1、住宅小区建设项目可行性研究报告XX住宅小区建设项目可行性研究报告XXX二零一零五月第一章 总 论我公司受鄂尔多斯市XX房地产开发有限公司的委托，承担了XX住宅小区建设项目的可行性研究报告的编制任务，对内蒙古鄂尔多斯市XX苏里格街东、赛乌素路南的XX华府住宅小区建设项目的可行性进行分析和论证，为投资决策提供较为客观的依据。第一节 项目概况一、项目建设地点：内蒙古鄂尔多斯市XX苏里格街东、赛乌素路南二、建设规模： 整体项目规划总用地面积为16837.9平方米（25.2亩）。二期项目规划用地面积为24157.5平方米（36.27亩），XX华府A区规划建筑面积18521.69平方米，其中住宅建筑面积1
2、2411.31平方米，商业建筑面积6110.38平方米，规划居住户数102户，规划居住人数305人，容积率1.1，建筑密度25.0%，绿化率45.0%，机动车位100个。三、建设期：2010年8月2012年10月。四、估算投资总额及资金来源：项目总投资4074.7万元。自筹3074.7万元，银行贷款1000万元。主要经济技术指标序号项目计量单位数值备注1总占地面积平方米16837.92总建筑面积平方米18521.69其中住宅面积平方米12411.31商业面积平方米6110.383建筑层数4-6层4绿化率 %455建筑密度 %256容积率 1.17停车位个1008估算总投资万元4074.79营业
3、收入万元5966.810税金万元537.111利润万元500.2第二节 项目单位概况本项目申报单位为内蒙古鄂尔多斯市XX房地产开发有限公司。内蒙古鄂尔多斯市XX房地产开发有限公司成立于2008年6月，是一家以房地产开发、销售为主业的企业。公司注册资金为人民币5000万元，注册地点：东胜区科技街与团结路交汇处企业房地产开发资质为4级。经营范围：房地产项目开发；商品房销售；家居装饰；房地产信息咨询；建筑材料等。内蒙古鄂尔多斯市XX房地产开发有限公司共设有六个部门，分为前期部、工程部、预算部、营销部、财务部及行政部门等，以各自不同的工作职责及技术专长进行专业化的项目运作。各类专业人才成为蓬勃、深厚的
4、动力源泉，为市场化运作的企业奠定了广阔而坚实的发展基础。主要工作人员不仅拥有丰富的开发经验，并且均具有成功的操作案例。公司在鄂尔多斯市与大兴房屋开发有限责任公司联合开发21万平米的大兴国际商都项目和23万平米的大兴傲城国际珑园住宅项目。内蒙古鄂尔多斯市XX房地产开发有限公司自创立以来，凭借资金、技术、人员、资源等专业优势，丰富的开发、管理经验和不断探索的创新精神，以及赤诚之心、精益求精之态度，专心致力于鄂尔多斯市的房地产开发建设事业；不仅已经进行了深入的市场调研与分析，更将美好的规划构思施展于蓝图，期待着未来的完美呈现。公司具有雄厚的技术实力与资金实力，以及出色的市场营销策划实力。自成立以来，
5、公司得到了鄂尔多斯市政府和社会各界的关怀、帮助，为未来的发展打下了坚实的基础。第三节 项目提出的背景近年来，XX坚持以科学发展观为指导，全力推进新型工业化、农牧业现代化、特色城镇化进程，经济和社会各项事业蓬勃发展。2006年跨入全国最具投资潜力中小城市百强行列，列全国县域经济西部百强县第11位。2008年实现地区生产总值155亿元，现价同比增长40.5%，三次产业结构比例演进为2.5:77.2:20.3；完成社会固定资产投资130亿元，同比增长8.3%；财政收入达到21.6亿元，按可比口径计算，同比增长84.2%；城乡居民人均收入稳步增长，分别达到16991元和7058元。在全区101个旗县中
6、，GDP列第12位，人均突破2万美元，财政收入列第9位，人均财力迈进全市前列，全旗经济社会正处于发展活力大增强、发展水平大提升的冲刺阶段，正处于由强调经济增长向更加注重经济社会协调发展、更加注重民生改善的转型升级时期。当前和今后一个时期，XX经济社会发展的总体思路是：认真贯彻落实市委“结构转型、创新强市”战略，加快结构转型，推进城乡统筹，促进农牧业规模化、工业高端化、城镇特色化、文化品牌化、旅游精品化、物流产业化，努力建设富裕、宜居、和谐的幸福鄂托克。XXXX华府住宅区用地，为城镇混合住宅用地。位于XX赛乌苏路东、苏里格街北，随着新区建设的的深化，该地块进行进一步开发的条件已经成熟。鄂尔多斯市
7、XX房地产开发有限公司自成立以来已成功开发了多个大中型住宅项目，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力。在上述背景下，该公司经过缜密的市场调查分析，决定在XX开发建设XX华府住宅小区建设项目。建筑面积45053.86平方米，项目建成后将为XX再添一道靓丽的风景线。XXXX华府住宅区项目的启动，将带动整个XX新区发展规划的实施，促进当地社会与经济的发展。因此，实施本项目十分必要。首先，实施本项目是落实XX城市发展规划的需要。根据XX社会与经济发展的需要，XX政府决定完善XX的城市功能，高水平、高质量、高标准地建设好XX两大组团（新区组团、老城区组团），带动全镇经济社会现代化发展的进程。
8、根据城市发展规划，将力争用五年的时间，将XX镇建设成为一座特色鲜明、市政设施基本配套、产业突出、环境整洁优美、居民幸福、社会和谐的现代化工业城市。其次，XXXX华府住宅区的房地产开发项目，将建成高标准的新型社区，是落实城市发展规划的一项具体项目。实施本项目是XX促进经济发展、构建和谐社会的需要。实施本项目，不仅可以带动相关产业，促进经济发展，还可以为当地提供适宜的住宅项目，满足居民改善生活条件的物质需要，构建和谐社第四节 可行性研究报告编制原则与依据一、编制原则1、按照XX规划的整体要求，以及项目区的总体布局原则，因地制宜，合理布局。2、本着立足现在，考虑长远发展的精神，合理安排资金，做到功能
9、区分明确，结构合理，设施先进。3、通过科学合理的结构造型，达到经济性、先进性的统一。4、严格执行各项法规，满足消防、环保、抗震以及供水、供电、通讯等市政管理的要求。5、通过建筑手段使建筑与周边环境和谐统一，体现生态的概念；充分利用自然采光及通风系统，营造舒适、宜人的室内环境。二、编制依据1国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南2国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数（第三版）3中华人民共和国城市房地产管理法4.内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划（2003-2020）5.XX统筹城乡发展规划6XX镇城区控制性详细规划7.鄂尔多斯市城市规划管理暂行办法（鄂政发200334号）8
10、.鄂尔多斯市城市规划管理技术规定（试行）（鄂政发200336号）9建设单位提供的其它有关资料及数据第二章 市场分析和建设规模第一节 目标市场现状一、目标市场分析2009年前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅比1-8月提高3.0个百分点，比去年同期回落8.8个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，比去年同期回落15.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 2009年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7
11、.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点；房屋竣工面积3.34亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-8月下降0.4个百分点。其中，住宅竣工面积2.77亿平方米，增长26.7%，比1-8月下降0.1个百分点。2009年前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降22.1%；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降6.6%。对于2010年的展望，由于2009年房价已上升至高位，2010年上涨的空间较有限，但供应量紧缺将决定房价难于短期内大幅回落，预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行。同时，宽松的信贷政策及系列优惠政策使大量的刚性需求
12、已在2009年释放，而随着部分调控政策的出台，宽松的信贷环境将适度收紧，投资投机性需求将被抑制，因此，预计2010年整体成交量将有所回落，但回落幅度将不会很大。同时随着宏观经济环境的好转，2010年房地产开发投资增幅将较2009年提高，加上2009年底政府大力打击捂盘、囤地行为，预计2010年商品住宅的新开工面积将较去年增加，但不可忽视的是，项目从建设到推出市场最快需一年的周期，预计供应高峰期将推迟至2011年。经对历年商品住宅的新开工面积及批准预售面积的分析，预计2010年全国商品住宅新增供应量将达9亿平方米，相比2009年的成交量，整体市场有望达到供求平衡。二、商品房销售情况 2009年前
13、三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。三、70个大中城市房屋销售价格指数 2009年9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点；环比上涨0.7%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨2.7%，涨幅比8月份扩大1.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比8月
14、份缩小0.3个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%；商品住宅销售价格上涨3.0%，其中普通商品住宅销售价格上涨3.7%，高档住宅销售价格上涨0.5%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.2%；商品住宅销售价格上涨0.9%，其中普通商品住宅销售价格上涨1.0%，高档住宅销售价格上涨0.6%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。第二节 区域经济分析一、 区域房地产发展概况2004年以来随着全国整体经济环境的转好，鄂尔多斯市的房地产市场也得到了高速的发展。鄂尔多斯的综合经济实力一直保持在全国前列，经济总体运行较为平稳，投资增长
15、较快。2004年至今，鄂尔多斯房地产开发虽然经历了土地政策、金融调控等宏观政策的影响，但随着国民经济的高速发展、人民币的不断升值仍保持着强劲的发展势头，商品房价格居高不下。位于鄂尔多斯西部的XX，房地产开发建设起步较晚。过去区域内经济发展相对滞后，缺乏重头的支柱产业，人均国民生产总值和收入水平相对较低，对于住宅和商业等需求也相对平缓。随着近几年区内经济结构的优化调整，区域经济水平的逐步提升，城镇面貌得以不断改善，人民生活水平有了很大提升。同时，由于大力发展工业项目等利好因素，区域的环境得以极大的改观，房地产业方兴未艾，并表现出比较强劲的发展势头，各种内在的潜力使之具有更加广阔的未来发展空间。二
16、、 区域经济状况近几年来，XX的区域经济转型，推进产业布局调整和产业结构升级，经济工作坚持以新型工业区建设为重点，积极培育新的经济增长点，国民经济保持了持续稳步发展。十一五期间政府投资主要倾向于以下领域：一是加强城乡道路交通设施建设，重点支持有利于增强城市服务功能，有利于提高公共服务水平和居民生活质量的市政配套项目。二是增加对社会事业发展的投入，改善城乡生产生活条件；三是支持经济结构调整，大力发展循环经济和现代服务业，提高可持续发展能力；四是调整房地产投资结构，加强对房地产市场的监测分析，推动进程。目前区域内国民生产总值逐年上升，居民生活水平继续保持良好增长态势，经济状况明显改善，区域性消费也
17、在不断提高，旅游业愈加发达。本区域明显具备了良好的投资环境和置业条件。三、城镇建设宏观政策目前XX围绕“生态立旗、工业强旗、开放兴旗、文化塑旗”的部署规划，全力抓好重点工程建设，推进城乡一体化进程，城镇建设有了一个良好的发展基础。一批基础设施建设工程的实施，提升了城镇服务功能。进一步改善老城镇道路交通状况，推进道路系统建设，改善城镇能源消费结构，综合开发等事项已经相继有了进展。加大土地储备力度，提高政府土地收益；加强土地利用规划管理，完善土地储备和供给体系，实现土地资源的优化配置，确保重点工程建设的需要。充分利用得天独厚的区位资源优势，加快新型工业园区的建设，努力打造一流的人居环境。结合道路、
18、绿化等基础设施建设，重点开发集中联片、设施齐全、管理规范、适合不同阶层居住的住宅小区。加强公共服务设施建设，增强综合服务功能，逐步形成功能完备、环境优美的居住区。由此可见，随着区域环境的不断改善，人民生活的不断提升，区域建设用地的稀缺，新型工业园区等各方面的不断发展，该区域的投资前景也愈加广阔。也将以其深厚的升值潜力，较高的商业开发价值，吸引越来越多投资、置业者的青睐。第三节 市场供求状况及发展趋势一、XX房地产市场特点由于XX城镇条件的限制，XX城镇的项目基本上分布相对比较集中。从XX城镇项目的基本情况看，整个城镇商品房市场起步较晚，市场还不够成熟。从项目的开发时间上看，XX城镇商品房项目的
19、开发大多较晚，基本都是2006年以后的项目。从规模上看，市场上存在几个比较大的项目，而其他则多是一些零散分布的小规模项目，显示出大盘、小盘两头多，中等规模项目少的市场两极分化格局。此外，XX城镇市场具有以下特点： 低价格的优势由于众多原因，XX城镇房地产起步较晚。同其它区域相比，土地成本较低，配套设施不尽完善，使得本区域住宅项目的售价相对较低，并且周边竞争项目较少，所以一些经济能力相对较差的客户选择本区域进行置业，但也同时给这一区域带来了价格优势。价格的优势成了附近区域购房者最关注的重点。 竞争项目少，形成局部市场空白，区域性客户资源丰富。 各种等级道路的规划与实施极大改善了本区域的交通状况，
20、同时也使本项目的目标客户变的更为广泛。 鄂尔多斯西部的快速发展，新的XX城镇规划方案对本地区的房地产市场起到较大的烘托作用。 本城镇内目前类似项目多已销售完毕，因此，本区可供应的产品较少，具有较大需求空间。 区域内经济发展迅速，居民购买力不断增强，有较多的潜在客户群。 由于本区域的风景资源优势，而且交通愈加便利，所以会广泛吸纳其他区域的客户来此置业。目前本区域各项目销售非常好，可供客户购买的产品极少，此外本区域项目价格增幅较大，并且新开发项目较少。因此，本区域具有良好的市场发展前景。二、XX房地产市场前景随着XX的发展，经济环境的不断改善，城镇建设步伐的不断加快，增加当地居民收入，提升整体购买
21、力。围绕“生态立旗、工业强旗、开放兴旗、文化塑旗”的发展思路，重点的一批道路工程相继竣工。农村城镇化进程明显，区域环境得到改善。未来能够用于房地产开发的土地实际极为有限。在这种情况下，住宅项目正向着更高端更舒适的方向发展。从市场开发角度分析，随着土地价格的不断增长，这里的房价将会与之同步增长。由于该区域的土地供应有限，整体来看，后续项目供应量并不是很大。随着镇政府对自然环境、市政配套等更大力度地促进、保护与发展，XX将成为适宜人居的区域。三、项目房屋价格定位在过去的2008年，鄂尔多斯市的商品房交易价格具有较大幅度的增长，新入市的项目从规划、设计及推广等方面都有很大的提升。总体而言，XX城镇在
22、整个鄂尔多斯商品房市场中仍属于相对价格较低的区位之一，并且具有良好的发展前景与市场空间。根据鄂尔多斯市房地产价格增长率和XX房地产市场状况，从区域内相似物业的出售价格、相似物业与本项目的位置、环境差异以及对未来市场的预期，以较保守的原则确定本项目房屋建设完成后入市时点的销售参考价格为：住宅平均售价2600元/平方米，商用平均售价5000元/平方米以上。本工程建成后，由于项目区所处位置的道路交通四通八达，生活配套设施一应俱全，所以不仅是理想的房地产开发场所，更是一个适于商业经营的地段。因此，本项目必将有很好的市场前景。第四节 建设规模根据上述需求分析，结合项目规划条件，本报告确定鄂尔多斯市XX房
23、地产开发有限公司XXA区华府住宅小区建设规模为：项目建设总建筑面积18521.69平方米。住宅建筑面积12411.31平方米，商业建筑面积6110.38平方米。第三章 项目建设地点及建设条件第一节 项目选址场地现状一、场址位置项目建地点位于XX苏里格街东、赛乌素路南，规划建设总用地面积16837.9平方米，总建筑面积18521.69平方米。二、场地现状项目周边建设大量商住群以及公共绿地，交通条件便捷。土地使用性质为居住兼商业用地，场地基础基本完善，达到三通一平条件。第二节 建设条件一、场地地质条件参考邻近场地岩土工程勘察报告，可推断本项目建设场地工程及水文地质情况如下：1.场地地质构造及地形条
24、件简单，地质灾害不发育，环境地质条件较好，场地稳定，适宜建筑。2.场地抗震设防烈度为6度，涉及地震基本加速度值0.05g,设计地震分组第二组。地基岩土层无液化问题。3.钻探18.0m深度内未见地下水，可不考虑地下水对本工程的影响。4.场地地基岩土及水质对混凝土结构、混凝土结构中钢筋均无腐蚀性影响。5.场地标准冻结深度1.5m，土的冻胀性中等，设计时应考虑冻胀影响。6.拟建建筑地基基础设计方案宜采用天然地基基础，拟选持力层承载及形变特性均能较好满足建筑需求。7.场地地下上层滞水埋藏较浅，基坑（槽）开挖局部有地下水渗流影响，可通过明沟排水外抽解决。根据建筑物基底埋深及选用持力层情况，部分建筑应考虑
25、地下水浮力的影响。抗浮力设计水位标高1441.41442.3m，并应进行防水防潮设计。8.场地基坑地质条件较好，基坑边坡及抗底较稳定，坑坡进行放坡处理即可瞒住要求。基坑开挖对周边环境无影响。9. 基坑（槽）施工可采用机械大开挖方式，但基底至少预留300mm厚的原土层进行人工清基，以免扰动和破坏持力层结构。二、项目建设条件（一）自然条件 1、地理概况XX处于鄂尔多斯高原西部，东距举世闻名的苏里格气田140公里，并与驰名中外的鄂尔多斯羊绒制品的主要原料基地-阿尔巴斯苏木接壤，南距储量居亚洲第一的查布石膏矿区30公里，西与宁夏石嘴山市隔黄河相望，是鄂尔多斯与宁夏、乌海市的重要交通枢纽。2.地形地貌X
26、X属鄂尔多斯高原组成部分。以波状高原为主，呈西北高，东南低。东南部是毛乌素沙漠，北端沙丘和丘间低地、湖盆洼地，占总面积的56%。西北部有阿尔巴斯山地，占总面积的15%。平均海拔1800米。阿尔巴斯山主峰乌仁都西（卓资山）海拔2149米。中北部为多尔奔温都尔梁地，占总面积的29%，海拔平均1500米。3.气候XX深处大陆，属内陆干旱草原地理带，气温的年、日温差较大，光能热量充足，降雨量少，风大且多，无霜期短，属典型的大陆性季风气候区。年平均气温6.4。1月最低，平均零下11.4，极端最低气温为零下35.7。7月气温最高，平均22，极端最高气温为36.7。平均气温年、日差为33.4，日照年平均在2
27、8003100小时之间。无霜期平均为122天。年平均降水量271毫米，极端降水量年最大雨量611.6毫米（1976），日最大雨量176.1毫米。气象数据表气象数据名称数值气象数据名称数值年平均气温（）7.1年平均蒸发量（mm）2514.8年极端最高气温（）36.7年平均风速(m/s)2.83.8年极端最低气温（）-31.6最大风速(m/s)28最冷月平均气温（）-10.2主导风向N最热月平均气温（）22.4年平均降雪量(mm)6.0年平均降水量（）265标准冻深1.5m4.水文主要有两条河流，即都斯图河和赤老图河，都斯图河全长166公里，流域面积8321平方公里，河两岸是鄂尔多斯高原最大的掘井
28、自流区域之一。赤老图河全长53公里，流域面积400平方公里。黄河流经旗西境70公里，区间流域面积10857.3平方公里。东南部有盛产盐碱的大小湖泊25个。（二）社会经济环境2009年预计地区生产总值实现2160亿元左右，增长17.5%左右；全市固定资产投资完成1500.3亿元，增长38.9%；财政总收入完成244.2亿元，增长19%；城镇居民人均可支配收入达到23089元，农牧民人均纯收入达到7826元，分别增长10.7%和10.6%；城镇居民人均消费性支出达到18950元，农牧民人均生活消费支出达到5522元，分别增长16.6%和11.2%；消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额实现617.
29、7亿元，增长19%。这些都标志着我市经济社会发展取得了新的巨大成就，向建设经济强市和全面小康社会的目标又迈进了一大步。（三）人口环境鄂尔多斯地区是内蒙甚至全国最近几年发展最快的城市之一，鄂尔多斯依托资源优势，在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了呼包二市，但随着经济的发展人力资源的匮乏已经凸现出来，目前鄂尔多斯在整个内蒙地区拥有高等教育程度的人口低于全区平均水平，高中和中专的受教育人口也还远远低于全区平均水平，在科技人员的绝对数量上严重不足，这以上的一切都说明鄂尔多斯地区目前人力资源水平低下，整体素质不高，这些都将会成为影响鄂尔多斯经济发展的瓶颈因素。鄂尔多斯人也深刻地认识到这一点，好多鄂尔
30、多斯当地人都把自己的子女尽量送到呼包二市或其他地区去学习，甚至子女在读到初中、高中时就将子女送达外地读书，这也充分说明虽然鄂尔多斯人现在的整体素质不高，但他们对文化的要求却更加渴望。“十五”计划以来，鄂尔多斯市不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快，2000年以来鄂尔多斯市累计转移农村牧区人口20多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。（四）基础设施条件1交通运输2005年以来，XX全年新修油路427公里，等级公路1000公里，旗境内国省干线全部实现黑色化，6个苏木镇全部
31、开通油路，提前一年实现乡乡通油路的目标。东胜至乌海铁路、蒙西至察汗淖尔高速公路全面开工建设。全年客运周转量和货运周转量分别达到8457.5万人公里和38250万吨公里。2.邮电通信鄂尔多斯市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩。传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3.电力作为国家重要的能源基地，鄂尔多斯地区电力供应充足。可满足项目用电需要。（五）市政条件1.给水工程规划从市政输水干管上不同位置分别接驳一条DN150给水管道。在区内形成环状之状结合的管网，供应小区的室外消防、公共建筑部分以及住宅居民的用水。2.污水根据本小区竖向设计，规划污水收集后排往规划区周边规划道路上的市政污水管道。规划污水管道管径为DN200,管道起点埋设深度不小于20.米。3.供电当地供电部门供应科满足本项
