1、花海休闲园生态旅游开发项目可行性研究报告花海休闲园生态旅游开发项目可行性研究报告编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司高级工程师：高 建第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称花海休闲园生态旅游开发项目1.1.2项目建设单位1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点本项目建设地址位 1.1.5项目负责人1.1.6项目投资规模本次项目建设的总投资为16000.00万元，其中：建设投资为15520.00万元（土建工程为3584.00万元，设备及安装投资2120.00万元，土地费用为9600.00万元，其他费用为141.86万元，预备费74.14万元），铺底流动资金为480.00
2、万元。本次项目建成后，正常运营年可实现年产值6750.00万元，年均销售收入为5215.91万元，年均利润总额2419.54万元，年均净利润2056.61万元，年上缴税金及附加为63.20万元，年增值税为632.03万元；投资利润率为15.12%，投资利税率19.47%，税后财务内部收益率9.21%，税后投资回收期(含建设期)为8.43年。1.1.7项目建设规模本次花海休闲园生态旅游开发项目总用地面积1200亩，分两期规划，各分期规划内容如下：一、花海休闲园一期工程：占地600亩。1、园内花海规划，500亩林地翻耕工程，500亩；园区道路硬化，5公里；花卉苗、种植区，500亩。花海围栏含自动喷
3、灌（包打井），1项。2、停车场、员工宿舍、办公室等区域，建设用地200亩停车场工程，建30亩，约2万平方米；建一栋宿舍、办公室，1500平方米；园区规划、装饰、水电、排水沟等工程。二、花海休闲园二期工程：占地600亩。1、园区道路工程建设，4公里；2、园区围栅及喷灌工程一项；3、四季水果种植区（即可观花又可采摘），100亩；4、花海各种造型区，100亩；5、人工湖及鱼塘（用于垂钓），园林式的造型，100亩；6、游乐设施区：含过山车、高空飞翔及儿童娱乐设施和游泳池等，100亩；7、建设园区酒店宾馆（包括商店），建设面积1万平方米（包括装饰配套）；8、剩余100亩备用或做烧烤场地。1.1.8项目资
4、金来源本次项目总投资资金16000.00万元人民币，全部由项目企业自筹。1.1.9项目建设期限本项目建设从2016年10月2018年9月，分两期实施，每期工期一年；建设工期共计2年。1.2项目承建单位介绍1.3编制依据1.中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要；2.国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见；3.国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见；4.国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见；5.中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定；6.国务院办公厅关于印发国民旅游休闲纲要(20132020年)的通知；7.湖南
5、省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；8.湖南省旅游业十三五发展规划纲要；9.湖南省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见；10.2016年永州市旅游景区提质转型实施方案；11.建设项目经济评价方法与参数及使用手册（第三版）；12.投资项目可行性研究指南；13.现代财务会计；14.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；15.国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则 （1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、管理的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最
6、先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议
7、；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1项目总用地面积亩1200.002总投资资金，其中：万元16000.002.1建筑工程费用万元3584.002.2设备及安装费用万元2120.002.3土地费用万元9600.002.4其他费用万元141.862.5预备费用万元74.142.6铺底流动资金万元480.00二主要数据1达产年年产值万元6750.002年均销售收入万元5215.913年平均利润总额万元2419.544年均净利润万元2
8、056.615年销售税金及附加万元63.206年均增值税万元632.037年均所得税万元362.938项目定员人2309建设期年2三主要评价指标1项目投资利润率%15.12%2项目投资利税率%19.47%3税后财务内部收益率%9.21%4税前财务内部收益率%11.50%5税后财务净现值(ic=6%)万元3,567.526税前财务净现值(ic=6%)万元6,215.897投资回收期(税后)年8.438投资回收期(税前)年7.549盈亏平衡点%42.40%1.7综合评价本次“花海休闲园生态旅游开发项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托宁远县生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合
9、项目企业多方优势的基础上提出实施，项目将打造集生态观光、休闲、度假、娱乐、农业种植、养殖垂钓、游乐、酒店住宿等为一体的花海休闲生态旅游度假区。本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅能给项目公司带来更好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。第二章 项目背景及必要性分析2.1项目提出背景目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“
10、吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，党中央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小
11、，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，内蒙古草原项目如今在以前所未有的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。国务院关于加快旅游业发展的意见中提出，到2015年，我国旅游市场规模进一步扩大，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%，旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，并力争到2020年基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在2018年将成为世界上最大的旅游目的地国家
12、，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。2.2本次项目的提出缘由宁远县历史悠久，风景秀丽。境内有以奇石、清泉、洞幽著称的九嶷山国家森林公园，海内外炎黄子孙朝宗祭祖的圣地舜帝陵，全国始建年代最早、保存最完好的两处孔庙之一宁远文庙，江南第一古村落下灌村等丰富的旅游资源。2013年宁远县荣获“中国最美生态文化旅游名县”和“中国最美文化休闲旅游名县”；2014年荣获“第20届亚洲旅游业金旅奖?旅游目的地市县”。随着社会的发展各地旅游热的烫手，而整个永州旅游业却一直没有做大做强。宁远旅游作为永州旅游的一面旗帜和重点，至今都尚未挖掘出宁远深厚的内涵魅力，所以说宁远旅游还需大力挖掘。鉴于以上发展
13、背景，本次花海休闲园生态旅游开发项目正是依托宁远县生态旅游资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，项目将打造集生态观光、休闲、度假、娱乐、农业种植、养殖垂钓、游乐、酒店住宿等为一体的花海休闲生态旅游度假区。项目实施将成为宁远县休闲旅游产业大发展的完整配套，丰富其旅游形式及内容，将对于满足人民群众精神文化需求、丰富群众生活、进一步优化产业结构、扩大消费和就业、为项目地培育新的经济增长点都具有重要意义。2.3项目建设必要性分析2.3.1顺应我国旅游产业快速发展的需要1993年国务院转发了国家旅游局关于积极发展国内旅游的意见的文件，从“不支持，不提倡，不反对”的“三
14、不”方针到“因地制宜、积极引导、稳步发展”到今天的“积极发展”的转变，可见，我国的旅游业将愈来愈受重视。随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高，闲暇时间的增多，带薪假期的普遍实行，旅游条件的改观，国际旅游业的深入开展对国内旅游业的影响，人民的旅游热情将进一步焕发。21世纪我国旅游业的发展趋势是：国内旅游市场前景广阔，需求潜力大，我国的旅游行业将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡。国内旅游的配套基础设施和服务设施将进一步的发展，基本上符合国内旅游的发展步伐。旅游业自古以来就是国家经济增长的一个重要来源，中国五千年的历史长河中留下了众多的名胜古迹，山川秀丽；进入21世纪，中国成
15、功举办奥运会、世博会、亚冬会等；加之全国经济一体化和世界多元化的形成趋势，新形势的出境旅游、工业，农业旅游、生态旅游等等，必将给我国旅游业带来蓬勃发展。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用也将越来越重要。本次项目“花海休闲园生态旅游开发项目”的实施正是顺应了当前我国旅游产业的快速发展，为宁远县旅游产业发展提供完善的平台，并促进其健康可持续发展。2.3.2符合我国经济发展转型升级的需要社会主义市场经济体制的发展完善是文化产业发展的前提，经济结构的调整优化为加快文化产业发展创造了现实条件。当前，世界经济运行中的不稳定不确
16、定因素依然突出，积极妥善应对国际金融危机，推动世界经济保持稳定复苏，实现绿色增长、可持续发展，成为国际社会面临的共同任务。从国内看，我国正处于深化改革的攻坚期、转变发展方式的关键期，经济发展中不平衡、不协调、不可持续的矛盾和问题仍然突出，发掘创新潜力、培育新兴产业的需求更加强烈。文化产业拥有优结构、扩消费、增就业、可持续的特点，资源需求少、能源消耗低、发展潜力大，对于进一步优化经济结构、提升经济发展质量，形成更为根本、更加持久、更难替代的竞争实力，具有独特优势。可以说，推动科学发展、加快转方式、调结构，促进经济稳定增长，文化产业大有可为、大可作为。因此，本次项目“花海休闲园生态旅游开发项目”的
17、建成将加快宁远县国民经济的协调稳定发展，培育出新的经济增长点，尤为重要的是，这将对我国经济转型升级作出积极贡献。2.3.3促进宁远当地生态旅游产业快速发展的需要在我国，随着经济持续高速的发展，城市居民在物质生活水平大幅度提高的同时，生活节奏和工作压力也日趋加大，越来越多的人开始步入亚健康状态，于是，提高生活质量、维护身心健康逐渐成为消费热点和潮流，人们逐步开始从有形的物质消费转向非物质的健康与精神消费，这为养生与休闲旅游产业提供了广阔的市场空间。如今旅游消费将进入大众消费阶段，成为居民消费的重要组成部分，休闲、度假成为居民消费新趋势，国内旅游成为旅游市场的主体。这种趋势将促进旅游产业爆发性增长
18、，成为扩内需、促消费、保增长的主要推动力。因此，本项目的建设将极大程度的满足了我国旅游产业快速发展的需要。2.3.4加快推进宁远“旅游兴县”战略实施的积极举措一个地方发展战略的制定往往都是以最具潜力的产业为依托，生发开去，用发散式结构形式与其它经济要素相结合不断形成新的经济增长点，如温州的服装、鞋革业，柳市的低压电器业。旅游产业同样具有这一功能，以旅游业为带动性先导产业，推动引发第二、第一产业共同发展，这同样是一种成功的发展形式，如泰国、威尼斯的范例。近年来，宁远县领导班子通过深入的调查研究和实践完善，形成了“旅游兴县”的战略构想，这一构想立足资源优势，放眼长远发展，明确了发展旅游支柱产业的奋
19、斗目标，把“旅游兴县”摆上了重要位置，围绕“城区、园区、景区”三区建设，推动旅游与工业、农业、文化、城镇建设、旅游扶贫、乡村建设、生态文明建设等全面融合发展。加快工业新城建设，发展工业旅游；农业围绕旅游做，发展生态休闲观光农业；文化围绕旅游做，编排舜帝南巡大型实景剧等文化旅游产品；依托乡村资源，发展生态休闲度假游，让游客做农家活、品农家菜、赏农家景、住农家屋、享农家乐；争取进入国家旅游扶贫范围，做好旅游扶贫规划，加大旅游扶贫投入。提出宁远各项事业建设都要与旅游开发有机结合，形成相互促进、共同发展的态势。这种战略把“旅游业”放在带动性产业的位置，寓意深远。本次花海休闲园生态旅游开发项目正是顺应宁
20、远旅游产业的快速发展潮流，项目实施可有效丰富宁远生态旅游开发内容，助推宁远宁远“旅游兴县”战略的顺利实施，并为其做大做强做出有力贡献。2.3.5满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要国际经验表明，人均国内生产总值达到3000美元时，居民消费进入物质消费和精神文化消费并重时期；超过5000美元时，居民消费将进入精神文化需求的旺盛时期。我国人均国内生产总值已超过5400美元，少数地方突破1万美元，居民消费正由生存型、温饱型，向小康型、享受型转变，人们的精神文化需求迅速增长，文化消费、文化投资和文化创造的热情空前高涨，日益呈现出多样化、多层次、多方面的特点。由于我国掌握大量文化资源的经营性文化事业单
21、位转企改制时间还不长，作为独立的市场主体应对市场需求及开放带来的冲击和影响的能力还不强，自主创新的文化产品供需矛盾和“结构性短缺”还比较突出，适应或满足广大群众丰富多彩的休闲旅游消费压力很大。据有关方面测算，按照我国目前的经济发展水平，其相应的每年休闲旅游消费可达4万亿元，但去年实际消费才刚过1万亿元，旅游度假领域成为我国少数几个总供给还不能满足总需求的领域之一，可见，我国旅游产业发展的前景十分广阔。本项目将打造集生态观光、休闲、度假、娱乐、农业种植、养殖垂钓、游乐、酒店住宿等为一体的花海休闲生态旅游度假区。项目的设计与实施将在很大程度上满足我国人民的休闲旅游市场消费需求，并带动宁远县当地旅游
22、产业的集聚，为当地群众营造了浓厚的休闲旅游消费氛围。2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要本项目除少数的管理人员和关键岗位技术人员由项目公司解决外，新增员工均由当地招工解决，项目建成后，将为当地提供大量就业机会，吸收下岗职工与闲置人口再就业，将有力促进当地经济的繁荣发展和社会稳定；项目建设完成后将从发挥本地优势和特色出发，大力发展有区域特色的中药材种养以及养生生态旅游产品；将带动当地农民参与到中草药、药用珍稀动物等种养产业中来，项目的实施将从生产、管理和营销各环节逐步引导农民、农业和农村经济走上现代化和产业化之路，充分体现出科技优势和作用，有效推动当地农业结构调整和农民收入增加。此外，项目
23、的实施可带动当地文化产业、旅游接待、住宿餐饮、交通运输、物流等其他相关产业的快速发展，对于搞活国民经济、增加国民收入、提高国民生活水平有着非常重要的意义。2.3.7带动当地经济快速发展的需要本项目正式运营后，年均销售收入可达5215.91万元，年均利润总额为2419.54万元，年可上缴所得税362.93万元，年可上缴增值税632.03万元，年可上缴城建费及附加63.20万元。项目的实施每年可为当地增加1058.17万元税金，可有效促进当地经济发展进程。2.4项目建设可行性分析 2.4.1政策可行性1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要指出：“十三五”时期我国发展环境的基本特征
24、。和平与发展的时代主题没有变，世界多极化、经济全球化、文化多样化、社会信息化深入发展，世界经济在深度调整中曲折复苏，新一轮科技革命和产业变革蓄势待发，全球治理体系深刻变革，发展中国家群体力量继续增强，国际力量对比逐步趋向平衡。推进农业产业链和价值链建设，建立多形式利益联结机制，培育融合主体、创新融合方式，拓宽农民增收渠道，更多分享增值收益。积极发展农产品加工业和农业生产性服务业。拓展农业多种功能，推进农业与旅游休闲、教育文化、健康养生等深度融合，发展观光农业、体验农业、创意农业等新业态。加快发展都市现代农业。激活农村要素资源，增加农民财产性收入。完善革命老区振兴发展支持政策，大力推动赣闽粤原中
25、央苏区、陕甘宁、大别山、左右江、川陕等重点贫困革命老区振兴发展，积极支持沂蒙、湘鄂赣、太行、海陆丰等欠发达革命老区加快发展。加快交通、水利、能源、通信等基础设施建设，大幅提升基本公共服务水平，加大生态建设和保护力度。着力培育特色农林业等对群众增收带动性强的优势产业，大力发展红色旅游，积极有序推进能源资源开发。加快推进革命老区劳动力转移就业。2、国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见提出：以游客需求为导向，丰富旅游产品，改善市场环境，推动旅游服务向观光、休闲、度假并重转变，提升旅游文化内涵和附加值。大力发展红色旅游，加强革命传统教育，弘扬民族精神。突出乡村特色，充分发挥农
26、业的多功能性，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。进一步推动集观光、度假、休闲、娱乐、海上运动于一体的滨海旅游和海岛旅游。丰富老年旅游服务供给，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。引导健康的旅游消费方式，积极发展休闲度假旅游、研学旅行、工业旅游，推动体育运动、竞赛表演、健身休闲与旅游活动融合发展。适应房车、自驾车、邮轮、游艇等新兴旅游业态发展需要，合理规划配套设施建设和基地布局。开发线上线下有机结合的旅游服务产品，推动旅游定制服务，满足个性化需求，深化旅游体验。开发特色旅游路线，加强国际市场营销，积极发展入境旅游。加强旅游纪念品在体现民俗、历史、区位等文化内涵方面的创意设计，
27、推动中国旅游商品品牌建设。3、国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见指出：依托当地区位条件、资源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。推动乡村旅游与新型城镇化有机结合，合理利用民族村寨、古村古镇，发展有历史记忆、地域特色、民族特点的旅游小镇，建设一批特色景观旅游名镇名村。加强规划引导，提高组织化程度，规范乡村旅游开发建设，保持传统乡村风貌。加强乡村旅游精准扶贫，扎实推进乡村旅游富民工程，带动贫困地区脱贫致富。统筹利用惠农资金加强卫生、环保、道路等基础设施建设，完善乡村旅游服务体系。加强乡村旅游从业人员培训，鼓励旅游专业毕业生、专业志
28、愿者、艺术和科技工作者驻村帮扶，为乡村旅游发展提供智力支持。大力发展红色旅游，加强革命传统教育，大力弘扬以爱国主义为核心的民族精神和以改革创新为核心的时代精神，积极培育和践行社会主义核心价值观。规范整合会展活动，发挥具有地方和民族特色的传统节庆品牌效应，组织开展群众参与性强的文化旅游活动。4、湖南省旅游业十三五发展规划纲要指出：发展目标。按照一年有新进展，三年有新突破，五年上新台阶的思路，到2020年，从旅游资源大省迈入旅游经济强省，把旅游产业建设成为我省战略性支柱产业、转型升级的优势产业、惠民富民的民生产业，旅游业在规模、质量、效益上达到旅游强省水平，把我省建成国际著名旅游目的地。把旅游业培
29、育成为全省投资的重点、消费的热点和开放的亮点，旅游产业规模进一步扩大。到2020年，实现旅游业总收入9000亿元，力争突破10000亿元，全省接待游客达到9亿人次。旅游产业体系更加完善，旅游业在稳增长、转方式、调结构、增就业、减贫困、惠民生等方面的作用更加突显。到2020年，全省旅游业对GDP的综合贡献率达到12%以上，全省旅游增加值占GDP的比重达到7%左右；旅游直接就业人数达到200万人以上，带动就业人数达到600万人以上；旅游脱贫人数达到100万人。区域布局“十三五”期间，立足一带一部区位优势，挖掘旅游资源特色，主动融入和对接一带一路战略、长江经济带战略和国家扶贫攻坚战略，加强区域旅游合
30、作，以打造长（沙）岳（阳）湖湘文化旅游走廊、张（家界）崀（山）桂（林）旅游走廊和郴（州）广（州）旅游走廊为重点突破，带动十二个旅游功能区规划建设整体推进，加快构建以长沙市为中心，以张家界市为龙头，以岳阳市、怀化市、郴州市为增长极，以一带（湘江旅游带）四圈（长株潭、环洞庭湖、大湘西、大湘南）为骨架的区域旅游发展格局。5、湖南省人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见提出：以旅游强省建设为目标，不断提升旅游业发展的质量和效益、不断提升人民群众的满意度，推动产业结构优化升级、市场营销创新升级、旅游监管规范升级、队伍建设提质升级、改革创新探索升级、政策保障强化升级，全力打造湖南旅游经济升级版，为全省经
31、济社会发展作出更大贡献。全省旅游业保持15%的平均增长速度，力争到2020年，全省接待游客总人天数达到7.5亿，过夜人次数达到3亿，入境旅游者达到400万人次，入境旅游收入10亿美元，实现旅游业总收入达到7000亿元以上，相当于全省GDP的15%以上。旅游直接就业人数达到300万人以上，带动就业人数达到600万人以上。到2020年，基本建成旅游强省。6、2016年永州市旅游景区提质转型实施方案提出：以实施全域旅游战略、加快建设旅游强市为目标，以品质升级、增量扩面为主线，以市场需求、产品定位为导向，遵循“品质化、生态化、智慧化”原则，坚持整治与提升并重、培育与创建并举，全面推进永州旅游景区转型升级、提质增量。目标任务着力做大做强永州旅游景区，加快推进景区转型发展，不断提升景区发展质量，努力使景区生态环境更美、服务品质更优、综合效益更好、市场竞争力更强。年内争取创建4A景区1家，3A景区3家，五星级乡村旅游区2家，四星级乡
