1、120.98199826.567.7328.01199926.488.9820.0925.6399.52200015.078.8520.9515.9965.7620019.6914.9419.798.4257.19200272.1722.9817.682003（1-9）4.9311.4610.2766.50近年来，商务办公物业建设竣工面积呈下降趋势，目前使用的商务办公物业多属于97年及以前建设的同质化写字楼，智能化设施以及物业服务、环境等方面都有待提高和改善。但在2002年的写字楼竣工面积突增至72.17万平方米，使用率高达75.5%；而2003年的施工面积较2001年提升了将近10平方米；这
2、样的结果与前一年的高使用率以及城市发展策略的改变直接关联。纵观2004年，央扩置业开行国际广场、新加坡仁恒项目、百货大楼改建项目的筹备、实施，势必会将一批旧的商务办公物业淘汰，进入新一轮的博弈。整体来看，商务办公物业的空置面积正呈逐年下降的趋势。再将其与也是逐年下降的商务办公物业竣工面积结合起来看，不难发现：目前成都市的商务办公物业的市场供需正趋向平衡发展，市场杠杆的调节作用明显。2）区域分布目前，在成都市区内（二环路以内区域）的写字楼主要分布在顺城路、春熙路和天府广场所围合成的市中心区域，达到了总体供应水平的54%；然后依次是城南、城西，城东和城北几乎没有。成都市城区内南北贯穿的人民南路、顺
3、城大道沿线和东西联贯的蜀都大道组成了城市主要交通网络的主动脉；在这一区域内无论是传统的商业，还是商务、文化服务都较为集中、繁华，而且各种配套设施也比较完善，到达城区各个方面的直线距离都较近；另外，区域内的土地价值已也属于一级商业地价，投资潜力巨大。3）位置分布顺城街、天府广场、春熙路、东城根街四大片区已囊括了成都市将近70%的商务办公物业，并主要集中在顺城街和天府广场周边；人民南路沿线上分布了包括川信大厦、威斯顿联邦大厦、岷山饭店、锦江宾馆等高档纯办公物业与星级酒店（也提供商务服务但此次调查未包含），虽然数量不多但却抢占了城市大多数的高端消费者；一环路沿线的写字楼则主要分布于磨子桥片区与城西。
4、目前，顺城街聚集了成都市的大部分中高档写字楼（在城市总体商务办公物业中占到21.57%的比例），而且在顺城街与西玉龙街形成的“L”型区域内，分布了成都市将近80%左右的金融机构，是城市主要的商务中心，顺城街片区已经具备了形成中央商务区（CBD）的一些必要条件，开始有了中央商务区（CBD）的雏形；加之，政府所规划的城市CBD区域也将其纳入其中，并且成都市的地铁一号线也将在现在的“成都市体育馆”附近设出入口，为其成为城市未来真正的CBD提供更大的支持。同时，随着城市旧城改造的深化进行，国有土地出让的规范化操作，以及城市中心土地的稀缺性，将使土地价值飞升，也会使区域内的商务办公物业的开发走向更高层次
5、的产品路线。因而，也会对区域内现有的商务办公物业产生较大的冲击。4）物业档次（租金水平）目前，成都市商务办公市场供应的物业类型以中档产品为主，占到总体供应量的51%；中高档及高档商务办公物业的比例相应要低得多，其比例分别为总体供应量的25%和14%；10%的低档商务办公物业。据调查，目前成都市几幢老牌的高档商务办公物业的入驻率基本都已超过了80%，新推出的威斯顿联邦大厦、城市之心，由于推出的时间不长，所以入驻率相应要低一些。随着城市中央商务区的规划与建设的实施，结合城市经营的新战略，考虑到土地价格的飙升，顺应西部开发带来的实力商务消费机构的需求，商务办公物业将出现产品高档化、人性化和生态化的趋
6、势。5）物业管理费用45.1%的商务办公物业每月每平方米的物业管理费用在5元/平方米以下，将近20%的商务办公物业不收取物业管理费用。物业管理费用在5-10元/平方米与10-15元/平方米的商务办公物业比例也与其供应量一样，只占到总体供应量的19.61%和15.69%。由于市场上供应的商务办公物业以中档类型的居多，这也决定了这些办公物业所提供的物业管理服务水平不高。目前，就消费市场来说，商务消费者对于商务办公物业的物业管理水平更多的是要求软性配套的建立、健全，尽可能的实现商务办公的服务达到人性化的状态。6）高档写字楼的入住率都较高根据调查，目前成都高档写字楼的入住率都较高，平均达到80。近年来
7、成都招商引资的环境不断优化，吸引大量外来资金，是写字楼需求增加的一剂强心针。同时，政府对民营经济的鼓励和扶持，大量中小型民营企业成为高档写字楼需求中不可忽视的主力军。另外还受到金融、会计、律师等服务性行业以及电信运营等行业的影响。入世之后，随着这些行业发展经营本地业务，其规模将随着业务的发展而逐渐扩大，对写字楼的需求也将逐渐释放出来。因此，成都目前不论是甲级写字楼还是中档写字楼的需求都较旺盛。7）写字楼租赁客户呈现多元化在对目前主要写字楼的大部分入住客户进行的行业分析后发现，各行各业都有涉及，分布比较平均。从行业特征来看，主要客户集中在IT、通讯、电子科技、文化传媒、金融保险、建筑及房地产、电
8、信及医药上，其中IT、通讯、电子科技行业的知名客户高居首位，而这些行业也正是成都经济的主要组成部分。预计这个趋势在今后几年内，不会有大的变化，未来新增的写字楼亦将面临这些客户群。据分析，目前除了在市中心、人民南路及顺城街集中了大量的高档写字楼外，在东城根街、骡马市商圈中的中档写字楼则集中大量的中小型成长型企业。8）外资企业机构偏爱星级酒店。尽管成都的高档商务办公物业在硬件、软件配套等方面都已有些档次，但离国际水准还有相当距离。相当多的外资机构宁愿花大价钱去租五星级酒店。锦江宾馆与总府皇冠假日酒店是外资机构入住比较多的星级酒店。如长租锦江宾馆的香港汇丰银行成都办事处、康隆亚洲公司成都办事处、日本
9、丰田汽车成都代表处等，以及长租皇冠假日酒店的加拿大加成顾问有限公司成都办事处、日本经济协会成都事务所等。而各大写字楼也没有放弃过将其争取过来的努力。成都商务办公物业的专业化水平不高，是制约成都写字楼发展的最大障碍。2、商业营业用房成都市商业营业用房近年来投资额总体呈上升趋势，特别是2002年完成投资21.58亿元，增长幅度达到28.1%。施工面积和新开工面积在经历1999年的低谷后也逐步回升。但由于商业营业用房受市场因素的影响较大，每年的供应量并不稳定。商业用房2002年竣工面积为94.88万平方米，比上年增长73.5%。随着经济的发展和城市商业的繁荣，商业营业用房的需求增长迅速。2002年商
10、业用房销售面积48.99万平方米，比2001年增长18.8万平方米，是1998年的4倍。总的来说，成都市商业营业用房市场发展态势良好，市场供需合理，供应量和需求量基本保持同步增长，价格呈良性上升。3、高档公寓该区域周边高档公寓以高层为主，小规模项目占了较大的比例，体现了城市中心“寸土寸金”的特点。该区域周边高档项目有15个左右，总建筑面积大于10万平方米的大型项目只有3个，占总数的20%；小于4万平方米的中小型项目有7个，占到了总数的47%。全部项目的平均建筑面积为58483.1平方米。该区域高档公寓的价格在35007000元/平方米之间。与市区的其它区域不同的是，该区域内的商住公寓较多，这也
11、是和今后CBD特有的商业氛围分不开的。目前该区域高档公寓整体租售情况良好，销售率大多在80%以上，部分项目达到了90%以上。可以看出，该区域及周边区域的高档公寓虽然价格较高，但由于地处成都CBD独特的地理位置、商业环境、信息平台、服务功能等吸引了大批的高收入阶层，使得其需求旺盛，销售势头良好，市场空间较大。总的说来，成都市房地产市场目前发展状况良好，住宅市场和商业用房市场供需结构较好，办公用房市场潜在需求较大，但投资增长滞后于需求的增长，可以预见未来的市场空间较大。 环境分析 该项目周边道路交通系统完善、便捷，且市政配套设施已经到位和完善，环境卫生和社会治安状况良好。从地块面积来看可以建设商业
12、设施的综合性建筑物，并有望成为成都CBD范围内以金融为主题的地标性商务和商业社区。该地块用地条件良好，建设用地规模适当，地形非常规整，可形成一定的规模效应和示范效应。通过周边配套设施的完善和新型商业社区软环境的打造，可增强该项目市场核心竞争力。该项目处于城市中心，通过精心营造，可以形成城市中心新型商业窗口和成都市的新门面。该地块周边存在已经形成和即将建成的同类物业项目较多，市场竞争较为激烈，风险较高。对于项目本身的商业规划和业态配置需要谨慎，必须突出产品的差异化以增强项目自身竞争力。 目标客户群分析 由于加入WTO和西部大开发，经济逐步与世界接轨，会有更多的跨国公司和大公司入驻成都，他们的到来
13、即带来了巨大的配套空间的市场需求。国际会议中心、高档服务式公寓、白领精品购物中心、休闲娱乐、俱乐部等配套设施是他们从事商务活动所必需的支撑空间。随着改革开放的继续深化和成都市招商引资力度的不断加大，近年来成都市的三资、外资企业数量增长较快，年增长率达到了11.1%，预计到2010年，成都市注册三资企业数量将达到3500家左右。成都作为中国西部国际性商务活动的平台，必将引发众多行业聚集，产生大量的人才流、信息流、资金流，从而也将引发附属于商务活动的商业需求，且商业需求是高端的。他们需要配备高端的酒店、公寓、购物、休闲、娱乐等与其配套，满足他们白天紧张工作后能有一个身体放松、心灵安放的场所。同时未
14、来的成都CBD及泛CBD区域将聚集大量人口，他们具备强劲的消费能力，可能是成都未来购买力最强的一批客户。他们需要家和办公室以外的第三生活空间，需要一个喝茶、休闲、购物甚至洽谈业务的地方，而目前圈定的成都CBD范围内还没有一个真正意义上的重量级商业地产项目问世。 项目市场定位 基于该地块充分具备做大做全的得天独厚的条件，该项目针对市场需求，营造一个生态化、人性化的高档办公商务区，形成以金融、保险、证券公司为主，会计、审计、法律、咨询、评估、通讯、网络等配套服务机构为辅的新的金融城。通过发挥该区域众多银行聚集优势，使其成为成都经济要素的配置中心，以及西部辐射力量最强的商流、资金流、信息流、人才流、
15、技术流的集散地。同时增加配置服务式公寓、白领精品店、银行家俱乐部、国际会议中心、休闲娱乐设施等功能配套设施，打造一个充满活力的“国际金融城”。 项目开发模式 品牌开发商按照“项目集合转让”的原则负责该地块的一级土地整治和旧城改造，在从属于成都CBD整体建设步骤基础上编制项目改造和公共配套设施建设方案。该项目作为成都CBD启动建设的第一个项目，通过打造具有国际知名度的、以金融为主题的参与和体验社区，由此营造成都CBD投资环境，并带动商务核心区范围内房地产地价的提升，为成都CBD的整体投资、开发、建设创造良机。该项目必将成为成都CBD启动的“桥头堡”。 项目规划设计方案 项目经济评价 （一）投资估
16、算投资估算分为土地、建安、基础设施、前期及开发期间费用五大部分，详见投资估算表。 土地成本 该地块建筑规划净用地面积共计43264m2，折合65亩。拆迁安置费用估算700万元/亩，合计45500万元。土地出让金（按土地拍卖成交价格的25%计）15167万元。考虑拆迁资金成本，土地成本费用合计60667万元（933万元/亩），按有效总建筑面积281852m2计（未考虑地下停车场面积），该项目楼面地价为2152元/m2。 建安成本 建安工程包括土建、装饰、安装及设备费用等。写字楼、服务式公寓、精品购物中心、金融会议中心、银行家俱乐部等项目的装修、设备均按一流标准考虑成本配置。其中服务式公寓为全装修
17、加简单家具。3.基础设施基础设施包括红线外配套市政费用、红线内的强弱电、上下水、市政、园林绿化等费用。4.前期费用包括咨询、报建、设计费、三通一平等费用。5.开发期间费用包括管理、财务、销售、不可预见费、税金等费用。其中销售费用以销售额的3%为基础计算，考虑出租与销售的比例按50%计取；税金按销售额的5.6%为基础计算，考虑出租与销售的比例按40%计取；管理费用和不可预见费以建安工程和基础设施费用之和为基础分别按3%和2%计取；财务费用按启动资金的2.5年建设期利息考虑。成都国际金融中心投资估算表单位：元/m2成本类别建筑类型总建筑面积总价写字楼酒店公寓银行家俱乐部金融会议中心精品购物中心地下
18、停车设施建筑面积（m2）1498313900014805392343898245000326852土地（拆迁）成本215260667建安工程建筑工程9001950装饰工程7501400850150安装工程250200设备500550100建安小计24003100250082127基础设施强弱电工程30变压设备55市政工程50园林工程45基础设施小计1805883前期费用报建140咨询、设计前期准备费25前期费用小计2207191开发期间费用管理费用财789881财务费用240销售费用147120不可预见费526654税金336274224开发期间费用小计88682571937024846单方造
19、价合计（元/m2）5838647757713170成本合计（万元）87471252608544226422249714265180679总投资平均单位造价（元/m2）5528（二） 销售和租赁收入测算1、根据“成都市核心区域相关物业分析报告”，确定分物业的销售和租赁价格如下：服务式公寓销售价格：7000元/平方米；出租价格：120元/月写字楼销售价格：10000元/平方米；110元/月商业设施销售价格：20000元/平方米； 出租价格：250元/月地下停车场：15元/月2、租售计划本项目按服务式公寓70%出售、30%出租；写字楼按60%出售、40%出租；商业设施按20%出售、80%出租；剩余物
20、业按全部出租考虑。计算的年度租售计划如下表：出售计划表写字楼60%公寓70%精品购物中心20%金融会议中心20%银行家俱乐部20%出售部分单价（元/m2）10000700020000销售额（万元）898971911015592156945922销售总计（万元）146215出售部分成本合计（万元）80901出售部分利润（万元）65314出租计划表写字楼40%公寓30%精品购物中心80%金融会议中心80%银行家俱乐部80%地下停车场100%出租部分单价（元/月）11015年租金（万元）79111685935694163553810年租金总计（万元）32731出租部分成本合计（万元）99778本项目
21、假定写字楼、服务式公寓、商业设施的出租率按80%考虑，从建设期第四年开始产生租赁收入，租金收入为：第四年2600万元；第五年7900万元；第六年15700万元；第七年26200万元，以后假定在保持租赁价格不变的情况下，每年租金收入为26200万元。租、售现金流量表234567合计20年经营合计出售现金流量（亿元）1.93.84.42.81.80.014.6出租现金流量（亿元）0.260.791.572.625.2439.3合计（亿元）4.663.593.3719.8453.9（三）项目财务评价经初步测算，物业销售部分税前利润总额为65314万元，税后利润总额43760万元，实现销售税金及附加8188万元，所得税21554万元。该部分投资的静态销售利润率44.7%，销售净利率29.9%。以经营期20年计算，物业出租部分累计税前利润总额为393000万元，租赁税金及附加157200万元，税后利润总额157986万元，所得税77814万元，年均净利润9293万元。该部分投资的静态年投资利润率9.3%，年投资利税率13.9%。本项目的上述静态评价指标与房地产行业相应指标比较，项目财务效益较好，具有较好的投资价值。
