1、住宅小区物业管理企业经济效益分析一、按招标书项目分列收入、支出项目，编制收支预算书（一）收入测算表（见附表2）（二）支出测算表1、人工费用测算（见附表3）2、环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化、办公公共能耗等管理费测算表（见附表4）（三）收支预算汇总表1、20072009年度*小区收支测算汇总表（见附表5）二、根据盈亏情况，分列年度持平计划，增收节支计划（一）分析盈亏情况首先，*小区作为目前较大型、现代化社区，为高质量物业服务提供了条件。小区人性化的设计定位和生态型住宅小区的建立，一方面充分满足了业主的生活需要，另一方面也增加了公共水、电费及共有部位和共用设施、设备的维护量和维护成本，如:
2、地下车库的照明、设备设施用电、文化体育设施、智能化监控系统、防盗设施、水景等。特别是分散型地下车库的设计，在解块停车难问题的同时，也提高了养护管理成本，而且增加了小区的地坪面积，间接地增加了清卫、绿化、保安、设施设备管理养护等多项物业管理的费用支出。其次，小区的 设计已经超出了对一般居住条件的追求，而是按照生态型的要 求设计，客观上定位了业主的层次相对较高，经济上较为宽裕， 比较容易接受实施物业管理，为提供其他各类衍生服务和提高 小区管理档次奠定了基础。并且使得物业管理费的定价可以更 加接近市场化运作，服务与收费的矛盾会相对较小。根据以上 分析，我们认为，*小区在提供较高档次的物业管理服务的同
3、 时，将有稳定的盈余。（二）收费上的欠费和拒交对策我们除了查清原因，改善服务，针对性地解决问题外，还 通过上门宣传，书面催交等形式，加强小区的收费工作，对于 非物业管理原因而拒付的，可以请业主委员会协调，必要时采 用法律手段解块。（三）分列年度持平计划（见附表5）（四）增收节支措施（1）增设业主欢迎的便民有偿服务项目，增加收入，作 为物业经费的补充。（2）根据精干、高效原则，推行规范化、标准化管理。 在保证人力、财力、物力的同时，运用一专多能型管理人才， 提高工作效率，减少人工费用支出。（3）抓好小区的综合管理，提倡勤俭节约，减少管理中各种浪费，加强资源回收利用，合理利用小区各类资源、场地，加
4、强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，加强设施 的维护和保养，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本， 增收节支。（4）提高业务质量，实行优质优价，确保物业管理费高 收取率，以达到自我完善、自我发展、良性循坏。三、建立收支公开、监督制度（一）建立健全财务制度和财务人员岗位职责，做到财务工 作有章可循；（二）与开发商签订前期物业管理服务合同，业主委员 会成立后，与他们签订物业管理服务合同，明确收费事项。（三）按规定实行明码标价。依照物价部门的样板在小区宣 传栏等处公布收费项目和标准，按规定项目和标准收费，接受 物价检查部门的检查监督。（四）做好日常收费、报销和公共能耗合理分摊工作，不乱
5、收费，报销符合制度规定和审批手续。（五）以小区为核算单位设立帐目，进行会计核算，做到帐 目清楚、帐簿规范。（六）做好财务预算和分析，为公司经营做好参谋。（七）每年一次向全体业主公布房屋共用部位共用设施设 备维修资金、房屋日常维修费及利用物业共用部位共用设施和 相关场地、物业经营用房所得收益的使用情况。接受业主查询。（八）按时向财税部门上交报表，依法纳税。附表1 物业公司规章制度、岗位工作标准、考核办法序号内容序号内容一管理机制类规章制度、公众管理制度公共休闲、文化娱乐场所1住户手册17管理规定2业主临时公约18出入查验登记制度3精神文明建设公约19大件物品出小区登记制度4住宅区环境保护公约20
6、水泵房管理制度5装修管理规定21给排水管理制度67禁止违章占地违章乱搭建规定安全用水、用电用气管理规定2223设备安全运行制度空置房管理制度8治安管理规定24值班制度9出租房屋管理规定25保安巡逻值班制度10暂住人员管理规定26刑事案件登记制度11环境卫生管理规定27监控系统运行维修保养制度12商业网点管理规定28设备运行巡回检查制度13社区文化工作制度29给排水系统运行与保养制度14消防管理规定30消防系统运行维修保养制度15车辆停放管理规定31房屋巡回检查制度16绿化管理规定32报修约修制度内部运作管理制度岗位职责1管理处办公制度1管理处主任岗位职责2管理处工作制度2现场主管岗位职责3内部
7、财务工作制度3业主服务中心主管岗位职责4计算机管理制度4工程主管岗位职责5档案管理制度5物业主管岗位职责6员工培训制度6出纳兼文员岗位职责7业主服务中心工作制度7维修工程师岗位职责8物业部工作制度8水电工岗位职责9工程部工作制度9万能工岗位职责10会所工作制度10保安队长岗位职责11消防管理制度11保安班长岗位职责12万能工工作制度12监控保安员岗位职责13水电工作制度13巡逻岗岗位职责14保安工作制度14形象岗岗位职责15监控中心工作制度15门岗岗位职责16保洁工工作制度16绿化工岗位职责17绿化工工作制度17保洁员岗位职责18绿化养护工作制度18消防队长岗位职责配电房及特种作业人员安19全
8、制度19义务消防队员岗位职责20配电设备保养规定工程流程21低压配电房操作规定1物业验收接管程序22高压柜操作规定2办理入住程序应急处理程序3装修管理程序1小区突发事件应急处理程序4档案管理程序2煤气泄漏应急处理程序5监管工作程序3火警应急处理程序6住户投诉处理程序消防设备人为应急损坏处4理程序7物料控制程序5罪案现场处理程序8报修约修程序6发生盗窃处理程序9设备实施维修养护程序7抢劫事件处理程序10社区文体活动开展程序8偷车事件处理程序11治安交通管理程序9斗殴事件处理程序12消防应急程序10投诉事件处理程序13园林绿化管理程序11拾货财物处理程序14清扫保洁程序12发生停电及电力故障处理程
9、序15维修服务程序13发生停水应急处理程序二激励机制类规章制度四反馈制度1员工奖惩制度1管理处接待来访工作制度2员工考核制度2管理处定期回访制度三监督机制类规章制度3住户投诉处理制度1管理处员工语言、行为规范4维修回访制度2管理处财务公开制度六考核细则3管理处有偿服务收费制度1员工通用部分考核细则4管理处对外服务服务工作规定2管理处主任考核细则5管理处廉洁制度3现场主管考核细则6管理处员工考勤制度4业主服务中心主管考核细则7管理处员工职业道德规范5物业主管考核细则8管理处员工劳动纪律规定6工程主管考核细则9工程人员在公共区域工作规范7出纳兼文员考核细则五工作标准8保安队长考核细则1管理处主任工
10、作标准9保安班长好和细则2现场主管工作标准10形象岗考核细则3业主服务中心主管工作标准11监控保安员考核细则4物业主管工作标准12巡逻岗考核细则5工程主管工作标准13门岗报安考核细则6出纳兼文员工作标准14维修工程师考核细则7保安队长工作标准15万能工考核细则8保安班长工作标准16绿化管理员考核细则9形象岗工作标准17水电工考核细则10监控保安员工作标准18保洁员考核细则11门岗保安工作标准19消防队长考核细则12巡逻岗工作标准20义务消防员考核细则13维修工程师工作标准21绿化工考核细则14万能工工作标准七会所管理15水电工工作标准1图书室管理规定16保洁员工作标准2会所文化设备管理规定17
11、绿化工工作标准3会所活动所管理规定18消防队长工作标准419义务消防队员工作标准附表2年收入测算表（一）年收入测算表（单位：元）序号收入项目收费标准收费面积收费金额住宅管理服务费0.3元月53109.43 191194商铺0.6元月1611.2 1160日常维修费70752.19 1.5元年106128室外停车场（室内及架空层已按物业标准收费）120元（车位月）84个车位72576初期物管费7.00元61895.01 129980房屋维修费18.00元61895.01 139264绿化养护费100.00元13827 27654合计678397注：1、房屋维修费按8年使用，139264元/年；2
12、、绿化养护费一年后按年期用，27654元/年。（二）测算依据及说明、依据建设部、*市政府有关物业管理的法规和文件。、开发商所提供的物业管理招标书中原始数据和有 关规定。、以上测算均按实际预算的 100%，使用时将根据*市建设委员会甬建综2006 450号文件“关于印发贯彻落实浙江省物业管理条例及甬政发2005131 号文的实施意见的通 知”等相关规定执行。、根据我们实地调研，商铺和停车场前两年出租具有一定的压力，据此，我们对相关经济指标预测如下：附表3人工费用测算指标名称第一年第二年第三年住 宅 入 住率80%90%100%物业管理服务费收缴率100%100%100%商铺出租及收费率80%90
13、%100%停车场使用率60%80%100%序号项目名称计算方法支出费用（元/年）1员工工资（1800元人月1人1500元人月2人1200元人月3人1000元人月3人900元人月11人）12月2556002计提福利费255600元14%357843工会经费、职工教育经费255600元3.5%89464养老、医疗、失业、工伤保险255600元34.5%881825住房公积金255600元10%255606员工劳保及误餐补贴90 元人月 20 人12月21600办公费办公消耗品、通讯、交通、设备保养等按50000元/年综合测算50000小计485672附表 4 环境卫生、公共设备设施养护、保安、绿化
14、、公共能耗、税收等管理费测算表（单位：元）一、 共用设施维护费1室外道路、场地维护1000 5元（年）50002排污排雨管道疏通1500元次2次年30003化粪池清理维护1200元次2次年24004排污排雨检查井疏通1500元年15005智能系统维护500元月12月60006消防系统维护500元月12月60007共用水电设施维护1000元月12月120008维修工具设备折旧按5000元/年综合测算5000二、 共用水电费10楼内共用照明480盏0.025Kw24小时365天年0.815元度856731照明路灯10盏0.04Kw12小时365天年14210.815元度815盏0.04Kw24小时
15、365天年142停车场照明20.815元度81办公管理用水300元月12月3603电费01员工宿舍水电12元（人月）20人12月2884费0168小计198154三、开办费摊销费用77445元5年89四、停车场保险费84位200元（位年）16800合计200487五、 以收入确定的有关费用2社区文化活动费营业收入28982不可预见费营业收入3134692物业管理公司服务佣金营业收入10448982营业税营业收入626939成本支出合计294773附表520072009年度*小区收支测算汇总表（单位：元）收支科 目收支项目第一年第二年第三年收入住宅管理服务费191194191194191194商
16、铺出租服务费116011160111601日常维修费106128106128106128室夕M亭车场（云及架空助安硼小润媾）7257696768120960初期物管费129980129980173306维修基金139264139264139264绿化养护费02765427654经营用房、商铺出租等创收1500075000220000小计665743747589990107支出工资255600281160309276计提福利费357843902642929工会经费、职工教育经费8946984110825养老、医疗、失业、工伤保险8818297000106700住房公积金255602811630928员工劳保及误餐补贴216002160021600办公费500005000050000设备折旧费154891548915489共用设施维护费168198148198138198停车场保险费168001680016800差旅费336350447921交际应酬费210231534951绿化费0900022000社区文化活动费84071261119802不可预见费126111891629703物业管理公司服务佣金420356305499011营业税252213783359406小计779898876841985539结存总计114155792524568
