1、人防工程拆迁补偿300-800元/沈价发200274号遇人防工程需拆迁时8市文物局文物部门勘测费13.24元/老城区 8.54元/其它区国家文物局 物价局 248号文物保护区内按占地面积9投资咨询单位项目核准申请具体按投资额取费国家计委计价格19991283号此文件为可研报告编制取费标准10环保科研所环评报告委托国家计委计价格2002125号11市城建局城市占道费详见沈文城发19938号沈文城发19938号城市道路挖掘详见沈建发2000150号沈建发2000150号道路绿地补偿详见沈政发19934号沈政发19934号垃圾排放管理费1元/吨辽价发1992197号12市区自来水公司临时用水按表计量
2、13市区电业局临时用电14市区环保局废弃排污费0.6元/污染当量排污费征收管理办法噪音超标350-11200元/月15审图单位施工图设计审查1.5 建安费辽价发200199号16市建筑交易中心建设工程交易服务费0.81.2 合同价 甲乙方各付1/2沈价发200352号17市造价站定额测定费1.2 建安费乙方支付辽政发200115号18市质量监督站质量监督委托1.5 建安费砖混1.2元/ 框架1.8元/辽价发200262号按中标合同19市气象局防雷设计审核按建筑物基础占地面积辽价发2003126号具体由气象局核定20市劳动局施工许可证建设 施工单位各预交1%合同价款沈劳社发200659号农民工资
3、保证金竣工后返还21市电业局电配套费住宅90元/ 公建100元/ 辽价发200655号办理正式电时交纳22市煤气公司煤气集资费1600元/户辽财综200356号先代用户交纳23热力供暖公司供暖挂网40元/100元/沈财办发200350号24市工商局广告审批20元/件25市房产测绘大队产权面积测绘公建:2.72元/ 住宅1.36元/ 国测财字20023号26市房产交易中心交易费非住宅 2.5合同备案3元/27市房产信息中心网上备案0.6元/28消防检测中心竣工消防检测29市动迁办动迁管理费4.2国计价格2001585号30区动迁办25元/辽价发200183号 郑重声明： 1、 沈阳市房地产开发项
4、目审批流程图和沈阳市房地产开发项目部分收费明细表均由中房公司整理编制； 2、 上述文件如有疏漏，敬请见谅，并欢迎同行提示完善； 3、 上述文件仅供开发企业参考，不作为实际审批流程及实际收费标准依据，审批流程及收费标准以实际发生为准，中房公司不承担任何责任。中房集团辽宁置业有限公司编制二七年三月二十六日以财务分析法为例。比如杭州某上市公司的房产开发成本明细是这样的。 1、土地费用，包括征地费、土地出让费等，即通常所说的楼面地价等。这项成本比较明确，拿地时就可以确定了。2、前期费用。包括土地平整、规划设计、水文地质勘察、监理、施工水电、审标费、测绘、可行性研究、前期工程费等。一般标准为120400
5、元/平方米左右。其中，规划设计费占到该项费用的70%-80%左右，而各个楼盘规划设计费，也根据楼盘定位和设计公司好坏，差距甚大。3、基础设施费。包括接水、接电、市政道路、弱电、绿化、煤气、照明、环卫、有线电视、排水排污、基础设施费等，一般标准为350500元/平方米。该项费用中接电和绿化费用所占比重比较大，各为1/4左右，而绿化费用根据物业类型不同也有所差异，比如高层小高层单体绿化一般在120-150元/平方米左右，好一点在150-200元/平方米，而多层则有可能达到300-400元/平方米，个盘之间差异性比较大。4、建安工程费。包括基坑围护、工程桩、土建、安装、装饰工程、样板房、精装修费用，
6、以及钢材、水泥等建筑材料成本，毛坯房一般标准为20002500元/平方米左右。其中土建成本最高，一般都在1500元/平方米左右，接下来是安装和装饰工程费用。5、公共建筑建安工程费。包括会所建安工程和公建建安工程成本。这块费用也可以归并到建安工程费用上面。一般为120160元/平方米 6、公建配套费。包括水电煤、市政配套费、白蚁防治费、新型墙体材料、高教费、物业基金、消防、人防工程费等。7、开发间接费。这块费用有员工工资、福利费、业务招待费、工会经费、职工教育经费、广告费、办公费、展览费及其他费用，即通常意义上的管理费和营销费，这块费用一般占到销售收入的3.5%4.5%来核算，一般为300400
7、元/平方米。8、税费。如营业税附加和土地增值税，一般为销售收入的6%左右。如楼盘销售均价为1万元/平方米，则这块费用在600元/平方米左右。9、财务成本。主要为银行利息及其他融资成本。一般以土地成本*2年*10%计算，一般已经达到10001500元/平方米。也就是说，在杭州一个中档公寓楼盘，不算土地成本，它的成本在4500到6000元/平方米左右。房地产开发企业收费及成本构成明细表 （一）（三） （三）（七） 商都智库整理.类别 项 目 标 准 摘 要 优惠政策 依据文件 索引 （一）土地征用及拆迁安置补偿阶段 1 楼面地价 85-450元 地级： 10、9、8、7、6、5、4、3、2、1 危
8、改按50%计取 市规划局、物价局 规国地字（2002）654号 续四P31 楼面价：85.100.120.140.160.185.215.250.285.450 2 征地管理费 征地费总额1.54 全包方式：包工作、包时间、包费用。1000亩以上3%，1000亩以下4% 津价房地字（1993）第132号 指南P159 半包方式：包工作、包时间、不包费用。1000亩以上2%，1000亩以下2.5% 单包方式：限时间、不包费用。1000亩以上1.5%，1000亩以下2% 3 1/500、1/2000现状地形图 按幅收取（每幅为250200） 1/500：一般2000元 困难4000元 危改及经济房
9、按50%收取 津价房地（2001）385号 续四P41 1/2000：一般4000元 困难8000元 复制费50元/幅 4 界址点坐标图 约12元/ 与点的数量及测绘方式密切相关 5 拆迁安置补偿费 产权调换、作价补偿、货币还迁 公有住宅：市场评估价90%建筑面积 （计租面积系数+安置补贴费+搬迁补助和奖励） 市政府114号令 续二P401 私有住宅：建筑面积+安置补贴费+搬迁补助和奖励 津政发（1998）44号 续二P515 非 住 宅：按市场评估价。属市政基础设施建设项目的按1000元补偿 津政发（2004）70号 注：系数通常为1.2，楼房为1.31.4 人民政府令93号 续四P554
10、6 拆迁管理费 0.50% 按拆迁安置补偿费总额的0.5% 津价房地（1994）第154号 指南P351 津价房地（1998）第608号 续二P81 津价费（1998）第43号 续二P164 7 临时过渡补助费 80元/户月 具体测算时可以按容积率0.5,每户15再乘周转期近似计算 房拆（1999）150号 续三P161 8 公厕补建费 1220万元/座 繁华地区20万元/座，一般地区12万元/座，测算时可按1座/公顷计算 危改按50%收取 津价费字（1994）第93号 指南P417 9 树木砍伐及绿地补建费 见文件 按树木胸径及砍伐数量分别计取，测算时可按1520根/公顷计算 不执行“砍一补
11、三”“占一补五”的规定 津价费字（1994）第94号 指南P408 （胸径约3540cm） （1990）市园林绿字29号 10 渣土清运费 12元/吨 此标准系平均统计数据，具体执行时可依运距远近予以调整（包括2元/吨 津价费字（1999）第352号 续三P215 渣土费）。前期测算可按2025吨/间计算污土量。11 征占用林地收费 征占用林地补偿10001500元/亩，征占用林木补偿30006000元/亩。津政发（1994）43号 汇编二P171 特殊林木按此标准的34倍计征。12 征集集体所有土地补偿费 地上附着物按拆迁法执行土地补偿按前三年平均产值的36倍计算 天津土地管理条例 汇编95
12、年P78 青苗费按前三年平均产值的13倍计取 人员补偿按前三年平均亩产值的3-6倍乘以平均每人占用耕地亩数计取。13 委托拆迁服务费 外环线以内：150户按30004000元/户，51100按25003000元/户 津价房地（2001）52号 续三P162 101500户按20002500元/户，5011000户按15002000元/户 1001户以上按10001500元/户计取，外环以外可略低于上述标准。14 三通一平 按施工组织设计要求计算 工程用电多层可按8W/，中高层按1012W/计取 400KVA变压器约3万元/台,贴费按240元/KVA交纳,使用在6个月以内全退，1224个月退75
13、50%,36个月退25%,超过36个月不再退 津电用（2000）29号 续三P132 津价商（2004）6号 续五P262 112管径工程用水约10002000元/苗，临时路1040元/ 15 土地交易手续费 按23.5 按土地交易额的23.5计取 津价房第（1995）第176号 续一P17 16 代办代理服务费 按410 按代办代理标底总额的410收取（属中介服务） 津价房第（1995）第177号 续一P18 17 土地价格和基准地价评估费 土地价格评估费按评估总额的0.14收取 津价房第（1996）第4号 续一P20 基准地价评估费按每平方公里级差440万元收取 （二）前期工作阶段 18
14、建设工程规划执照费 按建安造价的0.81.5 住宅：砖砼600元/框轻800元/ 框架1000元/ 津政发（2000）40号 续三P75 公建：砖砼700元/框轻950元/ 框架1200元/ 造价在：3000万元以上按0.8，3000万元以下按1.5。办理建设用地规划许可证时交40%，办理建设工程规划许可证时交齐。19 城市规划设计费 85元/工日 按规划定额计取。地形复杂可乘11.3系数，前期测算依用地大小，可按200250工日/公顷估算 国家物价局、建设部（1993）价费字168号 指南P331 20 地质勘查 根据设计要求及勘察方案具体计算。参数：多层200250元/点。中高层：2000
15、4000元/点。21 工程勘察设计费 按建安工程造价的2.2-2.5% 高级别墅、公寓3.5%，多层住宅2.5%，高层住宅2.2% 津价房第（1993）第190号 指南P339 津价房第（2002）第88号 续四P45 22 图纸审查费 1.32.4元/ 砖混1.3元/；712层1.7元/；1320层2元/；20层以上2.2元/；公建24米以下2.4元/ 23 人防工程易地建设费 80100元/ 按规划建筑面积，应满足45%的人防工程，达不到上述标准，应按人防工程2000元/交纳易地建设费。危改优惠50% 津政发（2000）61号 续三P79 津政发（2004）39号 续五P255 津价房地（
16、2004）389号 续五P295 24 人防工程档案委托编制费 10元/ 按人防面积，10元/收取，自行编制人防档案的，在办理归档手续后全部退还。津价房地（2000）110号 续三P86 25 人防监督费 1.52.5元/ 六级人防按人防面积1.5元/；五级人防按人防面积2.5元/ 26 墙改基金 8元/ 砖砼结构8元/，新型建材占25%以上的减半收取。津政办发（1992）1号 指南P322 27 散装水泥专项资金 0.60.72元/ 砖混的0.6元/；框架的0.9元/；钢结构0.48元/；钢混0.72元/ 津政发（2002）41号 续四P172 28 工程档案保证金 12.3% 地下管线工程
17、按造价的2.3%，其它工程按建安造价的1%，最高不超过12万最低不低于4000元，档案移交归档后全部归还。津政发（1995）13号 续一P43 29 招标服务费 0.020.11% 工程监理：按投资额0.02%。建安工程按中标价的0.11% 津价房地（2001）115号 续三P174 设计招标：按投资额的0.05%。以上费用招标方60%，中标方40%。建安设备：按投资额的0.02%。30 工程合同审查费 0.21 中标价的0.21，发、中标单位各50%。（仅施工合同审查） 津价房地字（1994）156号 指南P371 津价房地（2001）481号 续四P140 31 招投标代理服务费 0.01
18、1.0% 受建设单位委托，编制工程标底，按招标程序提供招标组织服务工作，中标后协议起草工程合同及文件。（一般包括标的编制的为标的的2、否则为1） 津价房地（1998）488号 续二P61 津价房地（2002）496号 续四P55 32 工程建设监理费 按工程概（预）算0.062.5%收费按参与监理工程年度平均人数3.55万元/人年计取。以上二项均不宜采用，可双方商定其它办法计取。国家物价局、建设部价费字（1992）479号 续一P124 33 市政大配套工程费 165元/；200280元/ 住宅按建筑面积165元/，大型公建按地区类别和建筑功能依照建筑面积200280元/计取。外环线内56片及
19、外环线外5公里以内按190元/收取。危改按70%计取同时可分三次交纳 津价房地字（1996）312号 续一P50 津价房地字（2004）234号 续五P291 津价房地字（2004）279号 续五P308 34 非经营性公建建设费 70元/ 用于住宅小区内的非经营性公建的配套建设费用、文件卫生、行政管理、市政公用设施、社区服务设施（地名标志费0.7元/应减除） 危改项目凡用于还建原地居民的建筑面积免除费经营性建设费 津价房地（1997）96号 续一P65 35 地名标志公告费 4000元/处 按小区每处（每个地名）4000元/处计收 36 物业招标服务费 0.30.4元/ 小于50万，0.4元/；50100万，0.35元/；大于100万，0.3元/ 津价房地（2006）10号 37 投资担保 应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的15%记取收费基数；百分评标的按标价的10%记取收费基数。合同标的在100万以下的按基数2.4%/年；100万500万的按基数22.3%/年；500万1000万的按基数1.61.9%/年；1000万1500万的按基数1.31.5%/年；1500万以上的按基数1.11.2%/年。建市（2004）137号
