1、房地产前期业务管理工作手册房地产前期业务管理工作手册目录第一章 开发业务手册编制说明 1第二章 土地一级开发 121土地一级开发前投标准备 1211编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格 1212土地一级开发实施方案所需要的材料 122 土地一级开发征询意见和审批阶段 3221获得一级开发实施方案的批复 3222组织投标工作 3223委托控规调整 5224申报规划意见 5225建设项目用地预审 8226征询相关部门意见 9227办理项目立项 1223征地、拆迁 14231征地与国有土地收购 14232拆迁、拆除 17233拆迁具体工作的实施 1724市政基础设施建设 24241市政规划
2、与许可 24242市政基础设施建设阶段的具体工作流程示意图 24第三章、获取土地阶段 2731工作成果 2732项目土地取得标准 27321项目位置选择及初步分析 27322土地规模标准 27323土地价格标准 27324项目定位 27325项目成熟 27326营销效果初步分析 2733获取土地 2734北京地区招拍挂流程图 28第四章、办理土地使用权证 3061获取土地使用权证 3062申请人需提交如下申办材料 3063审查、决定时限 3064流程图 30第五章 办理建设用地规划许可证 3251获取建设用地规划许可证 3252申请人需提交如下申办材料 3253审查、决定时限 3254流程图
3、33第六章、办理建设工程规划许可证 3461获得建设工程规划许可证 3462申请人需提交如下申办材料 3463审查、决定时限 3564流程图 35第七章 施工图设计专项技术审查 3671前置条件 36本阶段需提供如下材料 3671施工图专项审查 3672施工图备案 367办理流程 367环节时限 37第八章 办理各项配套设施的接入工作 3881供电配套作业 38811前期征询阶段 38812工程建设阶段 38813申请报告 38814供电实施阶段 398.2供水配套 39821项目规划设计阶段（方案设计阶段） 39822市政综合阶段 40823施工图设计阶段 40824施工阶段 40825使用
4、阶段 41826 注意事项: 4183排水配套 41831排水（方案）征询阶段 41832排水（方案）审批阶段 42833申办施工临时排水工程 42834排水工程实施阶段 42835排水工程申请投入使用阶段 438.4消防配套 438.4.1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 438.4.2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 438.4.3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 44844施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供的材料 44845施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供的资料： 45846消防工程施工阶段的注意事项： 45847建筑工程消防竣工验收需提供的资料： 45848装修
5、工程 468.5燃气配套 47851扩初设计完成后 47852施工图设计完成后 47853主体结构封顶前（或竣工前68个月） 47854配套的实施阶段 47855竣工阶段 47856通气 4786通信配套 48861前期征询阶段 48862 扩初设计阶段 48863 施工图设计与施工阶段 48864竣工验收 48865用户申请开通 48866通信配套受理运作程序 49867收费 498.7有线电视配套工程 49871 向区有线网络有限公司申请审图和配套 498.7.2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 498.7.3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用 49
6、874有线工程施工 49875验收 50876客户申请开通 5088邮政配套 50881申报资料 50882 办事程序 50883 法定时限 50884 收费标准 51885注意事项 51第九章 办理施工许可证 5191获取施工许可证 5192申请人需提交如下申办材料 5193审查、决定时限 5294流程图 53第十章 办理预售证 54101获得预售证 54102申请人需提交如下申办材料 54103审查、决定时限 54104流程图 54第十一章 验收阶段 56111人防验收 561111人防验收清申请材料 561112人防验收时限与流程 56112环保验收 561121环保验收申请材料 561
7、122环保验收时限与流程 56113消防验收 561131消防验收申请材料 561132消防验收流程与时限 57114卫生防疫验收 571141卫生防疫验收申请材料 571142卫生防疫验收流程与时限 57115规划验收 571151规划验收申请材料 571152规划验收流程与时限 571153注意问题与事项 57116竣工备案准备资料 571161竣工备案资料 57117四方验收 591171四方验收工作成果 591172监督站竣工验收申报材料 591173四方验收时限与流程 59第十二章 大产权办理阶段 60121房屋实测 601211房屋实测申请材料 601212房屋测量审查流程与时限
8、6012、2市测绘所上传数据 60123确权 611231确权需要的申请材料 611232确权审查流程与时限 61第十三章 小产权办理阶段 62131办理小产权所需资料 62132时限与流程 62第一章 开发业务手册编制说明用于开发地产项目的前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行；各地产公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。第二章 土地一级开发21土地一级开发前投标准备211编制土地一级开发实施方案，获得一级开发主体资格经过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实施方案会审，获得土地一级开发主
9、体资格。212土地一级开发实施方案所需要的材料土地一级开发实施方案主要包括基本情况、工作方案、开发进度、投资方案等内容2121项目基本情况1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。（国有地除外）3.在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计。4.主要规划指标说明并附控制性详细规划成果。5.人文环境和特殊适用政策说明。6.开发进度分区和供地数量、时间预测。2122工作方案分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。1、征
10、地方案（1）补偿金构成经集体土地所有权人同意的土地征用补偿金额（2）按房屋是否拆迁分别计算补偿费。（3）乡镇政府出具意见。（4）说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。2、拆迁方案（1）拆迁政策适用说明，是否回迁，区位补偿价格确定及依据，奖励政策。（2）需回迁，应编制回迁方案：包括规划意见、建设周期、建设单位选择、销售价格、不购买回迁房居民补偿等。（3）拆迁工作分区情况和启动顺序。（4）在1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他。（5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则。（6）开发区域内主要用地单位已达成补偿协议的，可以附后，以利于拆迁成本精确计算。（
11、7）市政基础设施补偿（含地下管线），应在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况。（8）其他地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿包干费中包含，也可按拆迁对待。（9）可按10不可预见费匡算拆迁总成本。（10）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或亏损，与拆迁成本合并计算。3、市政建设方案（1）市政咨询成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或咨询方案。（2）市规委审定的综合设计成果，包括总投资。（3）已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商的，可附投资方案。（4）规划市政基础设
12、施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资方案。在本区域外的，应当说明建设方案，包括建设、资金落实和费用分摊情况。（5）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制临时过渡方案和费用。（6）实施方案应结合现状与规划情况制定，进行优选。（7）重大基础设施与开发区相邻或穿越，应当说明相互关系。（8）按市政先行原则，计算与市政建设设施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求。（9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）4、土地供应方案（1）结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间。（2）结合房屋开发的
13、进度，明确房屋建设需要借用市政的时间和需求。（3）预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格。（4）预测供地时间点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。2123开发进度1、合理确定一级开发工作的顺序和周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序。2、开发进度客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键点的开发状态。3、需要行政许可的事项，均要编入开发计划。4、拆迁、征地工作按法定顺序罗列，市政进度计划按规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列。5、进度计划成果以横道图或网络图表达。6、进度计划编排的起始时间为0，以月为编制单位，一级开发企业完成授权工
14、作之日对应进度计划0点。2124投资方案1、项目的静态总投资测算，资金来源分析。2、结合土地市场，供地方案预测土地销售收入。3、结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。22 土地一级开发征询意见和审批阶段221获得一级开发实施方案的批复土地一级开发实施方案编制完成后，需要经过市政府审查、专家会审批、国土局审议、联席会终审四个审批环节。222组织投标工作 投标工作具体包括：投标文件、投标申请及批复、土地一级开发招投标三个工作环节。土地一级开发招投标阶段的具体工作流程如下：土地储备分中心 市土地储备中心土地储备分中心市国土局招
15、标文件组织招 标招标申报资料招标申报资料上报上报返回评标手册 确认中标人授权一级开发主体中标人确定报送土地储备分中心市土地储备中心市国土局 223委托控规调整2231获得控规调整批复如果一级开发实施主体需要对一级开发计划进行调整，可以委托控规调整，获得规划行政主管部门的批准。2232申报时需提交的材料1具有甲级和乙级资质的规划设计单位出具的控规调整可行性论证报告（纸文件5份，电子文件2份， 图示展板 1套）2用地权属证明材料 3申请单位要求调整“控规”指标的申请一份4“控规”调整论证报告，总图图则为1：5000比例尺；分图图则为1：4000比例尺，7套5图示展板9001200mm，内容包括简要
16、说明、位置图、现状图、原控规图、控规调整图以及相关分析图1套6电子文件 内容同展板，jpg或gif格式文件，文字材料为文档格式文件，2套；电子演示文件，幻灯片格式文件，一套；报纸公示的电子文件。（格式待定）2233审批时限与程序公示与预审工作同时进行，期限为15个工作日。2234注意问题与事项论证报告内容应包括控规调整说明，位置图、现状图、原控规图、调整控规图、相关分析图（环境、景观等）以及交通组织及影响评价。224申报规划意见2241获得开发规划意见书申报规划意见阶段，一级开发主体准备全部申报资料到市规委进行申报、协调。市规委审阅后出具规划意见受理单，批复给一级开发主体规划意见书。2242申
17、请人需要提交的申报材料：1建设单位出具的申报委托书；2建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；3对项目的相关批复及规划文件，如：1）危改项目：市、区危改办对危改项目的批复意见，市政府对修建性详细规划的批复意见及批复同意的修建性详细规划文本及图纸材料。2）市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和开发区控制性详细规划的批复件和开发区控制性详细规划文本及规划设计图纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位的批复意见及用地范围及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发的规划意见书及附图复印件）。 3）绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要
18、及相关文件，市规划院核定的“规划意见书”（含主要经济技术指标）1份，“规划意见书”附图4份。4主管部门批准建设项目的有关文件原件；5修建性详细规划（或规划意见函复等前一阶段规划审批文件）中要求提交的相关部门的审查意见；6建设单位的用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；7申报的建设项目拟规划设计方案图（含主要经济技术指标）；8经市测绘行政主管部门审核确认的，具有相应资质的测绘单位提供的基本比例尺1：500或1：2000（远郊地区可使用1：1000或1：10000）地形图份，并用铅笔画出用地范围；9建设用地钉桩成果；10其他法律、法规、规章
19、规定要求提供的相关材料。2243审查、决定时限行政许可审查总期限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间），特殊情况下可以延长10个工作日。2244申报规划意见阶段的具体流程图如下： 申报规划意见阶段2245注意问题与事项1位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设工程，应取得卫生防疫行政主管部门的意见及结论（可选）。27000平方米以上的居住建筑、10层以上建筑和基础埋深3米以上的建设工程须有人防主管部门的审查同意意见（可选）。225建设项目用地预审2.2.5.1获得项目用地预审市国土资源局批准项目用地预审2.2.5.2需提交的材料如下1.建设项目用地预审申请表 2.预审申请报告：包括
20、拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。2.2.5.3许可时限20个工作日2.2.5.4.许可程序主要分为受理、审查、审核、审定、告知五个步骤书面凭证226征询相关部门意见2.2.6.1市交通委意见可委托咨询公司进行交通评价，并报市交通委取得相应批复。其程序如下：1、规划主管部门在规划管理的相应阶段，对提交的交通影响评价报告和其他相关文件一起送交通主管部门组织评议。2、交通主管部门以评议意见书形式函告规划主管部门。3、规划主管部门将交通主管部门的评议意见书通知建设单位。2.2.6.2市园林局意见1.工作成果获得市园林局对工程建设林木移植申请的批复；委托有资质
21、的园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐处理。2.申请人须提交如下申办材料名称 数量 备注授权单位申请 一份 如涉及市公路、水利、矿务等有林部门的，附其主管部门函一份林木移植申请表 三份 林权证或其他权属证明材料 一份 工程建设批准文件 一份工程规划设计方案 一份补偿协议 一份绿化方案 一份 移植方案 一份 关于移植目的、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容的调查设计及移植后的养护措施等现场审核情况、审核意见及请示 一份 区县林业主管部门的现场审核情况、审核意见及请示或函 一份 工程建设单位移植林木的请示或函 一份如涉及市绿化隔离地区的
22、，须市绿化隔离地区建设指挥部意见 一份；因征占用林地移植林木的，还需提交使用林地审核同意书和建设用地审批手续复印件 一份。3.许可总时限：20个工作日（不含送达时间）。4注意问题与事项：1、禁伐区内的林木移植；2、限伐区内的林木移植500株以上；3、市园林绿化局直属单位的林木移植；4、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内的林木移植。2.2.6.3市文物局意见1.工作成果市级文物局文物保护处对建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核 2申请材料1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目的工程设计方案审核申请材料：申请函，内容包括：工程名称、地点、规模建设工程的位置、设计方案一式两
23、份。内容包括：1：500或1：2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报1：100或1：200建筑总平面图、平面、立面、剖面图涉及地下遗存的，应提供考古勘探发掘资料以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册2）市级文物保护单位原址保护措施的批准，申请材料：申请函，内容包括：建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章建设工程的规划、设计方案，一式两份。内容包括：1：500或1：2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图 有关保护措施的具体方案，包括文字说明、图纸、专家论证意见以上文件为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
24、3办理程序：受理审查告知2264市环保局意见1工作成果委托有资质的咨询公司编制环保评价报告等，并到北京市环保局进行建设项目环境保护审批，包括环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表的审批。 2申请人应提交如下材料：1）填写完整并加盖单位印章的北京市建设项目环境管理申请登记表和建设项目环境保护审批登记表(建设项目环境影响评价登记表项目不提交建设项目环境保护审批登记表)及上述两表的电子文档（电子格式须与链接中的格式一致）；2）环境影响评价文件：（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文件）；（2）涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案；（
25、3）环境影响报告书须符合关于进一步规范环境影响评价工作的通知（环办200288号）的要求。3）项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份及扫描文件;（按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明）4）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1：2000或1：500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响登记表项目可以提交示意图）5）建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见（须提供扫描文件）；6）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设
26、项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外。3许可期限报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。4许可程序申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或者不准予许可的决定2265市政专业部门接入意见1工作成果到各市政专业部门进行市政综合咨询，取得市政设施及管网综合规划方案。主要包括：规划方案 227办理项目立项2271工作成果向市发改委、市建委、区建委、区规委、区计委、市计委进行项目立项的核准；2272申请人需提交如下申办材料1、开发企业编写的可研报告需包括
27、（项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区（某区）市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益分析）2、北京市固定资产投资项目节能审批3、依据市国土局出具的国有建设用地项目中标通知书、4、国有土地出让合同、5、房地产开发企业资质证书6、项目资本金证明等相关资料，2273审查、决定时限11个工作日（不包括测绘时间、市（县）政府审批时限）。2274流程图对应组织办证流程工作流程投资分析，编写项目建议书开发企业企业上报区计委、区建委分别根据上报内容，项目建议书测算项目可行性区计委区建委初审项目建议书应包括： 项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区市场调查分析、环境保护、建设方案、投资估算、效益
28、分析可研分析报区建委经办人审核，并上报材料区建委受理市建委市计委报市建委、市计委审核上报材料市局审核区建委区计委审核通过后，市建委转某区建委“立项批复”审核区建委区计委区建委、计委转发市局关于立项的批复告知领取区计委、区建委，市建委、市计委的立项批复开发企业批复23征地、拆迁231征地与国有土地收购2311经过听证，达成协议若需进行听证，由国土分局进行征地公示，组织听证，经村民同意后取得会议纪要。2312申请所需提交的资料1）区县人民政府的建设用地申请文件。2）项目计划部门批准的立项文件。中央单位的建设项目在国家计委或国家部委立项的，还需提交市建委的项目计划通知书。3）规划部门批准的规划意见书和附图及钉桩坐标成果通知单。4）建设用地预审意见。5）区县政府负责填报的建设用地“一书四方案” 6）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图。7）拟占用土地1：10000土地利用现状图。8）补充耕地位置图（不占耕地的免）。9）建设项目总平面图或线形工程平面图。10）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。11）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）。12）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）。13）征（占）地情况调查表。14）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表。15）征（占）地
