1、自1993年起，某集团在河北省省会石家庄市成功开发了某花园、某书香园、某玫瑰园等近200万平方米的精品住宅小区，其中某花园被评为“全国城市物业管理优秀住宅小区”，某集团先后获得“河北省十大民营纳税企业”、“中国公益明星单位”、“中国建筑系统AAA级企业”等荣誉称号。投资3亿元创办的以素质教育为特色的河北某学校，受到社会各界的广泛好评。正在开发建设的某服装产业园、河北两院院士科技园、开发区某文化广场等大型项目群，将成为河北省经济建设的强劲增长点。1999年，某集团创建北京房地产开发有限公司、北京卓舒教育投资有限公司，规划占地3万亩，能容纳20所高校的北京某大学城首期工程已竣工，北京某大学城初具规
2、模，由某集团创办的北京某经济研修管理学院已正式招生办学，此外，北京龙庆峡国际生态康乐园、朝阳区CBD商务区的北京国际商品采购中心等项目正快速启动。2000年7月，某集团依托呼盟，面向俄罗斯，成立呼仑贝尔某房地产有限责任公司，2000年12月，某集团出资1000万元，举办“某呼仑贝尔国际冰雪节”，引起国内外广泛关注，某集团还推出呼仑贝尔草原旅游城、“一房四场”极品庄园、“林海雪原” 度假村别墅、卓风苑小区等项目，积极参与当地开发建设。2000年8月，某集团南下海南岛，成立海南三亚房地产有限公司，陆续启动某热带雨林度假村、三亚某旅游职业雪院、亚龙湾原始园、硅谷海洋科技城等等九大项目。“碧海连天远，
3、琼崖尽是春”某集团九大项目，联袂运作，气势磅礴，必将为建设世界一流的中国热带海滨旅游生态城三亚而增光添彩。在自身取得飞跃发展的同时，某集团更是关注民族发展、社会进步。自1998年以来，某集团先后出资千万余元，筹划组织纪念“戊戌变法100周年”、“五四运动80周年”、“真理标准讨论20周年”、“改革开放20周年”、“第三代领导集体与当代中国”等五大体系有奖征文和“论知识经济”有奖征文，这些活动的举办振聋发聩，浩荡人心，在海内外产生了重大社会效应和深远历史影响。用爱心、善心、慈悲之心关怀社会、关怀人已成为某集团永不衰竭的动力之源。15年来，某集团热心支持社会公益事业，先后向希望工程、“春蕾计划”、
4、贫困灾区、洪水灾区、中国儿童慈善活动日等捐赠9.33亿元，救助失学儿童达数万名。目前，某房地产开发有限公司将在文登市南海新区开发建设苏格兰城项目，该项目规划总用地面积296300平方米，总建筑面积299000平方米，是以住宅为主、商业为辅的生活小区。某房地产开发有限公司愿以真诚奉献的精神，坚持“以质量求生存，以信义求发展”，坚持奉行“精心施工、不断改进质量、追求卓越、以一流的品质和服务，给顾客最大的满足和信任”，以“至诚至信、打造极品；精工精雕、兴国富民”的企业精神，开发一项工程，树立一座丰碑，广交一批朋友，开拓一批市场，愿在互利互惠的基础上更加广泛地开拓与社会各界的合作，以优质的产品为国家和
5、社会做出新的贡献。第二节 项目概况一、项目名称苏格兰城项目二、建设地点本项目拟建于文登市南海新区小观镇东里岛村东，金海路东，滨海路北。该区域具有优越的地理位置、浓厚的文化氛围、便捷的交通条件、完善的配套设施，而且自然环境优美、风光景色秀丽，是居住、旅游观光、避暑疗养的理想场所，适宜建设该项目。三、建设背景（一）当前住宅市场现状目前，在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司管理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业关注的重点。2008-2009年的房地产行业，政策调控执行力度已加大。
6、面对不断上涨的住房价格，政府出台了一系列调控政策，调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，并针对外资进入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年以来房地产开发投资的增速受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严格控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控，将不得不使得不少其他行业进来的开发商以及部
7、分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。2006年的房地产调控中，对住房供应结构提出了具体的“90/70”标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机需求。2008-2009年的住房供应结构继续调整普通住房和经济适用房供应增多，别墅等高端住房的投资和供给受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合。对于房地产开发企
8、业来说，土地成本的提高将是必须面对的事实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。2008年以来，房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大，另一方面，从经济的角度看，投资和信贷增长过快是近几年中国经济再度呈现过热局面的直接原因，也因此成为控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从近年的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然有所减缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，预计房地产企业未来面临的资金压力不容小
9、视。2009年12月10日中央召开了经济工作会议，全面分析了当前国际国内形势，明确了明年经济工作的总体要求和重点任务，提到房地产业时仍是“维持稳定健康发展”。12月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的三项政策措施：加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，会议还要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取措施促进房地产市场健康发展。（二）项目提出的背景文登是山东省威海市辖属的县级市，位于山东半岛东端，与朝鲜半岛、日本列岛隔海相望，陆地面积1779.84平方公里，人口6
10、4.6万人。文登市南海新区东起埠口港，西至黄垒河，北起环海大道，南到五垒岛湾，荣乌高速公路、环海公路、青威高速公路、初张公路等主干路穿境而过，距文登市区、文登火车站、威海机场车程均在半小时之内。规划面积160平方公里。新区以制造业和休闲旅游度假为主的生态型滨海新区，已初步形成了旅游度假区、生态生活区、湿地保护区、海洋高新区、渔业观光区和港口码头造船产业区的六大功能区，发展定位为文登的副中心城市。随着改革开放步伐的不断加快，文登市社会经济各方面取得了长足发展，尤其是房地产业发展迅速。房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。据统计，住宅业
11、每增长10%，可以带动GDP增长0.5个百分点，同时还可以增加就业机会，促进经济发展和社会进步。自1998年国家实现住房制度改革以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施以加快推动商品住宅的建设。住宅建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用越来越强。为深入贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房建设和消费，促进经济平稳较快增长，根据国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号）、山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见
12、（鲁政办发200873号）精神，威海市人民政府出台了关于促进房地产市场健康发展的实施意见（威政发20098号），提出如下实施意见：坚持民生优先，加大保障性住房建设力度；调整税费政策，鼓励普通住房消费；优化信贷政策，提高住房消费能力；合理调控，为促进房地产市场健康发展创造良好环境；加强行业指导，促进房地产市场健康有序发展。根据文登市城市总体规划的要求，文登市南海新区小观镇金海路东侧地块的用地性质规划为商业、住宅用地。2008年3月，文登市国土资源局将此地块出让，某房地产开发有限公司竞得该区域的国有土地使用权。该公司审时度势，以长远的战略眼光理性开发，经过多次实地考察，根据市场需求，结合该区域现状
13、特点，决定在此开发建设苏格兰城项目。四、主要建设内容和规模本项目出让土地面积296300平方米，总建筑面积299000平方米。按照建设性质分类如下：1、住宅：建筑面积290300平方米，其中：（1）低层住宅：建筑面积25000平方米，58栋，3层，348户；（2）多层住宅：建筑面积196300平方米，52栋，7-8层，1756户；（3）小高层住宅：建筑面积69000平方米，11栋，11层，726户。2、公建建筑面积8700平方米，其中：（1）综合服务中心：建筑面积4545平方米，1栋，4层。（2）商业及必配公共设施：建筑面积3622平方米，3栋，3层，包括下列6小项：开闭所：建筑面积50平方米
14、；物业管理：建筑面积400平方米；文化活动站：公厕：建筑面积60平方米；变电站：建筑面积200平方米；商业服务：建筑面积2512平方米。（3）其他：建筑面积533平方米。五、工程设计方案（一）规划设计方案1、规划指导思想尊重历史，继承传统，延系城市文脉，重视人与生态环境的完美融合，将文登市的城市自然特色与文化积淀有机结合，赋予该项目独特的文化内涵、科技含量和人文关怀。在充分利用自然条件的基础上，按照保护与开发并重的原则，为文登城市建设增添靓丽的风景线，实现更大的生态、社会、经济效益。（1）坚持“以人为本”的设计思想本项目把“以人为本”的思想落实到规划设计的全部层面。在总体布局、道路交通、绿地布
15、局、景观设计、设施配套及其它配套技术性工程等各个方面上，均体现了对人的最大程度的尊重、关怀与关爱。（2）环境先行、走景观楼盘之路调查显示，环境与景观品质的优劣已经成为影响人们购房行为的主导因素之一。本项目设计，改变诸多楼盘以“绿化配套”完全代替景观的现状，从人的行为、心理及视觉感受等最直接的人性化角度出发，结合本楼盘现状，精心构筑了全新的“一体化”、“健康、实用化”、“开放化”等景观设计理念。2、规划原则（1）规划设计应具有超前性、先导性本着高起点、高水平、高标准的原则，从城市总体布局和整体环境出发，立足于城市社会经济、环境与文化特征，以优美的群体空间环境、景观生态环境及对未来生活模式的和谐，
16、营造高水准的居住品质，为居民创造舒适、优美、安全、安静的居住环境。（2）贯彻“以人为本，尊重自然”与“可持续发展”的设计理念在充分分析现状特征和周边环境要素的基础上，结合自然地形和环境特点，采用灵活多变的规划手法。做到整体规划布局合理，富有特色，结构清晰，功能完善，建筑风格超凡脱俗。努力提高居住区生态环境质量，改善居住区小气候，精心营造绿色空间与组团内部景致。（3）营造健康型生活居住区居住区建设要确保居住者广泛意义上的健康，包括生理的和心理的、社会的和人文的、近期的和远期的多层次的健康。规划以居住与健康的新价值观为目标，创造便于人际交往与体育活动的亲和生活，积极建设健康、安全、舒适的环保型人居
17、环境。（4）兼顾环境、社会、经济三效益的统一规划设计考虑社会效益和居住环境的方便性、舒适性，生态效益与经济效益达到高度的统一。把生态观念严格地贯彻到规划、设计、施工、经营等各个环节，力图创造一个在文登具有示范性的生态居住区。既有利于开发建设，又有利于城市环境改善。（5）确定合理的开发策略，做到近、远期结合规划设计注重可操作性尤其是把近期、远期的经济和社会效益结合好。确定合理的开发策略，将开发商对规划设计的重视与规划设计者独具匠心、态度严谨的设计相融合，创造个性鲜明的示范性居住社区新形象。3、规划布局结构遵照区域一体化、园区整体化、景观开放化、交通分流化、绿地均好化等设计理念，设计对新规划区域采
18、用了轴线化的构成模式。（二）建筑方案设计1、设计理念以人为本，回归自然。设计是内与外、平面与空间、功能与形式等因素互动的过程。体现环境的美学价值、环境的生态性、环境的适宜性是小区景观环境评价的标准和尺度，塑造生态、健康、舒适的人居环境正是该项目追求的目标。2、建筑单体设计本方案坚持“以人为本”的设计指导思想，在城市设计的重点地段上，设计出适合居民生活行为特征和需求的多元化的标准住宅和丰富多彩的居住环境。（1）户型设计住宅南北简明通透，整体户型设计动静相宜，简奢随心。明厨并尽量满足明卫，开窗采光充足并均可欣赏小区景观。充分利用坡屋顶空间，增添空间情趣。本项目除了满足住宅一般功能要求，特别将健康及
19、景观的概念引入住宅设计,依靠健康住宅技术支撑体系进行户型设计，每种户型均具有良好的日照条件及绿色景观。多元化的住宅户型组合，适合不同的消费人群，为小区开发提供了经济实用的户型。（2）平面设计确保家庭居住生活的居住性、舒适性和安全性，实行公私分离、食寝分离、居食分离，各行为空间既有融合性的空间关系、又有各自的独立性，既联系方便又防止互相穿套和干扰。在尽量保证卧室居住要求的前提下，充分扩大起居空间、厨房和卫生间面积，保证各种居住行为的使用要求，满足居民的心理、生理需求。在朝向设计上都采用南北朝向，依照每个户型的主要景观方向，客厅、卧室都采用外突型观景窗。客厅是全家共享天伦的重要场所，也是待客宴请的
20、重要地方，故客厅设计较大。利用室内楼梯将会客与就餐功能区巧妙分隔，使其格局相对独立性，而餐厅与厨房又具有良好的空间。（3）建筑造型设计本项目设计的宗旨是以建设环境优美的健康型花园住宅小区为目标。规划使建筑、道路和绿化设计尽量做到融为一体，交相辉映、相得益彰。在满足建筑使用功能的前提下，力求竖向空间的变化丰富多彩，创造居住区的立体景观效果。建筑采用现代元素材料与传统线条相结合的设计手法，体现住宅的大气尊贵的造型特征及建筑景观。细化一些功能性构件，如空调板等。建筑屋顶为双坡顶及四坡顶，局部跃层部分为退台，可以打破单调的檐口，设计利用顶层外墙后退做成构架，强化建筑的虚实关系，并产生丰富的光影效果。建
21、筑外墙采用涂料与面砖相结合，形成不同材质色彩的对比穿插。（三）结构设计方案本工程结构设计（含基础设计）均严格执行国家相关规范、规定。工程质量严格按相应验收规范验收并应符合相应要求，地基基础荷载等级均严格按国家规范要求设计取值，抗震设防严格按国家规范设计。1、基础设计 （1）本工程勘察报告中勘察点数量符合相关规范，已能满足基础设计要求。（2）拟建场地附近无污染源，该区域未测得地下水，故可不考虑地下水对钢筋混凝土结构中的钢筋腐蚀影响。（3）本工程低层、多层建筑基础采用柱下钢筋混凝土独立基础，小高层建筑基础采用桩筏基础，基础持力层为强风化花岗岩。（4）地基基础满足承载力和稳定性要求，地基变形不影响上
22、部结构安全和正常使用。2、上部结构设计（1）本工程低层、多层建筑为框架结构，小高层建筑为框剪结构。抗震等级为三级。（2）结构的耐久性措施按照设计使用年限为50年要求设计。（3）本工程全部主控项目均应进行实体抽样检测，检测结论均应符合设计要求。（4）结构设计措施均严格执行国家相关规范、规程和规定。（四）给排水设计1、给水水源采用市政给水管网，小高层建筑由城市加压水供水，低层、多层住宅由城市压力供水，公建由城市压力供水。管网布置均采用下行上给式供水系统。各栋住宅分别设置总水表，住宅各住户设置分水表计量。分户水表设于室外水表井。2、排水由于本小区是以住宅为主，其排水不需特殊处理，因此，污水经各排水支
23、管按地势由高到低的原则集中到排水干管排化粪池，经小区污水处理站初步处理后达到城镇污水处理厂污染物排放标准（GB18918-2002）一级B标准后，排至城市污水管网。3、雨水各建筑物的雨水需做内排水，主要干道做路面排水。各建筑物的雨水和道路雨水经过排水支管，按地势由高到低的原则集中到排水干管排至城市雨水管网。（五）消防设计1、小区内部道路环形通畅，住宅建筑间院落可通行消防车，保证消防车到达每幢建筑，并与机动车道便捷连通，满足消防要求。2、所有住宅建筑的山墙之间最小间距大于等于8米。3、建立家庭火灾报警系统，通过通讯系统或安保系统与中央监控室联系。4、消防用水设计室内消火栓用水量30L/S，火灾延
24、续时间2小时；室外消火栓用水量20L/S，火灾延续时间2小时。室内消防用水由楼道内的消防给水管网提供，室外消防用水由室外消火栓提供。5、室外消火栓小区内的给水管基本沿道路敷设，按照规范布置消火栓，消火栓在室外环状给水管网上按相邻两个间距不超过120m，位置易于消防车取用的的原则设置室外消火栓。室外消防用水由室外消火栓提供。6、室内消火栓系统采用临时高压系统，设水泵两台，一用一备。消火栓系统竖向按两个区设置，上部下部及立管均成环状。室外设消防水泵接合器三套与楼内系统连接。消火栓采用19mm水枪，流量5L/s, 麻质水龙带，长度25米，栓口距地1.1米。7、建筑灭火器配置楼道内设手提式磷酸氨盐干粉
25、灭火器。（六）电气设计拟建项目设两路高压供电，设一中心变配电室，另外再设两处配电室。高压电缆由小区金海路、滨海路市政高压线路引入至区内箱变，再低压送至各用户。1、负荷等级供电负荷等级为三级，区内设有箱式变电站，进线电压为10KV，出线电压为380/220V。2、弱电设置从滨海路引入邮电通讯和有线电视电缆。电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。电视采用SYV-75-9电缆穿管直埋。3、线路的敷设及各类插座的设置（1）室外电力电缆采用聚氯乙烯绝缘、聚氯乙烯护套内钢带铠装铜芯电缆，敷设方式为直埋，室内导线为铜芯塑料线穿PVC阻燃塑料管暗敷，每套住宅进户管线为BV-31
26、0PVC32，每栋楼电话进户管为G80，在山墙上设楼头箱，室内电话线为RVVB20.5，有线电视进户电缆为SYV-75-9，室内分支电缆为SYV-75-5。（2）客厅（起居室）、主卧室、设一个单相三极和一个单相两极组合插座两组、电视、电话终端插座各一组、卧室设组合插座两组、厨房、卫生间设防水防溅式组合插座一组、布置洗衣机、冰箱、抽油烟机、空调器等处设专用单相三线插座各一个。（3）计量方式为一户一表，按单元集中设置在一层楼梯间附近。4、防雷与接地防雷等级为三级。在屋顶女儿墙等处设避雷带以防直击雷，其冲击接地电阻不大于20欧姆。供电系统采用TN-S接地方式。并进行总等电位联结，除空调插座回路外，其
27、余插座回路均设漏电保护装置，每栋住宅楼的总电源断路器应具有漏电保护功能。5、楼宇对讲系统在各单元入口处设置对讲门口主机、电控锁、电源箱，系统采用总线制形式，管线的敷设采用暗敷，竖向采用PVC管暗敷墙内，水平暗敷在楼板及墙内。（七）绿地景观系统景观系统分二级设置：小区中心庭院组团中心绿地，通过对绿化进行点、线、面关系的组织，使之成为一个真正有机统一的系统。小区中心庭院：作为本小区居民交往活动和休闲运动的场所，结合社区会所，形成社区居民高度凝聚力和归属感的精神家园。工作之余、生活之间，在小区感受一下居住的氛围，社区自豪感和家园感将油然而生。组团中心绿地：本项目设有自己的中心绿地，作为本小区居民游憩
28、、交往的场所，在设计上重点突出景观良好、绿意盎然的邻里空间环境。小区的景观体系与空间序列是以人、自然、建筑、环境有机融合为主旨建构，强调“绿脉”与居民生活的融合，最大限度发挥绿地功效，从而形成丰富生动、层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，增强居民归属感与自豪感。六、项目实施进度为了使本项目尽早建成投入使用，本项目申请报告核准后，应尽快委托有资质的设计单位进行工程设计，并落实资金，同时做好工程建设、材料考察和订货工作。为确保工程进度和工程竣工后达到预期目标，应做好前期准备工作、合理安排工期。根据目前项目进展情况和场区建设条件，拟定本项目建设期为二年。七、投资规模和资金筹措（一）投
29、资估算1、编制依据（1）该项目的建设内容。（2）文登市行政服务中心编制的文登市行政审批事项及收费标准说明书。（3）建安费依据国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2008）；山东省建设工程概算定额；山东省建筑工程消耗量定额；山东省安装工程消耗量定额；山东省建筑工程消耗量定额威海市价目表；山东省安装工程消耗量定额威海市价目表；定额中没有的子目以市场（厂家）现行价为准。2、投资估算项目总投资62052.5万元。详见表1总投资估算表3、项目资本金本项目作为普通商品住房开发项目。根据国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发【2009】27号文）的规定，普通商品住房项目最低资本金比例为20%，再按照威海市房地产开发项目资本金的计算方法，本项目资本金应不少于12410.5万元。（二）资金筹措项目需投入总资金62052.5万元。资金来源为：项目申报单位拟申请银行贷款40000万元，其余资金22052.5万元由项目申报单位自筹解决。八、主要技术经济指标苏格兰城项目主要技术经济指标详见下表。主要技术经济指标表序号项 目单位指标备注1规划用地面积m22963002总建筑面积2990002.1
