1、它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。桩
2、基础工程，其造价上有相当的弹性，需要做专门的优化处理。、非桩基础：如果能够避免独立的筏板基础的话，基础工程的造价将会明显地降低，比如让筏板同时兼做地下室的底板。如果仅有筏板而无地下室的话，那筏板就可惜了。对于低楼层建筑使用独立柱基，是很经济的。3、地下室：地下室工程的造价，一般是2,2003,000元m2。目前有不少地区的地下室造价已经达到4,000的水平了。影响地下室造价的因素很多：（1） 地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为它分摊了四周的墙体，所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，就很经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又
3、相互连通，象是“地道战”一样，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。在这一点上，请设计部门在评审方案时多加注意。（2） 地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如23层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，而在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，我们还很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。因为：一、地下
4、室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。（3） 设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！。目前的水平是钢筋140200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数多，摊销下来的指标就很底。（4） 顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区
5、的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.02.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。因此建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。（5） 基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。（6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑
6、到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A地的土去填B地，两边收钱。（7） 地下室的豪华程度：从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次设计到位。豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要
7、视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建设只有高档楼盘才考虑面层处理。（8） 人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。、防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。地下室哪些部位
8、在设计上做法上可以优化？（1） 方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。（2） 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室地涂料，也不必用好的，一般档次的就行。（3） 天花不要抹灰，直接做保温涂料（强制规范要求）。天花因为有大量的梁，所以涂料面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的涂料造价按18元m2计算。（4） 少设计几盏灯。灯火通明是浪费。（5） 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费
9、用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。（6） 地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。（7） 地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电
10、成本无法控制；c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是，PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。4、 地面以上建筑：住宅层的单体造价各地均有不同，目前省内一般是多层600-800元m2，高层13001500元m2（不含户内装饰）。从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，可能巅覆了大家的常识。我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基
11、本都是“框剪”体系，而与层数无关，所以在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费！而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高50元m2。（1） 建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。住宅层在结构形式上，选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。这是设计经济性优化的重点！影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即所谓“赠送面积”。我们强调，建安成本所使用的建筑面积，是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而
12、不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。在这种情况下，如果还有“赠送面积”的，应该说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成本本身的合理性。目前的水平，钢筋4560kg/m2，砼0.35-0.45m3m2。目前钢筋的施工单价约为5.50-6.00元kg，每节约5kg的钢筋，就可以节省成本约30元m2。C30砼的价格约为350元m3，每节约0.1m3/m2砼的用量，也可以省35元m2。屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数少的建筑物，分摊的成本越高。（2） 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面）。（3） 入户门工程：这一项费用，刚性明显，因为数
13、量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在800-2000元/樘。（4） 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为0.25-0.3（北方一般在0.25左右）。这个指标很重要，如果能控制在0.25,是比较恰当的。门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如果这个比例已经确定了，而且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。影响门窗造价的主要是门窗的功能。比如隔热、双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻？或是专门颜色？）。如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价1015元。目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五
14、金配件，门窗的平均单价是350元m2；断桥隔热大约是500元m2左右，塑钢门窗（双玻）大约在350-400元/m2左右。（5） 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。所以，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂，LOW-E玻璃，不要轻易尝试木包铝，内开内倒形式的门窗，这样的窗的造价是普通的3倍（以350元/m2为基数）！若以0.3的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加210元/m2（以地上建筑面积计），若按可售面积，增加的造价将会更高。（6） 外墙保温工程：属于强制性工程。目前以50mm-110mm聚苯板保温为主，每平
15、方米建筑面积的造价在80100元m2。（7） 外立面装饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是11.3。如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大地降低墙积比。二是装饰的档次，就是用料。以面砖为例，我们现在的集中采购的普通档次的面砖，是22元m2，面砖施工的单价为45元m2，那么外立面的造价是67元m2，按墙积比1.2折算成建筑面积，其单方造价是80.40元m2。如果墙积比提高到1.4，则增加建筑面积的造价是13元，与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。用料上尽量不要使用高
16、档面砖和石材，一定要认清自己项目的档次和售价。（8） 栏杆工程：目前来说，影响造价水平不大。一是栏杆不可能人为地节省，有多大的楼梯间，就需要多长的栏杆；二是设计标准上，我们比较谨慎，一般是铁质加木材。只要不是太多花饰或是使用不锈钢，造价影响就不大。（9） 大堂装饰：影响不大，因为一栋建筑只有一个大堂。装饰档次应根据建筑用途而定。一般住宅不设大堂，高层带商铺、写字楼应设大堂。（10） 公共部位装饰：主要是电梯厅。目前我们的装饰标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条。电梯门套普通用石材。造价水平是5060元m2建筑面积。以公共部位的面积来计，造价水平约为980元m2，数字较高的原
17、因是墙体面积大，用料多，再就是公共部分较多，一般来讲电梯厅面积在10m2左右比较常见，这需要我们在设计时尽量减少公共部分空间。对于中低档项目，在选材上，一定要选小规格产品，这样比较经济。另外就是取消石材点缀，比如踢脚线、波打线等。而对于走火楼梯间，如果是配电梯的住宅，一定要简单装修，不得全地铺砖，不得使用木质扶手。（11） 机电系统工程：对于毛坯住宅来说，造价显得刚性。合计约为200元m2以下，不包括特殊地区的采暖、中水等系统。在电气系统上，住宅优化的余地不大，随着生活质量的改善，电位数量总是越来越多，这个源流我们也得适应。但是对于给排水系统，则大有文章可做，一是管材的材质，比如排水系统要选用
18、UPVC，而不是金属管材；上水管道要选用普通材质而不是昂贵的新产品；二是系统的功能要讲究，比如同层排水造价昂贵，不要选用。（12） 直饮水工程：意义不大。多数情况下不做。但如果因为楼盘需要攀比也得有的话，目前的造价水平每户是10001500元不等，摊销到总建筑面积里去，相当于10元m2。（13） 安防工程：造价有相当的弹性。主要表现在功能上，有不少噱头一类的功能，尽量不要用。另外一点就是可视对讲显示器是黑白还是彩色。彩色的贵一倍多。这项费用，各地区有明显的攀比之风，我们应根据项目地具体情况而定。（14） 电梯工程：其造价高低一是功能，太多的功能，未必能够用得到；另外一点是选配的标准，比如层门是
19、用不锈钢还是普通的喷漆钢板？还有一点要注意，不要盲目地去追新产品。新产品普通存在功能不稳定、价格高，维修运营费用高的特点。电梯的附加功能，你不说，用户是永远不知道的。用户所需要的就是平安地送他到所在楼层，其他功能对于用户，全是多余的。电梯工程的单方造价的高低，与其所服务的面积直接相关，对于一个10层左右的小高层来说，如果是一梯两户，其电梯摊销的成本非常高，如果是一梯三户或四户，则成本成倍地下降。目前对于100米高层住宅来说，住宅层电梯造价90元m2是正常的，但是也有个别项目，十几层高，电梯摊销超过200元m2。（15） 建筑物的泛光照明工程：一般来说，不是每个项目都需要泛光的。除了高档商务、酒
20、店，其他不需要这项工程。5、 配套设施：因为物业的类型、用途不一，不好一概而论，目前我们控制的标准是幼儿园和会所，一般根据项目地具体情况把建造与装修按定额全包。6、 配套工程：这一项费用，显得较为刚性。具备一些弹性的项目是变配电工程，主要体现在设计上，因为设计和施工都是垄断的，所以其设计的经济性需要甲方专人把握，甚至需要公关。以KVA为指标，每一单位的成本是2000元KVA左右。但是，其造价水平，又与地方土政策有关，可注意以下几点：（1） 高低压柜和元器件在品牌和厂家选择上很重要，能用合资的就不用进口的，能用国产的就不用合资的，因为这些本来就是电力部门管理的，他们在设计的时候不会考虑到经济因素
21、，若能通过公关然后修改设计是最好的。（2） 对于电缆，能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的，这个存在很大的造价差异；（3） 对于地库面积很大的地库，如果单独设置一个发电机房，那么每一路应急电源需要从发电机房引出，这样会增加很多造价，不如将发电机房分成多个发电机低压房，虽然增加了低压柜，但总造价是要减少很多的，对于具体怎么分当然需要在设计过程中进行论证。、室外管网工程：室外管网工程现场管理一直是很头痛的事情，工期紧，现场的承建商多，工作面也处于交叉状态，工序上也会前后搭接，容易引起相互的争执，从而直接影响项目进度。主要还是关于合同范围的，这需要我们在分判的
22、时候划分好合同范围，对于室外工程的土石方开挖与回填分判给一家单位去做，不能消防挖了弱电挖，弱电挖完煤气挖，外电挖，机电挖，乱成一团。7、 室外工程：造价具有相当的弹性。表现在两方面，一是景观工程，二是小区围墙工程。（1） 景观工程，是现代地产行业的一张王牌。十年前的任何楼盘，都是种几颗树就算了。而现在，是造景。而普遍地看来，开发商都愿意花大量的钱去造景。所以说，景观工程是个无底洞，理论上说，有多少钱，都可以花出去；景观工程的特点就在于“空间的无限性”和“植物的稀缺性”，这两个性质，可以让钱贬值。目前室外工程的造价水平，我们一般控制在每平方米建筑面积100120元m2，以空地面积来计，整个室外工
23、程的造价水平是200300元m2，个别项目占地小，空地面积也小的情况下，室外工程造价略高，可能在300-500元/m2。如何控制景观工程的造价：a. 软的多，硬的少：软景与硬景的比例，要尽量偏于软景。硬景太多，除了造价昂贵之外，给人的印象也脱离不了“石屎森林”。b. 普通的多，名贵的少：对于植物，品种和规格的价格差异非常大。名贵的树木，就象是古董，但是古董鉴赏家在人群中的比例可能是十万或是百万分之一。c. 控制水景：水景造价昂贵，运营费用高，即耗电又耗水，（很多水景工程漏水！）后期不能经常使用，就变成摆设了。（2） 小区围墙工程：要注意用料尽量地少，漏空多一些，灯光少一些。此外就是注意门楼。门
24、楼也可以说是无底洞。二、 相关部门管理工作中应注意的问题（一） 设计管理环节1. 设计图纸漏项太多，在施工过程中，对于增加项目的报价，肯定是施工单位占便宜。还有一种倾向，明知有漏项却不积极地去解决，一味地往后推，给施工单位创造索赔机会。2. 图纸修改，很多情况是刚刚定标，图纸就全面地修改了，也就是招标用一套图，施工时却用另外一套图，这种情况对工程造价控制极为不利，同时人为地增加了其他部门的工作量。3. 分批出图，人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程，而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来，这样在总造价上肯定是对施工单位有利。4. 对材料、工艺研究不透，在设计上一味依靠“外
25、援”。一是依靠设计单位，而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的，它只需要将图纸交出去，拿回设计费就万事大吉了，业主花了多少冤枉钱与设计单位无关！所以对于设计图纸作全面认真的审查，是非常必要的。二是依靠施工单位提供设计图纸或方案，而我们自己即不作仔细研究，也不作深入复核，以至于本来可以省的钱，白白地花掉了。5. 对于施工单位提出的变更，缺乏应有的警惕，轻易地同意对方的意见。其结果可能会出现几种情况，一是等到工程完成以后，或是工程结算时，才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。二是工程变更未达到预定的设计和建筑效果，三是在实施过程中发现更改不妥，造成返工浪费。6. 对工程的建设标准不能
26、做到恰如其分的把握，材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的，一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容，比如普通的、中档的楼盘，其园林设计上要尽量少用硬景多用软景，而软景中又需要尽量少用名贵苗木。设计单位和施工单位对于业主在项目定位上的体会肯定不及业主本身深刻，对于他们来说，只是需要完成一项设计或施工任务而已，而业主则是需要在控制造价的前提下完成任务。（二） 合约管理环节1. 招标采用无图分判。非主包工程（除桩基、土方工程外）不得无图分判，不得以暂定工程量签署合同。2. 投标单位少，竞标力度不够。要善于引导和培养施工单位，让他们适应我们的管理，包括分判模式
27、、合同条件、现场管理等等；再者就是要抱着开放的姿态，跳出当地，站在一个区域甚至全国的高度来寻找合作单位，老是那几家单位中标，每次都和上一次的中标水平相比，横向比较太少。3. 招标分判范围，各标段、分期之间，前后工序搭接上对于范围的描述不清，或划分的范围不利于现场管理。土建工程还比较容易描述范围，一般会以后浇带为界，但对于机电工程、园林工程、市政工程这些存在工作面交接问题的工程，合同中描述不清、图纸上标注不清将会引起后期现场管理的混乱。4. 策略性不够。一个工程分判几个标段一开始就告知给投标人，容易引起投标单位的挑肥拣瘦。5. 不注重合同图纸管理，图纸更换频繁。要求项目部在定标后立即将合同图纸逐
28、一盖章，三套盖章后的图纸分别交项目部、施工单位与自己存档。6. 对于设计或施工现场易出现的问题预见性不够。工程部是成本管理的主控部门，对某些影响项目成本、增加工程造价的问题要能提前防患，过程中及时发现后也应立即提出来，加强与公司领导、各部门之间的沟通，引导大家解决问题。（三） 施工现场管理环节1. 项目部单方面更改材料或工艺，或对具体的材料和工艺认识不清，任由施工单位做主施行，或是对施工单位可疑的行为没有警惕性，即不纠正，也不报告。经常性地出现施工单位提出修改材料或工艺，而我们工程管理人员对这种更改涉及的造价增减和施工单位责任减免没有意识，既不研究这种工程更改有无必要，也不研究施工单位提出工程
29、更改的动机，只是一味地“同意”，结果是让对方给钻了空子。2. 对于施工机械（如人货梯、塔吊或桩机）数量、场地平面布置、拟建的公共设施、和对文明施工的要求，在确定施工单位以前提不出具体要求，导致施工单位不能准确地理解业主的意图而只能提高报价；或者是在招标时提出了过高的、不切实际的要求，而在工程施工过程中，经常会在定标时发现制定的工期不合理这样的现象，这些要求事实上未能或无法执行下去。3. 为抢工期，人为地改变施工顺序，尤其当两个工艺分别由两个施工单位施工时，改变顺序往往会导致其中一个施工单位利益受损，从而引发索赔事件。4. 不具备施工条件时，强逼施工单位进场，以致于施工单位无工可开，一等再等，或无法大规模地作业。如此反复，使得施工单位增加额外支出，直接刺激施工单位的索赔热情。5. 受施工单位的提议影响或引诱，确认施
