1、最新2重庆房地产市场分析天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：1755696322008年4月重庆房地产市场分析目 录第一部分 房地产基础信息一、交通二、供需三、规划四、政策法规五、经济第二部分 房地产相关信息第三部分 2008年4月楼盘开盘统计第四部分 2008年4月销售金额和面积排行第一部分 房地产基础信息一、交通1、兰渝铁路今年上半年开工建设兰渝铁路预计今年上半年开工建设，同时，渝黔铁路、渝沪铁路、重庆内环南川到涪陵3条铁路今年也将开工建设。而成渝、渝万高铁已纳入国家战略性规划。5年之内，我市西部铁路枢纽地位将形成。据了解，今年开工的兰渝铁路始于甘肃兰州，经永靖、临洮
2、河峡谷、武都、文县、四川广元、阆中、南充、重庆合川，至重庆火车北站。铁路全长813公里，设计时速为200公里，铁路辐射面积将达到10万平方公里，辐射人口约3600万人。而渝沪快速铁路重庆到湖北利川段建成后，重庆到上海的时间将缩短为10小时。另外，即将开工的渝黔铁路将与渝黔高速一起组成连接渝贵昆经济区的渝黔大通道。万州到重庆、成都到重庆两条城际高速铁路，都已经进入国家的战略性规划。其中，连接重庆主城区、长寿、垫江、梁平、万州间的渝万城际铁路初步规划全长约240公里，建成后，大站直达列车推荐时速为250公里。成渝城际高速铁路也将最终改造成设计时速超过200公里的城际高速铁路，成都至重庆两小时内可以
3、到达。另外，铁道部和重庆市政府在2007年签署了关于建设铁路枢纽的一个战略合作框架协议。在这个协议里明确表述，铁道部将把重庆建设成为西部铁路枢纽的定位，对重庆网络规划建设而言，标志一个枢纽的地位已经确立。总而言之，重庆作为综合交通枢纽，他所需要的西部的铁路枢纽的这种战略地位是不会动摇的。2、京沪高铁开工，北京到上海只需5小时4月18日上午,京沪高速铁路全线开工。在北京市大兴区京沪高速铁路北京特大桥桥址开工典礼现场,中国铁建股份有限公司的8台大型旋挖钻机同时开钻。以这个典礼为标志,京沪高速铁路这项酝酿十余年的重大工程,今天终于全线动工。京沪高速铁路自北京南站至上海虹桥站,新建双线铁路全长1318
4、公里,是世界上一次建成线路最长、标准最高的高速铁路,是新中国成立以来一次投资规模最大的建设项目。它贯穿北京、天津、河北、山东、安徽、江苏、上海七省市,连接环渤海和长江三角洲两大经济区,设计时速350公里,总投资2209.4亿元,总工期为5年左右,采用轮轨技术。项目建成后,乘坐火车从北京至上海的时间将由现在的约10小时缩短到5小时。列车发车最小间隔时间为3分钟。二、供需1、新楼盘集中上市成交量反而下降据统计，3月24日至30日，楼市总供应面积达到16.21万，总供应套数1987套，分别比前一周增加82.13%、66.42%。供应量大幅增加，市场可选择房源增多，但商品房成交量变化不大，一周累计成交
5、19.74万，较上周减少11.46%，成交金额84972.44万元，较上周减少1.94%，商品房成交2125套，比上周减少5.93%。由于价位高的楼盘多，上周商品房成交均价为4304.57元/平方米，比前一周（3886.72元/平方米）上升了10.75%。2、百万平方米限价商住房明年推出重庆市国土房管局发布消息，重庆市2009年度住房建设计划日前编制完成。明年，我市将推出100万平方米限价普通商品住房。预计明年，新增住宅需求量在2800万平方米左右。其中，新增城镇人口产生的住房需求约1500万平方米，城市居民改善住房条件产生的住房需求约1000万平方米，市外购房产生的住房需求约300万平方米。
6、明年，全市拟新建住房建筑总面积达3115.17万平方米，比今年增加24.6%。拟建商品住房面积2788万平方米，主城区1724.63万平方米，远郊区县1390.54万平方米。明年，整个保障性住房计划面积比2008年增长38.6%。其中，新建经济适用房面积274.95万平方米，廉租住房51.99万平方米。明年的经济适用房项目共有57个，其中主城区27个，建筑面积163.04万平方米；远郊区县30个，建筑面积111.91万平方米。廉租房方面，共有35个区县提出了建设目标，全市合计拟建廉租房9635套，比2008年增加近50%。其中，主城区3360套，远郊区县6275套。九龙坡华福家园二期将提供10
7、00套廉租房，成为全市最大的廉租房项目。3、36大中城市3月房价回落4月2日，国家发改委发布3月份全国36个大中城市重要商品价格调查。调查显示，与今年2月比，3月价格上涨的商品共有18种，此外，36个大中城市住房价格总体回落，其中，二、三类地段普通商品房住宅以及经济适用住宅价格分别比上月下降0.4%、0.9%和3.1%。4、4月新盘扎堆入市根据重庆市国土房管局官方网站“网上房地产”数据显示,主城13区的可售商品房数量已达到93980套,逼近10万套大关,可售建筑面积1063.24万平方米。而去年我市商品房销售成交火爆的1-8月份,主城九区的商品房销售面积为1222.46万平方米。据统计，4月将
8、有39个新盘前仆后继冲市场。从新推楼盘的分布区域上看,“三北”区域依然占据主流位置,达到19个,占了近5成。北部新区新盘最多,达到9个,包括4月推出样板间的豪宅恒大华府,4月将正式销售的东原香山别墅和新科国际广场。江北区新推楼盘7个,首次亮相的有位于天街之上的高层项目长安麒麟公馆。渝北的新盘有2个,如新项目唐庄。南岸区新推6个新盘,其中首次上市的将有万友七季城和中冶林荫大道,万友七季城规划有电梯洋房和高层,面积在70-121平方米之间。中冶林荫大道户型面积为40-111平方米。渝中区推出的2个新盘中,包括经济适用房永年高九领地,计划推出1栋36层,共336户。大渡口和九龙坡新推楼盘3个,与沙坪
9、坝持平。巴南区新推的个楼盘均为洋房,其中有新项目曦圆柳镇。高新区的3个新推楼盘中,也以洋房为主。5、3月主城房价比2月降119元4月10日，重庆市国土房管局公布了3月房地产运行情况：主城区商品住房建筑面积成交均价3797元/平方米，较2月降119元。从房屋成交量来看，主城区房地产市场正逐步回暖。数据显示，3月主城区商品住房建面成交均价3797元/平方米（2月均价3916元/平方米），较2月下降119元/平方米（3.04%），套内均价4579元/平方米（2月为4700元/平方米），下降121元/平方米。数据显示，3月主城区房价平稳增长的5个区域是渝中区、渝北区、大渡口区、巴南区、北部新区高新园。
10、房价下降的5个区域是沙坪坝区、南岸区、经开区、高新区、北碚区。房价上涨的3个区域是九龙坡区、江北区、北部新区经开园。同时，重庆市国土房管局还分析了几个区域房价下降或上涨的原因。沙坪坝区房价下降是因经济适用住房项目欣光家园二期销售量较大；其他4个区域房价下降是因为低价楼盘销售量所占比重较大。九龙坡区房价上涨是因为2月份房价较低，而3月份品质楼盘福星颐美名阁、上邦国际社区一期上市销售。江北区、北部新区经开园房价则由于楼盘品质较高，保持低速惯性上涨。但是，总体来看，3月份主城区商品住房交易量升价稳，房地产市场已由年初的偏冷开始逐渐回暖。在商品住房交易量方面，3月份较2月份环比上升53.39%。13个
11、交易区中，除巴南区下降1.06%外，其余12个交易区商品住房交易量均呈上升趋势，沙坪坝区、九龙坡区、经开区、北碚区、北部新区经开园上升较快。预计4月份商品住房交易量将继续上升，价格将保持平稳。6、3月重庆房价同比上涨12.3%国家发改委、国家统计局公布的最新数据显示,3月份,全国70个大中城市房屋销售价比去年同期上涨10.7%。重庆3月房价同比涨幅高达12.3%。统计数据显示,3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比(与去年同期比)上涨10.7%,同比涨幅比2月低0.2个百分点,涨幅开始放缓。就环比（与前一月相比）数据看,3月全国楼市环比上涨0.3%,环比涨幅比2月高0.1个百分点。房价环比下
12、跌的城市增多,深圳、南京、哈尔滨等10个城市的房价环比明显下跌,其中深圳降幅最大,达2.5个百分点。此前一直领涨全国楼市的深圳、北京、上海等中心城市,已让位于西部城市和全国其他二、三线城市。乌鲁木齐的房价同比上涨高达24.7%,位居全国之首。数据显示,重庆3月房价同比涨幅为12.3%,环比上涨0.4%,均高于全国平均水平。各类房屋中,新建商品房价格涨得最快。数据显示,新建住房的售价同比上涨11.4%。而经济适用房的售价同比上涨4.7%,环比与上月持平。分地区看,乌鲁木齐、宁波等城市的新建住房售价同比涨幅较大。北海、金华等城市环比涨幅较大。我市新建商品房的价格同比、环比涨幅分别为13.8%和0.
13、3%,在西部各城市中,涨幅位居前列。7、全国地价仍在飞涨虽然部分城市的房价出现回调,但土地价仍在飞涨。据国家发改委、国家统计局发布的调查数据显示,2008年一季度,全国70个大中城市的房屋销售价格上涨11%,房屋租赁价格上涨2.1%,土地交易价格上涨幅度高达16.5%。数据显示,一季度,全国房屋销售价格同比上涨11%,涨幅比上季度高0.8个百分点。其中,新建住房销售价格同比上涨11.8%,涨幅比上季度高0.4个百分点。新建非住宅销售价格同比上涨7%,涨幅比上季度高0.3个百分点。数据显示,一季度,全国土地交易价格同比上涨16.5%,涨幅比上季度高5.8个百分点。其中,居住用地、工业用地和商业营
14、业用地交易价格分别上涨21.7%、3.9%和16.5%。据了解，在开发商的成本中,土地占1/3。全国地价继续快速上升,在一定程度上会继续推高房价,楼市的宏观调控形势依然严峻。8、重庆首推限价房套内最高2200元/平米21日，重庆市国土房管局通报将推出5宗住宅用地，其楼面地价最高约为1090元每平方米。最引人关注的一块地来自北碚，该宗土地的楼面地价最低，为171元/平方米，但政府限定其最高销售价格。这表明政府稳定房价又多一手段。根据重庆市国土房管局资料显示，该地块位于北碚区静观镇城镇规划组团Ca分区，编号为Ca-2-2号，面积5858平方米，可建面积17574平方米，总价300万元，折合楼面地价
15、仅171元/平方米。资料明确显示，根据渝价函200831号文件，该宗地商品住宅最高销售价格为套内面积2200元/平方米。除了“限价房”用地外，“这次出让的土地总价相对较低，面积相对较小。”据了解，这五宗地占地面积最大的是九龙坡区中梁山组团J分区J13-03/02号宗地，占地35256平方米，该宗地的楼面地价为455元左右；总价最高的地是位于沙坪坝组团D分区D10-1-2/02号宗地，出让起始价为14058万元；不过楼面地价最高的地则是位于渝北区两路组团G标准分区G53-2/01-1号宗地，楼面地价1090元/平方米。另外，在高新区大杨石组团将再推一地，位于C分区的C14-2-2号宗地，面积11
16、656平方米，转让起始价4079万元。9、商品房销售年内将回落在全国房地产宏观调控、信贷紧缩、成交量萎缩的大背景下，2008年重庆房地产走势如何？近日，市统计局发布调查报告称，今年一季度，重庆房地产市场出现三大新现象，一是投资由内向外变动，二是竣工面积同比下降，三是宏观调控直接影响到了销售增速。预计全年，重庆商品房销售将有所回落。根据市统计局的调查，2008年一季度，我市房地产完成投资146.77亿元，同比增长23.4%，较上年同期高出5.5个百分点。不过，房地产业投资决策从中心向外延移动迹象，已在一季度的房地产投资中初现端倪。由于今年1月7日，国务院办公厅下发国务院关于促进节约集约用地的通知
17、，受此政策影响，开发企业本年购置土地面积210.81万平方米，较去年下降了30.6%。市统计局专家分析，土地购置面积下降，土地开发投资和开发面积的提速，对未来我市房地产供给将产生积极的影响。调查显示，一季度重庆商品房竣工面积296.85万平方米，同比减少15.4%，各类房屋竣工面积均有不同程度的下降。一季度全市施工面积7896.50万平方米，同比增长26.8%，其中新开工面积为1033.29万平方米，同比增长25.2%。施工、新开工面积的稳步增长，预示着我市未来一定时期内的房屋供给较为充裕。来自市统计局的调查显示，今年一季度，主城九区房屋销售同比小幅回落，但“九区外”与“两翼”销售有所增长。调
18、查显示，一季度全市实现销售面积548.05万平方米，同比增长13.3%。宏观调控政策直接影响到了销售增速，预计今年重庆商品房销售将有所回落。市统计局表示，去年一季度全市商品房销售增速为41.1%，高出本年一季度27.8个百分点。调查表明，在购房日趋理性的情况下，预测商品房销售面积增速在年内将保持平稳发展态势。10、主城商品房销售面积一季度同比降6.2%重庆市统计局统计数据显示,一季度,主城九区商品房的销售面积为279.02万平方米,同比下降6.2%。统计称,一季度,全市商品房销售面积是548.05万平方米,同比增长13.3%。从区域划分来看,主城九区商品房销售出现回落,在“一圈”除主城九区以外
19、的区域与“两翼”地区,销售量有所增长。统计显示,一季度,主城九区商品房销售279.02万平方米,同比下降6.2%。而在“一圈”除主城九区以外的区域,商品房销售面积比去年上升4.8%,实际销售172.17万平方米,同比增长34.1%；“两翼”地区销售96.85万平方米,同比增长68.8%。分析认为,今年的投资型需求在宏观调控的作用下降温,商品房销售更多表现为居住型需求,预测年内,商品房销售面积增速将保持平稳发展态势。三、规划1、2013年坐轻轨50分钟到江津政府回购江津长江大桥，下月底免费通行；2013年，轻轨五号线将直接贯通江津，用时50分钟左右到达主城；“一江两岸”新格局已规划通过，正在着力
20、打造山水之城。作为我市区域性中心城市之一，江津正逐渐融入主城。3月底，江津刚通过“一江两岸”城市空间格局规划，计划用时10年打造“东部新城”。江津规划局局长李道辉称，新城面积5.5平方公里，预计有11万人入住。目前，新城初具雏形。还要增添占地400亩的园林式几江中学，4万平方米的大型商贸区、主题公园、景观长廊。新城的定位是集旅游、购物、生活、休闲于一体的现代化山水城市新社区。“东部是江津的行政、文教、金融、商业中心，而北岸则以运动、休闲、高尚住宅为主，建有多功能体育场等设施。”江津新城正在打造10公里滨江大道，这是长江沿岸最长最有特色的滨江路。滨江大道环绕整个江津新城，将形成“微型公园带”，在
21、每一段路上都会设置不同的主题小公园，如聂荣臻纪念园、中山古镇园、欧式风情园等，各具特色。同时，市民可以赤脚直接走到江边戏水。与滨江路结合在一起的，是新城核心区一条长1000米、宽80米的休闲步行街“幸福大道”，还有2万平方米临江的“元帅广场”。此外，1.5公里的粉房湾大桥今年将动工，将来不到半小时就能到杨家坪。粉房湾大桥是公轨两用桥，上层通汽车，下层通轻轨，备受关注的轻轨5号线延伸段将于2013年贯通抵达江津，用时50分钟左右便可抵达主城。同时，江津长江大桥将于下月底免费通行。据了解，江津区政府已经花费2亿元回购大桥，并对大桥进行检修，增加了灯饰。之前，江津长江公路大桥实行双向收费，每次10元
22、。另外，江津双福工业园也将打造成现代新型园区，集生态休闲旅游区、仓储物流园、高尚住宅小区为一体。据了解，定位为重庆第七大城市副中心的双福工业园区计划成为西部最大汽摩零部件基地，计划引进50家国内及市重点的汽摩零部件企业，产值超过200亿元以上。同时，依托缙云山脉、冒水湖、双岛湖和华盖山等生态资源，打造会议休闲度假区和高尚住宅小区，能打高尔夫、划船。2、永川拟投50亿建商贸物流城拥有重庆西部最大的商贸流通企业、最大商品零售业企业等十个渝西“之最”，区域性中心城市永川拟投50亿，打造西南商贸物流城，辐射渝西、川东南、黔西北三地。物流产业是推动城市开放的重要支柱，其发展程度决定一个城市的开放力度，因
23、此，永川拟投50亿元，打造西南商贸物流城。该区将充分发掘长江黄金水道功能，加快2平方公里的港口物流园建设，把永川港区建设成为渝西、川东南地区以及长江上游重要的水运物流港；以8平方公里物流园区为核心，完善公路、铁路物流，实现水陆联运；培育引进大型物流企业，着力构建工业物流、商贸物流和城市配送物流相结合的综合物流体系；争取建立“内陆保税物流园区”，力争把永川建成渝西、川东南、黔西北“三区”汇点的“内陆开放港”。四、政策法规1、房屋拆迁补偿费要向市民公开中华人民共和国政府信息公开条例（以下简称条例）将于5月1日正式实施，绝大部分市级部门、所有区县（自治县）政府,都已完成政府信息公开指南和目录，我市的
24、政府信息公开指南和目录,将在4月底完成。从目录上看,便民类政府信息,都将向市民公开,很多不涉及保密的红头文件,也可以及时向市民公布。水、电、气、公交、电信、邮政等单位的信息,也将逐步公开。目前,市民可通过多种渠道了解可以公开的政府信息,包括：政府网站、政府公报、新闻发布会、媒体、行政窗口、乡镇政府政务公开栏等。同时还要求各相关部门要及时维护和更新政府信息,信息形成或变更之日起20个工作日内必须公布。市民查询政府公开信息,相关单位只能按照标准收取检索、复制、邮寄等成本费。五、经济1、重庆今年一季度CPI同比上涨9.9%4月16日,国家统计局重庆调查总队消息称,今年一季度,我市的CPI与去年同期相
25、比,增长了9.9%,高于全国8.0%的CPI总水平。重庆调查总队公布的数据显示,今年前三个月的CPI指数虽有升有降,升降的幅度也不算大,但运行的区间却在较高位置。数据显示：1月同比涨幅是9.5%,2月同比涨幅是10.3%,3月同比涨幅是9.9%。从环比情况看,1月份,我市的CPI环比上升幅度较小。但到了2月份,由于节假日推动消费,CPI环比指数也出现了较大幅度上涨,监测数据显示,2月份CPI环比上涨了2.0个百分点。由于天气回暖,鲜活农产品上市量增加拉动食品价格下跌,3月的CPI环比指数则出现了小幅下降,其环比降幅达到了0.9个百分点。CPI指数持续高位,其主要是受食品价格上涨,国内外物价总水
26、平走高影响。对于二季度的预期,相关分析认为,随着气温上升,鲜活农产品产出旺季来临,我市二季度的CPI指数有望在一季度基础上有一定幅度回落,但仍将居高运行。2、全球房地产直接投资今年将减少30%权威房地产机构仲量联行日前发布的报告称，继2007年全球房地产直接投资同比增长8%并创下7590亿美元的历史最高纪录之后，预测2008年的全球房地产直接投资总额将比去年减少30%以上。3、存款准备金率又上调0.5个百分点中国人民银行16日宣布,自4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,此次上调后,普通存款类金融机构将执行16%的存款准备金率标准。央行表示,此次上调是为了继续落实从紧
27、的货币政策要求,加强银行体系流动性管理,引导货币信贷合理增长。存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一,通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。适时运用这一政策工具,能有效调控信贷的增减。这是央行年内第三次上调存款准备金率。此前,央行在1月16日、3月18日分别宣布上调存款准备金率各0.5个百分点。4、全国今年一季度GDP增10.6%，CPI涨8.0%国家统计局16日宣布,今年一季度全国价格总水平处于高位,房屋销售价格继续上涨,其中居民消费价格指数（CPI）上涨8.0%（3月份同比上涨8.3%,环比下降0.7%）,涨幅比上年同期高5.3个百分点。这是最近十几年单季CPI涨
28、幅首次超过8%。一季度,食品价格的上涨依然是CPI大幅上涨的主要原因。一季度,食品价格上涨21.0%,拉动CPI上涨6.8个百分点。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%（3月份上涨10.7%）,比上年同期高5.4个百分点（各主要指数详见图表）。一季度国内生产总值61491亿元,同比增长10.6%,比上年同期回落1.1个百分点。今年以来经济增速出现回落,符合宏观调控预期。注：图中各指数均为增长/上涨。5、一季度本市7成外资投向房地产近日,市统计局公布了“一季度,我市对外经济运行”情况分析。一季度,全市共有20个国家（地区）外商投资企业在我市投资或追加资金。统计显示,今年一季度,全市签
29、订外资项目40个,合同外资金额10.81亿美元,同比增长2.92倍,实际利用外资6.94亿美元,同比增长4.06倍。一季度共有20个国家（地区）的外商投资企业来我市投入或追加资金,其中,亚洲仍是我市外商直接投资的主体,实际引入资金5.71亿美元,占全市实际使用外资总额的82.2%。据了解,在一季度,制造业和房地产业是外商直接投资重点。其中,制造业外资合同金额为2.39亿美元,占全市合同金额的22.1%；实际利用外资金额1.02亿美元,占全市实际利用外资金额的14.7%。同时,房地产业的外资合同金额为7.45亿美元,占全市合同金额的69.0%；实际利用外资金额4.81亿美元,占全市实际利用外资金
30、额的69.3%。6、股市印花税降至1经国务院批准,财政部、国家税务总局决定调整证券（股票）交易印花税税率,由现行3调整为1。即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据,由立据双方当事人分别按1的税率缴纳证券（股票）交易印花税。这是继2007年上调证券交易印花税税率后,我国又一次对该税率进行大的调整。2007年5月29日,财政部曾将证券（股票）交易印花税税率由1调整为3。由此引发在中国股市历史上著名的“5.30”暴跌。第二部分 房地产相关信息1、上清寺路沿线危旧房改造“留白增绿”渝中区上清寺路沿线部分危旧房将被拆除，在原址上新建一个原生态绿地游园。渝中区政府与重庆地产集团已签订了“上清寺
31、路片区危旧房改造项目”协议，预计拆迁工作将于近日启动，由此正式拉开了渝中区“危旧房改造年”序幕。据了解，上清寺路危旧房改造片区由地产集团进行土地储备，项目拆迁总数约449户，总建筑面积2.7万平方米。该地块完成拆迁后，不会建设商业设施，而是按照市委、市政府“留白、增绿”的要求，全部用于公共绿地建设。按照规划，在保持原生态的基础上，将依照当地地形地貌，形成一个一直延伸到水边的坡地公园，其中还将安排部分健身设施，同时修建亲水平台，方便市民玩水戏水。届时不但可以改善牛滴路滨江沿线的城市环境和景观，更能为市民提供一个休闲的好去处。“上清寺路片区的拆迁改造是全区危旧房改造的项目之一”，按照市委市政府制定
32、的3至5年内完成主城区危旧房改造战略，渝中区今年计划启动24个危旧房改造项目的拆迁整治工作，拆迁面积约150万平方米。2、11家世界500强企业落户渝北今年是渝北区的“招商引资年”,“招商引资”被列为区委“十件大事”之首,是渝北区的“一号工程”。到去年为止,已经有11家世界500强企业入驻渝北,包括沃尔玛、百安居、SM集团、美国科勒等。“渝北区要打造世界500强的西部产业基地、国内外总部企业的集聚地和重庆现代制造业基地。”今年渝北区对外招商将确保到位资金80亿元,力争达到100亿元。其中,工业项目到位资金50亿元,商贸物流项目到位资金20亿元,农业项目到位资金5亿元,其他产业项目到位资金5亿元。同时,引进项目中必须有世界500强或国内500强项目1个以上。企业要进驻,必须要有良好的政务环境。为此，渝北区相关负责人明确表态
