廊坊、邯郸、南京、蚌埠、沈阳、湛江股权收购、招牌挂获得土地13 宗总占地面积约454.64 万
9、平方米，规划建筑面积821.77 万平方米2010招拍挂，收购取得17宗地块占地面积约466.37万平方米，可售规划权益建筑面积合计约704.03万平方米2011南京、廊坊、盘锦、沈阳股权收购、摘牌、拍卖收购土地新取得土地建筑面积178.19万平米，新增项目平均楼面地价1，152.54元/平米2012取得27 宗地块占地面积约203.95万平方米，可售规划权益建筑面积合计约488.67 万平方米2013南京、廊坊、湛江、成都、沈阳、蚌埠、邯郸、临沂、长沙、聊城、唐山、秦皇岛招拍挂和股权收购新取得权益土地建筑面积574.64万平米3、拓展城市荣盛发展房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东
10、、湖南、辽宁、广东、四川、内蒙古等8个省、1个自治区的19个城市，涉及房地产项目70余个。从拓展项目的结构来看，主要分布于首都经济圈和高铁沿线。从2013年盛发展的区域贡献度来看，河北省占到公司收入的34%。图 10 2013年荣盛发展主营业务收入地区分布 （单位 亿元）2013年荣盛发展年度报告（四）融资概况1、近几年融资规模图 11 荣盛发展2009-2013年融资额2、融资方式近年来以来，荣盛发展通过利用资本市场渠道和国内上市公司的有利地位，不断拓宽融资渠道，创新融资方式，提升融资效率，在做好银行开发贷的前提下，积极与非银行金融机构合作，获得了大量资金。表 3 荣盛发展融资方式年份融资方
11、式2009年银行授信49.2亿元、债权融资26.1亿元，股市定向募资11.67亿元2010年银行借款43.41亿元，通过银行、委托借款及信托等债权方式融资37.62亿元。2011年成立的荣盛泰发地产基金管理公司探索并不断沉淀基金管理模式，引入资金11.72亿元，成功自主发行第一支理财产品，并投资于开发项目。2012年通过银行、委托借款及信托等方式融资55.46亿元。2013年通过银行、委托借款及信托等方式融资136.22亿元。（五）运营管理荣盛发展通过合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建
12、设过程合理、安全、高效，快速去化，实现了较高的周转效率。表 4 荣盛发展2013年在售高周转项目列举CREIS中指数据，荣盛发展建筑工程起家，对产品建安成本形成了一套成熟的控制体系，从而在成本费用控制上尤为突出。荣盛发展采用和建筑工程承包商一次性闭口合同的方式来锁定建筑成本，并在适当时机自购原材料以降低建材价格。与行业龙头企业万科相比，2008年以来，荣盛发展的期间费用率整体低于万科。图 12 2008-2013年荣盛发展期间费用率CREIS中指数据 （六）品牌营销荣盛发展以普通商品住宅为主导产品，通过高性价比的产品，为项目所在地居民营造“自然的园，健康的家”，营造新型的生活方式，满足其现实及
13、潜在的需求。为此，荣盛发展在产品与市场定位、户型结构、产品质量、园林绿化、物业服务等与房地产开发有关的产业链上，进行全方位的努力，形成了具有荣盛特色的“舒适、健康”、高性价比的产品，在各项目所在地树立了荣盛及主要产品线的品牌地位。目前，荣盛发展在主要项目城市如廊坊、蚌埠、南京六合、邯郸、聊城、湛江等地的市场品牌形象、市场占有率均稳居前列，具有较强的市场影响力。合理布局+高周转+成本优先+刚需产品荣盛发展重点布局首都经济圈和高铁沿线城市，坚持定位刚需，通过高周转和成本优先战略，实现公司快速规模化扩张和利润大幅度上升。二、佳兆业集团旧城改造专家1、基本情况佳兆业集团源自香港，于1999年成立，中国
14、大型房地产企业集团，总部位于深圳。2009年12月，佳兆业集团在香港联交所成功上市（股票代码：1638.HK）。作为中国领先的城市运营商，佳兆业集团主营业务涉及地产开发、城市更新、商业运营、酒店管理、物业服务等多元领域，产品覆盖普通住宅、别墅、旅游、大型城市综合体等。截至目前，佳兆业集团控股有限公司旗下包括佳兆业集团、佳兆业商业集团、佳兆业金融集团、佳兆业物业集团、佳兆业置业集团、佳兆业投资集团，拥有31家地产分公司，员工总人数1万多人，截至2013年12月31日，集团拥有优质土地储备2330万平方米，总资产近千亿元人民币。目前，佳兆业已进入珠三角、长三角、环渤海、成渝及中部等中国五大主要经济
15、区域，业务覆盖深圳、广州、上海、北京、沈阳、大连、南京、苏州、杭州、武汉、重庆、成都、珠海、东莞、惠州、佛山、南充、长沙、株洲、无锡、常州、泰州、青岛、潍坊、盘锦、营口、鞍山、本溪、葫芦岛、辽阳、丹东等30多个重要城市。开发地产项目90多个，开发类型包括大型居住社区、高档豪宅、高端精品公寓、大型城市综合体、产业地产等，为中国城市化建设注入更多的创造力。佳兆业集团业务以地产开发为主，同时多元化发展。其中，佳兆业置业集团是国内规模最大、经验最丰富、专业能力最强的专业城市更新公司之一；佳兆业物业管理集团具有一级资质物业管理公司；佳兆业商业集团在多个城市运营多个大型购物中心、高星级及精品酒店、社区型商
16、业中心、时尚百货、高端餐饮及国际影城等项目。佳兆业定位是城市运营商，他们希望能够和国家和政府和人民一起去进行城市的更新。佳兆业从成立到现在，已经参与了大量的烂尾楼的收购和改造，也参与了大量旧改项目，主要还是集中在珠三角，烂尾楼的改造无论是在广州、深圳、远到东北，大连鞍山都有很多成功的项目。旧改项目也是一样，在深圳、广州、东莞和珠海都积极的和政府合作，参与竞标，并且有许多的项目也得到了政府的支持。 而在成立之初的1999年，佳兆业就从深圳龙岗拉开了推动深圳旧城改造、城市更新的序幕。十二年来，佳兆业在旧城改造方面具备了丰富的经验，成功将深圳的多个旧区项目开发及建设成为大型优质小区。例如，位于龙岗区
17、的住宅项目桂芳园、位于罗湖区的金翠园，以及福田区的商业项目深圳佳兆业中心。这些项目的成功打造不但令旧区焕然一新，亦帮助佳兆业以低成本取得大量的土地资源，并录得可观的利润，大大提升其于同业中的竞争优势。图 13 佳兆业2009-2013年营业收入（单位：2009-2013年佳兆业年度报告2、资产情况图 14 佳兆业2009-2012资产负债情况（单位：2009-2013年佳兆业发展年度报告3、经营活动产生的净现金流量图 15 佳兆业2009-2012年现金流情况（单位：4、销售情况图 16 佳兆业2009-2013销售情况（单位：亿元，万平方米）2009-2013年佳兆业年度报告，CREIS中指
18、数据，佳兆业一方面在深、莞、惠大深圳区域通过城市更新改造、并购等方式获取大量低成本的土地资源，同时到地价和房价相对合理、经济相对富裕，并且极具发展潜力的二三线城市，大量储备土地。截止到2013年，佳兆业土地储备总量为2330万平米。图表16 佳兆业2009-2013新增土地储备情况（单位：万平方米）图 17 佳兆业2009-2013新增土地储备金额（单位：2、土地拓展分布佳兆业土地拓展城市遍布一线（上海，广州，深圳）城市，二线城市包括（重庆，成都，武汉，杭州，苏州，大连，青岛，长沙，沈阳，无锡），三、四线城市包括（东莞，潍坊，常州，佛山，珠海，惠州，南充，盘锦，泰州，太仓，营口，株洲，江阴，丹
19、东，鞍山，本溪，葫芦岛，辽阳）。在二三线城市房地产频现利空消息的当下，佳兆业也积极回归一二线城市。截至2013年12月31日，佳兆业新购土地约310万平方米，较之2012年在一二线城市的78%的收购比例，2013年集团所购土地中有92%位于一二线城市。佳兆业作为香港上市企业，高速增长的潜力倍受国际资本青睐，获得大量融资资金。通过借助国际资本平台的广阔资源，积极拓宽融资渠道，进一步夯实了集团战略扩张的基础。同时佳兆业集团将致力于维持合理的负债率，延长债务到期组合以降低短期再融资风险，兼顾多元化融资渠道，增加多元化收入来源。2013年总计发行13.41亿美元用以偿还2014年及2015年到期债务，
20、大幅减低融资成本的同时还改善了原有债务期限结构，整体融资成本从10.2%降低至8.1%。佳兆业通过积极主动的债务管理，使得债务期限从2.2年延长至3.7年。图 18 佳兆业2009-2013融资情况（单位：1、匹配战略，快周转下的运营能力跨越式提升运营和战略是相辅相成、相互促进的关系，战略指导并规范运营，有战略，才有运营去匹配，没有战略，运营就没有方向，在这过程中，运营执行战略并反向驱动战略更契合企业实际。2、高要求：产量与质量并驱，规模与效益平衡佳兆业的双轨制战略对运营提出了更高的要求：一是要继续加大土地储备，保证规模持续扩张；二是强化融资这一发展动力，满足规模扩大时的运营、土地、工程开支等
21、资金需求；三是提升品牌价值，不断提升客户满意度和忠诚度，降低企业在资本市场的融资难度和成本；四是加大人才储备，扩张时新进入城市对人才的需求是增量需求而非结构需求，因而要外部招聘与内部培养并举；五是提升产品复制能力，推进产品标准化，如拿地之后7个月开盘要持续保证。3、高效运营：全面预算与计划管理全程价值表现在众多的房地产企业中，有些是纯粹的资源整合型企业，只需要把握项目开发的两端，而佳兆业属于全产业链房地产开发企业阵营，运营在开发整个产业链中是基于核心价值的重要载体，通过运营管控，有利于提升效率，降低成本，更好地控制风险。4、资源整合：目标与结果比对，关键动作动态优化运营管理还有风险分析、行业标
22、杆比对等，通过借鉴经验不断优化目标和关键动作。因此，佳兆业运营管理是不断动态优化的过程，重在多重资源整合，这也是支撑快周转的重要方面，比如，佳兆业在异地扩张过程中面临明显的资源不平衡，因而，一方面要通过集中采购整合供方资源，同时降低成本，另一方面，在规划设计与工程管理等环节与国内外相关行业龙头企业建立合作联盟，提高产品品质及品牌认可度。5、严考核：过程、结果双重考核，与节点挂钩，奖罚更有据佳兆业强调全程绩效管理的理念，具体分为月度、年度和专项考核及奖励。一是月度考核。每个月都有员工个人绩效和部门绩效评审制度，对下属公司也是每个月都有月度计划考核例会，与每月奖金挂钩。同时跟每个项目公司高管对赌协
23、议，与月度奖金挂钩；二是年度绩效考核；三是计划节点专项考核，设置开盘奖、工程进度奖、投资计划完成奖等专项奖。佳兆业以“佳居乐业”为企业理念，向社会传达出独特的企业理想和胸襟抱负。佳兆业的发展经历了从单项目到多项目，从项目运营向片区运营、从区域到全国战略布局的发展，积累了丰富的开发经验，在推动产业进步，促进城市发展、提升城市价值等方面作出了积极贡献。“佳兆业”三个字，是企业发展优质物业、超越行业标准要求自身以及致力为客户提供满意服务的庄重承诺。旧城改造+高周转+刚需产品佳兆业通过城市更新助力拿地能力，不断的锤炼运营能力，主攻二三线城市和刚需市场，实现快速开发和销售，实现销售额的迅速突破。三、新城
24、控股集团有限公司-长三角领先的物业开发商新城控股集团（股票代码：01030）创立于1996年，集团总部设于上海，为长三角领先的物业开发商之一，主要致力于开发优质住宅物业和多用途综合楼项目。新城控股集团目前总资产超过350亿元，开发项目达70余个，连续多年位列江苏省房地产企业综合实力第1位，成为中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2012年中国房地产开发企业TOP100第19位、发展潜力TOP10第1位，品牌价值TOP20第18位，新城控股集团亦先后获得中国房地产企业盈利性10强排名第7位，成长性10强排名第4位，运营效率10强排名第4位，华东房地产公司品牌价值Top
25、10第1位等称号。图 19 2009-2012新城控股集团营业收入（单位：2009-2012年新城控股集团年度报告图 20 2009-2012新城控股集团营业收入（单位：3、资产与负债图 21 2009-2013新城控股集团资产与负债情况（单位：2009-2013年新城控股集团年度报告4、现金流 图 22 2009-2013经营现金流情况（单位：截止2013年末，新城控股已突破200亿销售额的年终大关，全年累计销售额达206.24亿元，同比增长27.82%。图 23 新城控股集团销售情况（单位：2010-2012年新城控股集团年度报告，CREIS中指数据，2013年新城控股在战略布局上也实现了重大突破，成功进军杭州、南通、镇江等长三角战略重地。2013年集团全年累计拿地16宗，新增土地储备面积达约354万平方米，集团现有土地储备面积近1400万平方米。1、新增土地储备面积图 24 2009-2013新城控股集团新增土地储备情况（单位：2009-2012年新城控股集团年度报告，CREIS中指数据，图 25 2009-201
